Решение № 385 от 07.12.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 385 гр. Бургас, 07.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Радостина К. Калиманова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Търговско дело № 20222100900326 по описа за 2022 година

Производството по делото е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

Образувано е по повод исковите претенции на „Лазурна България“ ЕООД, ЕИК 204665921, със седалище град Свети Влас и адрес на управление в. с. „Стар дриймс“, вх. В, ет. 5, ап. В17, представлявано от Валентина Федорово-Яжембска, чрез процесуалния и пълномощник, със съдебен адрес град Бургас, ***, ет. 5, офис 29 против „Дриймвил“ ООД, ЕИК 115618690, със седалище град Пловдив и адрес на управление район „Северен“, ***, представлявано от Константин Константинов Бояджиев за осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сумата от 41 505 евро с левова равностойност от 81 176 лева, с която ответникът се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца поради плащането и от последния на отпаднало основание и по-специално в изпълнение на развален предварителен договор от 14.02.2019 година; сумата от 6 223.49 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 22.12.2021 година - датата на разваляне на договора до датата на депозиране на исковата молба, ведно със законната лихва върху претендирания размер главница от датата на депозиране на исковата молба до окончателното и плащане, както и направените съдебно-деловодни разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.

Твърди се в исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, че на 14.02.2019 година между страните по същото бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно апартамент Б17, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор №***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, община Несебър, област Бургас, одобрени със Заповед РД-18-48/03.10.2005 година на Изпълнителния директор на 1

АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект със Заповед КД-14-02-1176/01.08.2013 година на Началник на СГККБургас, адрес на имота: град Свети Влас, местно „Юрта-под пътя“, вилно селище „Стар дриймс“, вх. В, ет. 5, ап. Б17, находящ се на етаж 5, в сграда с идентификатор №***, предназначение жилищната сграда - многофамилна, като сградата е в поземлен имот с идентификатор №***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта 1, с площ по документ: 151.43 кв. м., прилежащи части: 24.94 кв. м. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: №***, под обекта: №№***,

***, ***, над обекта: няма.

В т. 3 от раздел V страните договорили, че недвижимия имот предмет на сделката се продава, респективно купува за сумата от 145 000 евро, платима на следните вноски и срокове, а именно: капаро в размер на 32 000 евро и четири вноски от по 28 250 евро всяка, дължими ежегодно /2020, 2021, 2022 и 2023 година/, не по-късно от 20.03 на съответната година.

В изпълнение на договорните си задължения ищецът извършил следните плащания, а именно: на 02.02.2021 година, съобразно споразумение за прихващане от същата дата била платена сумата от 5 759.10 евро; на 30.04.2019 година сумата от 56 000 лева; на 20.11.2020 година, чрез банков превод, сума в размер на 10 000 лева; на 14.02.2019 година било извършено плащане в размер на 3 911.66 лева; на 20.11.2020 година била платена сумата от 8 917.97 лева. На 05.10.2021 година ищецът получил по електронната поща съобщение от представител на „Дриймвил“ ООД, с което последното го уведомило, че заплатените до момента суми от негова страна били в размер на 40 890 евро.

На 22.12.2021 година, с електронно съобщение изпратено от ответника, ищецът бил уведомен, че сключеният между тях предварителен договор бил развален, като заплатените от негова страна суми щЕ. да бъдат задържани. В това съобщение се твърдяло, че до ищеца било отправено уведомление, с което процесния предварителен договор от 14.02.2019 година бил развален.

На последващи молби от страна на ищеца да издаде фактури за извършените плащания, ответникът отговорил, че счита договора за развален. На 07.01.2022 година той получил електронно писмо от представител на ответника, с което последният го уведомил, че единствената възможност да съхрани направените от него до момента плащания била да бъде подписан нов предварителен договор, с нова цена за имота в размер на 243 390.60 евро.

Изтъква се от ищеца, че до този момент с ответното дружество имали добри търговски отношения, като освен имота по процесния договор, бил закупил и други два, а именно апартамент G 1 с кадастрален идентификатор № *** и апартамент G 3 с кадастрален идентификатор №***, и двата по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас. Винаги изпълнявал точно и добросъвестно договорните задължения. Допуснал малки забавяния в плащането на договорените вноски 2 по процесния предварителен договор, но тази забава преди всичко била последица от извънредното положение в страната. Със Заповед №РД-01-124/13.03.2020 година на Министъра на здравеопазването били въведени редица противоепидемични мерки, като по този начин били засегнати както дейността на субектите, с преустановяване на дейността им, така и правата на страните по сключените между тях договори. Позовава се в тази връзка на чл. 306 от Търговския закон, като твърди наличието на непреодолима сила.

Управителят на ищеца също боледувал от „Ковид 19“, претърпял и операция на бъбреците, за което изрично уведомил ответното дружество.

Многократно били водени преговори с представитЕ. на ответното дружество за възстановяване на вече платените по договора суми, но и понастоящем същите не му били върнати. Наред с това, за него оставала неясна причината за точното основание, даващо право на ответника да ги задържи. Действително, съгласно раздел V, т. 2, при разваляне на договора от страна на продавача поради неизпълнение от страна на купувача, включително при условията на глава I, т. 2 и глава III, т. 1, се дължала неустойка в размер на платените по договора суми, но така формулираната клауза противоречала на закона и на добрите нрави, поради което била нищожна.

Ищецът счита, че така уговорената неустоечна клауза противоречи на закона и добрите нрави, съгласно чл. 26, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД и е нищожна поради това. Ако се приемело за валидно правото и възможността платената от него по договора сума да бъде задържана от ответното дружество като неустойка, то тогава се променяла същността на същата, като тя се трансформирала в средство за неоснователно обогатяване. Поради гореизложеното за ищеца се пораждал правен интерес от предявяване на настоящите искове.

Ответната по делото страна, на която съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, в срока по закон е депозирала по делото писмен отговор, с който е изразила становище по така предявените против нея искови претенции, представила е доказателства и е направила доказателствени искания. Не оспорва, че между страните е сключен процесния договор, както и това, че с уведомление от 22.12.2021 година същият е развален, тъй като ищецът не изпълнявал своите задължения по него за заплащане на вноските. Ищецът-купувач по сделката се задължил да плати капаро в общ размер на 32 000 евро с включен ДДС, с левова равностойност в размер на 62 586.56 лева в срок до 31.03.2019 година. Неплащането на капарото в посочения срок водело до прекратяване на процесния договор автоматично, без продавачът да дължи на купувача каквото и да било уведомление или съобщаване. От счетоводна справка от програма на същото било видно, че на 14.02.2019 година „Лазурна България“ ЕООД заплатило сумата 3 911.48 лева, което било първата част от договореното в т. 2.1. капаро, а именно 2 000 евро. Оставащата част от капарото в размер на 30 000 евро, равняващи се на 58 674.90 лева, дружеството-купувач трябвало да заплати в срок до 31.03.2019 година. Видно от посочената счетоводната справка, то заплатило тази сума частично, а именно такава в размер на 55 880.86 лева на 30.04.2019 година или със забава от един месец. От това следвало, че ищецът бил в забава още при заплащане на капарото.

3

Съгласно т. 2.2, гл. I от предварителния договор, ищцовото дружество трябвало да плати на ответното вноска от продажната цена на стойност от 28 250 евро с включен ДДС, с левова равностойност в размер на 55 252.20 лева в срок до 20.03.2020 година. От приложената по делото счетоводна справка и платежното нареждане на купувача било видно, че сумата по т. 2.2. не била платена изцяло, а имало направено частично плащане в размер на 8 917.97 лева на 20.11.2020 година. Пълният размер на вноската по т. 2.2. от предварителния договор не била платена и до датата на развалянето му. Допуснатата забава за плащане на останалата част от дължимата сума била 8 месеца.

Съгласно т. 2.3. от гл. I от предварителния договор, ищецът трябвало да плати на ответника сумата от 28 250 евро с включен ДДС, с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 55 252.20 лева в срок до 20.03.2021 година. Липсвало изобщо извършено плащане на тази вноска по договора от негова страна до датата на уведомление изх.

№140/09.12.2021 година за разваляне на предварителния договор. Ищцовото дружество било в пълно неизпълнение на това си задължение към датата на разваляне на договора от продавача. Направено е и уточнение от ответника за наличие на несъвпадение между сочените като платени от страна на ищеца суми по процесния предварителен договор с тези, фигуриращи като платени по същия при него. То се дължало на това, че след подписване на предварителния договор ищецът ползвал апартамента, предмет на същия, поради което дължал суми за разходвана ел. енергия, вода и други, които разходи се погасявали с част от платените от него суми. Така допуснатата от ищеца забава общо от 9 месеца при изпълнение на задължението му за плащане на продажната цена в размерите и сроковете по договора давала право на ответника-продавач да го развали на основание т. 1 от раздел III във връзка с т. 2, глава V от същия.

Ответникът е въвел с депозирания от него отговор на исковата молба възражение за прихващане на платените по предварителния договор от ищеца суми с дължимата от него неустойка за забава, уговорена в т. 3 на раздел V, както и неустойка за разваляне на договора на основание т. 1, глава V във връзка с т. 1, глава III в размер на всички платени от него до момента суми. С оглед на горното, ответникът прихващал посочените в уведомлението за разваляне на договора суми, дължими от ищеца и по-специално неустойка, на основание т. 3, глава V от предварителния договор, за всеки ден забава в размер на 0.1 % върху стойността на забавената сума и неустойка, на основание т. 2 от глава V във връзка с т. 1 от глава III от договора, поради неизпълнение от страна на ищцовото дружество в размер на платените по договора до момента на развалянето му суми и на основание т. 3 от раздел III от договора дължимите от ищеца суми за такса поддръжка, считано от 31.03.2019 година в размер на 8 евро на кв. м. с включен ДДС за година за менажираната площ, образувана като сума от площта на апартамента и прилежащите му идеални части от общите части на сградата до датата на разваляне на договора.

Оспорено е твърдението по искова молба за нищожност на неустойката на соченото основание и поради нейната прекомерност. Изтъква в тази връзка, че платените от ищеца суми по договора били в размер на 68 710 лева, а цената на апартамента възлизала на 4

283 595.35 лева, от съпоставката на които две суми се налагал извода, че липсва несъразмерност или прекомерност. Освен това, за периода от 2019 година и до настоящия момент ответникът търпял вреди от факта, че не получавал регулярно договорени плащания, които бил включил в своите планове, а и освен това до момента на разваляне на договора бил възпрепятстван да се разпорежда с имота поради обещанието за продажбата му, обективирано в процесния предварителен договор. Поради това размерът на неустойката бил изцяло съобразен с вредите, които той търпял като резултат от неизпълнението на поетите от страна на ищеца задължения.