Решение № 10367 от 31.05.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10367 гр. София, 31.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20231110107984 по описа за 2023 година

Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 236, ал. 2 от ЗЗД от Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г. срещу М. А.

А. с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищците при следните квоти, а именно на Н. М. Д. – 1/2, Н. Н. Т. – 1/4 и А. Н. Г. – 1/4 от сумата от 23850 лв., представляваща обезщетение за ползване на наетия имот, а именно магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /административен адрес/ след изтичане на срока на договора и въпреки изричното противопоставяне от наемодателя за периода от 01.06.2020 г. до 27.09.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.

В условията на евентуалност са предявени обективно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2 от ЗЗД от Н. М. Д., Н.

Н. Т. и А. Н. Г. срещу М. А. А. с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищците при следните квоти, а именно на Н. М. Д. – 1/2, Н. Н. Т. – 1/4 и А.

Н. Г. – 1/4 сумата от 3000 лв., представлява незаплатен наем по договор за наем от 15.05.2018 г. за ползването на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.

Ищците твърдят, че са собственици на недвижими имот, представляващи именно магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /Административен адрес/, като Н. М. Д. притежавала ½ ид. ч., а останалите ищци по ¼ ид. ч. Посочват, че на 15.05.2018 г. били сключили с ответника 1 договор за наем за процесните имоти за две години считано от 01.06.2018 г., с възможност за подновяване само по писмено изразено взаимно съгласие. На 12.06.2020 г. ответникът писмено се задължим да напусне имотите, като на 08.07.2020 г. ответникът с покана отказал да напусне имота, тъй като упражнявал право на задържане. С решение от 15.04.2021 г. постановено по гр. д. № 48083/2020 г. на СРС, 90 състав ответникът бил осъден да опразни процесните имоти, като решението било влязло в сила на 27.09.2021 г.

Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата претенция, прави уточнение на исковата молба с молба от 12.02.2024 г., претендира разноски , за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове. Посочва, че страните не били постигнали съгласие продължаване на договора бил поел ангажимент да освободи помещението, а ищците да му заплатят необходимите разходи, което не било сторено от ищците. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба и претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че ищците на 15.05.2018 г. били сключили с ответника договор за наем на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /Административен адрес/, като не била постигната договорка за продължаване на срока му, че през процесния период имотът се намирал в държание на ответника, който му бил предаден съгласно договора от 15.05.2018 г., че ответникът не бил заплатил задълженията си за наем и не било платено друго обезщетение, както и че процесния имот бил върнат на ищците на 27.09.2021 г. в изпълнение на влязло в сила решение по гр. д. № 48083/2022 г. по описа на СРС, 90 състав. Горното се установява и от представения договор за наем от 15.5.2018 г., сключен между Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г. в качеството им на наемодатели и ответника като наемател, по силата на който на наемателя е предоставено за времменно ползване срещу заплащане на наемна цена следния недвижим имот: магазин № 1 и № 2 с площ 45 кв. м., находящ се на /административен адрес/. В т. 2 от договора е предвидено, че договорът се сключвал за срок от 2 години, като срокът започвал да тече от 01.06.2018 г.

Съгласно т. 3 от договора за наем от 15.05.2018 г. след изтичането на срока по т. 2 от действието на договора можело да бъде продължено само по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма преди изтичането на срока по т. 2. Съгласно приложение № 1 към договора за наем наемателят се задължавал да заплаща на наемодателя целогодишно месечна наемна цена в размер на 1500 лв., платима на всяко първо число на съответния календарен месец.

По делото е представен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 60 от 25.02.2005 г., том II, рег. № 1822, дело № 203/2005 г., по силата на който са признати за собственици на основание наследство и възстановено 2 право на собственост за собственици при следните квоти: П.Т.П. на 1/2 ид. ч., А. Н. Т.а на 1/8 ид. ч., Н. Н. Т. на 1/8 ид. ч. и Н. М. Д. на 1/4 ид. ч., на следните недвижими имоти: едноетажна сграда , находяща се в /Административен адрес/, състояща се от три магазина, а именно магазин № 1, магазин № 2 и магазин № 3.

Представено е саморъчно завещание на П. Т. П. от 07.10.2005 г., съгласно което същият завещава на братовчедка си Н. М. Д. 50 %, а на племенниците си А. Н. Т.а 25 % и Н. Н. Т. 25 % от едноетажна сграда , находяща се в /Административен адрес/, състояща се от три магазина.

Представен е протокол за обявяване и приемане за съхранение на саморъчно завещание от 23.03.2014 г. на нотариус В. Я., рег. № 265 НК, с район на действие СРС, съгласно който е обявено саморъчното завещание на П. Т. П. починал на 11.12.2013 г.

По делото е представен и препис-извлечение от акт за смърт на П. Т. П. издаден от С. О., от който е видно, че същият е починал на 11.12.2013 г.

По делото е представено писмо от ишците до ответника за прекратяване на договор за наем, в което е посочено, че договорът за наем 15.05.2018 г. е с изтекъл срок и с писмото се отправяло двумесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем и считано от 12.06.2020 г. ищците не се считали за договорно обвързани. В писмото е посочено, че наемателят се задължавал да освободи помещението и да предаде владението на имота до 01.08.2020 г. На писмото е отбелязано, че същото е връчено на ответник на 12.06.2020 г., като същото е подписано от тримата ищци и ответника.

На 08.07.2020 г. ответникът е поканил ищците да му заплатя в срок от 01.08.2020 г. разноски свързани с извършени ремонтни дейности по поддръжка на процените имоти.

По делото е представено нотариална покана изпратена чрез нотариус Х.

В., рег. № 628, район на действие СРС, изпратена от ищцата Н. Д. до ответника, с която е предостававен последен срок от 10 дни за освобождаване на процесните помещения, тъй като ответникът вече бил надлежно уведомен с двумесечно предизвестие за прекратяването на договора за наем от 15.05.2018 г. От направените отбелязвания в поканата е видно, че същата е била връчена на ответника на 17.09.2020 г.

С решение № 20095654 от 15.04.2021 г. постановено по гр. д. № 48083/2020 по описа на СРС, 90 състав е осъден ответника да опразни магазин 1 и магазин 2 с площ 45 кв. м., находящи се в /административен адрес/ и да предаде държането върху тях на Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г.. На решението е отбелязано, че е влязло в сила на 29.04. 2021 г.

Представен е и приемо-предавателен протокол от 27.09.2021 г., съгласно който представител на ответника предава на ищците процесните имоти.

По делото е приета съдебно-техническа експертиза, която настоящият съдебен кредитира като компетентно изготвена, от която се установява, че размерът на средния пазарен наем за процесния имот – заведение „Бърза закуска“ в сграда с кадастрален идентификатор **********, с адрес 3

/административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до 27.09.2021 г. е общо в размер на 23515.45 лв. Вещото лице е посочило, че за периода от 01.06.2020 г. до 27.09.2021 г обезщетението за процесния имот възлиза на 23515.45 лв., а за периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г. обезщетението за процесния период възлиза на 20468.05 лв.

В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е да докаже предаването на фактическата власт върху процесния имот на ответника, по силата на наемно правоотношение, което е било прекратено с изтичане на посочения срок, противопоставянето от наемодателя на продължаваното ползване на имота от наемателя, както и размера на претендираното обезщетение.

По делото е безспорно, а и от представените писмени доказателства се установява, че на 15.05.2018 г.. между Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г. в качеството им на наемодатели ответника в качеството на наемател е сключен договор за наем, по силата на който на наемателя е предоставено за временно ползване под наем на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /Административен адрес/, за срок от 2 години считано от 01.06.2018 г., като договорът можел да бъде продължено само по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма преди изтичането на срока. В случая по делото следва да се изследва въпроса дали след изтичането на срока на договора има постигната договорка за продължаване действието на същия. По делото е представено писмо наименувано прекратяване на договор за наем подписано както от ищците така и и ответника, съгласно което е отправено двумесечно предизвестие за прекратяването на договора за наем и е постигната договорка за предаване на наетото помещение до 01.08.2020 г.

Тълкувайки разпоредбите на договора за наем в съвкупност с постигнатите договорки в писмото от 12.06.2020 г., съгласно чл. 20 от ЗЗД , сочи на извод, че страните по договора са постигнали съгласие за продължаване на неговото действие и след изтичането на първоначално определения срок с още два месеца, а именно до 01.08.2020 г. В случая писмото доколкото е подписано от всички има силата на допълнително споразумение към договора за наем от 15.05.2018 г., съгласно което е постигната договорка за продължаване срока на договора с още два месеца. Още повече, че в изпратената в последствие нотариална покана до ответника от ищците е посочено, че страните не считат договорно обвързани от процесния договора за наем след изтичане на предоставеното двумесечно предизвестие. По делото не е спорно и че между страните след изтичане на допълнително определения срок не било постигнато съгласие за последващо продължаване на договора за наем след изтичане на предвидения допълнителен срок, като с нотариална покана изпратена чрез нотариус Х.В., рег. № 628, район на действие СРС, до ответника, е заявено, че след изтичането на двумесечното предизвестие страните не се считали повече за договорно обвързани и следвало да се освободят процесните помещения. В случая не е налице хипотезата на чл.

236, ал. 1 от ЗЗД, доколкото имаме изрично противопоставяне обективирано в нотариалната покана, в което е направено волеизявление от страна на наемодателя, че ответникът следва да се опразни имота, като се предаде 4 владението. С оглед на гореизложеното по делото се установи, че срокът на договора е изтекъл на 01.08.2020 г., като след тази дата договорът е бил прекратен поради противопоставянето на наемодателите срещу продължаването на ползването на вещта, видно от връчената на наемателя нотариална покана до ответника, с която последният е бил поканен да освободи имота.

Съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение за вреди за периода до връщането на вещта, в размер на средния пазарен наем за подобни обекти, но не по-малко от уговорената наемна цена – в този смисъл постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение № 391 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 765/2009 г., III г. о.; Решение № 230 от 18.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6874/2013 г., IV г. о. След изтичането на срока наемното правоотношение е било прекратено, като в тежест на ответника е възникнало задължение да плаща обезщетение за неоснователното ползване на имота. От събраните по делото доказателства не установява изпълнение на задължението на наемателя за връщане на вещта в по-ранен момент от 27.09.2021 г., за което е представен и приемопредавателен протокол. С оглед на изложеното, при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал се установява, че през периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г. наемателят е използвал имота въпреки противопоставянето на наемодателите, поради което се дължи обезщетение за ползването.