Решение № 151 от 16.10.2024, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 151 гр. Варна, 15.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Диана В. Джамбазова

Членове:

Росица Сл. Станчева

Юлия Р. Бажлекова при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Росица Сл. С. Въззивно гражданско дело № 20243000500197 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК, образувано по подадени въззивна жалба с вх. № 1654/22.01.2024г. на Р. Г. К. и Е. М. К. и насрещна въззивна жалба на Ц. Х. С. с вх. № 7221/19.03.2024г. против решение № 1485/14.12.2023г. на Окръжен съд - Варна, постановено по гр.д. № 121/2023г.

Р. Г. К. и Е. М. К., чрез процесуалния си представител адв. И., обжалват първоинстанционното решение в частта, в която по предявен срещу тях от Ц.

Х. С. иск по чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен сключеният на 05.02.2022г. предварителен договор за покупко-продажба на подробно описан недвижим имот, при условие, че купувачът Ц. С. заплати на продавачите Р. К. и Е. К. остатъка от продажната цена в размер на 24 000 евро в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, както и на основание чл.92, ал.1 ЗЗД въззивниците са осъдени да заплатят на въззиваемата Ц. С. сумата от 5 500 евро, представляваща дължима неустойка по чл.13 от предварителния договор.

В жалбата си излагат оплаквания за неправилност на така обжалваното от тях решение. Оспорват направените от съда изводи за наличието на предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен, твърдейки, че визираният в него срок е за след промяната на предназначението на процесния имот, но липсва уговорен срок за извършване на тази промяна, както и едногодишен срок за сключване на окончателния договор. Оспорват и 1 приетия от съда размер на дължимия остатък от продажната цена с доводи, че условие за сключване на покупко-продажбата е било и заплащането на уговорената цена за движимите вещи, както и че сумата от 23 000 евро, платена от сина на ответницата, е за движимите вещи, а не част от цената на имота. Наведени са оплаквания и срещу направения от първоинстанционния съд извод за виновно бездействие от тяхна страна вр. поетото задължение за промяна на предназначението на продавания имот и за основателност на предявения срещу тях иск за заплащане на неустойка, в т.ч. за валидността на тази клауза.

Отправеното искане е за отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на предявените искове.

С насрещната въззивна жалба ищцата Ц. С. обжалва решението на ОС – Варна в частта, в която е отхвърлен предявения от нея иск по чл.92 ЗЗД за заплащане на неустойка поради неизпълнение от страна на ответниците на поетото от тях с предварителния договор задължение за прехвърляне на имота с промяна предназначението му от офис на жилище повече от 1 година от сключване на договора, за горницата над присъдената сума от 5 500 евро до предявения размер от 16 000 евро.

Наведените в тази жалба оплаквания са за неправилност и необоснованост на направените от съда изводи за прекомерност на претендираната неустойка. Считат, че същите не кореспондират на установеното по делото и характера на уговорената неустойка. Излагат се доводи по същество. Отправеното искане е за отмяна на решението в обжалваната част и уважаване на иска по чл.92 ЗЗД в пълния му предявен размер.

В срока по чл.263 ГПК всяка една от страните е депозирала писмен отговор, с който оспорва подадената от насрещната страна жалба като неоснователна.

В о.с.з., чрез процесуалните си представители, жалбите, респ. отговорите по тях, се поддържат.

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

Първоинстанционният съд се е произнесъл по предявени от Ц. Х. С. против Р. Г. К. и Е. М. К. искове с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.

Наведените в исковата молба, уточнена с молба от 01.02.2023г., твърдения са, че по силата на предварителен договор от 05.02.2022г. ответниците са се задължили да продадат на ищцата собствения си недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ул.“Майор Минчо Димитриев“ № *, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор *** и представляващ офис № 2, подробно описан, ведно с прилежащото му избено помещение № 6 и ид.ч. от правото на строеж и ид.ч. от общите части на сградата, в която е изграден, както и намиращите се в продавания имот движими вещи, срещу уговорена продажна цена в размер на 80 000 евро, от която 55 000 евро е 2 цената на имота, а сумата от 25 000 евро е уговорената цена за движимите вещи. При сключване на предварителния договор е било заплатено уговореното в него капаро в размер на 8 000 евро, както и предадено владението върху имота в полза на купувача. Посочено е още, че съгласно така сключения предварителен договор прехвърлянето на собствеността е следвало да стане в 14-дневен срок от издаването на акт за промяна на предназначението на имота от офис на жилище по съответния административен ред, задължение за изпълнение на което са поели продавачите. През м.08.2022г. същите са уведомили сина на ищцата, действащ като неин пълномощник, че промяната в статута на имота все още не е налице, но желаят сделката да бъде изповядана, тъй като са им били нужни парични средства за закупуване на имот. Отправени са били заплахи, че живеещият в процесния имот син на ищцата ще бъде „изселен“, както и че има други купувачи за имота. Предвид на това на 18.10.2022г. пълномощникът й е превел на ответниците сумата от 23 000 евро, но ответницата К. е настоявала за заплащането на пълната цена и финализиране на сделката без промененото предназначение на имота. От страна на ищцата е било отправено предложение за придобиване на ¾ ид.ч. от имота на настоящия етап, а останалата част, в т.ч. и заплащането на остатъка от цената да бъде след извършването на смяната на статута, което също не е прието. Междувременно по подадено от продавачите заявление до гл.архитект на Община Варна е бил постановен отказ за промяна на предназначението като с оглед мотивите на същия твърди, че причината за него е виновното бездействие на ответниците до този момент. Независимо от така постановения отказ ищцата е приела да закупи имота съгласно действащия му статут като е отправила ел.писмо до продавачите, с което ги е поканила да се явят в 11 часа на 16.01.2023г. в кантората на нотариус Бейлерян за изповядване на окончателната сделка и изразена готовност за заплащане на остатъка от продажната цена при приспадане на сумата от 16 000 евро, уговорена в предварителния договор неустойка за неизпълнение на задължението им за промяна в статута на имота. Ответниците не са се явили, с което обуславя и правния си интерес от предявяване на иска за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

Едновременно с това и въз основа на наведените твърдения за виновно неизпълнение на задължението на ответниците да им продадат имот с променено предназначение, е предявен и иска по чл.92 ЗЗД за заплащане на сумата от 16 000 евро, претендирана като уговорена в чл.13, изр. второ от предварителния договор неустойка вр. това задължение. В условията на евентуалност се претендира заплащането на сумата от 5 500 евро като дължима неустойка по чл.13, изр. първо от предварителния договор за неизпълнение от ответниците на договорните им задължения по чл.9 /да не предлагат имота на други купувачи/, чл.2 /предвид поисканото в отклонение на уговорените срокове плащане на сумата от 23 000 евро/ и по чл.12 /непредприемане на действия, които да доведат до сключване на окончателен 3 договор повече от 10 месеца и неявяване на 16.01.2023г. за сключване на окончателен договор/.

С подадения в срока по чл.131 ГПК писмен отговор ответниците К. са оспорили предявените искове с възражения за тяхната неоснователност.

Твърдят, че към датата на отправяне на поканата от м.01.2023г. срокът за изпълнение на задължението им по смяна на предназначението на имота не е изтекъл, не е налице виновно бездействие от тяхна страна, своевременно и в срок са предприели действия за това, а причината за постановения отказ и невъзможността да бъде променен статута на имота се дължи на обективни причини – настъпили законодателни промени. Твърдят също така, че платеното капаро е в размер на 7 981.16 евро, както и че същото, ведно с платените впоследствие 23 000 евро следва да бъдат отнесени към уговорената в предварителния договор цена на движимите вещи. С оглед на това считат, че към настоящия момент от цената на недвижимия имот са платени само 5 983.16 евро, поради което и дължимият остатък от същата е в размер на 50 016.84 евро. Относно претенциите за неустойка оспорват същите с твърдения за липса на неизпълнени/нарушени от тях задължения. В тази връзка сочат, че освен подаденото от тях заявление до гл. архитект от м.12 2022г., са били предприети от други съсобственици действия по промяна ПУП, необходима за допускане на уговорената в договора смяна на предназначение и които ги ползват. Оспорват имота да е предлаган на друг купувач. Сочат още, че посоченият от ищцата нотариус, при когото са поканени да изповядат сделката е различен от уговорения в договора, както и че причината да не се явят е несъгласието с претенцията за заплащане на неустойка. Правят възражения за нищожност на клаузата за неустойка като противоречаща на добрите нрави и за прекомерност на същата.

За да се произнесе по съществото на спора, съобразно наведените в жалбите оплаквания, събраните по делото доказателства и приложимия закон, настоящият състав на съда приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Липсва спор, а това е установено и от приобщените по делото писмени доказателства, че страните са обвързани от валиден договор, сключен между тях на 05.02.2022г., по силата на който съпрузите Р. и Е. К. са се задължили да продадат на Ц. С. собственият си недвижим имот, придобит от тях по договор, обективиран в нот. акт № 123/2010г. и представляващ офис № 2 с идентификатор по КК ***, находящ се в гр.Варна, ул.“Майор Минчо Димитриев“ № *, ведно с прилежащата му изба и ид.ч от общите части на сградата и от правото на строеж, както и на намиращите се в имота движими вещи, за сумата от 80 000 евро, от която 55 000 евро е цената за недвижимия имот и 25 000 евро за движимите вещи. Уговорено е при сключването на договора да бъде платено капаро в размер на 8 000 евро, за изпълнението на което задължение са представени доказателства, а остатъкът от цената на имота, както и дължимата цена за движимите вещи да бъдат платени в деня на сключване на окончателния договор.

4

Владението върху продавания имот е било предадено на купувача в деня на сключване на предварителния договор.

Съгласно клаузите на процесния предварителен договор прехвърлянето на собствеността е следвало да стане в срок от 14-дни след извършването на промяна на предназначението на имота от офис в жилище, като продавачите са се задължили да предприемат следващите се за тази промяна действия /чл.1, раздел 1 и чл.4, раздел 2 от договора/.

Към настоящия момент между страните не е налице спор и относно обстоятелствата, че след сключване на процесния договор между тях е била водена кореспонденция, касаеща уговорената смяна в предназначението на имота и неговото прехвърляне, че през м.октомври 2022г. синът на купувачката Ц. С. – А.С. е превел по настояване на ответницата К. сумата от 23 000 евро, че още през 2020г. друг собственик на обекти в сградата, чрез пълномощника си И. И., е сезирал компетентните органи с искане за промяна на предназначението на неговите имоти в жилищни, че същият е бил е бил уведомен за необходимостта от извършването на промяна в ПУП и в каквато насока е предприел действия, неприключили до настоящия момент /видно от приетата административна преписка по заявления АУ105582ВН829.10.2020г.;

АГУП2200016бВН/03.02.2022г.;

АУ034812ОД/12.04.2022г. и

АУ123501ВН/14.02.2022г./, както и че на 08.12.2022г. продавачката Р. К. е входирала в Община Варна „запитване“ относно възможността за смяна на предназначението на имота от офис в жилище, по което запитване е постановен отказ, обективиран в писмо на гл.архитект с изх. № АГУП22001611ВН-001ВН/15.12.2022г. След постановяване на този отказ ищцата Ц. С. е отправила покана до продавачите за изповядване на окончателната сделка на 16.01.2023г. при непроменено предназначение на продавания имот, но при приспадане от дължимата продажна цена на уговорена с договора неустойка за неизпълнение на задължението относно промяната в статута в размер на 16 000 евро. Съгласно съставения констативен протокол от нотариус Бейлерян продавачите не са се явили.