Решение № 1182 от 09.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1182 гр. София, 09.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-6, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Радева при участието на секретаря Константина Д. Рядкова като разгледа докладваното от Елена Радева Търговско дело № 20241100900076 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Претенция с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД.

В исковата си молба ищецът „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД, ЕИК 204918417, със съдебен адрес гр.София, бул.“Пенчо Славейков“№6, ет.2, ап.6, чрез адв. И.

Й. И., твърди, че между него и ответника „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, ЕИК 206883018, на 10.03.2023 година е сключен договор за продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт №43, том Първи, рег.№858, дело №40/2023г., по силата на който ищецът е прехвърли на ответника описаните в този нотариален акт недвижими имоти, находящи се в града до степен на завършеност „груб строеж“. Твърди, че уговорената продажна цена за тези активи, които купувачът е поел задължение да плати е в размер на 343 257лв., като плащането е следвало да се извърши в срок до 45 дни след датата на подписване на нотариалния акт. Твърди, че в уговорения срок ответникът не е извършил плащане. Такова плащане не е извършено и към датата на подаване на исковата молба, поради което следва да се приеме, че купувач топ сделката е неизправна страна. Ето защо моли съда да развали договора за продажба, обективиран в преждеописания нотариален акт.

В срока за отговор на исковата молба ответникът „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, ЕИК 206883018, чрез адв.Л. Д., със съдебен адрес гр.София, ул.“Христо Белчев“№9, ет.3, оспорва основателността на предявения конститутивен иск.

По фактите излага следното:

Не спори за това, че страните по делото са обвързани от договор за продажба на недвижими имоти, обективиран в посочения от ищеца нотариален акт, които имоти са ателие №1, гараж №2, апартамент №1а, 1 апартамент №1 и апартамент №4, всички находящи се в сграда с идентификатор ***; не спори, че страните са уговорили обща цена за закупуване на тези имоти от 343 257,40лв., която следва да бъде заплатена в срок от 45 дни след датата на подписване на договора за продажба.

Твърди, че причината за отсрочено плащане е обстоятелството, че върху продаваните апартаменти е имало учредена ипотека с нот. акт.№7, том първи, рег.№749, дело №5/2023г. по описа на нотариус Л.Л., рег.№044 на НК, вписан в Служба вписвания вх.рег.№15833 на 21.03.2019г., акт №162, том 8, дело №11647/2019г., която ипотека обезпечава вземанията на „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД към ищеца, която ипотека ищецът е следвало да заличи в този срок.

Ответникът твърди, че кредиторът на ищеца – „ПИБ“ АД е образувал изп.д.№195/2022г. по описа на ЧСИ А.Б. срещу ищеца и имотите, предмет на продажба са били изнасяни няколко пъти на публична продан. По това дело като присъединен кредитор е конституирана и Държавата /НАП с вземане от 115 000лв. спрямо ищеца.

Ответникът твърди, че по отношение на част от обектите на продажбеното правоотношение – ап.1, ап.1а и ап.4 – е била наложена възбрана на 01.07.2020г. от друг кредитор на ищеца – „КРЕДИТ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕИК 175137252, като ищецът е поел задължение към ответника, че тази възбрана ще бъде заличена в срока за плащане на цената.

Тъй като към момента на продажбата сградата е имала само акт, образец 14, издаден на 15.01.2020г., ответникът е изискал от ищеца да му бъдат предоставени строителни книжа за всички работи, които са изпълнени след издаването на акт 14, за да може да бъде продължено изпълнението на сградата, като управителят на ищеца е обещал да снабди ответника с тези книжа, но това обещание е останало неизпълнено.

Ответникът твърди, че има информация от строителния надзор, че такива книжа не са издавани, тъй като ищецът е преустановил плащанията към надзорната фирма.

Ответникът твърди, че междувременно е уведомен от ищеца, че е възложил довършване на сградата на друга строителна фирма – „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД, което дружество също е кредитор на ищеца. Този нов строител не е разполагал с капацитет на довърши СМР-тата, поради което е поискал съвети и заеми от трети лица. Това обстоятелство е убедило ответника, че сградата няма да бъде довършена.

Поради този комплекс от обстоятелства, през юни 2023година, между ищеца, ответника, солидарно задължени с ищеца лица по договора за банков кредит, обезпечен с ипотека и новия строител „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД, е сключен договор – договор за прехвърляне на вземания и уреждане на отношения, по силата на който ищецът и ответникът постигат съгласие за следното: сумата от 131 000лв. се прихваща със задължението на „ДАРКБЛУ ХОУМ“ да заплати цедираните в полза на „СЕМПЛЕКС“ вземания към „ДАРКБЛУ ХОУМ“, като остатъкът от продажната цена от 212 257,40лв. следва да бъде заплатена от купувача на продавача в срок до 05.09.2023година 2 при условие, че „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД изпълни задълженията си по т.8, т.9, т.10 и т.11 от договора.

Ответникът твърди, че с нормата на т.12 от това споразумение е прието, че при неизпълнение от страна на продавача на задължениято по т.8, 9, 10 и 11 от договора, срокът за изпълнение на задължението на купувача да заплати остатъка от цената на имотите, описан в т.б от преамбюла, се удължава до пълното изпълнение на тези задължения.

С оглед на това ответникът твърди, че ищецът е изпълнил само задължението по т.9 от договора, но останалите задължения не са изпълнени, поради което следва да се приеме, че ищецът е неизправна страна по договора, а ответникът е изправна такава. Следователно насоченият срещу него конститутивен иск се явява неоснователно предявен, тъй като за част от вземането в размер на 131 000лв. е извършено прихващане, а за остатъка от дължимата продажна цена в размер на 212 257,40лв. не са изпълнени условията на договора, които ищецът е поел задължение да изпълни.

Ответникът твърди, че независимо от това сключено споразумение и след него, друг кредитор на ищеца – „КРЕДИТ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД, ЕИК 175137252, е образувал срещу него изпълнително дело под №642/2023г. по описа на ЧСИ Г.Д. и по това дело като присъединени взискатели са се присъединили други кредитори на ищеца – „ПИБ“ АД- за вземането си, обезпечено с ипотека в размер на 193 938,97лв.; НАП с вземане от 174 693лв.;

„МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД с вземане в размер на 48 000лв.

По това изпълнително дело ЧСИ Д. е изнесъл на публична продан два от закупените от ответника имоти, а именно ап. 1а и ап.4, като при осъществената публична продан на тези два актива е получена цена общо от 364 153,50лв. без ДДС, която сума е разпределена от съдебния изпълнител между различни кредитори на ищеца. Това разпределение не е влязло в сила.

Твърди, че като ипотекарен длъжник, който е изплатил задълженията на ищеца по това изпълнително дело, ответникът, по силата на чл.155 ЗЗД и чл.74 от същия закон се суброгира в правата на удовлетворените кредитори по това изпълнително дело до размера на платената от него сума от 364 089лв. и има регресни права срещу ищеца.

Ето защо твърди, че прави евентуално възражение за съдебно прихващане с това си вземане с остатъка от неплатената продажна цена.

Страните са направили своите доказателствени искания.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:

Страните не спорят по фактите по делото, които съдът приема за установени въз основа на представените писмени доказателства, чиято истинност не е оспорена в процеса, а те са следните:

На 10.03.2023г. настоящият ищец „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООд, ЕИК 204918417, продава на настоящия ответник, „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, ЕИК 206883018, следните недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** съгласно схема № 153 314746 – 09.04.2020г. на СГКК гр.София, с адрес гр.София, район „Слатина“, ж.к. „Гео Милев“, която сграда се намира в поземлен имот с идентификатор ***, а именно: ателие №1, представляващо самостоятелен обект в сградата, с идентификатор ***, находящо се на етаж – 2, с предназначение – ателие за творческа дейност и с посочена в документа площ от 43,27 кв.м; гараж №2, като самостоятелен обект в сградата, с идентификатор ***, разположен на втори сутерен от сградата, кота – 1,05м, с площ от 21,14 км.м; апартамент №1а, представляващ самостоятелен обект в сградата, с идентификатор ***, находящ се на първи сутерен от сградата, кота + 1,80м, със застроена площ от 75,62 кв.м, състоящ се от две спални, дневна с кухня, баня с тоалетна, коридор, килер и зимна градина; апартамент №1, представляващ самостоятелен обект в сградата, с идентификатор ***, находящ се на партерен етаж/първи жилищен/, кота + 4,65м, със застроена площ от 60,82 км.м, състоящ се от спалня, дневна с кухня, баня с тоалетна, коридор, склад и тераса и апартамент №4, представляваща самостоятелен обект в сградата, с идентификатор ***, находящ се на втори жилищен етаж, кота + 7,50м, със застроена площ от 82, 59 кв.м, състоящ се от две спални, дневна с кухня, баня с тоалетна, коридор, склад, тераса и дрешник.

В резултат на продажбата ответника е придобил и съответните припадащи се към всеки самостоятелен обект ,съгласно таблицата за разпределение общи части от сградата, заедно със съответстващите на обектите идеални части от правото на строеж върху имота, върху който е построена сградата.

Уговорената между страните цена на тези самостоятелни обекти общо от 343 257,40лв., като е налице постигнато съгласие тази цена да бъде заплатена от купувача в срок до 45 дни след подписване на този нотариален акт.

Следователно падежът е относително определен и според уговорения срок той е на 25.04.2023 година- работен ден, вторник.

Продажбеното правоотношение между страните е обективирано в нотариален акт №43, том първи, рег.№858, дело №40/2023г. по описа на нотариус рег.№438 на НК, вписан в Служба по вписванията с вх.№14689на 10.03.2023г., акт №39, том 35, дело №10618/2023г.

По делото не е налице и относно това, че недвижимите имоти, предмет на процесната сделка са били обременени с ипотека към момента на продажбата, която ипотека е обективирана в нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху вещно право на строеж, №7, том първи, рег.№749, дело №5/21.03.2019г. по описа на нотариус Л.Л., рег.№044 на НК, вписан в Служба по вписванията вх.рег.№15833/21.03.2019г.

По делото не е налице спор относно това, че 01.06.2023година е сключен 4 договор между „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД, К.И.А., А.В.Б., Ч.К.А. и „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД, в чиято констативна част е прието следното:

„МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД дължи на „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД сумата 133 000 (сто тридесет и три хиляди)лв., представляваща заем по 4бр. договори за заем, сключени между „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД и „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД на 02.02.2023Г., 02.03.2023Г., 17.01.2023Г. и 27.03.2023Г., и Анекс към четирите договора от 20.06.2023г.

„СЕЛПЛЕКС“ ЕООД дължи на „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД сумата от 343 257,40лв., продажна цена, съгласно договора за продажба от 10.03.2023 година, обективиран в нотариален акт №43, том първи, рег.№858, дело №40/2023г. по описа на нотариус рег.№438 на НК, вписан в Служба по вписванията с вх.№14689 на 10.03.2023г., акт №39, том 35, дело №10618/2023г.

„ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД, А.Б. и Ч.А. дължат на „ПИБ“ АД сумата от 182 698,70лв. към 04.06.2023г., което задължение е обезпечено с договорна ипотека върху имоти, собственост на „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД, която е учредена с нотариален акт №7, том първи, рег.№749, дело №5/2023г./ вероятна техническа грешка, тъй като годината е 2019г.- бележка моя Е.Р. / по описа на нотариус рег.№044 на НК, вписан в Служба по вписванията вх.рег.

№15833 на 21.03.2019г., акт.№162, том осми, дело №11647/2019г. Ипотеката е обезпечение на вземанията на кредитора на настоящия ищец- „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД, чиито вземания произтичат от описаната в нотариална акт банкова сделка, по която „ДАРКБЛУ ХОУМ“ ООД има качестно на длъжника, а лицата, които осъществяват органното представителство на дружеството- съдлъжници по договора за кредит.

„МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД е превело по сметка на ЧСИ А.Б. по изп.д.№195/2022г. общо сумата от 131 000лв. за погасяване на задължения на А.В.Б., Ч.К.А., както следва: