Решение № 406 от 18.06.2025, Районен съд - Враца

РЕШЕНИЕ

№ 406 гр. Враца, 18.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Калина Хр. Х. при участието на секретаря Наталия Мл. Петрова като разгледа докладваното от Калина Хр. Х. Гражданско дело № 20251420100382 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 312 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, депозирана от Районен център по трансфузионна хематология – Варна, ЕИК 103083792, чрез адв. Й. С., против „Билк“ ЕООД, ЕИК 201076063.

В исковата молба ищецът твърди, че между ищеца като наемодател и ответника като наемател е сключен Договор за отдаване под наем на недвижим имот № 22/7.07.2014 г. със срок 10 години, при наемна цена 1 769,52 лева с ДДС, за имот, представляващ едноетажна масивна сграда, на адрес: гр. Варна, бул. „Цар Освободител“ № 100, състояща се от две части – първа част: сграда със застроена площ 324,40 кв. м, построена през 1978 г. и втора част: сграда със застроена площ 118,90 кв. м, построена през 1992 г. Сочи се, че срокът на договора е изтекъл на 07.07.2024 г. Твърди, че на 07.06.2024 г. до ответното дружество е изпратено уведомление, получено на 10.06.2024 г., че договорът се счита за прекратен, считано от 07.07.2024 г. и е изискан достъп и връщане на обекта. Към момента на подаване на исковата молба ответното дружество не е освободило и предало обекта на наемодателя.

Иска се постановяване на решение, с което „Билк“ ЕООД да бъде осъдено да освободи и предаде описания недвижим имот. Претендира присъждане на сторените в производството разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответното дружество 1 чрез адв. В. М. Д., с който предявеният иск се оспорва като неоснователен. Не оспорва, че между страните е възникнало наемно правоотношение по процесния договор за наем за посочения недвижим имот, както и че към датата на депозиране на исковата молба срокът на договора е изтекъл и държането на имота не е предадено от ответника-наемател на ищеца-наемодател. Счита обаче, че преди да бъде върнат имотът, следва да бъдат уредени облигационните отношения между страните, свързани с направените от ответното дружество разноски за СМР, необходими за привеждане на имота в състояние, годно за използване по неговото предназначение, а именно за медико-техническа лаборатория за протезиране. Сочи, че смяната на предназначението на имота, реконструкцията и цялостното преустройство на имота е извършено със средства на „Билк“ ЕООД съобразно инвестиционен проект с възложител ищеца и с неговото изрично съгласие. Сочи, че с нотариална покана от 24.06.2024 г. ищецът е бил поканен да уредят отношенията си и предявило за плащане сумата от 211 274,22 лева, а на 04.07.2024 г. отправило волеизявление за прихващане със сумата от 10 715,10 лева, след което дължимата сума е в размер на 200 559,12 лева, която не е платена до момента. Заявява, че в качеството си на подобрител на недвижимия имот ответникът упражнява право на задържане върху същия. Иска се постановяване на решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени.

Претендира присъждане на разноски.

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа следното:

С доклада по делото, неоспорен от страните, като безспорни и ненуждаещи се от доказване на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК са обявени следните обстоятелства: че имотът е предаден на ответното дружество въз основа на валидно възникнало наемно правоотношение между страните по Договор за наем от 07.07.2014 г., както и неговото прекратяване на 07.07.2024 г., както и че ответното дружество не е върнало държането на имота на ищеца след изтичане на срока на договора.

Горните обстоятелства се установяват и от приетия Договор за наем на недвижим имот № 22/07.07.2014 г., сключен между Районен център по трансфузионна хематология – Варна – като наемодател и „Билк“ ЕООД – като наемател, по силата на който на ответното дружество е предоставен под наем имот, представляващ едноетажна масивна сграда, на адрес: гр. Варна, бул. „Цар Освободител“ № 100, състояща се от две части – първа част: сграда със застроена площ 324,40 кв. м, построена през 1978 г. и втора част: сграда със застроена площ 118,90 кв. м, построена през 1992 г. /чл. 1/. Съгласно чл. 13, договорът се сключва за срок от 10 години от датата на подписването му, т. е. до 07.07.2024 г.

С писмо изх. № 25-71/06.06.2024 г., получено от ответното дружество на 2

10.06.2024 г., видно от приложената обратна разписка, наемодателят Районен център по трансфузионна хематология – Варна е уведомил ответника, че с изтичане на срока на договора – 07.07.2024 г. договорът за наем е прекратен и следва да осигури достъп на комисия, която да приеме обекта.

Други относими доказателства в производството не са ангажирани. Останалите представени от страните писмени доказателства са неотносими към правния спор и не следва да бъдат обсъждани.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

От Районен център по трансфузионна хематология – Варна, ЕИК 103083792, чрез адв. Й. С., против „Билк“ ЕООД, ЕИК 201076063, е предявен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за осъждане на „Билк“ ЕООД, ЕИК 201076063, да предаде на Районен център по трансфузионна хематология – Варна, ЕИК 103083792, държането на следния недвижим имот: едноетажна масивна сграда, на адрес: гр.

Варна, бул. „Цар Освободител“ № 100, състояща се от две части – първа част: сграда със застроена площ 324,40 кв. м, построена през 1978 г. и втора част: сграда със застроена площ 118,90 кв. м, построена през 1992 г., предмет на сключения между страните Договор за наем № 22/07.07.2014 г. Претендира присъждане на сторените в производството разноски.

За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да установи следните кумулативни предпоставки: че имотът е предаден на ответника въз основа на валидно възникнало наемно правоотношение между страните, както и неговото прекратяване на посочената в исковата молба дата. А в тежест на ответника е да докаже, че е върнал имота на наемодателя, за което обстоятелство ответникът не излага твърдения и не сочи доказателства.

Както бе посочено по – горе, с доклада по делото, неоспорен от страните, като безспорни и ненуждаещи се от доказване на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК са обявени следните обстоятелства: че имотът е предаден на ответното дружество въз основа на валидно възникнало наемно правоотношение между страните по Договор за наем от 07.07.2014 г., както и неговото прекратяване на 07.07.2024 г., както и че ответното дружество не е върнало държането на имота на ищеца след изтичане на срока на договора.

На практика, всички предпоставки за основателността на иска са безспорни между страните, не се оспорват от ответното дружество, напротив, признават се, като неговата материалноправна защита е свързана единствено с твърдения за неуредени финансови отношения с наемодателя, като счита, че до уреждането им има право да задържи имота. Последното възражение не може да бъде споделено. Както бе изтъкнато по – горе, основателността на предявения осъдителен иск по чл. 233, ал. 1 3

ЗЗД се обуславя от установяване на фактически състав, който включва следните елементи: валидно възникнало между страните правоотношение по договор за наем, прекратяване действието на договора и неизпълнение от наемателя на задължението му да върне на наемодателя държането на наетата вещ. Съобразно правилото на чл.

154, ал. 1 ГПК, ищецът носи доказателствената тежест за установяване, при условията на пълно и главно доказване, на фактите, съставляващи основание на исковете и имащи характер на положителни такива, а именно наличието на твърдяната договорна връзка и преустановяване на действието й. По отношение на неизпълнението, доколкото то се изразява в неосъществяване на дължимо поведение – връщане на вещта, е достатъчно твърдението на ищеца за продължило от страна на ответника ползване и след прекратяване на наемното правоотношение, като в тежест на ответника е да установи положителния факт, който го изключва – изпълнение на задължението, каквито твърдения в случая не са изложени.

Съгласно чл. 314, ал. 3 ГПК по искове за опразване на наети помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота /съответно и за право на задържане, което произтича от възражението за подобрения/. Такова процесуално възражение, по което да се формира СПН съгласно чл. 298, ал. 4 ГПК, не е предявено от ответното дружество, което на още по – силно основание води до извода, че оспорванията и възраженията в отговора на исковата молба, свързани с извършени от него и незаплатени от наемодателя подобрения, не следва да бъдат разглеждани в настоящото производство. Освен това ответникът е държател на имота на основание на сключения договор за наем, а не негов владелец, поради което не може да упражнява право на задържане до заплащане на извършените в имота подобрения и разноски по чл. 72, ал. 3 от ЗС. Законодателят е въвел ограничението на чл. 314, ал. 3 ГПК с оглед бързото приключване на този вид производства, като в чл.

310, ал. 1, т. 2 от ГПК е предвидено изрично те да се разглеждат по реда на бързото производство. Следва да се посочи, че настоящото производство не препятства уреждането на тези отношения в отделно исково производство.

Настоящият съдебен състав приема, че с оглед валидно възникналото облигационно правоотношение по договора за наем, по който страните по него са били обвързани, който е бил прекратен с изтичане на неговия срок на 07.07.2024 г., то за ответното дружество е възникнало задължението да върне имота след прекратяване на наемното правоотношение - чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, което задължение произтича и е насрещно на задължението на наемодателя по чл. 230 ЗЗД да предаде вещта на наемателя при сключването на договора. Изпълнението на задължението за връщане на вещта е двустранен акт и изисква участието както на наемателя, така и на наемодателя – необходимо е наемателят не само да опразни наетата вещ, а също така да я предаде на наемодателя. След като ответното дружество признава и не оспорва, че не е предал имота на ищеца-наемодател, то предявеният иск е основателен и следва да 4 бъде уважен

По разноските:

С оглед изхода на спора право на разноски възниква за ищцовото дружество, като същото претендира такива съгласно списък по чл. 80 ГПК /л. 68/, както следва: за държавна такса в размер на 849,37 лева, за адвокатски хонорар в размер на 2 600 лева, както и допълнително възнаграждение съгласно т. 3.2 от Договора за правна защита и съдействие – за пътни разноски и разноски по престой в друго населено място.

Видно от представения договор за правна защита и съдействие от 20.01.2025 г., плащането на възнагражденията е уговорено по банков път и видно от приложените преводни нареждания, ищцовото дружество е заплатило на упълномощения адвокат адвокатско възнаграждение в размер на 2 600 лева – на 18.02.2025 г. и в размер на 600 лева – на 02.06.2025 г.

Ответното дружество е заявило възражение за недължимост, евентуално за прекомерност на възнаграждението от 600 лева – за пътни разноски и разноски по престой в друго населено място.

Настоящият съдебен състав намира, че сумата от 600 лева за разходи за път и престой не следва да се присъждат на ищеца.

На първо място, изобщо не е конкретизирано какви конкретни разходи се претендират, нито са представени доказателства такива да са реално сторени.

Съгласно задължителните за съдилищата разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, подлежат на присъждане само реално сторени разноски, за заплащането на които са представени доказателства по делото. Съгласно чл. 2, ал. 8 от НМРАВ /действала към датата на сключване на договора за правна защита и съдействие/, при процесуално представителство, защита и съдействие, осъществявано в съдебни и административни учреждения, намиращи се извън населеното място, в което е кантората на адвоката, във възнаграждението, определено по реда на тази наредба, не се включват сумите за пътни разходи и престой. Т.е. тези суми не са възнаграждение за адвоката, а разходи и като такива тяхното действително извършване и размер подлежат на доказване по делото, а не се определят по съгласие между страните по договора за правна защита и съдействие, както е в настоящия случай.