Решение № 116 от 02.07.2026, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 116 гр. Бургас, 02.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Боряна Анг. Димитрова

Членове:

Росица Ж. Темелкова

Кремена Ил. Лазарова при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Росица Ж. Темелкова Въззивно гражданско дело № 20262000500133 по описа за 2026 година

Производството е по чл.258 и сл.ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от адв.Г. ,процесуален представител на А. К., гражданин на Латвия против решение № 105/23.02.2026г, постановено по гр.д.№ 1379/2025г на ОС –Бургас, с което е отхвърлен искът на въззивника против „Темпострой“ ЕООД да бъде обявен за окончателен, сключеният между страните на 08.09.2007г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Н., общ. Н., обл. Б., одобрени със заповед РД-18-46 от 18.08.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: гр. Н., п.к.

*, ет.* /*/, ап. ст * /*/, който самостоятелен обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сграда многофамилна, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ: 66.00 кв. м., прилежащи части: 10.50 кв. м. идеални части от общите части на сградата. Решението е оспорено като неправилно. Въззивникът е сключил предварителен договор с дружеството за покупко-продажба на два апартамента – апартамент № 8 и апартамент № 5 /процесния/. Твърди се, че в предварителния договор, с предмет: процесния апартамент е допусната техническа грешка относно размера на капарото – вместо 1000 евро и записано 10 000 евро.

1

Предварителният договор относно апартамент № 5 е подписан от пълномощник на дружеството – Юрий Иванов, упълномощен от управителя му Втухов. За последния се твърди, че живее извън България и въззивникът не е имал възможност да го призове като свидетел по делото. Договорът за покупко-продажба на апартамент № 8 е бил сключен именно с това лице, в качеството му на пълномощник на дружеството – продавач, като на същата дата е подписана и разписката за заплащане на остатъка от продажната цена за апартамент № 5. Въззивникът е получил само копие от тази разписка, върху което е поставен печатът на дружеството. Нотариалният акт на името на въззивника и платежни документи за заплатени такси и други са били предадени от А. на негова съседка, която не живее в България постоянно и по тази причина не е могло да бъдат представени в първото по делото заседание пред ОС. Излагат се доводи за невъзможност да се представи пълномощното, с което Ю. И. е бил упълномощен през 2007г да подпише предварителния договор. Въззивникът е заплащал такси за поставяне на ел.табла, такса „поддръжка“, такса за ремонт и консумирана вода, като тези разходи касаят и процесния апартамент №5. Твърди се, че през годините никой не е оспорвал правото на собственост на въззивника на процесния имот. Волята на управителя на дружеството е била да продаде на въззивника апартамента, но след смъртта му, новият управител се е опитал да задържи апартаментите, за които не е сключен окончателен договор, в патримониума на дружеството.Оспорено е и възражението за изтекла погасителна давност, тъй като според въззивника тя тече от изграждането на сградата като цяло, а това е станало през 2023година. Моли да се отмени атакуваното решение и да се присъдят направените разноски.

По делото е постъпил отговор от ответника „Темпострой“ЕООД, чрез адв.М. З., в който жалбата е оспорена като неоснователна. Счита за обосновани и правилни изводите на съда, че в случая е налице предварителен договор, който не е подписан от представляващия дружеството и в този смисъл е налице неистински и неавтентичен документ. С оглед на това е правилен изводът на съда, че се касае за нищожен договор поради липса на съгласие.Съдът е обсъдил представената разписка , която не е в оригинал, също и разминаването на посочените в договора и разписката суми, което води до извод, че въпросната разписка не отразява валидно волята на ответното дружество ; не са представени доказателства, свидетелстващи за последващ акт или волеизявление на търговеца за потвърждаване на сделката, сключена без представителна власт. Счита, че в съответствие с разпоредбите на ГПК съдът не е приел представените извън процесуалните срокове за това писмени доказателства. Оспорени са възраженията за наличие на упълномощаване на Ю. И. да подписва предварителния договор; че е налице техническа грешка в договора относно размера на капарото; оспорен е като подправен представеният нот.акт №40/2008г на пом.нотариус Й. Й..

Поддържа се възражението за изтекла погасителна давност. Моли да се потвърди обжалваното решение и да се присъдят направените разноски.

Производството е по чл.19, ал.3 ЗЗД.

2

Предявен е иск от А. К., гражданин на Латвия, чрез процесуален представител адв.Г. против „Темпострой“ ЕООД за обявяване на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Н., общ. Н., обл. Б., одобрени със заповед РД-18-46 от 18.08.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: гр. Несебър, п.к. 8230 , ет. 2 , ап. ст 5 , който самостоятелен обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор *** , с предназначение: жилищна сграда многофамилна, брой етажи 5, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, брой нива на обекта: едно, с площ: 66.00 кв. м. , прилежащи части:

10.50 кв. м. идеални части от общите части на сградата, за окончателен. В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че при подписването на предварителния договор е платено капаро в размер на 10 000 евро, а на 13.03.2008г е платена изцяло покупната цена, която общо е в размер на 33 345 евро , като за второто плащане в размер на 32 345 евро е издадена и разписка от ответното дружество.Твърди се, че от 2010г ищецът живее в сградата, потърсил е съдружниците в дружеството, но се оказало, че единият съдружник е починал, а другият – И. е заминал за Англия и е неоткриваем.Въпреки, че е настъпил падежът за сключване на окончателния договор, ищецът решил да изчака, защото разбрал, че дружеството има проблеми.Дружеството към настоящия момент има нов управител – В. В. , но и към момента не се е стигнало до сключване на окончателен договор.Ищецът е узнал, че през 2024г дружеството се е снабдило с констативен нотариален акт за собственост на процесния апартамент.

В отговора на исковата молба искът е оспорен като неоснователен.

Дружеството оспорва сключването на предварителен договор за процесния апартамент с идентификатор *** от 08.09.2007г , както и получаването на каквото и да е суми за прехвърлянето на собствеността му. В този смисъл е оспорена автентичността на представения от ищеца предварителен договор и разписка с датата 13.03.2008г.Твърди се, че на същата дата е изповядана сделка покупко-продажба между страните, но на друг имот – с идентификатор ***. Направено е и възражение за изтекла погасителна давност, като се твърди, че за сградата е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на 16.10.2013г и от този момент тече предвидената в чл.110 ЗЗД обща петгодишна давност.

С атакуваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил предявения иск, като е изложил мотиви, че не са налице предвидените в закона предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Приел е, че възражението на ответното дружество за нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие, тъй като подписът, положен за продавач не е на П. К. В. е основателно. Това е установено от заключението на вещото лице по назначената съдебно-почеркова експертиза.Прието, че щом подписът за продавач в договора не е на лицето, което е сочено като негов автор,то следва да се приеме,че ответникът не е 3 желаел настъпването на правните последици на сделката.На това основание искът е отхвърлен като неоснователен.Съдът е приел, че не е установена и автентичността на подписа на П. В. на представената разписка от 13.03.2008г по категоричен и несъмнен начин.Освен това съдържанието на документа не съответства на договорките в предварителния договор досежно начина на плащане на цената и нейния размер.

При служебната проверка на атакуваното съдебно решение не се установиха пороци, водещи до нищожност и недопустимост.По правилността му съдът е органичен от посоченото в жалбата – чл.269 ГПК.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и инкорпориран в него договор за строителство между страните по делото от 08.09.2007г. Съгласно чл.1 от този договор, продавачът – ответното дружество се е задължило да построи и продаде на ищеца апартамент №5 с площ 66,32 кв.м., на втори етаж , състоящ се от коридор, санитарен възел, стая с кът за хранене, спалня и балкон, при описани граници, ведно с 10,39 ид.ч. от общите части и правото на строителство за сумата 33 345 евро.Съгласно чл.3 от договора цената ще бъде платена на две части: при подписването на договора – 10 000 евро и при подписването на окончателния договор, но не по-късно от деня на прехвърляне на собствеността - 23 345 евро.Представена е разписка с дата 13.03.2008г ,в която е посочено, че е платена сумата 32 345 евро, представляваща последна вноска за закупуване на апартамент № 5, находящ се УПИ VII-506, кв.2202 по плана на к.к.Слънчев бряг –запад. С оглед направеното оспорване на автентичността на двата документа, по делото е представен оригинала на предварителния договор, а по отношение на разписката ищецът заявява, че не разполага с оригинал. Той е останал у продавача, като на купувача е предоставено копие, с поставен син печат на дружеството. Твърденията на ищеца са, че П. В. е бил управител и представляващ дружеството към датата на сключване на предварителния договор.По делото е назначена съдебно- графологична експертиза, вещото лице по която дава заключение, че подписът, положен за „продавач“ в предварителния договор не е на управителя на дружеството – ответник- П.

В., сочен като лице, подписало документа. Заключението на вещото лице не е оспорено от страните и съдът го възприема като обективно и компетентно изготвено.В съдебното заседание, в което е изслушано заключението на вещото лице, процесуалният представител на ищеца е заявил, че договорът всъщност е подписан от лице, упълномощено от управителя на дружеството, а именно Ю. И..Това изявление освен, че касае нов факт, който не е твърдян в исковата молба, не и доказано.За упълномощаване за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот е необходима писмена форма за действителност – чл.37,изр.1 ЗЗД, а за установяване на правни сделки /в случая упълномощаване/, за които законът изисква писмен акт свидетелски показания са недопустими-чл.165, ал.1, т.1 ГПК. Изключение се допуска, ако се докаже, че документът е изгубен или унищожен.Такива твърдения липсват в рамките на цялото производство пред първата инстанция и във въззивната жалба. Фактът, че тъй като пълномощното е от 2007г, както 4 твърди въззивникът и не се съхранява при нотариус поради липса на такова законово изискване, не означава, че то е изгубено или унищожено. С оглед на горното следва да се приеме, че не е доказано, че договорът е подписан от упълномощено от представляващия дружеството лице. Освен това, видно от съдържанието на самия договор, при сключването на сделката търговецът не е бил представляван от пълномощник, а от управителя Втухов.

Независимо от горното и оглед приложението на разпоредбата на чл.301 ТЗ съдът намира следното: установено е по делото, че предварителният договор не е подписан от управителя на дружеството – продавач, а от друго лице, за което няма доказателства да е надлежно упълномощено . Съгласно чл.301 ТЗ, когато едно лице действа от името на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването. В исковата молба се твърди, че цялата уговорена цена е платена от ищеца, като в отговора на ответното дружество този факт е оспорен.Тежестта да го докаже е на ищеца. Той установява плащането на капарото в размер на 10 000 евро с предварителния договор, за който се доказа, че не е автентичен документ.