Протокол № 1159 от 09.09.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 1159 гр. Варна, 09.09.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XII СЪСТАВ ГО, в публично заседание на четвърти септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Нейко С. Димитров при участието на секретаря Веска П. Петрова

Сложи за разглеждане докладваното от Нейко С. Димитров Гражданско дело № 20253100100380 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 16:03 часа се явиха:

Ищците К. Д. Р. и Р. К. Д., редовно уведомени за съдебното заседание, не се явяват, представляват се от адв. Е. Д.-А., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Ответникът Р. Д. Д., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, не се явява, представлява се от адв. Б. Ж., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.

Вещото лице Р. С. И., редовно призована, се явява. Депозирала е заключение в законния срок.

АДВ. Д.-А.: Моля да се даде ход на делото.

АДВ. Ж.: Моля да се даде ход на делото. което

СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на делото, поради О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

АДВ. Д.-А.: Водя допуснатите свидетели.

АДВ. Ж.: Не водя допуснатите свидетели.

АДВ. Д.-А.: Моля да допуснете заличаване на свидетелите на ответната страна, тъй като за второ съдебно заседание, без основателна причина, те не присъстват.

Ако не допуснете това искане, бих искала едновременен разпит на свидетелите.

АДВ. Ж.: Не държа на едновременен разпит.

СЪДЪТ по отношение на гласните доказателства

1

ОПРЕДЕЛИ

ОТЛАГА за следващо съдебно заседание разпита на допуснатите на страните свидетели.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. № 27614/27.08.2026 г. по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

Вещо лице Р. С. И.: 45 годишна, българка, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.

В. Л. И.: Поддържам представената от мен експертиза.

Направила съм оглед на имота. Приложила съм снимки към експертизата.

Намирам, че състоянието на имота е за освежаване. Нуждае се от ремонт, но не можем да кажем, че състоянието е твърде лошо.

При изготвяне на заключението съм съобразила моментното състояние, но за 14годишен период назад ние не можем да кажем какво е било състоянието – дали е било полошо или по-добро.

Съобразила съм, че обектът е търговски и е с различен доход. Съобразила съм, че е заведение, че не е просто магазин. Има значение дали е магазин или заведение, работещо, което акумулира доходи. В момента заведението е неработещо.

По отношение на пазарната наемна цена, приех, че в периода, за който съм дала заключение ресторантът не е бил работещ на сто процента, затова има редукция. Съдя за това, тъй като аз от 2012 г. до 2016 г. включително съм работила в района и имам пряк поглед върху заведението. Отделно, също така имам допълнителни сведения от хора, които живеят в района. Заведението не казвам, че не е работило, а че не е работило на сто процента. Т. е. работило е по заявки – за определени събития (помени) и поводи.

Имайте предвид, че това не е водещото в случая. Така или иначе към днешна дата има валидна обява под наем точно за това заведение, която е 5 евро на квадратен метър. Ние не влизаме в тази хипотеза дали е работило на 100 процента. Аз съм отразила за мен лично, че вероятно не е работило на 100 процента. Има данни и в интернет също. Заведението не е работило ежедневно. Да кажем, че то е работило на 100 процента. Тази наемна редукция, която аз съм отразила, тъй като заведението е с голяма площ, това отново кореспондира с пазарните нива, които са към изследвания период. Т. е. ние казваме, че в момента е 5 евро на квадратен метър и аз съм започнала редукцията с инфлацията от 4,20 евро. От тези 4,20 съм стигнала до 2 евро и нещо, които са назад във времето. Тази редукция всъщност е поради състояния; поради приетото от мен, че заведението не е било постоянно, на сто процента работещо.

Площта също трябва да я имаме предвид. Наемът на квадратен метър спада, когато тя е голяма. Аналогично е, както е при жилищата. Когато имотът е малък, той е по-скъп на квадратен метър и сумарно.

На втора страница съм посочила, че базовата цена за търговски площи е 7 евро на квадратен метър. Приложила съм справка от „Мирела имоти“. Това са средните наемни нива за този район, по оферти. Няма директна редукция от гледна точка на това, че при сключването на договора офертата може да бъде променена, защото районът е по-далеч, от този който оценявам. Т. е. запазвам тази базова цена от 7 евро, защото район „****“ е малко по-далеч от „****“. Няма такава информация и няма такива данни точно за този район, иначе бих дала точно за района заключение. В случая няма информация. Не са и толкова много заведенията, които се отдават под наем и които да кореспондират с вида и площта на оценявания обект.

Не мисля, че ако има други аналози, би се променила оценката. Много е трудно, 2 защото трябва да се види какъв е аналогът, да имаме конкретика. Тук, по-скоро, аз се водя от информацията, която аз имам като оценител и това, което съм правила като запитване към други колеги - как вървят наемните нива на подобни имоти в района. Не можем да кажем, че ще има някаква драстична разлика, защото ние не знаем офертата; колко оферти са за този район; в какво състояние е заведението и дали то е малко или голямо по площ. Единствено изхождаме, че това е обективна цена. Т. е. наемна цена, която би могла да се вземе наистина за района. Районите са различни, но са близки.

На страница трета от заключението съм посочила коефициент 0,40 за дървения навес.

Аз съм написала, че диапазонът е от 30 до 50 процента. В случая съм взела нещо по средата, което да кореспондира с площта, защото се използва за складово помещение, което разбирам, че е отдадено под наем, но към момента (към датата на огледа) не е в особено добро състояние, така че не мога да му дам по-висок коефициент от този, който съм дала.

Имотът се използва за склад. Няма как да кажа дали има отопление, тъй като към момента то е неработещо. Затворено е – не се вентилира помещението. Съответно към момента не можем да кажем, че веднага може да се отвори и да се ползва за склад. Информацията, която имам, е съобразена с коефициента и е осреднена – не е най-лошото, съответно не е найдоброто.

По отношение на редукцията приемам, че коефициентът не е 100 процента, тъй като обектът отваря по поводи.

Може да се получи, математически, пазарната наемна цена без прилагане на редукцията за това, че заведението не е било постоянно отворено.

Дала съм 40 процента редукция, защото обикновено редукцията варира в определени проценти. Това е субективна оценка. Всеки оценител преценява с какъв процент може да я намали или увеличи, спрямо състоянието на обекта, който се оценява. Установявам режима на работа на ресторанта от лични впечатления и разпити. Това е мое лично наблюдение. Аз не мога да твърдя на 100 процента, но пак казвам, че икономически и пазарно, поглеждайки към днешна дата офертата и това, което аз съм редуцирала, отново ще стигна до същата пазарна логика, независимо дали обектът е работил на сто процента или не. Няма как да се случи да получим два пъти повече наем или да го намалим два пъти повече. Това са били пазарните нива. Щом към днешна дата е 5 евро на квадратен метър, една година назад няма как да направим скок два пъти назад или нагоре.

Във връзка с данните, които съм посочила за месеците по време на Ковидпандемията, съм отбелязала, че периодът е от месец ноември 2020 г. до февруари 2021 г. Не съм отчела Решението на Министерския съвет от 30.03.2022 г., с което е отменена извънредната епидемична обстановка, считано от 01.04.2022 г. Няма редукция за 2022 г.

АДВ. Д.-А.: Нямам други въпроси към вещото лице.

АДВ. Ж.: Нямам други въпроси към вещото лице.

СЪДЪТ по съдебно-оценителната експертиза,

ОПРЕДЕЛИ

ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх.

№ 27614/27.08.2026 г. на вещото лице Р. С. И..

ИЗПЛАЩА възнаграждение от внесения депозит в размер на 250 евро. /изд. РКО/ АДВ. Д.-А.: По отношение на заключението – оспорвам го, тъй като не считам, че е достатъчно пълно и ясно. Не считам, че заключението е основано на реализирани наеми и за този район, а е само въз основа на офертни данни. Освен това няма реален анализ за годините назад. Посочена е база 2025 г.

Моля да се назначи допълнително заключение, при което вещото лице да отговори на поставения въпрос, но след като съобрази реални наемни отношения, не само офертни данни; да съобрази района или поне имоти, които са максимално близки до този имот.

3

Моля да се направи отделен анализ на сградата и на навеса, както и да се съобразят ограниченията за ползване на този обект през 2022 г.

Мога да се опитам да представя аналози, ако ми дадете възможност.

За момента нямам други искания.

АДВ. Ж.: Оспорвам експертизата по отношение на редукцията за непълна заетост на ресторанта. Така си работи ресторанта. Това е ресторант за помени. Между другото е много доходно, защото подготовката е по-малка. Също така – заетостта е постоянна, с оглед на естеството на събитията. Те не се случват от време на време в годината, а всеки ден.

С оглед изявлението на вещото лице, че може математически да се изчисли, затова аз нямам искане за допълнителна експертиза.

По отношение на свидетелите – не се противопоставям същите да бъдат разпитани и по отношение на състоянието на ресторанта и натовареността му.

АДВ. Д.-А.: Не се противопоставям свидетелите да бъдат разпитани относно състоянието на имота и неговата заетост в годините.

СЪДЪТ намира направените искания за относими и допустими, поради което ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните да установяват с показанията на допуснатите свидетели състоянието на сградата и честотата на използването на заведението в процесния период.

Разпечатката съдържа 60 от 69 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/8da5e996-c46c-436c-8422-1c7fd0abc8ae