Решение № 4264 от 27.11.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4264 гр. Варна, 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Магдалена Давидова Янева при участието на секретаря Светлана Ст. Георгиева като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело № 20253110103954 по описа за 2025 година

Производството е по реда на § 4л, вр. чл. § 4в ПЗР на ЗСПЗЗ.

Образувано по жалба на С. К. П. и Ю. К. П. срещу Заповед № РН-19/12.02.2025г. на кмета на община А., с която е одобрена оценката на върху земя с площ от 429 кв.м., представляваща придаваема площ към новообразуван имот № ***** по ПНИ на част от СО „*****“, КР 507, землището на с. К., община А., целият с площ от 1029 кв.м.

Жалбоподателите оспорват размера на определената оценка на земята, като считат същата за завишена. Жалбоподателят П. счита, че заповедта не съобразена с изискванията на параграф 31, ал. 2, т. 1 от ПЗР на ППЗСПЗЗ на ПМС 234/1999г., като счита, че оценката следва да бъде определена съгласно Наредбата за условията и реда за установяване на текущите пазарни цени на земеделските земи, приета с ПМС № 118/1998г. Моли за отмяна на заповедта.

В съдебно заседание жалбоподателката П. моли съда да определи размер на оценката, съобразен със заключението по повторната съдебно-оценителна експертиза.

Ответната страна Кметът на община А., чрез процесуалния си представител, оспорва жалба, поддържайки, че заповедта е законосъобразна.

Заинтересованата страна Н. К. П., чрез процесуалния си представител, в съдебно заседание по същество, моли оценката на процесната част от имот № ***** да бъде съобразена със заключението по повторната съдебно-оценителна експертиза.

След преценка на събраните в производството доказателства по отделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Началото на настоящото административно производство е поставено със заявление 1 вх. № УТ53-5/23.01.2025г. от Ю. К. П., която във връзка с влезлия в сила ПНИ на м. „*****“, землището на с. К., е заявила желанието си да придобие правото на собственост върху имот *****г. Към заявлението е приложен нотариален акт № 110, том XIV, дело № 9166/1995г., на варненски нотариус, с който К. С.ов П. е признат за собственик върху имот придобит на основание параграф 4а ЗСПЗЗ, а именно: 600 кв.м. земя за земеделско ползване, съставляваща идеална част от имот с пространство от 1300 кв.м., находящо се в м.

„Камарата“, землището на с. Осеново, пл. № 783, който имот е посочено, че П. е закупули от община А.. Представено е и удостоверение за наследници на К. С.ов П., поч. на 11.06.2010г., от което се установява, че същият е оставил за наследници по закон Ю. К. П. – съпруга и двама сина – С. К. П. и Н. К. П..

Започналото административно производство на основание § 4к, ал. 7 ПЗР на ЗСПЗЗ, във връзка с горното заявление, относно новообразуван имот № ***** по ПНИ на част СО „*****“, КР 507, землището на с. Каменар, е разгласено с обявление от 28.01.2025г., като в същото е посочено, че производството ще завърши с оценка на придаваемите части. В законоустановения срок не са постъпили жалби, удостоверено с констативен протокол от 05.02.2025г.

На „Лидер“ ООД, с писмо изх. № 2600-91/30.01.2025г. (л. 22), е възложено изготвяне на оценка на 429 кв.м. ид.ч. от новообразуван имот № *****.

Експертната оценка е изготвена на 04.02.2025г. При определяне на оценката са използвани сравнителен метод, като са взети предвид обяви за имот от imot.bg и договор за продажба, оформен в НА № 464/14.10.2024г.; инвестиционен метод. Въз основа на тези два метода и при прилагане на допълнителна удръжка 10%, е определена оценка на придаваемите части от 18161.00 лева.

Със заповед № РН-19/12.02.2025г. на кмета на община А., на основание § 4к , ал. 7, § 4л, вр. с § 4з, ал. 2 от ПЗР на ЗСПЗЗ и § 31, ал. З вр. ал. 2 , т. 1 от ПЗР към ПМС № 234/1999г. на ИД на ППЗСПЗЗ, въз основа на влезлия в сила ПНИ на част от СО „*****“, КР 507, землището на с. К., на наследниците на К. С.ов П. е признато право да придобият собствеността върху земя с площ от 429 кв.м., представляваща придаваема площ към новообразуван имот № ***** по ПНИ на горното селищно образувание, целият с площ от 1029 кв.м., от който 600 кв.м. са собственост на К. С.ов П., съгласно нотариален акт № 110, том XIV, дело № 9166/1995г. Със заповедна е одобрена и изготвената, съгласно чл. 90 ППЗДС (изм. ДВ, бр. 61/09.08.2021г.) оценка на независим оценител, за придаваемата площ в размер на 18161 лева, която наследниците на К. С.ов П. следва да внесат по посочена сметка, в 3-месечен срок от влизане в сила на заповедта. Заповедта е връчена на Ю. К. П. на 24.02.2025г., на С. К. П. на 25.02.2025г. и на Н. К. П. – на 28.02.2025г.

По делото е изслушано заключението на вещото лице М. А. по допусната съдебнооценителна експертиза. В същото вещото лице е посочило, че СО „*****“ се намира между селата К. и Осеново, зоната е разположена югоизточно от главен път, свързващ с. Осеново с гр. Варна, като процесният имот се намира на 1 км от главния път. Имотът е с неправилна форма, денивилация. В района няма водоснабдяване и канализация. Налично е 2 електрозахранване. Експертът е установил, че в имота има изграден кладенец, който е пресъхнал. На база офертни цени е определил пазарна стойност на имота от 10 900 лева.

Според заключението по допълнителната задача, оценката на придаваемите части, съобразно реално сключени сделки, но за имоти в кадастрален район 504, към 04.02.2025г., вещото лице е определило на 24 882 лева (съобразно уточнението в о.с.з. на 15.09.2025г.), а по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи – 141 лева. В съдебно заседание на 15.09.2025г., вещото лице разяснява, че цена от 24 882 лева е нереална, доколкото тя е на база аналози за имоти в друг кадастрален район – 504, тъй като за кадастрален район 507 няма реални сделки.

С оглед предприетото оспорване на заключението по допълнителната съдебнооценителна експертиза е допусната повторна такава, според която оценката на 429 кв.м., определена на база реални сделки, възлиза в размер на 11 163 лева. Посочената оценка е определена по сделки, сключени на 26.06.2025г. и 28.02.2025г., заповед № РН-9/09.01.2025г. по пар. 4к, ал. 7 ПЗР на ЗСПЗЗ и оценка на имот СО „*****“ 507.1786 с площ от 600 кв.м. (в непосредствена близост до процесния имот) и договор от 19.05.2025г.

При така възприетата фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

С подадената жалба е сезиран родово и местно компетентен съд, от процесуално легитимирано лице, предявена срещу подлежащ на съдебен контрол индивидуален административен акт, в преклузивния срок по чл.149 ал.1 АПК, поради което производството се явява допустимо. Разгледана по същество, жалбата е основателна.

При служебната проверка по реда на чл. 168, ал. 1 АПК съдът намира, че оспорената заповед е издадена от компетентен орган в кръга на правомощията му, при спазване на административнопроизводствените правила, тя съдържа минимално изискуемите реквизити за редовността й от формална страна съгласно чл. 59 АПК, поради което не е налице основание по смисъла на чл. 146 т. 1-3 АПК за отмяна на процесуално основание.

Съгласно § 4з, ал. 1 ЗСПЗЗ, гражданите, чието право на ползване се превръща в право на собственост съгласно § 4, ал. 1, придобиват собствеността на земята до 600 кв.м., като нормата на ал. 2 на цитираната разпоредба дава право на трансформиралите правото на ползване в право на собственост да придобият разликата до фактически ползваната земя, когато тя не може да се обособи в нов имот, заплащайки същата по пазарни цени. С нормата на § 31 от ПЗР на Постановление № 234/1999г. на МС за изменение и допълнение на Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ (в редакцията му бр. 62/2009г.), законодателят е предвидил, че правоимащите по § 4а, 4б и 4б ПЗР на ЗСПЗЗ в тридесетдневен срок от влизане в сила на плана на новообразуваните имоти могат да подадат молба за оценка.

По делото няма спор, че ПНИ за СО „*****“ е влязъл в сила, както и че наследодателят на страните К. С.ов П. се легитимирал като собственик на 600 кв.м. ид.ч. от новообразуван имот № *****, въз основа на трансформирано по реда на § 4а ПЗР на ЗСПЗЗ право на ползване в право на собственост. В този смисъл наследиците на П. са разполагали с 3 правото да придобият собствеността върху фактически ползваната земя, която не е обособена в самостоятелен имот – в случая 429 кв.м. и което право им е признато със заповед № РН-19/12.02.2025г. на кмета на община А.. Спорният по делото въпрос се свежда до размера на оценката на площта, която им е признато право да придобият.

В разпоредбата на § 31, ал. 2, т. 1 от ПЗР на ПМС № 234/16.12.1999г. (в редакцията му бр. 62/2009г.) е предвидено, че оценката се извършва от техническата служба на съответната община при спазване изискванията на § 31, ал. 2, т. 1 – съгласно чл. 90 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, приет с ПМС № 254/2006г., когато земите са разположени в селищни образувания или са включени в строителни граници на населените места, а в останалите случаи – съгласно Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, приета с ПМС № 118/1998г.

В контекста на горното и при установено, че имотът се намира в селищни образувание, редът за определяне на оценката е този по чл. 90 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, приет с ПМС № 254/2006г., като Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи не намира приложение в конкретния случай.

Правилникът за прилагане на ЗДС, с нормата на чл. 90 регламентира, че оценката се определя по пазарен механизъм, като същата не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота. В настоящия случай, съдът намира, че оценката на процесните части следва да бъде определена съобразно заключението на вещото лице, прието в о.с.з. на 09.06.2025г., при липса на данни за реални сделки, сключени за имоти в КР 507 към момента на издаване на оспорения административен акт – 12.02.2025г. В тази връзка съдът не кредитира заключението по повторната съдебно-оценителна експертиза, доколкото същото се основана на база сключени сделки след датата на оспорената заповед, а по допълнителната задача по първоначалната експертиза, вещото лице е използвало за аналози сделки за имоти в друг кадастрален район и местност, едната от тях е сключена 10 месеца преди оспорената заповед, а другата, в това число и договорът, сключен с Община А. – след издаването й.

Следователно единственият най-близък аналог, при липса на реални сделки към момента на издаване на процесната заповед за кадастралния район, са офертните цени, използвани по заключението на експерта, прието в о.с.з на 09.06.2025г., които следва да послужат за определяне на пазарната стойност на имота, доколкото под пазарен механизъм настоящият състав намира, че следва да се разбира търсеното и предлагането, разгледани в тяхната взаимовръзка.

Поради горните съображения, съдът намира, че оспорената заповед, с която е определена оценка на придаваемата площ е незаконосъобразна в частта относно размера й, тъй като почива не само на метода на пазарния механизъм, което налага отмяна на оспорения акт в тази ми част и определяне на оценка в размер на 10900 лева, който настоящият състав на съда намира, че отговаря на действителната пазарна оценка по смисъла на § 31, ал. 2, т. 1, предл. първо ПЗР на ППЗСПЗЗ.

Водим от горното, съдът

4

РЕШИ:

ОТМЕНЯ заповед № РН-19/12.02.2025г. на кмета на община А., с която е одобрена оценката на върху земя с площ от 429 кв.м., представляваща придаваема площ към новообразуван имот № ***** по ПНИ на част от СО „*****“, КР 507, землището на с. К., община А., целият с площ от 1029 кв.м., в размер на 18 161.00 лева и вместо нея постановява:

ОПРЕДЕЛЯ цена на земя с площ 429 кв.м., представляваща придаваема площ към новообразуван имот № ***** по ПНИ на част от СО „*****“, КР 507, землището на с. К., община А., целият с площ от 1029 кв.м., в размер на 10 900.00 лева (десет хиляди и деветстотин лева).

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Административен съд – гр. Варна, в 14дневен срок от връчването му на страните.