Решение № 35 от 20.02.2026, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 35 гр. Велико Търново, 20.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА

Членове:

МАЯ НЕДКОВА

ИСКРА ПЕНЧЕВА при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА като разгледа докладваното от МАЯ НЕДКОВА Въззивно търговско дело № 20254001000304 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК и е образувано по въззивна жалба вх. № 7536/30.10.2025г. от „Търново Риал Естейт“ ЕООД, с ЕИК 205627382, със седалище и адрес на управление: гр. Ловеч, чрез процесуален представител срещу Решение № 46/05.09.2025г., постановено по т. дело № 12/2024г. по описа Окръжен съд – Ловеч, с което, на основание чл.93 от ЗЗД, „Търново Риал Естейт“ ЕООД, ЕИК 205627382 е ОСЪДЕНО да заплати на С. А. А., ЕГН **********, сумата от 59 980 лв., представляваща двойния размер на платения задатък от 29 990 лв. по предварителен договор за строителство и покупкопродажба на недвижим имот (Апартамент № 2 с идентификатор ***) от 07.12.2022 г.

Считайки обжалваното решение за неправилно, незаконосъобразно и необосновано, като постановено при неправилно приложение на материалния закон и неправилна преценка на събраните доказателства и необоснованост на фактическите изводи относно наличието на неизпълнение и характера на платената сума като „задатък“, претендира отмяната му и постановяване на друго, с което иска на ищцата да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Не оспорва сключването на 07.12.2022г. между „Търново Риал Естейт" ЕООД - като продавач и С. А. А. - като купувач, на предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се задължава до 31.03.2023г. да продаде на купувача чрез договор във формата на нотариален 1 акт, на следния недвижим имот: Апартамент № 2 с идентификатор ***.

Твърди, че в посочения договор липсва уговорка за задатък по смисъла на чл. 93 33Д, като неправилно съдът е приел, че платената от ищцата авансова сума в размер на 29,990 лв., изрично определена в предварителния договор като „първо плащане“ и част от продажната цена, представлява задатък, без да е налице изрична договорна клауза, съдържаща такава уговорка. Оспорва осъществено от ищеца разваляне на предварителния договор по надлежен ред, доколкото волеизявлението на купувача – ищцата за разваляне, не е достигнало до знанието на ответното дружество. Твърди, че с учредяването на ипотека върху имота, не е налице хипотеза на съществено неизпълнение от страна на продавача по договора, т.к. съгласно договореното между страните, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, ако при действието на договора се установи, че имотът е бил предмет на искови, изпълнителни или обезпечителни производства, или че върху него е имало наложена възбрана към момента на сключване на предварителния договор, хипотеза, която не се е осъществила. Твърди, че ищцата - купувач е в забава т.к. не е изпълнила своите задължения съгласно т. 1.2 от предварителния договор, да заплати остатъка от цената не по-късно от 01.05.2022 г., както и не е предприела действия по сключване на окончателния договор. Претендира присъждане на разноски.

В срока по чл.263, ал.2 от ГПК, насрещната страна- С. А. А., чрез процесуален представител е депозирала отговор на жалбата, в който оспорва същата като неоснователна, претендира оставянето й без уважение, както и потвърждаване на обжалваното решение като правилно и законосъобразно. Поддържа, че съгласно сключения с въззивника предварителен договор, срокът на сключване на окончателен договор е 31.03.2023г. при издадено разрешение за ползване/чл.1.2/, а съгласно публичния регистър на въведените в експлоатация сгради и съоръжения, процесния обект продължава да няма издаден акт за въвеждане в експлоатация към 16.12.2025 г. Поддържа, че заплатената от ищцата сума от 29 990 лева в деня на сключване на предварителния договор, служи като първо плащане и задатък по смисъла на чл. 93 от 3ЗД, с оглед на договорените в раздел 5 гаранции, декларации и неустойки, като уговорката за задатък, се извлича от клаузите на т. 5.4, т. 5.5 и т. 5.7 от договора. Твърди, че в подкрепа на извода за дължимост на сумата е и извънпроцесуалното изявление на ответника до ищцата - писмена покана до С. А. А. вх. № 6994/08.05.2024 г. на ЧСИ М. Ц. рег. № 840, с което предлагайки доброволно уреждане на отношенията във връзка с развалянето на предварителния договор от 07.12.2021г., дружеството иска да му се посочи банкова сметка, по която да преведе претендираните по делото суми . Оспорва твърденията за ненадлежно разваляне на договора, като излага , че поканата е изпратена на адреса на седалището на дружеството ответник, а и ищцата е направила изрично изявление, че настоящата искова молба служи като уведомление за разваляне на договора поради неизпълнение на продавача. Оспорва твърденията на ищеца – въззивник за нейна забава, като поддържа, че дори да се приеме, че тя, в качеството си на купувач е в забава за заплащане, въпреки че няма договорена достоверна дата за второто плащане, то продавачът - „Търново Риал Естейт" ЕООД също е в забава за изпълнение на задължението си за прехвърляне на имота снабден с разрешение за ползване, в срок до 2

31.03.2023г. Претендира присъждане на адвокатско възнаграждение по чл.38 от ЗА.

В съдебно заседание по същество, въззивникът, чрез процесуалния си представител, с писмена молба, поддържа депозирания отговор на въззивната жалба. Претендира отхвърляне на жалбата и потвърждаване на обжалваното решение. Прави възражение по чл.78 ал.5 от ГПК.

В съдебно заседание по същество, въззиваемата, редовно призована, не се явява и не се представлява. Чрез процесуалния си представител, след съдебното заседание, е депозирала писмена молба, в което претендира отхвърляне на жалбата и присъждане на разноски – адвокатско възнаграждение по чл. 38 от ЗА.

За да се произнесе по спора, съставът на ВТАС съобрази следното:

Производството пред ОС - Ловеч е образувано по иск на С. А. А. против „Търново Риал Естейт“ ЕООД, ЕИК 205627382, с правно основание чл.93 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 59 980 лв., представляваща двойния размер на платения задатък от 29 990 лв. по предварителен договор за строителство и покупкопродажба на недвижим имот /Апартамент № 2 с идентификатор ***/ от 07.12.2022 г. , а при условията на евентуалност - иск с правно основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата 29 990 лв., като платена на отпаднало основание.

В исковата молба ищцата излага, че с ответника са били в договорни правоотношения, по силата на сключен на 07.12.2022 г. с ответника - „Търново Риал Естейт“ ЕООД предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот - Апартамент № 2 с идентификатор ***, с обща площ от 93,57 кв. м., находящ се в гр. Априлци, кв. Острец, м. Орничето, със срок на сключване на окончателен договор 31.03.2023 г. при издадено разрешение за ползване. В деня на сключване на предварителния договор, в качеството си на купувач С. А. заплатила по банковата сметка на изпълнителя/продавач сума в размер на 29 990 лв., служеща като първо плащане и задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД, с оглед на договорените в раздел 5 гаранции, декларации и неустойки. Поради липса на индикации за извършване на строителство на обекта, при устни запитвания за случващото се на обекта, ищцата многократно била убеждавана от представители на ответника, че може да продължи с плащанията по договора. На устно предложение на ищцата да плати 50 % от цената, но да придобие недвижимия имот, с доплащане на остатъка до пълния размер при получаване на разрешение за ползване, представители на ответника отказали, като поискали цялата сума, поставяйки като алтернатива ипотекиране на имота, с произтичащо от това невъзможно негово придобиване и при сключване на окончателен договор. Твърди, представителите на ответниците спрели да отговарят на телефоните си, поради което и с оглед на настъпилата забава за прехвърляне на имота, снабден с разрешение за ползване, на 23.05.2023г. ищцата изпратила до ответника покана за прехвърляне на недвижимия имот преди издаване на разрешение за ползване, съдържаща изявление за разваляне на предварителния договор поради неизпълнение от страна на „Търново Риал Естейт“ ЕООД на задължението по прехвърляне на недвижимия 3 имот, направено под условие – в случай, че в срок от 30 дни не бъде извършена сделка във формата на нотариален акт. Твърди, че и понастоящем за сградата, в която е разположен апартамента, няма издадено разрешение за ползване, като в същия не се извършват довършителни работи. Излага , че при справка в имотния регистър, ищцата установила, че върху апартамента от ответника е учредена договорна ипотека в полза на „СТАЛ 2007“ ЕООД, което също е нарушение на процесния договор.

В срока по чл.367 от ГПК ответникът, не е депозирал отговор на исковата молба.

Оспорил е иска в първото по делото заседания с твърдения за липса на уговорен между страните задатък, както и за отправено до него известие /покана за развалянето му.

Релевирал е възражения за неизправност на ищеца по договора, идентични с изложените във въззивната жалба.

Настоящият състав на ВЕЛИКОТЪРНОВСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата, след съвкупния анализ на събраните по делото доказателства приема за установено следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.

По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269 изр. второ от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.93 от ЗЗД, за основателността на който, кумулативно следва да са налице следните предпоставки: валидно сключен между страните договор, чието изпълнение да е обезпечено с даване на задатък /капаро/; виновно неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; спазване на особените изисквания, предвидени в договора – аргумент от чл. 9 ЗЗД.

Безспорни между страните в настоящото производство и установени от представените писмени доказателства са следните факти и обстоятелства:

На 07.12.2022 г. между „Търново Риал Естейт“ ЕООД, в качеството му на продавач и С. А. А., в качеството й на купувач, е сключен предварителен договор за строителство и покупко-продажба на собствен на ответника недвижим имот, по силата на който продавачът се задължава до 31.03.2023г. да продаде на купувача, чрез договор във формата на 4 нотариален акт, следния недвижим имот снабден с разрешение за ползване и предаване на обекта в степен на завършеност съгласно приложение № 1, а именно : Апартамент № 2 с идентификатор ***, с обща площ от 93,57 кв. м.,находящ се в гр. Априлци, кв.

Острец, м. Орничето, подробно описан в приложения по делото на л. 6,7 договор, срещу обща цена от 42 106,50 евро /82 353,15 лв./ платима от купувача както следва: 30 000 лв. – в деня на подписване на договора, по банков път по сметка на продавача, а остатъкът от 26 767,74 евро, не по-късно от 01.05.2022 г., по сметката на продавача – т. 1.1 и т.1.2.

Заплащането от страна на купувача по посочена в договора сметка на сумата от 29 990 лв., представляваща първата вноска, е установено от приложената на л.12 от дело разпечатка на електронно подписан документ.