Решение № 3805 от 25.04.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3805 гр. София, 25.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ при участието на секретаря РУМЯНА П. СТОЯНОВА като разгледа докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20211110144267 по описа за 2021 година

Съдът е сезиран с искове предявени от АЛ. Н. ЮМ. срещу Грийнлайф Дружба“ ЕООД.

Ищецът АЛ. Н. ЮМ. твърди, че сключил с ответника „Грийнлайф Дружба“ ЕООД, ЕИК 204604726 на 05.10.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот с идентификатор ***, представляващ ателие 3.3, находящо се в гр. София, местност Цариградско шосе 7-ми – 11-ти км, трасе на I метродиаметър, бул. „Александър Малинов“ – летище София, на трети етаж на кота + 6.40 м, с чиста застроена площ от 78.33 кв. м, състоящ се от антре, работно помещение 1, работно помещение 2, помещение за почивка, складово помещение, баня, тоалетна, балкон, при съседи: външен зид, външен зид, външен зид, ателие 3.4, коридор, коридор, ателие 3.2, отгоре ателие 4.3, отдолу ателие 2.3, в поземлен имот със стар идентификатор *** /нов идентификатор – ***, образуван от сливането на поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***/, ведно с 2.65 % идеални части от общите части на сградата и ведно с прилежащите към имота 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата. Посочва, че в чл. 4, ал. 1 от договора било уговорено окончателният договор между страните да бъде сключен до 30.11.2018 г., в чл. 4, ал. 2 – че ответникът се задължава да получи разрешение за ползване/удостоверение за експлоатация на сградата до 30.03.2019 г., а в чл. 7, ал. 1 била уговорена неустоечна клауза, според която в случай, че ответното дружество забави сключването на окончателен договор, същото ще дължи неустойка в размер на 0.1 %, изчислена на годишна база, върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава, суми. На 10.12.2018 г. между страните бил сключен окончателен договор във формата на нотариален акт за продажба на 1 недвижим имот № 113, том VII, рег. № 24394, дело № 1193/10.12.2018 г., по описа на нотариус Валентина Благоева, вписана под № 302 в НК, с район на действие СРС, с който на ищеца било прехвърлено правото на собственост единствено върху ателие 3.3. Поради това в нотариалния акт била включена изрична клауза под т. 5 от същия, съгласно която ответното дружество се задължило да прехвърли на ищеца в срок до един месец от получаване на удостоверение за ползване на процесната сграда, прилежащите към ателието идеални части от правото на собственост върху поземления имот. В нотариалния акт било посочено, че стойността на тези идеални части е заплатена от ищеца на ответника, тъй като е включена в цената за закупуване на ателие 3.3. Ответникът не изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост върху 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот, в който е построена сградата, в която се намира процесният самостоятелен обект, въпреки изпратената до него нотариална покана. Иска от съда да обяви сключения помежду им предварителен договор за окончателен. Предвид уговорената неустоечна клауза и неизпълнението на ответника за прехвърляне правото на собственост върху 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот в срок, претендира осъждане на ответното дружество да заплати неустойка в размер на 180.18 евро /предвид уточнителна молба от 17.08.2021 г. /, начислена за периода от 01.05.2019 г. до 28.07.2021 г. Намира, че ответникът е изпаднал в забава един месец от датата, на която е следвало да се снабди с Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Ако пък съдът намира, че ответникът е изпаднал в забава един месец след издаването на Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, то моли искът за неустойка да бъде уважен за периода от 13.07.2020 г. до 28.07.2021 г. в размер на 83.60 евро. Претендира се и законна лихва върху главницата за неустойка от датата на подаване на исковата молба в съда – 28.07.2021 г., до окончателното изплащане на задължението. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, чрез адв. М. АНТ., с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Твърди, че с т. 5 от нотариален акт за продажба на недвижим имот № 113, том VII, рег. № 24394, дело № 1193/10.12.2018 г., по описа на нотариус Валентина Благоева, вписана под № 302 в НК, с район на действие СРС, страните са изменили датата за сключване на окончателен договор за процесните идеални части, като са обвързали същата с издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Последното било издадено на 12.06.2020 г. Посочва, че преди образуването на настоящото съдебно производство поканил ищеца да сключат окончателен договор, но това не се случило, тъй като противно на уговорките, постигнати между страните в предварителния договор, ищецът искал ответното дружество да заплати разходите по сключване на окончателния договор. По претенцията за заплащане на неустойка твърди, че дори да се приеме, че такава се дължи, то тя следва да се начисли за периода от 12.07.2020 г. до 15.04.2021 г. Поддържа, че размерът на търсената неустойка е недоказан. Моли за отхвърляне на исковете.

Претендира разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и 2 съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са искове с правна квалификация – чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

От фактическа страна:

Представен е по делото предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 05.10.2018 г., сключен между „Грийнлайф Дружба“ ЕООД /продавач/ и АЛ. Н. ЮМ. /купувач/, с който продавачът се е задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача недвижим имот с идентификатор ***, представляващ ателие 3.3, находящо се в гр. София, местност Цариградско шосе 7-ми – 11-ти км, трасе на I метродиаметър, бул. „Александър Малинов“ – летище София, на трети етаж на кота + 6.40 м, с чиста застроена площ от 78.33 кв. м, състоящ се от антре, работно помещение 1, работно помещение 2, помещение за почивка, складово помещение, баня, тоалетна, балкон, при съседи: външен зид, външен зид, външен зид, ателие 3.4, коридор, коридор, ателие 3.2, отгоре ателие 4.3, отдолу ателие 2.3, в поземлен имот със стар идентификатор *** /нов идентификатор – ***, образуван от сливането на поземлен имот с идентификатор

*** и поземлен имот с идентификатор ***/, ведно с 2.65 % идеални части от общите части на сградата и ведно с прилежащите към имота 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата в срок до 30.11.2018 г. срещу цена в размер на 81 000 евро. С чл. 4, ал. 2 от предварителния договор продавачът се е съгласил да получи разрешение за ползване на сградата в срок до 30.03.2019 г. Съгласно чл. 7, ал. 1 от предварителния договор в случай, че продавачът поради причина, за която носи отговорност в резултат на виновно поведение или която не може да бъде определена като непреодолима сила не спази срока за подписване на окончателен договор, същият дължи на купувача неустойка в размер на 0.1 %, изчислена на годишна база върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава суми.

Установява се, че между страните е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 113, том VII, рег. № 24394, дело № 1193/10.12.2018 г., по описа на нотариус Валентина Благоева, вписана под № 302 в НК, с район на действие СРС, с който на ищеца било прехвърлено правото на собственост върху ателие 3.3 /поземлен имот с идентификатор ***/, но не и върху 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот. В чл. 5 от договора за покупко-продажба е предвидено, че продавачът „Грийнлайф Дружба“ ЕООД се задължава да прехвърли в изпълнение на задълженията си по договора, а купувачът да приеме съответните идеални части от собствеността върху УПИ, описан в пункт първи от нотариалния акт, в срок до един месец от получаване на Разрешение за ползване на сградата, в която се намира имотът, предмет на нотариалния акт, като цената за тези идеални части от УПИ е включена в продажната цена по пункт първи от нотариалния акт.

Представено е по делото удостоверение за въвеждане в експлоатация на процесната 3 сграда № 478/12.06.2020 г.

Представена е по делото покана за сключване на окончателен договор от АЛ. Н. ЮМ. до „Грийнлайф Дружба“ ЕООД, с която се кани ответникът да посочи ден, час и нотариус за подписване на окончателен договор за процесните идеални части, включително и представяне на проект от нотариален акт, в който да е посочено, че всички данъци и такси по сделката са за сметка на продавача, а при непосочването на такъв, моли ответникa да се яви в кантората на нотариус Веселина Кацарова на 02.07.2021 г. в 12 часа, в който ден и час да носи всички изискуеми документи за сключване на окончателен договор. Като всички разходи по сделката да бъдат за сметка на ответника. Представен е и констативен протокол от 02.07.2021 г. на помощник нотариус Миряна Желева, от който се установява, че ответникът не се е явил в кантората на нотариус Веселина Кацарова на 02.07.2021 г. в 12 часа.

Представени са извлечения от електронната кореспонденция между страните, с която ответникът изпраща проект на нотариален акт за сделка от 10:30 ч. на 16.04.2021 г.

Представено е копие от електронно писмо, с което ищецът не приема проекта за нотариален акт и заявява, че няма да се яви на определения ден и час за сделката /л. 42-43/. Представен е по делото констативен протокол от 16.04.2021 г. от нотариус Валентина Благоева, с който се удостоверява, че пред нотариуса се е явил представител на „Грийнлайф Дружба“ ЕООД, който е носил всички необходими документи за сделката, но в 10:30 ч., 11 ч. и 11:30 ч. не се е явил в кантората А.Ю..

По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД;

Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.

С определението от 11.02.2022 г. са отделени като безспорни и признати между страните следните обстоятелства, че между страните е сключен на 05.10.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот с идентификатор ***, представляващ ателие 3.3, ведно с 2.65 % идеални части от общите части на сградата и ведно с прилежащите към имота 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, че 4 правото на собственост върху прилежащите към имота 2.57 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот не е преминало в имуществената сфера на ищеца, че предварителният договор е изменен с т. 5 от нотариален акт за продажба на недвижим имот № 113, том VII, рег. № 24394, дело № 1193/10.12.2018 г., по описа на нотариус Валентина Благоева, вписана под № 302 в НК, с район на действие СРС, че удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата било издадено на 12.06.2020 г., че между страните е уговорена неустоечна клауза в сключения на 05.10.2018 г. предварителен договор.