Решение № 301 от 19.04.2024, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 301 гр. Горна Оряховица, 19.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, X СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Илина В. Джукова при участието на секретаря Силвия Д. Николова като разгледа докладваното от Илина В. Джукова Гражданско дело № 20234120101943 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът “Агроком” ЕООД твърди, че по силата на договори за дарение и покупко-продажба през 2021 г. придобил ½ идеална част от недвижими имоти в землището на с.***, както следва: поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 2 992 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория при неполивни условия; номер по предходен план 037042; поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 3 299 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, четвърта категория при неполивни условия; номер по предходен план 084008 и поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 8 210 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, четвърта категория при неполивни условия; номер по предходен план 104003.

Твърди, че ответниците С. Й. С. и Т. Й. С. притежаваат останалата ½ идеална част от земеделските земи и на 31.01.2023 г. ги отдали под наем на ЕТ “ДекадансДимитър Шишков” за срок от 10 години, без за това да е взето решение на мнозинството. Моли за постановяване на решение, с което да бъде прогласена частичната нищожност на сключения между ответниците договор за наем поради противоречие със закона на клаузата, уреждаща срока му и да бъдат присъдени сторените в производството разноски.

Ответникът Д. К. Ш., действащ като ЕТ “Декаданс-Димитър Шишков” признава сключването на договор за наем с твърдяното от ищеца съдържание.

Признава, че ищецът притежава ½ идеална част от имотите. Счита иска за 1 основателен.

Ответниците С. Й. С. и Т. Й. С. не са подали отговор на исковата молба в срока по чл.131, ал.1 ГПК. В проведеното открито съдебно заседание заявяват, че на датата на сключване на договора за наем са били в нотариалната кантора за да прехвърлят собствеността върху процесните имоти на К. Ш.. Не помнят да са подписвали договор за наем, но не оспорват авторството на положените върху него подписи.

Съдът, след съобразяване на твърденията на страните и преценка на събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1, предл.3 ГПК, вр. чл.26, ал.4, вр. чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД и чл.229, ал.3, вр. ал.2 ЗЗД – за установяване на частична нищожност на договор поради противоречие със закона. Неговата основателност е предпоставена от установяване от страна на ищеца, че е собственик на ½ идеална част от трите недвижими имота на твърдяното основание – дарение и покупко-продажба и че на 31.01.2023 г. между ответниците е сключен договор за наем на същите имоти за срок от 10 години.

Съгласно нотариален акт за дарение на недвижим имот № 199, том I, рег.№ 1326/19.02.2021 г., акт № 84/2021 г. на Нотариус № 296-НК с район на действие Районен съд – Горна Оряховица, вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Горна Оряховица с вх.рег.№ 571/19.02.2021 г., акт № 148, том II, дело № 247/2021 г. и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 120, том I, рег.№ 1328/19.02.2021 г., акт № 85/2021 г. на Нотариус № 296-НК с район на действие Районен съд – Горна Оряховица, вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Горна Оряховица с вх.рег.№ 572/19.02.2021 г., акт № 149, том II, дело № 248/2021 г. ищецът придобил 1/16 идеални части по дарение и 7/16 идеални части чрез покупкопродажба, или придобил собствеността върху общо ½ идеална част от недвижими имоти в землището на с.***, община Стражица, както следва: поземлен имот *** в местността „***“, с площ от 2 992 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план 037042, при съседи на имота: ***, ***, *** ***; поземлен имот

*** в местността „***“, с площ от 3 299 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, четвърта категория; номер по предходен план 084008, при съседи на имота:

***, ***, *** и *** и поземлен имот

*** в местността „***“, с площ от 8 210 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, четвърта категория; номер по предходен план 104003, при съседи на имота:

***, ***, ***, *** и ***.

Не е спорно между страните, че към момента на придобиване на 2 собствеността от ищеца, собственици на другата ½ от трите имота били ответниците С. Й. С. и Т. Й. С.. Видно от договор за наем на земеделска земя, нотариално заверен под рег.№ 376/31.01.2023 г. на Нотариус № 252-НК с район на действие Районен съд – Горна Оряховица, вписан в Служба по вписванията - гр.Горна Оряховица с вх.рег. № 304/31.01.2023 г., акт № 51, том I двамата ответници отдали под наем на ответника Д. К. Ш., действащ като ЕТ “Декаданс-Димитър Шишков” трите имота за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2023 г. до 30.09.2033 г. срещу наемна цена от 50 лв./дка. В същия ден и непосредствено след сключване на договора за наем двамата ответници прехвърлили собствеността върху ½ идеална част от земеделските земи чрез дарение и покупко-продажба на Камен Димитров Шишков (нотариален акт за дарение на недвижим имот № 15, том I, рег.№ 377/31.01.2023 г., акт № 4/2023 г. на Нотариус № 252-НК с район на действие Районен съд – Горна Оряховица, вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Горна Оряховица с вх.рег.№ 306/31.01.2023 г., акт № 158, том I, дело № 145/2023 г. и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 16, том I, рег.№ 378/31.01.2023 г., акт № 5/2023 г. на Нотариус № 252-НК с район на действие Районен съд – Горна Оряховица, вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Горна Оряховица с вх.рег.№ 307/31.01.2023 г., акт № 160, том I, дело № 147/2023 г.).

Ответниците С. Й. С. и Т. Й. С. не са въвели в срока по чл.131, ал.1 ГПК възражение за опорочаване на волята им при сключване на договора за наем.

Съдът би могъл служебно да извърши проверка само за нищожност на договора, но само ако тя произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства (Тълкувателно решение № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС). От поредността на сключване на сделките, установено посредством регистрационните номера на вписване в общия регистър на Нотариуса, е видно, че веднага след сключване на договорите за наем, ответниците С. Й. С. и Т. Й. С. са прехвърлили собствеността върху притежаваните от тях идеални части. Клаузите на договора за наем, обаче, не уреждат задължението за заплащане на наемната цена като периодично, нито периодичността следва от императивни норми на закона, поради което от договорът не съдържа основание по чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД. Липсата на уговорка за периодичност на плащането на наемната цена, тълкувана във връзка с т.6 на Раздел „Общи условия“ на договора, в която се сочи, че наемната цена се получава изцяло от сключилия договор съсобственик, предвид последващите траслативни сделки между ответниците С. Й. С. и Т.

Й. С. и трето лице, представлявано от пълномощника на ответния едноличен търговец, и при спазване на принципа, че следва да се предпочете онова тълкуване на договора, което не го прави недействителен, предполага извод, че волята на страните при сключване на сделката е да уговорят еднократно заплащане на цялата наемна цена при сключване на договора. Такава клауза е действителна и обвързва страните по договора. Така договорът не страда от пороците, за които съдът би могъл служебно да следи – такива произтичащи 3 пряко от сделката или от доказателствата по делото. Липсата на съгласие и на основание не са сред тези пороци (изрично в мотивите на цитираното тълкувателно решение), унищожаемостта не се прилага служебно (арг. от чл.32 ЗЗД), а въпросът за изпълнение на задълженията на страните по договора за наем между ответниците е без значение за положението на ищеца, поради това – и за спора.

Сключването на договор за наем съставлява действие по управление на съсобствената вещ. Когато се касае за отдаване под наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, той следва да се сключи от съсобственик или съсобственици, които притежават повече от повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот съгласно специалното правило на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ. Тъй като тази норма не урежда максималната продължителност на договора, то приложение следва да намерят общите правила на чл.229 ЗЗД – продължителността на договора за наем не може да превишава десет години, а ако е сключен от лице, което има право единствено на обикновено управление на вещта – три години, като ако уговореният в договора срок превишава предвидените, той се намалява до тях. От тълкуването на тези норми във връзка една с друга следва извод, че сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години, съставлява действие, приравнено на разпореждането, тъй като то води до лишаване на собственика от правомощието да ползва вещта си за твърде продължителен период от време и така ограничава правото на собственост (в същия смисъл Решение № 150/22.12.2016 по гр.д. № 1704/2015 г. на I Т.О. на ВКС). С оглед тези особености, договор за наем на съсобствена вещ за срок над три години до максималния срок от десет, може да бъде сключен само от всички съсобственици.

Ответниците С. Й. С. и Т. Й. С., притежавайки само ½ идеална част от имотите, са разполагали с правото да отдадат под наем имотите на ответника ЕТ “Декаданс-Димитър Шишков” само за срок до 3 години. Уговореният в договора срок – десет години, е действие извън обикновеното управление, поради което извършването му само от двамата ответници противоречи на императивната норма на чл.229, ал.2 ЗЗД и не обвързва несключилия договора съсобственик – ищеца за уговорения срок (така Решение № 541/06.02.2012 г. по гр. д. № 810/2010 г., IV Г.О. на ВКС). Договорът за наем в частта за срока е нищожен поради противоречие със закона и съгласно чл.26, ал.4 ЗЗД и чл.229, ал.3 ЗЗД следва да се замени с повелителните правила на закона – чл.229, ал.2 ЗЗД, предвиждащ максималния срок на договора в разглежданата хипотеза – 3 години. Това прави иска за прогласяване на неговата частична нищожност основателен и предпоставя уважаването му на посоченото основание.

По присъждане на направените разноски:

Съгласно чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право да му се присъдят сторените в производството разноски. Той е направил такова искане и е 4 представил доказателства да е сторил разноски в общ размер 1 290,04 лв.

(290,04 лв. – за заплащане на държавна такса и 1 000 лв. – за адвокатско възнаграждение, платено в брой съгласно представения договор за правна защита и съдействие), която му се следва за заплащане от двамата ответници.

На основание чл.258, ал.1 ГПК решението подлежи на обжалване.

Мотивиран така, съдът

РЕШИ:

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между "АГРОКОМ"

ЕООД, ЕИК 104593232, със седалище и адрес на управление: гр.Велико Търново, ул.“Васил Левски“ № 15, етаж № 7, представлявано от заедно и поотделно от управителите Г. П. Г. и Г. Г. П., С. Й. С., ЕГН **********, с постоянен и настоящ адрес: с.***, община ***, ул. ***, Т. Й. С., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, ул. ***, етаж *** и настоящ адрес: с.

***, община *** и Д. К. Ш., ЕГН **********, действащ като ЕДНОЛИЧЕН ТЪРГОВЕЦ "ДЕКАДАНС – ДИМИТЪР ШИШКОВ", ЕИК 827154646, със седалище и адрес: гр.Бяла, ул.“Колю Фичето“ № 25, че сключеният между С.

Й. С., Т. Й. С. и Д. К. Ш., ЕГН **********, действащ като Едноличен търговец "Декаданс – Димитър Шишков" договор за наем на земеделски земи, находящи се в землището на с.***, община Стражица, както следва: поземлен имот с идентификатор *** в местността „***“, с площ от 2 992 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план 037042, при съседи на имота: ***, ***, *** ***; поземлен имот с идентификатор *** в местността „***“, с площ от 3 299 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, четвърта категория; номер по предходен план 084008, при съседи на имота: ***, ***, *** и *** и поземлен имот с идентификатор *** в местността „***“, с площ от 8 210 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, четвърта категория; номер по предходен план 104003, при съседи на имота: ***, ***, ***, *** и