Решение № 4523 от 13.12.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4523 гр. Варна, 13.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Александър В. Цветков при участието на секретаря Ивелина Ат. Атанасова като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело № 20243110102031 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, от Н. И. Г. - В. ЕГН **********, ***, подадена чрез адв. З. Й., с която срещу „МАНАУС-КОМЕРС" ООД -в несъстоятелност с ЕИК 103257517, представлявано от синдика Я.С., е предявен положителен установителен иск за приемане за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на 0,263 % идеални части от поземлен имот с кадастрален идентификатор *** по КККР одобрени със Заповед РД-1830/19.06.2007г. на ИД на АК с адрес на имота: град Варна, ж.к, Вл.Варненчик“, а по акт за собственост - УПИ Х-469 в кв.43 по плана на ж.к. Вл.Варненчик, първи микрорайон, целият с площ по акт за собственост от 3 500 кв.м., а по кадастрална карта с площ от 3125 кв.м.

Ищцата с исковата си молба сочи, че по силата на договор за покупкопродажба, обективиран в нотариален акт № 190, том 2, per. № 10011 от 13.10.2009г. на Нотариус Светлана Димова с район на действие Варненски съдебен район, вписан в Служба по вписванията - Варна под № 145, том 57, вх.рег. № 20196 от 13.10.2009г. е придобила чрез покупко-продажба от „МАНАУС-КОМЕРС" ООД правото на собственост върху три недвижими имота, сред които и описаното в т.В на нотариалния акт ПАРКОМЯСТО 1/едно/, находящо се извън сграда с пълен номер ***, с административен адрес: град Варна, ж.к. Вл.Варненчик № 64, със застроена площ от 20,83 кв.м., при граници: от три страни дворно място и паркомясто 2, ведно с 0,263 % идеални части от правото на строеж в имот с пълен номер ***, а по акт за собственост - УПИ X-469 в кв.43 по плана на ж.к.

Вл.Варненчик, първи микрорайон, целият с площ по акт за собственост от 3 500 кв.м., а по кадастрална карта с площ от 3125 кв.м. При извършване на 1 сделката „МАНАУС-КОМЕРС" ООД се легитимира като собственик на посоченото паркомясто 1 с договор за учредяване на право на строеж в съсобствен имот обективиран в нотариален акт № 153, том 1, per. № 3340 от 2007г. на Нотариус Светлана Димова с район на действие Варненски съдебен район, вписан в Служба по вписванията - Варна под № 85, том 21, вх.рег. № 7075 от 22.03.2007г. Съгласно т.1 на акта, на „МАНАУС-КОМЕРС" ООД е учредено право на строеж върху описани по-горе поземлен имот, по силата на която, след построяване на жилишни сгради в имота, „МАНАУС-КОМЕРС" ООД ще стане собственик на ПАРКОМЯСТО 1/едно/, находящо се извън сграда на БЛОК 4 в дворното място върху което ще бъде построена сградата с площ от 20,83 кв.м., при граници, дворно място и паркомясто 2, ведно 0,263 % идеални части от правото на строеж /описано в т.82 в нотариалния акт/.

Сочи, че от договора за суперфиция, както и от подписания между нея и ответното дружество договор за покупко-продажба, се установява, че описаното като "Паркомясто 1" извън сградата на Блок 4, представляващ сграда с кад.идентификатор *** по КККР одобрени със Заповед РД-18-30/19.06.2007г. на ИД на АК, представлява част от поземлен имот с кадастрален идентификатор *** по КККР одобрени със Заповед РД-18-30/19.06.2007г. на ИД на АК с адрес на имота: град Варна. ж.к.

Вл.Варненчик, репскетивно не е реално обособима част от имот, доколкото не попада в изградената в имота сграда. Така описаното „паркомясто" е идеална част от дворното място, в което между съсобствениците е учредено право на строеж. Със сключването на договора за съучредяване на правото на строеж, останалите съсобствениците на имота имплицитно са прехвърлили на ответника собствените си идеални части от поземления имот, които са му предоставили в индивидуална собственост, а именно - всички „паркоместа" извън сградите. Те са дали съгласие и за разпределяне на ползването на тези части имота, като са описали конкретното им местоположение.

При тълкуване на волята на страните по описаните договори се достигало до извода, че действителната им такава била да се прехвърли идеална част от дворното място с неговото разпределено отнапред ползване за паркиране на съответния брой автомобили. За тълкуването на волята на страните правно значение имало и обстоятелството, че собствениците са нормативно задължени да осигурят паркирането на автомобилите на притежателите на отделните обекти в сградата в пределите на поземления имот, а според одобрения работен проект в сградата е осигурена възможността за паркиране само на част от притежателите на отделни обекти, а за останалите възможността за паркиране оставало да бъде осигурена вън от сградата в пределите на имота.

Обосновава правния си интерес с твърдения, че ответникът оспорвал правото й на собственост и доколкото по отношение на същия е започнала процедура по осребряване на имуществото в рамките на производството по несъстоятелност, съществувал риск от продажбата на недвижимия имот, който бил нейна собственост. Моли за уважаване на иска с присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.

2

В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран отговор от синдика на обявеното в несъстоятелност дружество „МАНАУС-КОМЕРС" ООД, с който искът се оспорва, като неоснователен, по съображения, че сделката въз основа на която на ищцата продадено паркомясто, е нищожна, тъй като същото не представлява самостоятелен обект. По изложените съображения моли за отхвърляне на иска.

В пледоарията си по същество процесуалният представител на ищцата поддържа становището си, че при тълкуване на общата воля на страните по реда на чл. 20 от ЗЗД се достига извод, че с договора за покупко-продажба са прехвърлени 0,263 % идеални части от поземления имот. Депозира писмени бележки в подкрепа на изложеното.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

По силата на нотариален акт № 153, том 1, per. № 3340 от 2007г., на нотариус Светлана Димова с район на действие Варненски съдебен район, вписан в Служба по вписванията - Варна под № 85, том 21, вх.рег. № 7075 от 22.03.2007г., поправен с нот. акт № 169, том I, рег. № 3602, дело № 139/2007., в полза „МАНАУС-КОМЕРС" ООД е учредено право на строеж от Михаил Георгиев Калоянов, Галя Димитрова Минкова и Пламен Димитров Георгиев върху ПИ с идент. ***, с административен адрес: град Варна, ж.к. Вл.Варненчик № 64, по силата на която, след построяване на жилишни сгради в имота, „МАНАУС-КОМЕРС" ООД ще стане собственик на ПАРКОМЯСТО 1/едно/, находящо се извън сграда на БЛОК 4 в дворното място върху което ще бъде построена сградата с площ от 20,83 кв.м., при граници, дворно място и паркомясто 2, ведно 0,0263 % идеални части от правото на строеж.

От нотариален акт № 190, том 2, per. № 10011 от 13.10.2009г. на нотариус Светлана Димова с район на действие Варненски съдебен район, вписан в Служба по вписванията - Варна под № 145, том 57, вх.рег. № 20196 от 13.10.2009г. се установява, че „МАНАУС-КОМЕРС" ООД е прехвърлило чрез покупко-продажба на Н. И. Г. - В. правото на собственост върху три недвижими имота, сред които и ПАРКОМЯСТО 1/едно/, находящо се извън сграда с пълен номер ***, с административен адрес: град Варна, ж.к. Вл.Варненчик № 64, със застроена площ от 20,83 кв.м., при граници: от три страни дворно място и паркомясто 2, ведно с 0,0263 % идеални части от правото на строеж в имот с пълен номер ***, а по акт за собственост - УПИ X-469 в кв.43 по плана на ж.к. Вл.Варненчик, първи микрорайон, целият с площ по акт за собственост от 3 500 кв.м., а по кадастрална карта с площ от 3125 кв.м.

От представената строителна документация, касаеща строителството на сгради по н. а. № 153, том 1, рег.№ 3340 от 2007г., вписан в СлВп под № 85, том 21, вх. рег.№ 7075 от 22.03.2007г., и в частност обяснителни записки за сгради за бл.1 - бл. 5, ситуация М1:500 за жилищни сгради и таблица за площообразуване се установява, че в поземления имот са предвидени за 3 изграждане общо пет сгради и паркирането е осигурено 100%. съгласно изискванията на Наредба № 2 от 2003 г за проектиране на комуникационно транспортните системи. За паркирането за блок 1 е осигурен подземен паркинг, а за останалите сгради има по 11 места за паркиране във външен паркинг, част от които е и процесното паркомясто, предвидено за паркиране на живущите в бл. 4. В таблицата за площообразуване същото е вписано като външна част на сграда блок 4 и е с 0.262% от ид.ч. от правото на строеж и земята.

След преценка на събраните по делото доказателства и въз основа на твърденията и възраженията на страните, съдът приема за установено следното от правна страна:

Предявен е положителен установителен иск за собственост с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, чиято основателност е предпоставена от установяване в условията на пълно и главно доказване твърденията на ищеца, с които обосновава правния си интерес от търсената защита, като установи наличието на свое защитимо материално право, по отношение на конкретния недвижим имот с посочената от него индивидуализация, че по силата на нот. акт от 13.10.2009 г. е придобил идеални части от процесния поземлен имот в претендирания обем – 0.262% от ид.ч.

Настоящият съдебен състав изцяло споделя каузалната съдебна практика, с която последователно се поддържа разбирането, че паркинг, респективно парко място, с определена площ, местонахождение и граници, но без оградни стени и покрив, не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Такъв самостоятелен обект могат да бъдат паркинг – гаражите в сгради в режим на етажна собственост, когато са част от постройката и са обособени с инвестиционния проект (така решение № 199/ 10.08.2015 г. по гр.д.№ 5955/ 2014 г., IV г.о.). Това разрешение важи и преди приемането на действащата нормативна уредба по чл.37 ал.4 ЗУТ, но нито преди, нито след промените в нея, направени ДВ бр.86/ 2012 г. и бр. 101/ 2015 г., законът допуска изграждането на открит паркинг или паркомясто като самостоятелен обект на собственост в дворното място или върху друга обща част на сградата.

Съгласно чл.43 ал.1 ЗУТ, за новите сгради необходимите места за паркиране се осигуряват задължително в границите на УПИ, в който е построена сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг”, не са самостоятелен обект на собственост (освен цитираното по горе решение, същото е прието в решение № 171/ 08.08.2014 г. по гр.д.№ 4175/ 2013 г., IV г. о. и решение № 189/ 06.01.2015 г. по гр.д.№ 2640/ 2014 г., I г.о.), респективно на още по-силно основание не представлява годен обект на правото на собственост и частта от такъв паркинг, обозначен от страните по сделката като „паркомясто“.

Същевременно съгласно изискванията на чл.55, ал.1, т.1 от Наредба № 7/22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, необходимата площ за площадки за открито гариране и паркиране на превозни средства за леки автомобили е по 22 до 25 кв. м. на автомобил, респективно и това нормативно изискване не е спазено.

Приема се още в съдебната практика и разбирането, че, тъй като 4 паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост или ограничено вещно право (респ. – и обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ), а представлява необособена и несамостоятелна реална част от друг обект, в случая УПИ, застроен със сграда по одобрен архитектурен проект.

Поради това „паркомясто” не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор като самостоятелен предмет ,вън от обекта, от който е част, поради което транслативна сделка с такъв „обект“ е нищожна, поради невъзможност на предмета, дори и при действието на актуалната редакция на чл. 43, ал.3 ЗУТ ( ДВ бр.101/2015г.). В посочения смисъл е решение № 181 от 23.11.2016 г. по гр. д. № 338 / 2016 г. по описа на ВКС, 3-то гр. отделение, както и много други.

Това разрешение обаче не е абсолютно, и настоящият съдебен състав поддържа становището, че не във всички случаи сделките с предмет „паркоместа“ са нищожни, поради невъзможност на предмета. Това е така, защото за съда съществува задължение да изследва действителната воля на страните, обективирана в оспорената сделка, съобразно изискванията на чл.20 ЗЗД - да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. При тълкуване на договора се търси смисъла, който следва от общия разум на изявлението, като значение имат и обстоятелствата, при които е сключен договора, породените към този момент отношения между страните и произтичащото от това поведение на последните, както и това след сключването му, които обстоятелства водят до цялостно изясняване на действителната воля на страните. Тълкуването на договора цели запазване на цялото действие на договора така, както в действителност е желано от страните, независимо от съдържащите се в него непрецизни, неточни и дори неправилни формулировки при посочването на неговия предмет, в какъвто смисъл е цитираното по - горе решение № 46 от 07.03.2018 г. по гр. д. № 2489/2017 г. на ВКС, ГК, IV ГО.Налице е формирана съдебна практика, съгласно която договор за прехвърляне на реална част от обект, който не може да породи правни последици поради несамостоятелността на прехвърлената част, се конвертира в договор за продажба на идеална част от целия обект. Когато предмет на прехвърлителната сделка е реално необособима част от имот и насрещните престации на практика са изпълнени (цената е платена и владението е предадено), волеизявленията на страните може да се тълкуват в смисъл, че ползваното описание на предмета е погрешно и всъщност волята е да се прехвърли това, което е възможно.