Решение № 2648 от 25.11.2025, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2648 гр. Бургас, 25.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Димитър П. Стоянов при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. Х. като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело № 20252120101487 по описа за 2025 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 5 5, ал.1, предл.1 и предл.3 от ЗЗД.

Производството е образувано по искова молба на Д. П. Й. с ЕГН **********, с адрес гр. ....., чрез пълномощника си адв. Б. К., против „Интерконсулт – В“ ЕООД с ЕИК ...., с адрес гр. ....

В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „С“, представляваща част от к-с. „....“ в гр. ...., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...., с предназначение на обекта – жилище, апартамент, на трети етаж, с площ по документ от 54, 50 кв.м., ведно с прилежащи части от 8, 19 кв.м. По силата на писмен договор за поддръжка на недвижим имот, сключен на 24.03.2022 г., ищцата е възложила, а „Интерконсулт – В“ ЕООД е приело срещу възнаграждение да поддържа и осъществява техническо и административно управлениен на к-с. „...“ в гр. ., м. „...“. Конкретно поетите от дружеството изпълнител дейности били подробно разписани в чл.2 от процесния договор за поддръжка. В изпълнение на поетите от ищцата задължения, произтичащи от процесния договор, ищцата своевременно заплащала на ответника уговорената със същия договор годишна такса, дължима авансово до края на м. март на текущата година, индексирана, съобразно чл.6, ал.2 от договора, както следва: 522, 41 евро за периода от м. март 2022 г. до м. март 2023 г. по приходен касов ордер 54/24.03.2022 г.; 626, 90 евро за периода от м. март 2023 г. до м. март 2024 г. ; 438, 83 евро за периода от м. март 2024 г. до 01.10.2024 г.

Сочи, че процесният договор за поддръжка и управление е нищожен.

1

Счита, че с процесния договор за поддръжка, страните по него са иззели правомощията на собствениците в комплекса, защото всичко свързано с общите части в комплекса се решавало от общото събрание на собствениците, включително и избора на търговско дружество, което да осъществява самата поддръжка. Оттук се налагал изводът, че процесният договор е изцяло нищожен поради противоречието му със закона и като такъв не могъл да породи правно действие. Не било налице взето решение на ОСЕС на комплекса относно управлението на общите части, респ. за възлагането управлението и поддръжката им на трето лице.

На закона противоречала и клаузата на чл.6, ал.1 от договора, която определяла начина, по който се формирали разходите по управление и поддръжката на общите части на процесната сграда. Тази уговорка противоречала на императивната уредба на чл.51 от ЗУЕС във вр. чл.11, т.5 от ЗУЕС.

Навежда доводи, че процесният комплекс не се характеризира като „комплекс от затворен тип“. Причината била, че в случая липсвал един от зъдължителните признаци, изисквани от закона – не бил налице контролиран достъп до външни лица. По отношение на управлението на общите части на процесната сграда бил приложил общия режим на управление на етажната собственост по чл.1 от ЗУЕС. Прави извод, че процесният договор бил нищожен поради противоречието му с разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, която предвиждала особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, като тя била специална по отношение на останалите норми от закона и се отнасяла само до управлението на комплексите от затворен тип и само до управлението на общите части на същите.

Сочи, че липсвала и предвидената от закона форма при сключването на процесния договор, а именно нотариална заверка на подписите. Също така клаузите на чл.6, ал.1 и чл.6, ал.2 от процесния договор били неравноправни, а оттам и нищожни, независимо дали договорът урежда въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на ЕС. Навежда подробни доводи в тази насока.

В условията на евентуалност, ищцата претендира исковата сума на отпаднало основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД – по развален договор за поддръжка на недвижим имот.

Твърди, че считано още от подписване на процесния договор, дружеството бил в пълно неизпълнение на своите задължения, което фактическо положение продължавало и към настоящия момент. Допуснатите нарушения на договора се изразявали в периодичната липса на охрана в комплекса, липсата на пропускателен режим, липсата на осигурени места за паркиране, липсата на целогодишно почистване на общите части на комплекса, липсата на професионално поддържане на басейна, алеите и зелените площи в комплекса. За тези нарушения ищцата, наред с други собственици в комплекса, отправила писмено уведомление до дружеството изпълнител, с имейл изпратен на 26.09.2023 г. Въпреки това, нарушенията не били отстранени. Дружеството било уведомено и с нарочна покана, изпратена чрез ЧСИ Д..Н... Освен това, дружеството се задължило да заплаща и тока и 2 водата на общите части и басейна. Това задължение обаче по отношение на консумацията на вода за басейна и общите части на сградите все още не се изпълнявало като консумацията на вода по общия водомер на комплекса се начислявала и продължава да се начислява по индивидуалната партида на ищцата. Предвид това, ищцата уведомила ответното дружество, че развяла договора, считано от 01.10.2024 г. Уведомлението било изпратено на 31.05.2024 г. до посочените на официалната страница на дружеството изпълнител имейл адреси.

Посочва, че независимо, че поетите от дружеството дейности се характеризирали като такива с продължително и периодично изпълнение, тъй като били свързани с непрекъснатата целогодишна поддръжка и управление на комплекса, развалянето на процесния договор нямало действия занапред. За да се приложило изключението по чл.88, ал.1 от ЗЗД следвало и двете насрещния престации да са такива с продължително или периодично изпълнение. Като последица от пълното си неизпълнение на задълженията си, ответното дружество следвало да върне всичко, което получило по разваления договор с оглед недопускане на неоснователно обогатяване.

Моли ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищеца сумата от 3301, 99 /три хиляди триста и един лева и деветдесет и девет стотинки/ лв., представляваща платена сума при липса на основание, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба - 28.02.2025 г. до окончателното плащане, както и евентуален иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3301, 99 /три хиляди триста и един лева и деветдесет и девет стотинки/ лв., представляваща платена сума на отпаднало основание - развален договор за поддръжка на недвижим имот, считано от 01.10.2024 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба - 28.02.2025 г. до окончателното плащане. Претендират се и разноските.

Представя писмени доказателства и прави доказателствени искания.

В срокът по чл. 131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от ответника, с който оспорва предявения иск като неоснователен.

Оспорва твърденията, че сумите по процесния договор били индексирани през годините. Посочва, че през целият период на действие на договора таксата за ищцата е била в размер на 626, 90 евро – годишна такса за поддръжка и 100 евро за ТВ и Интернет, като разяснява причините за разликата в сумите, заплащани пред отделните години от ищцата.

Оспорва твърденята на ищцата, че басейнът е прилежаща площ към сградата ЕС. Намира, че след като басейнът, зелените площи, зоните за отдих и др., тоест дворът като цяло, не са прилежаща площ към сградата, както и не били обща част на сградата, в която се намира имотът на ищцата, то със сключения с него договор се оказвало, че не били иззети правомощията на ОС.

Предвид това и към датата на сключване на договора не било необходимо вземане на решение на ОСЕС относно управлението на общите части. Към датата на сключване на договора с ищцата – 24.03.2022 г. в комплекса действал договорен режим на управление, като не било проведено ОС, не били вземани решения от ОС. Обосновава тезата, че за сключването на индивидуални договори за поддръжка на общите части, на общи за ползване територии и 3 съоръжения, не било необходимо решение на общото събрание на етажните собственици, за разлика от случаите, когато ОСЕС е взело решение по чл.11, ал.1, т.11 от ЗУЕС.

Отбелязва, че за индивидуалните договори между съответния собственик и търговеца, който извършвал дейности по управление и поддръжка на общите части, ЗУЕС не поставял изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи на договора не се уреждали с този закон, а за тях важала свободата на договарянето, в частност страните не били обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС, за да се определят размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите инвидуални договори, тоест намало законово изискване уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като изискване за действителност. Извън изключителната компетентност на ОСЕС били възлаганите с договора услуги по поддържане на обектите в незастроената част на имота, които по силата на договора били достъпни и предназначени за ползване от всички собственици на имоти в комплекса. Извън компетентността на ОС били и услугите по стопанисването на обекта, оргарнизирането на реда в комплекса, денонощната охрана на обекта, пропускателния режим, поддържането на дворните комуникации, техническата поддръжка и чистота на басейна, зелените площи, алеите, паркоместата, подмяната на шезлонги и чедъри, услугите, свързани с индивидуалния обект на собственост, осигуряване на ТВ и интернет, ремонтни дейности вътре в имота на възложителя, съхраняване на документи и резервен ключ за имота на възложителя, действия при извънредни ситуации и др. Разходите за тези дейности не можело да се определелят като разходи за общите части на сградата и решението за тях да се вмени в компетентност на ОСЕС. Затова комплексно уговорената цена не противоречала на закона, в това число и на чл.51 от ЗУЕС.

Обосновава тезата, че жилищен комплекс от затворен тип не възниква по силата на закона, а въз основа на волята на определените от закона лица, направено в предвидена от закона форма. Оспорва твърдението, че в комплекса не е имало контролиран достъп. Също така посочва, че процесният договор не е такъв по чл.2 от ЗУЕС, за да се претендира недействителността му. Процесният договор имал характеристиките на договор за изработка, валидно обвързвал страните, като ищцата заплащала уговореното възнаграждение на ответника за насрещно престираните дейности по обслужване и управление на комплекса. В ЗУЕС нямало забрана етажните собственици да сключват договори, като всички етажни собственици са сключили договори с ответното дружество на етап предварителен договор или с придобиването на правото на собственост с нотариален акт. Позовава се на разпоредбата на чл.293, ал.3 от ТЗ. Оспорва и доводите за нищожност на договора, поради липсата на спазване на предвидената в закона форма, както и твърдението, че клаузите на чл.6, ал.1 и чл.6, ал.2 от договора били неравноправни, а оттам и нищожни, като излага подробни доводи в тази насока.

Оспорва твърдението, направено в исковата молба, за наличие на пълно 4 неизпълнение на задълженията на ответното дружество по процесния договор. Сочи, че ответоното дружество е имало правото да спре изпълнението по договора при неплащане на такси по договора, но същото е изпълнявало добросъвестно и в срок, точно и качествено, задълженията си по договора. Навежда твърдения, като описва изпълнението, което е правено от ответното дружество във връзка със сключения между страните договор.

Сочи, че за да се претендира връщане на даденото поради разваляне на договора при неизпълнение, било необходимо ищецът да установи надлежно упражнено право на разваляне на договора. Общите правила на разваляне на договорите, уредени в чл.87, ал.1 от ЗЗД, предполагали предоставене от изправната страна на допълнителен срок, подходящ за изпълнение с предупреждението, че след изтичането му, ще се счита договорът за развален.