Решение № 737 от 12.12.2024, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 737 гр. София, 12.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Бонка Дечева

Членове:

Камелия Маринова

Емилия Донкова при участието на секретаря Даниела Ив. Танева като разгледа докладваното от Бонка Дечева Касационно гражданско дело № 20238002103118 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 290 ГПК

По касационна жалба, подадена от „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД, ЕИК 131233128, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н Възраждане, ул."Георги Вашингтон" №20, с определение № 2761 от 05.06.2024 г., е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 151 от 07.02.2023 г. по гр.д.№ 1168/2022 г. на Окръжен съд-Бургас, с което е отменено решение № 100/14.04.2022г, постановено по гр.д.№970/2021г на районен съд –гр.Несебър и вместо това са отхвърлени исковете, които „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД е предявило против И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място] да бъде осъден ответника да плати на дружеството общо 7859,43лв, представляваща сбор от таксите за поддръжка за 2019г, 2020г и 2021г/ по 2619,81лв за всяка година/ по договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“, както и мораторни лихви върху таксите за всяка година: в размер на 617,11лв – за забава на главницата за 2019г, дължима за периода от 16.02.2019г до 12.03.2020г и 09.04.2020г- 09.07.2021г; в размер на 351,49лв – за забава на главницата за 2020г за периода от 16.02.2020г до 12.03.2020 г и 09.04.2020г до 09.07.2021г; в размер на 104,79лв – за забава на главницата за 2021г, дължима за периода от 16.02.2021г до 09.07.2020г., както и разноски за първа и въззивна инстанция в размер на 3492,73 лв.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон и необоснованост, тъй като не е съобразено, че договорът не е само за управление и поддръжка на общите части, а е с по-широк предмет, който включва и поддръжка на съоръжения и части от комплекса, които не са общи части, че нормата на чл. 51 ЗУЕС не изключва възможността да се уговорят и други услуги, които са извън компетентността на общото събрание, за които заплащането да се уговаря на квадратен метър застроена площ на обекта от етажната собственост.

Ответникът по касация И. К., гражданин на Република Л. оспорва касационната жалба, счита, че оплакванията в нея са неоснователни и моли решението, като обосновано и правилно, да се остави 1 в сила.

Върховен касационен съд, състав на второ гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

По основанието за допускане до касация:

Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по включеният в предмета на спора въпрос, относим към крайния резултат а именно: Изцяло или частично е нищожен, сключен от етажен собственик с търговско дружество, договор за поддръжка и управление на общи части в сграда с режим на етажна собственост и на незастроената част от поземления имот, в който има изградени и съоръжения, алеи, площадки, басейни и др.?

Съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД договор може да бъде само частично недействителен. Нищожността на отделни части от договора може да доведе до нищожност на целия договор, само ако не може да бъде заместена по право от повелителни правила на закона или ако не може да се предположи, че договорът би бил сключен без недействителната му част.

Индивидуалните договори, сключени между собственици на самостоятелни обекти от сгради в режим на етажна собственост и външно физическо или юридическо лице, с които възлага поддръжката на общите части на външно на етажната собственост лице, когато не са индивидеално уговорени са типови. Сключването на индивидуалните договори за поддръжка не е задължително, за разлика от собствениците на обекти от жилищни комплекси от затворен тип, в които сключването на договори по чл. 2 ЗУЕС. За сключването на индивидуални договори за поддръжка на общи части не е необходимо решение на общото събраните на етажната собственост, за разлика от случаите, когато общото събрание на етажната собственост /ОСЕС/ е взело решение по чл. 11, ал.1, т.11 ЗУЕС /редакция ДВ бр. 57/2011 г./ за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като общото събрание е определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя) при сключване на такъв договор. Възможността да се възлага и управлението на общите части на професионален управител е въведена с изменението на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС (изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.), като до това изменение е предвидено, че само поддръжката на общите части може да се възлага с договор на външно лице. За разлика от договорите, сключени по решение на общото събрание и с мандат на управителния съвет /управителя/, индивидуалните договори не могат да изземват правомощия на общото събрание, т.е. договорите, сключени до влизане в сила на новата редакция на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС не могат да включват управление на общите части, което е правомощие на общото събрание. Клаузи, отнасящи се до управление на общи части, включително и относно начина на разпределение на дължимите такси за поддръжка и управление в индивидуални договори, без да е взето решение на ОСЕС, биха били нищожни поради това, че с тях се изземват изключителни правомощия на общото събрание на етажната собственост, които до 31.12.2024 г. не могат да се прехвърлят и на професионален управител дори по решение на ОСЕС. Такива клаузи за управление на общи части на етажна собственост в индивидуални договори са нищожни.

С индивидуални договори обаче може да се уговарят от отделен етажен собственик клаузи за поддръжка на общи части, ако той поема и възнаграждението за това. Това е отделна дейност от управлението, „насочена към запазване на общите части в добро състояние“ /пар.1, т.13 ЗУЕС/. С такива договори не може да се уговарят задължения на трети лица и да се обвързват останалите етажни собственици. Индивидуалните договори обаче могат да включват и други дейности, които са извън изключителната компетентност на общото събрание, като се уговарят клаузи за възмездно ползване на съоръжения, които не са обща част, възмездно поддържане на съоръжения, зелени площи и алеи, детски площадки, които са или не са общи части, осигуряване на услуги, като например обща рецепция, охраняем паркинг. Подобни клаузи, които не създават задължения за трето лице и не изземват правомощия на общото събрание на етажната собственост не са забранени от ЗУЕС и сочат на договор с комплексен предмет, включващ клаузи за наемно правоотношение, за изработка, за мандат и т.н. Такива клаузи в индивидуален договор между етажен собственик и изпълнител, осигуряващи поддържане на общите части в добро състояние или в по-луксозен вид за сметка на отделен етажен собственик или осигуряващи възмездно за него услуги от изпълнителя или възможност за възмездно ползване на съоръжения и площи, които не са обща част, не сочат на забранен от законите резултат и не са нищожни.

По касационната жалба:

2

По делото е установено следното:

На 09.10.2006г е сключен договор за управление и поддръжка на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“ № ММС - S- PD/075-10.06 между ищеца „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД и И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място], като собственик на апартамент № 520, в сграда „Е.“, крило „Д.“, на 5 етаж. С договора, К. възлага на ищеца (мениджър според терминологията на договора) извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно, и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс E. R. R.“, находящ се в кв. 22 по плана на [населено място]. Според договора /чл. 1, раздел I/. Техническото поддържане на общите части, включва ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации /чл. 2, б.„а“/; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса включва доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове /чл.2 б.„b“/; техническото поддържане на асансьорите в общите части, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка /чл.2, б. „с“; организиране поддръжката на зелените площи в комплекса и наемане на персонал за непосредствено осъществяване на цялостната техническа поддръжка /чл.2 б. „d“. Задължението на мениджъра за извършване на организирано управление, съгласно чл. 3 от договора включва: организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарнохигиенните услуги в общите части и общодостъпните съоръжения, занимания с деца с използване на професионален аниматор по предварително обявена програма. Задължение на мениджъра, съгл. чл. 4 от договора е и административно управление и всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, което включва, единна рецепция, организиране на подходящ достъп за получаване на необходимата информация от възложителя според поискването й, организиране на достъп до спортните съоръжения. В раздел II, чл. 1 от договора е уговорено възнаграждение, дължимо от възложителя на мениджъра за всички дейности по чл.1-4 от раздел І в размер месечно по 1 евро на квадратен метър без ДДС. Възнаграждението е дължимо авансово за текущата година – до 15.02 /чл. 2, б. „b”/.

В тази такса не са включени консумативни разходи за обекта и за общите части /1виж чл. 16 и чл.

17 от договора/. Договорът е сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение /раздел V, чл. 2/, но според раздел IV, чл. 9, този срок се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение за неподновяването му, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ѕ от застроената площ на комплекса. В раздел VI, чл. 4 от договора е дадена възможност на възложителя да прекрати договора, но дължи неустойка в размер на цялото дължимо възнаграждение по договора до края на срока. Съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2, при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по договора ако не осигури подписването на договор с новия собственик. Ответникът е придобил собствеността върху апартамент № Д 520, крило Д., който е зъз застроена площ 71,63 кв.м., но с включени общи части е 93,02 кв.м. чрез покупко-продажба с нотариален акт № 128, том пет, н.д.№898/2007г на 24.04.2007г., когато му е предадено и владението, без идеална част от дворното място.

Установено е, че през предходната на процесния период 2018 г. „Емералд Хоспиталити“ ООД, с което ищецът е сключил договор за изпълнение на задълженията му по индивидуалните договори за поддръжка и управление, е уведомило собствениците, че няма да извършва дейностите по договора от април 2018 г., поради което са представени протоколи от общи събрания на етажната собственост „Е.“ А – жилищна сграда, състояща се от четири входа – „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“ в ПИ ***, с които тя е учредена, приет е правилник за вътрешния ред, избрани са органи, взети са решения за вноските за годишна такса от етажните собственици за консумативи, ремонт и поддръжка, поставян е и въпроса за прекратяване на индивидуалните договори за управление и поддръжка и за упълномощаване на управителния съвет за сключване на договори до лимитиран размер на цената за поддържане на етажната собственост. Представени са фактури, които се отнасят обаче за плащания през 2018 г., т.е. преди процесния период. Прието е заключение на ССЕ, от която се установява, че реално задълженията по договора с ищеца за изпълнение на дейности по поддръжка и с другите етажни собственици за процесните три години са изпълнявани от „Емералд Хоспиталити“ ООД. Експерта е констатирал осчетоводяване на разходи за 2019г и 2020 г. за 3 извършвани дейности по поддръжка и дейности по управление на комплекса в областта на туристическото предлагане на услуги и спа услуги, но не са разграничавани разходите по дейностите по индивидуалните договори за поддръжка и управление от разходите за извършване на туристическата дейност на комплекса. Според показанията на св. С., който трите години от процесния период е пребивавал в комплекса от ранна пролет до късна есен, управляваща компания „Емералд хоспиталити“ е полагала грижи и е поддържала в добро състояние зелените площи, басейнът, спа центъра, чистотата и цялата дейност по управлението на комплекса.