Решение № 260437 от 08.10.2020, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ 08.10.2020 година гр.София

В И М Е Т О Н А

Н А Р О Д А

Софийски градски съд , Гражданско отделение ,

II “Б” състав , в публично заседание на пети октомври през две хиляди и двадесета година , в следния състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ

ЧЛЕНОВЕ:

КАЛИНА

АНАСТАСОВА

Мл.съдия ЕВЕЛИНА

МАРИНОВА при секретар Д.Шулева като разгледа докладваното от съдия Василев въззивно гражданско дело №13806 по описа на 2019 година , за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК / въззивно обжалване /.

В. гр.д. №13806/2019 г по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на „О.“ ЕООД *** ЕИК *******и „П.“ ЕООД *** ЕИК *******срещу решение от 27.05.2019 г постановено по гр.д.№17625/17 г на СРС, 31 състав , в частта , с която на основание чл.19 ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителния договор, сключен на 22.02.2010 г между О.“ ЕООД *** ЕИК *******и „П.“ ЕООД *** ЕИК *******, от една страна като продавачи и И.В.П. *** от друга страна като купувач в частта за продажба на следния недвижим имот: 3,656% идеални части от УПИ VI - 1544, от квартал 118 по плана на гр.София , местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед № РД-09-50-196/01.04.1999 г., № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660 /хиляда шестстотин и шестдесет/ кв.м., представляващ поземлен имот с идентификатор *** по ККР одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011г. на изпълнителния директор на АГКК ; както и в частта за разноските .

Въззивниците излага доводи за неправилност на решението на СРС , тъй като не е настъпил падежът на правото на ищеца – сградата никога не е достигала груб строеж и не е имала акт №14 , въпреки издаденото удостоверение от 18.02.2009 г . Покривната конструкция не е била изградена съобразно одобрените проекти – била е дървена при предвидена стомано-бетонна конструкция. Издадено е друго удостоверение от 26.06.2014 г , с което на практика е отменено удостоверение от 18.02.2009 г .

В предварителният договор липсва конкретизация на съответстващата идеална част от УПИ , която се определя от площоразпределение , а строителните книжа са изгубили правното си действие .

Въззиваемата страна И.П. е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба. Сградата е достигнала груб строеж през 2009 г и е продаден апартамент от въззивниците , а не право на строеж . Иначе достигането на груб строеж е ирелевантно за прехвърляне на идеални части от УПИ .

Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивниците на 05.06.2019 г и е обжалвано в срок на 19.06.2019 г.

Налице е правен интерес на въззивниците за обжалване на решението на СРС.

След преценка на доводите в жалбата и доказателствата по делото, въззивният съд приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Между И.П. и ответниците е подписан приложения по делото предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 22.02.2010г. С договора е постигнато съгласие да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите да прехвърлят по нотариален ред на купувача И.П. правото на собственост върху ап.

№ 3, находящ се във вх. А, на първи етаж с площ 83,26 кв.м., както и идеални части от земята, на която е построена сградата, съответстващи на застроената площ в сграда УПИ, която се строи в УПИ

VI-1544 от кв. 118 по плана на гр.София , местността „Драгалевци – разширение север“ одобрен със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999, № РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660 кв.м. Продавачите са поели и задължението да изградят обектите в срока и при условията на договора. Процесната клауза на чл.2, ал.4 от договора гласи, че продавачите се задължават да прехвърлят на купувача, а купувачът се задължава да приеме идеални части от земята, съответстващи на описания в чл.1 имот. Цената на припадащите се идеални части е включена в общата цена на продавания имот.

Не е спорно между страните, че уговорената в чл.7 от договора цена от 49 120 евро, в която е включена и цената на съответните идеални части от дворното място, е изцяло платена от купувача – 2500 евро при подписване на предварителния договор, две суми от по 39 833,50 лева – платени на 26.03.2010г. по банков път и 11514,03 лева – платени на 26.03.2010г. в брой съгласно разписка.

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 53, том I, дело № 47 от 25.03.2010г., страните са сключили окончателен договор за продажбата на апартамента , с прилежащите 3,656 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, срещу сумата от 79667 лева, която сума продавачите са се съгласили да им бъде изплатена по равно чрез банков кредит, предоставен на купувача И.П. в срок до два работни дни след представяне в банката на нотариалния акт.

Не е спорно, че до приключване на устните състезания по настоящото дело сградата не е въведена в експлоатация .

За сградата има издадено разрешение за строеж № 139/27.03.2008г. на главния архитект на СО, район Витоша ; протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 21.04.2008г. ; акт за приемане на конструкция (Образец 14) от 04.02.2009г., както и удостоверение за степен на завършеност на основание чл.

181, ал. 2 ЗУТ от 18.02.2009г.

Ответниците твърдят , че сградата не е изградена до етап „груб строеж“ и представят констативен протокол № ДРС-118 от 03.12.2012г. – предварителен, съставен от комисия служители на СО район „Витоша “, във връзка с жалба от едноличния собственик на капитала и управител на двете дружества ответници . Според протокола комисията е констатирала:

„Отвън сградата е в завършен вид, с поставена дограма, мазилки, облицовки, парапети по външни стълби и т.н. Вътре в сградата на ниво сутерен помещенията са на изпълнена замазка и мазилка, стълбите и общите части на сградата са с положени настилки, облицовки, парапети. По етажи помещенията в апартаментите са с изпълнени замазка и мазилка. По стените на подпокривното пространство е монтиран гипс-картон върху метални лайсни с пълнеж от минерална вата“. От комисията са констатирани отклонения при строежа спрямо представените строителни книжа, като по отношение на покрива е посочено, че покривът е изпълнен на дървена покривна конструкция, а по основния проект, конструкцията е предвидена да бъде от стоманобетон. Издадено е удостоверение за степен на завършеност на СО – район „Витоша “ от 18.02.2009г., както и Удостоверение за степен на завършеност на строеж на СО- район „Витоша“ от 26.06.2014г. Представено е и конструктивно становище с приложен снимков материал от сградата.

Пред СРС е представена Таблица за площоразпределение, както и кореспонденция във връзка със сигналите и жалби, подавани от страните по делото във връзка със споровете в хода на строителството на сградата.

За да уважи иска по чл.19 ал.3 ЗЗД на И.П. СРС е приел следното . В тежест на ищеца е да докаже спорното по делото обстоятелство , че е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор. В случая в т.6 от нотариалния акт от 2010г. страните са уговорили , че са съгласни с условията на т. 1, 2, 3, 4 и 5 от нотариалния акт, като в частите , в които нотариалният акт не дерогира сключения между страните договор от 22.02.2010г. последният остава в сила. Следователно страните не са уговорили конкретен отделен падеж на задължението за прехвърляне на идеалните части от дворното място. Принципната воля на страните, изразена в предварителния договор, е била да се прехвърли ап. № 3, както и прилежащите към него общи части и идеалните части от земята едновременно. В чл.24 ал.1 от предварителния договор страните са уговорили, че след снабдяване с акт 14 продавачите и купувачът се задължават да се явят на датата и часа, посочени в поканата на продавачите до купувача при нотариус, уговорен допълнително от страните, за да подпишат окончателния договор за покупко-продажбата на обектите по нотариален ред. Страните са уговорили обща цена на обектите, като не са посочили различни срокове за прехвърляне на някои от обектите, предмет на предварителния договор. Напротив, в цитирания чл. 24, ал. 1 от договора са посочили че „обектите“, тоест всички обекти, предмет на предварителния договор, ще бъдат прехвърлени след снабдяване с акт 14 и за ответниците е възникнало задължение да прехвърлят идеалните части от земята при прехвърлянето на апартамента и идеалните части от общите части на сградата.

Според СРС неоснователно е възражението на ответниците, че купувачът не може да реализира потестативното си право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, тъй като не е налице годен самостоятелен обект на правото на собственост – обектът, предмет на договора не бил изграден до съответния етап за да съществува като самостоятелен обект. По аргумент от чл.181 ЗУТ, правото на строеж се трансформира в право на собственост върху самостоятелен обект в сградата след завършването ѝ в груб строеж. В този смисъл и ТР № 1 от 04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г., ОСГК на ВКС.

Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ /карабина/ се съдържа в § 5 т.46 от ДР на ЗУТ - сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. Няма спор по делото, а и от събраните писмени доказателства е видно, че ограждащите стени на сградата са изпълнени, както и голяма част от довършителните работи. Към 04.02.2009г., когато е издаден приложеният към делото акт за приемане на конструкция (Образец 14), е бил изпълнен и покривът на сградата, макар и в отклонение от проекта.

Обстоятелството, че изграждането на покрива е станало в отклонение с проекта и че впоследствие част от него е съборена, по никакъв начин не променя извода, че фактически към 04.02.2009г. сградата е била изградена на етап груб строеж – с ограждащи стени и покрив, доколкото е издаден административен акт, обвързващ съда, с посочените констатации. Посоченият извод кореспондира на събраните по делото доказателства, както и на обстоятелството, че на 25.03.2010г. ответниците са прехвърлили правото на собственост на ищците на ап. № 3, намиращ се в процесната сграда, като към момента на прехвърляне на апартамента сградата е била завършена до етап „груб строеж“.

Според СРС относимостта на въпроса за завършеността на сградата следва да се преценява към момента на постановяване на решение по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно обекти в жилищната сграда, какъвто не е настоящия случай. Делото касае задължение за прехвърляне на идеални части от поземлен имот, поради което е неотносим въпросът за завършеността на сградата и последващите административни процедури, доколкото поземленият имот не е погинал и не съществува пречка да бъдат прехвърлени процесните идеални части от него.

Етапът на завършеност на сградата и дали същата е достигнала груб строеж имат единствено значение за настоящия случай с оглед на обстоятелството дали е настъпил падежът за изпълнение на предварителния договор с оглед уговореното в чл. 24 от предварителния договор, а именно издаден ли е Акт 14.

Според СРС възражението на ответниците за липса на индивидуализация на обема на вещно право в клаузата на чл. 2, ал. 4 от договора за неоснователно, доколкото размерът на съответстващите на застроената площ на прехвърления имот е определяем. Задължението за прехвърляне на идеална част от поземления имот е обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която е построена върху имота.

Страните са използвали изразите „съответстващи“ идеални части, както и „припадащите се идеални части от земята“, като съдът тълкувайки волята им счита, че страните са уговорили размерът на идеалните части от земята да е определен съразмерно размерът на идеалните части от общите части на сградата, тоест 3,656 %, съответен на посочения в Таблицата за площоразпределение /л. 31 от делото пред СРС /. Неоснователно е възражението на ответника, че доколкото няма валидни строителни книжа за сградата няма как да се определят и идеалните части от земята, тъй като същите са определяеми, каквито съображения е изложил съда в мотивите си.

Според СРС неоснователно е възражението на ответника, че в клаузата в чл. 2, ал. 4 от договора липсва посочване на цената . В чл. 2 от договора страните са уговорили изрично, че цената на припадащите се идеални части от земята, съгласно изречение първо от тази алинея, е включена в общата цена на продавания имот . В чл. 7 от договора страните са уговорили, че общата цена на обекта, в която е включена и цената на правото на строеж, както и цената на съответните идеални части от дворното място, съгласно чл. 2, ал. 4 от договора дължима от купувача на продавачите е в размер на 49 120 евро или тяхната левова равностойност съгласно официалния курс на БНБ в деня на плащането. Независимо, че не е посочена конкретна цена на идеалните части на дворното място, а е посочена обща продажна цена за всички обекти, това обстоятелство не е пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, доколкото цената е определяема, още повече, че в настоящия случай цялата продажна цена от 49120 евро е платена.

Разпечатката съдържа 40 от 58 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/8c1aac2d-a084-47d3-988b-313618e92c4c