Решение № 8260 от 30.11.2015, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е гр. София, 30.11.2015 г.

В

И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,

Гражданско отделение, 9 състав, в публично съдебно заседание на дванадесети ноември през две хиляди и петнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА при секретаря Т.В. като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 4053/ 2013 г., за да постанови решение, взе предвид следното:

Предявени са активно субективно и обективно съединени искове при услоята на евентуалност с правно основание чл.40 ЗЗД, чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД, чл.29 ЗЗД и чл.ЗЗ от ЗЗД.

ИЩЦИТЕ - М.Г.П.,

ЕГН:********** и М.П.М., ЕГН:**********, двамата с адрес *** , чрез пълномощник си адв. И.М.Г., съдебен адрес:***, офис 4, твърдят, че на 17.03.2013г. на домашния адрес на ищците - гр. ***************, ет.*****, са връчени покани за доброволно изпълнение по и.д. №20138400400297 по описа на ЧСИ М. Ц. с приложени копия от заповед за изпълнение и изпълнителен лист по гр.д. № 40187/2012г. на СРС, 66 състав, с които М.П. и М.М. са поканени да предадат владението върху описан в поканите недвижим имот, в който същите живеят - АПАРТАМЕНТ № 13 /тринадесет/, с идентификатор *** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири хиляди триста тридесет и три. хиляда петстотин и едно. едно. шестдесет и седем/, находящ се в гр.София, район „************ /осем/ етажна сграда с идентификатор *** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири хиляди триста тридесет и три. хиляда петстотин и едно. едно/ , блок № 9 /девет/, съгласно документ за собственост блок № 96, девет буква „б'7, вход „В", на 5 /пети/ етаж, със застроена площ на жилището 99.53 /деветдесет и девет цяло и петдесет и три стотни/ кв.м., състоящо се от две стаи, дневна, столова и кухненски бокс, при съседи, съгласно документ за собственост: калкан, апартамент № 14, зелена площ, апартамент № 16, апартамент № 10, и при съседи с посочени идентификатори на същия етаж: ***,

***, под обекта: ***, над обекта; ***., заедно с избено помещение /МАЗЕ/ № 13 /тринадесет/, със застроена площ 3.39 /три цяло и тридесет и девет стотни/ кв.м., при съседи: коридор, коридор, мазе на апартамент № 14 и мазе на апартамент № 12, заедно с 4.801 % /четири цяло осемстотин и една хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, поземлен имот с идентификатор *** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири хиляди триста тридесет и три. хиляда петстотин и едно/- на взискателя по делото - Б.В.М. - ответник по настоящето.

Видно от заповедта за изпълнение, същият се е легитимирал като собственик на недвижимия имот по силата на договор за продажба, обективиран в нот.акт № 45, том V, per. № 16704, дело №732/17.08.2012г. До момента на получаване на поканата за доброволно изпълнение М.П. и М.М. не са знаели, че апартаментът, в който живеят и който е единственото им жилище, е продаден на взискателя Б.В.М.. Ищците не отричат, че познават лицето Б.В.М., тъй като в средата на май 2012г. са се свързали по телефон по обява с агенция на недвижими имоти - фирма „К.К." ЕООД, ЕИК *********, и в края на м. май 2012г. са посетили офиса на фирмата на ул. „***********, където са потърсили съдействие от посочената фирма за предоставяне на паричен заем срещу ипотека, тъй като са се нуждаели от средства за лечение - спешна операция на М.Г.П.. В офиса на фирмата са се запознали с ответника Б.В.М., който им е обещал, че ще им съдейства за отпускане на заем и впоследствие, ако не могат да го погасяват, ще им посредничи за продажбата на имота. На 05.06.2012г. са подписала пълномощно на Б.В.М., с което според възприетото от тях, са го упълномощили да им посредничи при учредяването на ипотеката върху собственият им тогава апартамент и търсене на клиенти за евентуална продажбата на имота, ако не успеят да покриват вноските по ипотеката, като им намери купувачи. При подписването на пълномощното текста на същото не им е прочетен, а е предаден устно от ответника по настоящето дело и по този начин е възприет от тях. Два дни по-късно - на 07.06.2012г. с нот.акт за учредяване на договорна ипотека, вписан акт1, том 11/07.06.2012г. „К.К." ЕООД, ЕИК *********, представлявано от едноличния собственик и управител - А. В.М., ЕГН: ********** - /майка на ответника

Б.В.М./ е отпуснала на ищците М.П. и М.М. заем в размер на

30425 лева, като за обезпечаване на вземането на заемодателя, заемополучателите са учредили в полза на „К.К." ЕООД договорна ипотека върху собствения си недвижим имот-апартамент 13, находящ се в гр. ***************, ет.5. В нот.акт за учредяване на ипотека страните са договорили и начина на погасяване на задължението.В изпълнение на задължението си за погасяване на взетият заем ищците са започнали да изплащат вноските. След получаване на поканите за доброволно изпълнение и при извършена справка в Агенция по вписванията се установява, че на 17.08.2013г. описаният по-горе апартамент е продаден, като при продажбата ищците М.Г.П. и М.П.М. са действали чрез пълномощник - Б.В.М., който е продал имота на себе си за цената от 55 000 лева. От тази продажба М.Г.П. и М.П.М. не са получили нищо. Тъй като не са знаели за извършената „продажба", ищците са внесли 600 лева за погасяване на задължението си по ипотечния заем към ипотекарния кредитор „К.К." ЕООД на 11.09.2012г.

Видно от записа в нотариалния акт за продажба, имотът е продаден за цената от 55 000 (петдесет и пет хиляди) лева, която сума продавачите са получили чрез своя пълномощник по сметка в Корпоративна търговска банка" АД.

Твърдят, че не са имали сметка в тази банка нито към деня на

„продажбата", нито към настоящия момент. Твърдят, че извършената с нотариален акт № 45, том V, per. №

16704, дело № 732/2012г., вписан в АВ акт 45, том 83, дв. вх. per.

35793/17.08.2009г. , не е произвела действие по отношение на упълномощителите М.Г.П. и М.П.М. - собственици на продадения недвижим имот, тъй като е налице очевидно договаряне във вреда на представляваните по см. на чл. 40 ЗЗД при сключване на сделката. Представителят на ищците е договарял сам със себе си при продажбата и достатъчна е била само неговата воля за определяне на т.нар. продажна цена, която очевидно е силно занижена спрямо пазарните цени на аналогични имоти (имотът е с площ близо 100 кв.м. и минималните офертни цени за подобни имоти са от порядъка над 70 000 евро, което е близо три пъти повече от „договореното" – 28 00 евро от пълномощника в нотариалния акт). На следващо място, ищците твърдят, че не са получили нито лев от продажната цена, нещо повече, същите не са били информирани за осъществената продажба и са разбрали за нея едва при получаване на поканата за доброволно изпълнение.

Същите категорично не са имали волята да продадат единственото си жилище на безценица и същевременно да не получат срещу това нито лев. Няма данни дори , че с част от продажната цена е изплатено задължението по ипотечния заем към дружеството

- „К.К." ЕООД, но дори и да е така, то остатъкът от сумата в размер на 24 575 лева е следвало да им бъде изплатена, което не е сторено и до днес. Още повече в издаденото от тях пълномощно /въпреки че те не са възприели реалните му параметри/ ответникът има обвързаност относно получената от продажбата сума или да погаси ипотеката, или да я предаде на ищците, което не е направил. Твърдят, че са жертва на измама от страна на ответника, който се е възползвал от неопитността и неинформираността на двама болни и възрастни хора, като на първо място ги е въвел в заблуждение относно правната същност и последиците от даденото пълномощно и впоследствие е оформил продажба на жилището им, като го е продал на себе си при цена, силно занижена, драстично отклоняваща се от пазарните аналози, а дори от тази ниска цена ищците не са получили нито лев. При подписването на пълномощното са били със знанието, че упълномощават ответника да им съдейства при продажбата на апартамента им, което са искали да направят, за да си осигурят средства за живот и лечение, тъй като нямат друг доход освен пенсиите, които получават, а се нуждаят от средства за лечение. Вместо това ответникът е продал имота на себе си, като не са получили нищо при продажбата и предстои да бъдат принудително отстранени от имота по изпълнителното дело, цитирано по-горе. С тези си действия ответникът освен че действа против интереса на упълномощителите, но и сключеният договор за продажба с акт№ 45, том V, per. №

16704, дело № 732/2012г., вписан в АВ акт 45, том 83, дв. вх. per.

35793/17.08.2009г., накърнява добрите нрави и е извършен при условията на явна неизгодност за собствениците и измама. Молят съда да обяви недействителността на покупко-продажба на недвижим имот, обективирана в нотариален акт№ 45, том V, per. №

16704, дело № 732/2012г. вписан в АВ акт 45, том 83, дв. вх. per.

35793/17.08.2009г., спрямо ищците като сделка, извършена във вреда на представляваните. При условията на евентуалност молят да се постанови нищожността на покупко-продажба на недвижим имот, обективирана в нотариален акт№ 45, том V, per, № 16704, дело № 732/2012г., вписан в АВ акт 45, том 83, дв. вх. per.

35793/17.08.2009г., спрямо ищците, като сделка, извършена при съществено накърняване на добрите нрави. При условията на евентуалност молят съда да постанови унищожаване на покупко-продажба на недвижим имот, обективирана в нотариален акт № 45, том V, per. № 16704, дело № 732/2012г., вписан в АВ акт 45, том 83, дв. вх. per.

35793/17.08.2009г., спрямо ищците, като сделка, извършена поради измама, както и поради договаряне на крайно неизгодни условия.

ОТВЕТНИКЪТ- Б.В.М., ЕГН: **********, адрес: ***, чрез адв.А.М., оспорва предявените искове. Твърди, че претенцията на ищците, която се основава на хипотезата на чл.40 ЗЗД, е неоснователна. Изложените аргументи в обстоятелствената част на исковата молба не обосновават извод за наличие на споразумяване между пълномощника на ищците и лицето, с което той договаря, т.е. сам със себе си. Липсват наведени доводи за недобросъвестност от негова страна, тъй като при хипотезата на чл.40 ЗЗД недобросъвестността на насрещната страна не се предполага. Това предполага, че щом пълномощникът е действал според учредената му представителна власт, то дори действията да не са в интерес, а във вреда на преставляваните, договорът запазва своето действие, ако не се установи наличие на споразумение между пълномощника и другия договарящ във вреда на представлявания. Твърдението на ищците за пазарната цена на процесния имот не го обвързва с посочената такава. Липсват и доказателства, сочени от ищците за установяване на пазарната цена на имота. Изтъква, че пълномощното е заверено нотариално както подписи, така и съдържанието. От същото се установява, че ищците са го упълномощили да продаде описания в него имот на когото намери за добре при условия и цена каквито договори, включително и да договаря сам със себе си. Твърденията на ищците за липса на мандат за извършване изобщо на продажба поначало не може да е основание за недействителност по чл.40 ЗЗД, щом пълномощникът е действал в рамките на дадената му представителна власт, чийто обем се определя от изявеното в пълномощното/ чл.39 ал.1 ЗЗД/. Сочи, че след като е сключил сделката като пълномощник на продавачите и като купувач, то за него е възникнало задължение към представляваните за заплащане на цената по отчетната сделка, чието неизпълнение няма отношение към действителността на самия договор за продажба. Твърди, че не е налице и измама, тъй като не се твърди, че ищците са с някакъв дефицит, който да не им позволява и препятства възможността да възприемат ситуацията, не може да се говори, че договорът за покупко продажба е несъвместим с установените норми понеже бил сключен за сумата от 55 000 лв. Липсват посочени доказателства в исковата молба за умишелени действия от негова страна като пълномощник на ищците. Никъде в пълномощното не е указано, че покупко-продажбата следва да бъде извършена на най-висока цена, напротив- на пълномощника е дадена възможност да уговаря на цена, каквато договори за добре. Още повече, че пълномощното е с уговорка, че същото влиза в сила в случай, че по заем на договор на ипотека между упълномощителите и „К.-К." ЕООД, представлявано от А. В.М., не се погаси, която и да е вноска, удостоверено с декларация от кредитора по ипотеката. Съществуващите в пълномощното уговорки сочат по-скоро за лична незаинтересованост или безразличие от това при какви условия пълномощникът ще осъществи сделката. Неплащането на цената на ищците от страна на ответника и незаличаване на ипотеката не е основание да се твърди, че сделката е унищожаема или нищожна. Според ответника не е налице и унищожаемост поради договаряне на крайно неизгодни условия, тъй като ищците са продали недвижим имот през 2011 год., находящ се в община Оряхово - поземлен имот пл.№ 194028, парцел 028, масив -94 с площ от 17 233 дка.

Разпечатката съдържа 29 от 74 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/8c25a1a5-0eef-4350-b34e-754e232356cd