Решение № 1277 от 03.12.2021, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1277 гр. София, 03.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Павлина Ив. Христова като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело № 20211000501422 по описа за 2021 година

Производството е образувано по въззивна жалба на Д. В. И. срещу решение № 261030/16.02.2021г. на СГС, ГО, 13 състав, постановено по гр.д.

№ 14180/19г., с което е уважен иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Жалбоподателят твърди, че първоинстанционното решение е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон, неоснователно и необосновано. За решаването на делото съдът е следвало да изясни фактическата обстановка. За да обоснове своите изводи съдът се е позовал само на част от писмените и гласните доказателства. Неправилно е пресъздал казаното от свидетеля В.. От показанията му се установяват отношенията между страните и след 03.09.3019г., когато е трябвало да се сключи окончателния договор. Последните указания са от 05.09. 2019г., а на самият купувач са изпратени документи на 02.09.2019г. От текста на удостоверението, издадено от нотариус К. е видно, че не са били налични необходимите документи и са дадени нови указания. Свидетелят В. твърди, че без съдействието на нотариуса не би могъл да се снабди с някои от документите. За съда тези обстоятелства са били ирелевантни. Поведението на страните, както и тяхната воля, трябва да се тълкува при възникнал спор.

1

Формалното отношение към доказателствата води до неправилни изводи от правна страна. Жалбоподателят сочи, че е била налице обективна невъзможност да се набавят всички документи, необходими според нотариуса, към 03.09.2019г. Дори и съдът е приел, че единственото нарушение на продавача е, че не се е явил. Съдът е направил извод, че явяването на продавача е могло да доведе до предоговарянето на срока за сключване на окончателния договор. Но неявяването му е осуетило сключването му. Въззивникът поддържа, че сделката не е била обезпечена с документи и не е било възможно сключването й на 03.09.2019г. От основно значение за невъзможността за сделката е въпросът за това коя страна е била изправна и коя неизправната. Това е от съществено значение и за последиците от несключването й, а именно връщането на задатък. В съдебната практика се приема, че право да развали договора има изправната страна при неизпълнение на задължението от насрещната. Изпълнението на задължението да се продаде имот не е свързано само с явяване пред нотариуса. Необходимо е той да изповяда сделката при наличието на всички необходими документи. Те не са били налице към 03.09.2019г.

Жалбоподателят сочи, че задатъкът служи като обезпечение за сключване на окончателен договор и има за цел да стимулира страните да изпълнят задълженията си. Неявяването на определена дата не е неизпълнение на задължението да се прехвърли собствеността защото това е било невъзможно.

А невъзможността не може да се вмени във вина на продавача, защото той е следвал указанията, за да бъде възможна сделката. С поведението в нито един момент той не е показал, че не желае и няма интерес от нея. За поведението на страните и полагането на всички усилия за сключване на окончателния договор говори и кореспонденцията между тях след 03.09.2019г. Това означава, че купувачът все още е имал интерес, но на по- ниска цена. Или поддържа заблуждението, че има такъв, докато закупи друг имот.

Сложността на легитимацията, опасността за неговата сигурност е разколебала купувача и той се е явил пред нотариуса на конкретната дата, за да получи протокол за неявяване на продавача. Това не му дава право на двойния размер на задатъка. От своя страна продавачът е предложил да върне задатъка, а купувачът търси и купува друг имот на 18.11.2019г. без да вземе предложения му задатък.

Затова моли въззивния съд да отмени атакуваното решение и да 2 отхвърли изцяло предявения иск. Претендира разноски.

Д.Д. в депозиран писмен отговор и в съдебно заседание чрез процесуалния си представител оспорва жалбата. Счита я за неоснователна.

Решението на СГС е правилно. Жалбоподателят се опитва да се освободи от отговорност, аргументирайки се с действията и бездействията на нотариуса.

Съдът след като обсъди събраните по делото доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл.235 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна:

СГС е сезиран с иск по чл.93, ал.2 от ЗЗД. В исковата молба ищецът Д.

Д. твърди, че с ответника са сключили предварителен договор на 22.07.2019г. за покупко- продажба на ПИ с идентификатор *** с площ от 791 кв.м., кв.7, стар идентификатор *** и ***, номер по предходен план: кв.7, парц. ХLVII-81 при съседи по кадастрална скица ПИ с идентификатори:

***,

***,

***,

***, ***, ***, *** и ПИ с идентификатор *** с площ от 785 кв.м. със стар идентификатор:

*** и ***, номер по предходен план : кв.7, парц.

XLVI-81 при съседи по кадастрална скица, а именно ПИ с идентификатори:

***,

***,

***,

689134.4378.14,

***, ***.

И двата имота са незастроени и с предназначение за жилищни нужди. Договорената цена за тях е 146687 лв. като при подписването на предварителния договор купувачът е заплатил задатък от 14 687лв. В чл.3 от договора продавачът се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост до 30.08.2019г. при нотариус М. К.. Промяната на срока може да стане само по споразумение между страните. В случай, че окончателният договор не се сключи по- рано, то те са се съгласили да се явят пред нотариуса с всички необходими документи на 03.09.2019г в 11ч. Съгласно чл.2, б. „а“, изр.2 от предварителния договор в случай, че продавачът се откаже от него дължи на купувача двойния размер на дадения задатък. Ищецът твърди, че на 03.09.2019г. ответникът не се е явил пред нотариуса, за което е съставен протокол за констатирането му. От удостоверение от „Юробанк България“ АД се установява, че към тази датата ищецът като купувач е имал по сметката си сумата от 150 000лв. Той е бил подготвен за сключване на окончателния договор. Въпреки отказът от 3 договора, ответникът Д. И. не е върнала на ищеца двойният размер на задатъка. С влязло в сила определение по ч.гр.д. № 12665/19г. на СГС е допуснато обезпечение на иска чрез запор на банковите сметки на ответника, но въпреки това той не е инициирал доброволно плащане. Затова ищецът моли съда да осъди ответника да й заплати 29 374лв., представляващ двойния размер на дадения задатък, в едно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане. Претендира разноски за исковото и обезпечителното производство.

В депозиран писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК ответникът оспорва иска. Поддържа, че на 22.07.2019г. с ищеца Д.Д. са сключили предварителен договор за покупко- продажба на посочените в исковата молба недвижими имоти. Въз основа на него е поела задължението да се снабди с всички необходими документи, установяващи правото й на собственост. На 03.09.2019г. е трябвало да се сключи окончателния договор, но на 27.08.2019г. от нотариус М. К. е получила списък с необходими за сделката документи. В телефонен разговор й е било обяснено, че без тях сделка не може да има. На 03.09.2019г. в 10ч. е провела телефонен разговор със служител от кантората на нотариуса, който й е казал, че за тази дата няма записан час за сделка. На 05.09.2019г. ответникът е получил втори имейл от нотариуса с копие до ищеца с нов списък от документи, необходими за изповядване на сделката. След като се е снабдила с тях е поискала да определят нова дата за сключване на сделката. Ищецът е отклонила това искане. На 27.09.2019г. ответникът е изпратила имейл до Д. Д. за прекратяване на предварителния договор с прикачено споразумение или изповядване на сделката пред друг нотариус, който е изявил готовност за това. Отговор на този имейл не е получила. Счита, че не е неизправна страна по предварителния договор.

Безспорно е, че на 22.07.2019г. страните са сключили предварителен договор за покупко- продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти.

Не се оспорва, че на 22.07.2019г. Д. Д. е заплатила на ответника задатък от 14 687 лв.

Във връзка с твърденията в исковата молба ищецът е представила протокол за констатиране на обстоятелство, а именно, че на 03.09.2019г. Д.

4

Д. се е явила пред нотариус К. , но не и ответникът Д. И..

Представена е кореспонденция по електронен път между страните и нотариуса.

Безспорно е, че ответникът черпи права върху процесните имоти от договор за покупко- продажба, сключен с нот. акт № 132/15.02.2018г.

Към исковата молба са приложени 2бр.удостовериня за данъчна оценка, 2бр. удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, 2бр. скици за всеки един от имотите.

С оглед твърденията в отговора на исковата молба са представени писмени доказателства: копие от електронна поща от 27.08.2019г. и

05.09.2019г., както и имейл от ответника до ищеца за прекратяване на предварителния договор или изповядване на сделката при друг нотариус.

Във връзка с изпълнение на задълженията си по предварителния договор Д. И. е представила писмени доказателства: комбинира скица за двата имота от 07.08.2019г., Решение № 224/03.09.1998г. на ПК- община Люлин с отбелязване, че е влязло в сила, удостоверение за семейно положение, съпруг и деца, удостоверение от СО- район „Овча купел“ от 27.08.2019г., Удостоверение от ОСЗ-Запад от 29.08.2019г., разпечатани електронни съобщения.

Във връзка с издадено съдебно удостоверение ответникът е представил удостоверение от нотариус М. К..

Не се спори, че на основание договор за покупко- продажба от 18.11.2019г., сключен с нот. акт № 35 от същата дата ищецът е закупила недвижим имот.

В хода на съдебното дирене са събрани гласни доказателства.

Свидетелят Б. познава страните, като с ищеца от 15 години са във фактическо съжителство. Той заявява, че през месец юли 2019г., около 20то число, са сключили предварителен договор да продажба на имот в местността Малинов дол. Ищецът го е сключила като купувач. Свързала са е с Д. И. чрез агенция за недвижими имоти. След това са пристъпили към събиране на документи, необходими за окончателния договор. Такъв не се е сключил, тъй като ответникът не е присъствал на подписване на анекс или на други документи, тъй като не е била в страната. Свидетелят твърди, че Д. И.

5 не е искала да сключи сделката на реалната цена, като това го е чул от нея и от брокера В.. Присъствал на е разговор по телефона между ищеца и брокера и между ищеца и Д.И., тъй като е бил на високоговорител.

Ответникът е казала, че трябва да плати допълнителен данък печалба и това не я устройва, за да изповяда сделката на реалната цена. За това брокерът В. ги е уведомил първи. Продавачът е искала сделката да се сключи на данъчна оценка. Те са били против това. Това им го е казала, след датата, на която не се е явила пред нотариуса през месец септември. След това е имало разговори и кореспонденция. Отношенията са продължили. Ответникът е искала да им даде някакъв документ да подпишат и да им върне капарото, но те не са се съгласили, защото тя не е била изрядната страна. До последно те са искали да изповядат сделката. Бъдещият продавач е предложил да им върне капарото, което са дали, но те не са се съгласили. С ответника са се видели само при подписване на предварителния договор. Няколко дни преди подписване на окончателния договор Д. И. е била в Турция. Целта за купуване на имота е била да си построят дом. След това са закупили друг имот за тази цел.

Свидетелят заявява, че е имало несъответствие в границите на имота, имало е кадастрални скици, на които то се вижда. Оказало се е, че имота има около 4-5 кв.м. някакъв парцел, на който трябва да се установяват границите, за да може да се издадат виза и разрешение за строеж. Това са го разбрали след датата на сключване на окончателния договор. Основната причина да се откажат от договора е било неразбирателството за цената.

Свидетелят В. е брокер на недвижими имоти. Познават се с Д. И., тъй като е представлявал предходния продавач, от които тя е купила имотите.