Решение № 138 от 28.09.2026, Окръжен съд - Кърджали

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 138 гр. Кърджали, 28.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ, II. СЪСТАВ, в публично заседание на осми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Ал. Александров

Членове:

Невена К. Калинова

Петър Д. Дамянов при участието на секретаря Елина П. Урумова като разгледа докладваното от Пламен Ал. Александров Въззивно гражданско дело № 20265100500149 по описа за 2026 година С решение № 209 от 28.04.2026 г., постановено по гр. д. № 1302/ 2025 год., Районен съд – Кърджали е обявил за окончателен сключеният между Ш.

А. А., като продавач от една страна, и от друга като купувач – С. И. О., Предварителен договор от 20.07.2023 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К., одобрен със Заповед № РД-18-902/13.12.2017 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: обл. К, общ. К., с. С. с НТП: ниско застрояване (до 10 м.), трайно предназначение на територията: урбанизирана, с площ 474 кв. м., предишен идентификатор № ***, при посочени граници, образуван след промяна на предназначението и разделянето на поземлен имот с идентификатор № ***, с площ 3870 кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, НТП: нива, идентичен с поземлен имот с идентификатор № ***, със стар номер по предходен план: 015048 (КВС на с. С.), който поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с. С., с площ 474 кв. м. съответства на 472,68/3870 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с номер от предходен план: *** съгласно изготвен проект на ПУП-ПЗ на имота, при условие, че ищецът С. И. О., в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, заплати на ответника Ш. А. А. сумата в 1 размер на 16872.63 EUR (с равностойност 33 000 лева), представляваща остатък за доплащане, след приспадане на платеното капаро (задатък), на основание чл. 362, ал. 1 ГПК, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. Указал е на С. И. О., че ако в срока по ал. 1 не заплати в полза на Ш. А. А. сумата в размер на 16872.63 EUR (с равностойност 33 000.00 лева), представляваща остатък за доплащане, след приспадане на платеното капаро (задатък), на основание чл. 362, ал. 1 ГПК в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, съдът по негово искане обезсилва решението, с което се обявява предварителен договор от 20.07.2023 г. за окончателен. Осъдил е С. И.

О., на основание чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на местните данъци на територията на Община К., да заплати по сметка на Община К. местен данък за придобиване на недвижим имот в размер на 552.20 евро; 18.41 евро държавна такса за вписване в полза на Агенция по вписванията (СВ Кърджали), на основание чл. 2 от Тарифа за ДТ, събирани от Агенция по вписвания и 188.41 евро, на основание чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси, събирани по ЗННД за прехвърляне на недвижим имот, в полза на Районен съд – Кърджали. Постановил е да се впише възбрана върху имота до заплащане на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, както и . да не се издава препис от решението, докато С. И. О. не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. С решението съдът е дал, на основание чл. 115, ал. 1, изр. 1 ЗС, шестмесечен срок на С. И. О. за отбелязване на решението в Служба по вписванията Кърджали. Осъдил е Ш. А. А. да заплати на С. И. О. сторените разноски в производството в общ размер на 669.67 евро.

Недоволен от така постановеното решение е останал въззивникът Ш.

А. А., който чрез своя представител по пълномощие го обжалва в срок. Счита, че решението е неправилно – постановено при неправилно приложение на материалния закон и необосновано. Твърди се, че поради независещи от въззивника причини същият не е успял в срок да промени статута на недвижимия имот. До 01.09.2025 г. предназначението на имота не било променено, а цените на подобен вид имоти значително са били завишени, поради които именно причини въззивникът е заявил на ищцата, че разваля предварителния договор. От съставения на 01.09.2025 г. констативен протокол се установявало, че предварителния договор от 20.07.2023 г. бил развален, поради което на 13.10.2025 г. – преди депозиране на исковата молба, 2 въззивникът върнал на ищцата платената от нея сума в размер на 3 000 лева.

Излага съображения, че когато страната получила задатъка върне същия и далият задатъка приеме това връщане, то тези действия сочели на отказ от договора – за развалянето му при взаимно съгласие. Ищцата била уведомена на 01.09.2025 г., че въззивникът прави изявление за прекратяване на договора и връщане на платения задатък, когато бил съставен констативния протокол.

Върнатото капаро не било отказано, не било върнато на продавача, включително до приключване на устните състезания пред районния съд, поради което искът за обявяване на предварителния договор за окончателен бил неоснователен, тъй като договорът бил развален. Освен това, въззивникът предприел действия за смяна предназначението на процесния имот, който към настоящия момент не бил идентичен с имота, описан в предварителния договор. Поради изложеното, моли съда да отмени обжалваното решение и да отхвърли предявения иск. Претендират се разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК въззиваемата С. И. О., чрез представителя си по пълномощие, е подала отговор на въззивната жалба, в който излага съображения за нейната неоснователност. Претендира разноски.

Въззивният съд, при извършената преценка на събраните по делото доказателства, по повод и във връзка с оплакванията, изложени от въззивника, констатира следното:

Жалбата е допустима, като подадена в срок и от лице, имащо правен интерес от обжалването на решението. Разгледана по същество същата е неоснователна.

Решението на Районен съд – Кърджали е валидно и допустимо, като не са налице предпоставки за обявяването му за нищожно или за обезсилването му като недопустимо.

Първоинстанционното исково производство е образувано по предявен о т С. И. О. срещу Ш. А. А. иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на 472.68/3870 ид. ч. от поземлен имот с предходен идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К., представляващи понастоящем поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с.

С., общ. К., с площ 474 кв. м., за сумата в размер на 36 000 лева.

Установено е по делото, че на 20.07.2023 г., между ответника Ш. А. А.

3

(въззивник в тази инстанция), в качеството му на продавач, и ищцата С. И. О.

(въззиваема), в качеството на купувач, е подписан предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се задължава да продаде на купувача 472.60/3870 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К., с адрес на имота: общ. К., с. С., м. "Е.", вид територия: земеделска, категория 4, НТП: нива, с площ 3870 кв. м., стар номер: 015048, при посочени граници, за сумата от 36 000 лева. В тази връзка, не е спорно, че посочените в процесния предварителен договор 472.68/3870 ид. ч. от поземлен имот с предходен идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К., представляват понастоящем поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с.

С., общ. К., с площ 474 кв. м. Така, с отговора на исковата молба ответникът признава, че на 20.07.2023 г. между страните по делото е сключен предварителен договор за продажба на процесния недвижим имот. Това обстоятелство е признато за безспорно и с изготвения от първоинстанционния съд доклад по делото, съгласно който страните са сключили предварителен договор на 20.07.2023 г. с предмет прехвърляне на право на собственост върху поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К., с адрес на имота: обл. К, общ. К., с. С. с НТП: ниско застрояване (до 10 м.), трайно предназначение на територията: урбанизирана, с площ 474 кв. м.

Предвид изложеното, ирелевантен е довода във въззивната жалба за липса на идентичност между имота, предмет на предварителния договор за покупко-продажба и претендирания имот, доколкото такъв не е направен в срока за отговор на исковата молба и доколкото това обстоятелство е признато за безспорно. Независимо от изложеното, този довод е и неоснователен. От представените по делото писмени доказателства, в това число и удостоверение изх. № 25-339538-07.11.2025 г. на Служба по геодезия, картография и кадастър – Кърджали за пълна история на поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К., се установява образуването на поземлен имот с идентификатор № *** с площ 474 кв. м. и идентичността му с посочените в предварителния договор за покупкопродажба 472.60/3870 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на с. С., общ. К..

От доказателствата по делото се установява, че поземлен имот с идентификатор № *** е представлявал земеделска земя – нива с площ 4

3870 кв. м., като със заповед № 975 от 31.07.2024 г. на кмета на Община К. е одобрено изменение на ПУП-ПЗ за поземлен имот с идентификатор № ***, съгласно което имота се разделя на осем нови имота, един от които е процесния поземлен имот с идентификатор *** с площ 474 кв. м. Установява се също така, че предназначението на 3870 кв. м. земеделска земя, четвърта категория, собственост на Ш. А. А., представляващи поземлен имот с идентификатор № ***, е променено с решение на Комисията за земеделски земи от 30 юли 2025 г., влязло в сила на 19.08.2025 г.

Съгласно сключеният между страните предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 20.07.2023 г., продавачът Ш. А. А. се е задължил да предаде имота, присъединен към ел. и ВиК инсталация (чл. 4.2 от предварителния договор), и да се изработи и да бъде одобрен ПУП за промяна предназначението на имота от земеделска в урбанизирана територия (чл. 4.3 от предварителния договор). Съгласно чл. 6 от предварителния договор, страните се задължават да сключат окончателен договор за продажба на процесния недвижим имот в срок до 6 месеца.

Във връзка с гореизложеното, не е спорно по делото, че в договорения шестмесечен срок, изтичащ на 20.01.2024 г., не е сключен окончателен договор за продажба на имота, като въззивникът Ш. А. А. не е променил в този срок предназначението на имота от земеделска земя в урбанизирана.

С нотариална покана от 18.08.2025 г. ищцата С. И. О. е поканила ответника в първоинстанционното производство Ш. А. А. да се яви на 01.09.2025 г., от 10:45 ч. в кантората на нотариус Л.Т., с рег. № *** на НК, с район на действие РС - К., с адрес: гр. К, ул. "Г." № **, ет. *, търг. обект № *, за подписване на окончателен договор и изповядване на сделката, като е изразила готовност за заплащане на сумата от 33 000 лева. Предупредила е ответника, че в случай, че не се яви или откаже да изпълни задължението си ще счита, че е в забава. Представен е констативен протокол от 01.09.2025 г. на основание чл. 593 ГПК, изготвен от нотариус Л.Т., с рег. № *** на НК,, с район на действие РС-Кърджали, видно от който ответникът е заявил, че се е задължил да прехвърли посочения в предварителния договор имот, но тъй като договора е сключен през 2023 г. и оттогава цените на имотите са се вдигнали няколко пъти, а параметрите, при които бил сключен договора били явно неизгодни за него, предлага да му бъде заплатена нова актуална цена или 5 в противен случай, ще прекрати договора и ще върне полученото капаро.

Съгласно констативния протокол, С. И. О. е заявила, че продавачът е закъснял с изпълнението на договора, тъй като все още нямало одобрен ПУП и не може да се реализира сделката, както и че исканата нова цена била явно неизгодна за нея.

По делото е представена и разписка от 13.10.2025 г. за изпращане от Ш.

А. А. на С. И. О. на паричен превод в размер на 3000 лева, със съобщение до получателя: прекратяване на предварителен договор № 33583/20.07.2023 г., изд. от „Български пощи“ ЕАД.

От гореизложеното се установява, че между страните е бил сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на продавача, съдържащ всички съществени условия на окончателния договор – страни, предмет и цена. Установи се също така, че окончателен договор не е бил сключен в уговорения шестмесечен срок, изтичащ на 20.01.2024 г., по вина на продавача Ш. А. А., който не е изпълнил задължението си за промяна в този срок предназначението на имота от земеделска земя в урбанизирана. Освен това, от цитирания по-горе констативен протокол от 01.09.2025 г. се установява по един несъмнен начин, че и към тази дата – 01.09.2025 г., когато предназначението на земята вече е било променено (решение на Комисията за земеделски земи от 30 юли 2025 г., влязло в сила на 19.08.2025 г.), купувачът не е бил съгласен да сключи окончателен договор, поради изявена претенция от негова страна за заплащане на по-голяма цена от договорената.