Определение № 202 от 28.04.2022, Окръжен съд - Враца

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 202 гр. Враца, 28.04.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Евгения Г. Симеонова

Членове:

Пенка П. Петрова

Камелия Пл. Колева като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно частно гражданско дело № 20221400500135 по описа за 2022 година ГПК.

Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2 ГПК вр. с чл. 577, ал. 1 Образувано е по частна жалба с вх. № 238/25.11.2021 г. на "Агро Финанс" АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от изп.директор С. Р. К., чрез пълномощника му Д. А. С., и частна жалба вх.№ 247/01.12.2021 г. на "Новалар" ЕООД, ИИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от управителя М. С.

М., против Определение № 17/16.11.2021 г. на съдия по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е постановен отказ да бъде вписано Споразумение № 1 към Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. на СВ-Бяла Слатина, сключено между "Агро Финанс" АД, "Слънчева Добруджа" ЕООД и "Новалар" ЕООД.

В двете жалби се излагат напълно идентични съображения за незаконосъобразност на постановения отказ. Твърди се, че съдията по вписванията необосновано е приел, че в Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, който регулира отношенията между страните в споразумението, изрично е предвидено вписване само в три хипотези – при сключване, при удължаване на срока и при прекратяване на договора за аренда. Навеждат се доводи, че в ЗАЗ няма императивна разпоредба, която да забранява промяна на първоначалните страни по договора за аренда, когато е постигнато съгласие за това. Жалбоподателите се позовават на свободата на договаряне по чл.9 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, приложим по силата на препращащата разпоредба на § 1 от ДР на ЗАЗ, която им дава възможност да сключват споразумения за изменение на договора, включително и за заместване на страна по договора. Посочват, че сключеното споразумение е неразделна част от договора за аренда и невписването му би довело до липса на възможност за противопоставимост по отношение на трети лица и правна несигурност.

1

В жалбите се извършва позоваване на практика на ВКС, според която в рамките на охранителното производство, както и в производството по чл.577 ГПК, не е допустимо извършване на проверка на материалноправните предпоставки на акта, чието вписване се иска, а съдията по вписванията може да откаже вписване само ако актът не подлежи на вписване, не е съставен в необходимата форма и няма необходимото съдържание.

Жалбоподателите молят за отмяна на обжалваното определение и постановяване на вписване на Споразумение № 1 към Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. на СВ-Бяла Слатина, сключено между "Агро Финанс" АД, "Слънчева Добруджа" ЕООД и "Новалар" ЕООД.

Частните жалби са подадени от лица с правен интерес, срещу подлежащ на обжалване акт и в рамките на законоустановения срок по чл.

275, ал. 1 във вр. с чл. 577, ал. 1 ГПК, поради което съдът приема, че същите са процесуално допустими и следва да бъдат разгледани по същество.

Служба по вписванията-Бяла Слатина е сезирана със заявление вх.№ 3416/16.11.2021 г. на "Агро Финанс" АД, ЕИК ***, подадено чрез пълномощник Г. С. М., за вписване на Споразумение № 1 към Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. по описа на СВ-Бяла Слатина, удостоверено от С. К. - Н., в качеството й на нотариус рег.№ 636 на НК, с район на действие РС-Пловдив, рег.№ 7352/25.06.2021 г. по описа на същия нотариус.

Към заявлението са приложени четири еднообразни екземпляра от споразумението и приложение № 1 към същото; копие от договора за аренда; скици на имотите; пълномощно и вноска бележка за държавната такса.

Видно от приложеното споразумение, арендодателят "Агро Финанс" АД, досегашния арендатор "Слънчева Добруджа" ЕООД и новият арендатор "Новалар" ЕООД се съгласяват, считано от 01.10.2021 г. новият арендатор да замести досегашния в правата и задълженията му по Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. по описа на СВ-Бяла Слатина.

С Определение № 17 от 16.11.2021 г. съдията по вписванията при СВБяла Слатина е постановил отказ за вписване на представеното споразумение, тъй като този акт не подлежи на вписване. Изложени са мотиви, че съобразно чл.2 от Правилника за вписванията /ПВ/, вписването се допуска само в случаите, които са изрично предвидени в закона. Посочва се, че ЗАЗ, който регулира отношенията между страните по представеното споразумение, предвижда вписване само в три хипотези – при сключване, при удължаване на срока и при прекратяване на договора за аренда. В подкрепа на този извод съдията по вписванията се позовава на ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк.д.№ 2/2015 г., ОСГТК на ВКС. Посочва, че вписване на встъпването като страна по договора, обективирано в представеното споразумение, не е предвидено в закона, което не изключва възможността на страните да използват други правни механизми за постигане на целения правен резултат. Допълнително се излагат мотиви, че в представения за вписване акт не са посочени имотите, предмет на сделката, съобразно изискванията на чл.6, ал.1, б."в" от ПВ, а същите са описани в приложение, което е подписано от страните, но няма нотариална заверка на подписите.

Настоящият съдебен състав намира, че така постановеният отказ за вписване е незаконосъобразен, поради следните съображения:

Според разясненията, дадени в т. 6 от Тълкувателно решение № 2

7/25.04.2013 г. по тълк .д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС , проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от П В относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВп съдържание.

Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично определени от закона случаи. В съобразителната част на тълкувателното решение се посочва, че проверката, която съдията по вписванията извършва, е в рамките на едностранното и безспорно охранително производство по вписване, приключващо с охранителен акт, имащо за цел да осигури публичност и противопоставимост, а не да бъдат защитени правата на евентуално засегнатите от вписания акт лица и решени правни спорове.

В случая съдията по вписванията е извършил посочената формална проверка, но е достигнал до незаконосъобразен извод, че представеният акт не подлежи на вписване, тъй като ЗАЗ предвижда вписване само в три хипотези – при сключване, при удължаване на срока и при прекратяване на договора за аренда. В подкрепа на този извод е извършено позоваване на ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк.д.№ 2/2015 г., ОСГТК на ВКС, в чиито мотиви към т.1 действително е посочено, че в ЗАЗ са предвидени няколко хипотези на вписване: на арендния договор /чл. 3, ал. 1, изречение второ/, неговото продължаване - изменение досежно срока /чл. 18, ал. 1 / и прекратяването на договора за аренда на земя /чл. 27, ал. 2 ЗАЗ - изискването за вписване е само по отношение прекратяването на договора за аренда на земя/. Съдията по вписванията обаче не е съобразил, че това ТР е постановено при действието на чл.3, ал.1 ЗАЗ в предходна редакция (обн. в ДВ, бр. 58 от 2017 г., в сила от 18.07.2017 г.), според която договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, вписва се в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Към момента на подаване на заявлението за вписване и постановяване на обжалвания отказ разпоредбата на чл.3 ЗАЗ вече има нова редакция (Изм. – ДВ, бр. 55 от 2018 г. ), като ал.2 на същата предвижда, че договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Тълкуването на тази разпоредба води до извод, че вече е налице изрично предвидено законово изискване за вписване не само на договора за аренда, но и на всяко негово изменение, което е сключено в посочената форма, а не само такова по чл.18, ал.1 ЗАЗ, касаещо срока на договора.

В конкретната хипотеза пред съдията по вписванията е представено именно споразумение за изменение на договор за аренда, сключено в писмена форма с нотариална заверка, което съгл асно чл.3, ал.2 ЗАЗ подлежи на вписване. Със същото страните по арендния договор са постигнали съгласие за промяна на съществен елемент – страна по договора, поради което споразумението следва да бъде оповестено по начина, както е бил оповестен и първоначално сключеният договор за осъществяване на целта на вписването – осигуряване на публичност и противопоставимост.

Що се касае до изложените от съдията по вписванията мотиви, че в споразумението не са посочени имотите, предмет на сделката, съдът намира, 3 че доколкото изменението касае само страните по договора, такова описание не е част от необходимото съдържание на споразумението, а за целите на вписването, съгласно чл.3, ал.2, изр.2 ЗАЗ е достатъчно представянето на издадените по реда на ал. 1 на същата разпоредба скици на имотите. В случая такива скици са приложени към заявлението за вписване.

В жалбите са изложени съображения относно правото на страните по арендния договор да сключват споразумения за изменението му, в т.ч. и за заместване на страна, които обаче не следва да бъдат обсъждани, тъй като отказът на съдията по вписванията не е свързан с преценка на материалноправните предпоставки на акта, а единствено с формална преценка дали същият подлежи на вписване.

По изложените съображения съдът намира, че искането за вписване на споразумението, с което се изменя съществен елемент по арендния договор е основателно, с оглед на което постановеният отказ следва да бъде отменен и на съдията по вписванията указано да извърши исканото действие.

Водим от горното, Врачанският окръжен съд

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение № 17/16.11.2021 г. на съдия по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е постановен отказ да бъде вписано Споразумение № 1 към Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. на СВ-Бяла Слатина, сключено между "Агро Финанс" АД, "Слънчева Добруджа" ЕООД и "Новалар" ЕООД.

ВРЪЩА делото на съдията по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина за извършване на исканото вписване.

Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4