Решение № 97 от 24.03.2026, Окръжен съд - Перник

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 97 гр. Перник, 24.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КРАСИМИР СТ. МАРИНОВ

Членове:

МОНИКА ПЛ. ДОБРИНОВА

МАРИЯ В. МИЛУШЕВА при участието на секретаря МАГИ ЕМ. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. МИЛУШЕВА Въззивно гражданско дело № 20251700500635 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от З. Й. П., чрез пълномощника адв.

П. П. от АК - ***, срещу Решение № 459/15.05.2025 г., постановено по гр.д. № 3287/2022 г. на Районен съд – Перник, в частта, в която съдът не е признал на основание чл. 72, ал. 3 ЗС , правото на З. Й. П., да задържи недвижим имотПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***/ землище петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно, кадастрален район петстотин и две, имот триста четиридесет и три/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ***, обл.

***, общ. ***, одобрени със Заповед № РД - 18-91 от 13.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ на имота от 384/триста осемдесет и четири/ квадратни метра, с адрес на имота: ***, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, при граници /съседи/: ПИ ***, ПИ ***; ПИ ***, ПИ ***, номер по предходен план: ***, квартал: ***, парцел ***, и означен по плана за регулация и застрояване на гр. ***, кв. „***” , утвърден със Заповед № III - 233 от 28.03.1977 г., като УПИ***/***/, в квартал ***/***/ с площ от 419 /четиристотин и деветнадесет/ кв. м., при граници: от северозапад - улица „***”, от североизток - улица „***”, от югоизток - УПИ *** и от югозапад - УПИ ***, заедно с разположената в имота СГРАДА с идентификатор ***/землище петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно, кадастрален район петстотин и две, имот триста четиридесет и три, 1 сграда едно/, със застроена площ от 92/деветдесет и два/ квадратни метра, брой етажи:

3/три/, брой самостоятелни обекти в сградата: 3/три/, с предназначение: Жилищна сграда еднофамилна и с всички подобрения и приращения в имота с изключение на вторият етаж от процесната жилищна сграда с идентификатор №***, находящ се в поземлен имот с идентификатор №***. по отношение на който е налице отказ от иск по чл. 233 ГПК до заплащане на подобренията извършени в имота изразяващи се в ремонт на покрива на същия извършени от трето лице наемател, както и в частта относно присъдените съдебно-деловодни разноски между страните.

В останалата част - в която съдът е обявил за нищожна на основание чл. 26, ал.2, пр. 2 ЗЗД упълномощителна сделка - обективирана в пълномощно с нот. зав. № 4000 и № 4001 от 10.02.2022 г. на нотариус Д.Т.Л.-нотариус в***, ***, обявил е за относително недействителен на основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ***, том *** , рег. № ***, дело № 118/2022 г., сключен на 25.02.2022 г. при нотариус Р.М., като сключен от лице В. Б. С. без представителна власт, действало без да е надлежно упълномощено от ищците Д. В. Й. и П. В. Й., с който е прехвърлено правото на собственост на К. Б. Н. и в частта, в която признал за установено по предявения от Д. В. Й. и П. В. Й. срещу З.

Й. П. иск с правно основание чл. 108 от ЗС, че Д. В. Й. и П. В. Й. са собственици на основание наследствено правоприемство на имот, находящ се в ***, с изключение на вторият етаж от процесната жилищна сграда и е осъдил З. Й. П., на основание чл. 108 от ЗС, да предаде на Д. В. Й. и на П. В. Й. владението на същия имот, решението е влязло в сила, като необжалвано.

Във въззивната жалба въззивницата З. П. поддържа, че първоинстанционният съд неправилно е отхвърлил възражението по чл. 72 ЗС. Твърди, че към момента на придобиване на имота и извършване на ремонтните дейности тя е била добросъвестен владелец, тъй като е придобила имота от лице, което се е легитимирало като собственик с нотариален акт, изповядан от нотариус, без тя да знае за пороците в предходните сделки. На следващо място твърди, че в имота са извършени значителни подобрения – основен ремонт на покрива, включително демонтаж, кофраж, арматура, бетон, изграждане на нов покрив с метални керемиди, улуци, обшивки, мембрани и др., подробно описани във фактури и установени от съдебно-техническите експертизи.

Сочи се, че макар ремонтите да са извършени от наемателя „ЕН ЕНД КЕЙ КОЗМЕТИКС ДИВЕЛОПМЕНТ“ ООД, това е станало по нейна воля и за нейна сметка – чрез уговорка разходите да се прихващат от дължимия наем. Следователно разноските фактически са напуснали нейния патримониум. Поради това жалбоподателката счита, че има право на сумата, с която се е увеличила стойността на имота, както и на право на задържане до заплащането , съгласно чл. 72, ал. 1 и ал. 3 ЗС.

Освен горното, в жалбата се съдържа оплаквания относно разноските – че съдът не се е произнесъл по молба по чл. 248 ГПК, не е присъдил разноски за частта от иска, от която ищците са се отказали, и е възложил всички разноски върху П., без да ги разпредели между ответниците и без да обсъди възражението за прекомерност на адвокатския хонорар. Поради това с жалбата се иска отмяна на решението в обжалваната част, уважаване на възражението по чл. 72 ЗС, признаване на право на задържане, присъждане на сумата, с която се е увеличила стойността на имота, както и 2 присъждане на разноски за двете инстанции. По отношение на тази част от оплакванията, първоинстанционният съд е взел отношение, постановявайки Определение рег. № 2671/27.08.2025г., поради което въззивната жалба, в тази й част, не е предмет на въззивната проверка.

В законоустановения срок не е постъпил отговор от ответните страни.

Пернишки окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима - подадена е от активно легитимирана страна, имаща правен интерес от обжалването, в преклузивния срок за обжалване и подлежи на разглеждане по същество.

Извършвайки служебно проверка за валидността на обжалваното решение, по реда на чл. 269 ГПК, Пернишкият окръжен съд намира, че обжалваното решение се явява валидно - същото е постановено от съдия от Районен съд - Перник, в рамките на неговата компетентност и в предвидената от закона форма. Съдебното решение се явява допустимо. Налице е правен спор между дееспособни и правоспособни правни субекти, който е бил подведомствен на Пернишкия районен съд. Налице са положителните процесуални предпоставки за предявяване на иска и не са налице отрицателни процесуални, водещи до неговото погасяване. Пернишкият районен съд се е произнесъл именно по предявения иск.

Доколкото съдебното решение относно нищожността на сделките и уважаването на ревандикационния иск не е обжалвано и е влязло в сила, въззивният съд е ограничен от рамките на чл. 269 ГПК и извършва проверка само в обжалваната част.

От събраните по делото доказателства – писмени, гласни и експертни заключения – въззивният съд приема за установено следното, доколкото е относимо към предмета на въззивната проверка:

Ищците Д. и П. Й.и са наследници на процесния имот – поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Перник, заедно с жилищна сграда в него, придобит по наследство от техните баба и дядо. Те живеят и работят в ***. В тяхно отсъствие, въз основа на пълномощно, което впоследствие се установява като неистинско, е извършена продажба на имота първо на К. Н., след това – на С.Х., а от нея – на З. П.. С влязлото в сила в необжалваната част решение на Районен съд – Перник е прието, че пълномощното е нищожно, съответно последващите сделки не са породили вещнопрехвърлителен ефект и ищците са собственици на имота.

З. П. е придобила имота с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № 296 от 2022г. на нотариус Р.М., с район на действие РС –Перник, придобивайки го от С.Б.Х., легитимирала се като собственик с Нотариален акт за покупно-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № 197/2022г. на нотариус Р.М. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № 198/2022г. на нотариус Р.М.. Като собственик, З. П. е влязла във владение и се е разпореждала с имота, включително и като го е отдала под наем на търговско дружество „ЕН ЕНД КЕЙ КОЗМЕТИКС ДИВЕЛОПМЕНТ“ ООД. Видно от приетия по делото Договор за наем от 15.05.2022г., в същия е предвидено извършване на ремонтни дейности, включително и подобрения 3 на имота, от и за сметка на наемателя, които да се прихващат от наемната цена – чл. 7 от Договора. В същия член е уговорено още, че в случай, че стойността на ремонтните дейности и подобрения надхвърля дължимия към момента наем, то платеното се компенсира от наемната цена до края на наемния период.

По делото са представени фактури за извършени строително-монтажни работи през втората половина на 2022 г., от които се установява извършването на демонтаж на стар покрив; кофраж за колони и пояси; арматура и бетон за пояси и колони; изграждане на нов покрив с метални керемиди; улуци, обшивки, мембрани, крепежни елементи, снегозадържачи и др.

По делото са приети две съдебно-технически експертизи относно ремонта на покрива. Първата СТЕ приема, че ремонтите са реално извършени през втората половина на 2022 г. и че към момента на изготвяне на заключението – 10.03.2024 г. – са повишили стойността на имота с 24 110 лв. Допълнителната СТЕ е изчислила средните пазарни цени на вложените труд и материали към момента на извършването им през 2022 г. и е достигнала до извод, че извършените СМР са повишили стойността на имота с 13 905 лв. В съдебното заседание от 13.11.2024 г. вещото лице А. е потвърдило, че това второ заключение отразява средните строителни цени към съответния момент. И двете експертизи са приети от съда, вещото лице е изслушано в съдебно заседание, като е потвърдило заключенията си и е обяснило методиката на оценяване – използване на справочника на „СТРОЙЕКСПЕРТ – СЕК“ за средни цени в строителството, корекция на количествата след повторен оглед и съобразяване на реално вложените труд и материали.

Първоинстанционният съд е приел, че макар ремонтите да са извършени, те са направени от наемателя, а не от въззиваемата З. П., поради което последната не може да се ползва от режима на чл. 72 ЗС. Съдът е приел още, че тя не е доказала качеството си на добросъвестен владелец и е отхвърлил възражението за право на задържане и за заплащане на увеличената стойност. Тези изводи на първоинстанционния съд не могат да бъдат споделени от настоящия съдебен състав по следните съображения:

По отношение на правната квалификация на владението, настоящият състав намира, че в мотивите на първоинстанционния съд е налице вътрешна непоследователност. От една страна, съдът правилно е възпроизвел разбирането, че когато недействителният договор е сключен от мним представител, лицето, придобило владението по последващ вещнопрехвърлителен договор, може да бъде добросъвестен владелец по чл. 70, ал. 1 ЗС, ако към момента на договора не е знаело, че праводателят му не е собственик. От друга страна, на отделни места в мотивите е използван език, който създава впечатление, че упражняваната от П. фактическа власт е изцяло „лишена от основание“. Веднага след това обаче, в частта относно чл. 72 ЗС, първоинстанционният съд отново обсъжда положението именно като добросъвестен владелец и отрича само правото на задържане. Ето защо въззивният съд приема, че не става въпрос за последователно отричане на добросъвестността, а за неточно мотивиране, което следва да бъде коригирано.

Правилният правен извод е, че З. Й. П. има качеството на добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. Тя е придобила владението върху имота въз основа на нотариална сделка, годна по форма да прехвърли собственост, без по делото да е установено към момента на сключването да е знаела за порока в предходната