Решение № 250 от 21.12.2021, Окръжен съд - Смолян

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 250 гр. Смолян, 20.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Росица Н. Кокудева

Членове:

Петранка Р. Прахова

Зоя Ст. Шопова при участието на секретаря Софка М. Димитрова като разгледа докладваното от Росица Н. Кокудева Въззивно гражданско дело № 20215400500400 по описа за 2021 година

Производството е по чл.2 58-чл.273 ГПК.

Постъпила е въззивна жалба с вх.№60885/13.08.2021г. от „МАРКОНИ” ООД, ЕИК**, със ^ седалище и адрес на управление к.к. , с’’Пампорово”, к.я. „Малина”, представлявано от управителя Д.П.чрез процесуалните представители адв. Н.М. и адв. С.Х. против решение № 60053/23.07.2021г. по гр. дело № 793/2019г. по описа на районен съд – Смолян,с което е отхвърлен иска по чл. 210, ал . 2 ЗЗД и са възложени на ищеца разноските по делото.Намират за незаконосъобразно, поради противоречие със съществени процесуални правила, нарушение на материалния закон и необосновано обжалваното решение .Считат ,че решаващият мотив на съда е, че иска е предявен след преклузивния срок по чл. 211, ал. 1 ЗЗД, тъй като имота бил предаден на ответника още през 2014г.

Това съждение намират ,че е неправилно, не почива на законосъобразна преценка на установените в процеса факти и противоречи на закона. С текста на чл. 5.02. от предварителния договор за покупко-продажба (по- нататък за краткост ПД) страните са постигнали съгласие по два въпроса-кога трябва да се предаде владението и как трябва да се предаде владението. Това означава, че страните са уговорили фактически състав на този акт. Намират ,че след като един от предвидените в този фактически състав елементи не се е осъществил (доколкото липсата на приемо-предавателен протокол е безспорна), то фактическият състав не е завършен. Намират ,че

1 незавършените фактически състави не пораждат целените правни последици.

Неправилната преценка на волята на страните и смисъла на обсъжданата клауза считат ,че съставлява нарушение на чл. 20 ЗЗД и това е обусловило неправилност на решението. Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите намират ,че трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността. Считат ,че това нарушение на материалния закон е довело и до колизия с правен принцип - чл. 20а ЗЗД, който придава на договорите силата на закон, за тези които са ги сключили.Считат ,че решаващият мотив на съда е изведен и в нарушение на съществено процесуално правило - чл. 236, ал. 2ПК - състоящо се в необсъждане на всички релевантни доказателства и установените с тях факти, както и на основни доводи на ищеца. Конкретен резултат от това нарушение е фактически и правно необоснования извод на съда, че „всички събрани доказателства, обсъдени във взаимовръзка едно с друго, установяват, че след датата на сключване на предварителния договор имота е бил предаден на купувача. ” и още, че: „Няма други доказателства по делото, които да водят на обратния извод. ” Намират ,че тези изводи на районен съд Смолян са неверни. Считат ,че са налице преки доказателства, водещи до точно обратния извод - договорът за наем от 22.12.2015г. и еднопосочните показания на свидетелите Т.и А. които установяват, че М.Б.е разполагал с ключ от помещението, необезпокоявано съхранявал и използвал там свое имущество и това е продължило най-малко до края на лятото на 2018г.Твърдят ,че истинността на писменото доказателство, установяващо, че след сключване на предварителния договор в отношенията между страните ответникът е имал качеството на обикновен държател, а не на владелец е била оспорена от ответника. В тази връзка и по негово искане е било открито производство по оспорване истинността на този частен писмен документ по реда на чл. 193 ГПК. Молят съда да обърне внимание ,че районен съд – Смолян не е посочил в мотивите на решението си как е завършило това оспорване - успешно, или не - истински, или неистински е този документ.

Вместо това е заявено, че „...по делото не се установи категорично въпроса относно положения подпис на наемател с оглед различните внесени заключения по СГЕ.Считат ,че така районният съд е нарушил чл. 202 ГПК не се обсъждат експертните заключения, нито сами по себе си, нито във връзка с останалите доказателства по делото.Считат ,че е нарушен и чл. 203 ГПК, който сочи как се постъпва при разногласие на вещи лица, но съдът не е процедирал според закона. Същевременно считат ,че достоверността и обективността на показания на св. Т.и св.А. не е отречена от съда, но и не е оценена според изискванията на процесуалния закон. Тази група доказателства следваше се обсъди и във връзка с показания (признанията) на сина на С.С. - С.С.С. по гр.д. № 1178/2018г. по описа на СРС, в които сочи, че ищеца е имал ключ от процесния ски-гардероб до момента, в който ответникът е заплатил окончателната цена по предварителния договор, но намират ,че и този факт е останал извън мотивите на съда. Цитат: „...след 2 сключване на предварителния договор сме имали уговорка, че оборудването на „Сапунджиев и синове ’’ЕООД можело да остане там през цялата година Считат ,че ако действително ответникът е станал владелец на имота, той не би правил уговорки (т.е. да се е нуждаел от съгласие) с „Маркони” ООД оборудването му да остава в гардероба цялата година.Считат ,че е налице косвено, но много убедително доказателство, че оспорения договор за наем не е неистински документ. Молят съда да обърне внимание ,че ответника не е дал логично обяснение как собствения му печат се е озовал върху договора, щом последния е неистински? Автентичността на печата не се оспорва от ответника. А щом някой е положил печата си, той със сигурност е положил и подписа, иначе защо ще полага печата, който е също форма на писмено волеизявление - в случая, че ответното дружество сключва договор за наем с ищеца.Считат ,че в обжалваното решение липсва и становище на съда на кои свидетели се доверява и на кои не и защо - друго нарушение на чл. 236, ал. 2 от ГПК.Навсякъде в мотивите се коментира наличието на фактическа власт на ответника върху вещта. Считат,че в обжалваното решение не се изследва основния въпрос - каква именно тази фактическа власт - владение, или държане? Този решаващ въпрос сякаш не е занимавал съда, тъй като навсякъде в мотивите е ползвана общата терминология „предаване на имота”.

Считат ,че при правилно приложение на материалния и процесуалния закон, съдът е щял да стигне до различен краен извод - че ответника е имал качеството на обикновен държател до момента на заплащане на цялата продажна цена, а щом е така ,считат ,че преклузия по чл. 211, ал. 1 от ЗЗД няма.Считат ,че от гледна точка на преценката за спазване срока по чл. 211, ал. 1 ЗЗД е важно да се разбере, че под „предаване на имота” чл. 210 ЗЗД има предвид, не възникването на каквато и да било фактическа власт на бъдещия купувач, не предаване от наемодател на наемател, а от продавач на купувач, и то при завършен фактически състав на продажбата на недвижимия имот.Това считат ,че следва от факта, че чл. 210 ЗЗД предоставя на страните по сделката потестативни права — едностранно да предизвикат изменение в договорната връзка, или да я прекратят. Т.е. трябва да е налице договор с трансалативно действие, каквото считат ,че предварителният договор няма.

Намират ,че не всяко предаване дори и на владението е релевантно от тази гледна точка. Възможно е, а и на практика се случва владението да бъде предадено още във фазата на преддоговорните отношения (особено често между роднини и близки), и тъй като при сделките с недвижими имоти чл. 19, ал. 1 от ЗЗД налага задължителна писмена форма за действителност на предварителния договор , в този случай, според тезата на съда, ще е започнал да тече (а в много случаи и ще изтече) срокът по чл. 211, ал. 1 ЗЗД, въпреки, че още дори не съществува действителен договор, по отношение на който потестативните искове да бъдат упражнени. Очевидно считат,че не това е волята на законодателя и смисъла на закона.Намират за неоснователни разсъжденията, че ищеца можел/трябвало да установи по-рано действителната площ на имота. Това намират ,че е ирелевантно за спора, тъй като пораждането на правото на иск по чл. 210 ЗЗД не е обусловено от момента на узнаването на този факт.Считат ,че без връзка с предмета на спора 3 са и разсъжденията, на какво се дължи разликата между записаната и действителната площ на имота - дали на различни начини на измерване или на нещо друго. Считат ,че действителната площ на имота е установена с приетото от съда и неоспорено от страните заключение на в.л. П. Поради това молят съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго решение по съществото на спора, с което да уважи иска.

В законният срок е постъпил писмен отговор с вх.

№60975/15.10.2021г. от „Сапунджиев и синове“ ЕООД,ЕИК *,седалище и адрес на управление: гр.Смолян, *** представлявано от управителя С. С.С. действащ чрез пълномощник адв.С.Н.,която моли въззивния съд да потвърди атакуваното решение №60053 от 23.07.2021 г. по описа на айонен съд Смолян, постановено по гр. д.

№793/2019 година като оспорва въззивната жалба, като неоснователна.Намира за неоснователно твърдението, че съда не е тълкувал действителната воля на страните по предварителния договор за покупкопродажба от 09.12.2013 година. Неоснователно счита ,че е възражението, че в мотивите си съдът е използвал единствено общия термин „предаване на имота“ и не се е съобразил с обстоятелството, че за да има предаване на имота, следва да е налице договор с транслативно действие.Съгласно еднопосочната по този въпрос съдебната практика, под предаване на имота, конкретно в хипотезата на посочената разпоредба, счита ,че следва да се разбира предоставяне на фактическата власт върху имота на купувача. А предаването на фактическата власт се осъществява чрез физическото връчване на вещта.Транслативното действие на окончателния договор счита ,че не е задължително за предаването на имота, така както се твърди от ответната страна. Няма спор, че предварителния договор няма транслативно действие и със съдебното решение по чл.19 ал.3 ЗЗД, е прехвърлено правото на собственост от продавача на купувача. Това счита ,че не означава, че тогава е станало и предаването на имота.Намира,че не е спорно, че от 2011 г. доверителят и е наемател на процесния ски- гардероб. На 09.12.2013 г., между страните е подписан предварителен договор за покупко -продажба. Моли съда да обърне внимание ,че разпитаните свидетели установяват, че процесния ски- гардероб фактически се е ползвал от доверителя и. В потвърждение на посоченото счита ,че е и нотариалната покана ,изпратена от жалбоподателя през 2016 г. до доверителя и, за предаване обратно на цитира „владеният от вас имот“. С нотариалната покана, жалбоподателят е поискал и предаване на ключовете от ответника, което прави невярно противоположното му твърдение, че е имал ключ от ски-гардероба. Счита че дали в имота е имало движими вещи на жалбоподателя, дали жалбоподателят е имал ключ от това помещение и т.н., е въпрос неотносим към предмета делото, с оглед предаването на вещта в момента на сключване на предварителния договор.

Счита, че ако законодателят е искал да обвърже едногодишния срок по чл.211 от ЗЗД, с предаване на владението или с момента на придобиване на правото на собственост, не би използвал термина „предаване на имота“.Счита ,че по делото са налице данни (акта за узаконявани и удостоверение по чл.202 от ЗУТ), че още в края на 2014 Г./2015 г. точната квадратура на имота е била 4 ясна и същият е бил обособен като самостоятелен такъв. Т.е., независимо от извършеното по-ранно предаване на имота в момента на сключване на предварителния договор, счита ,че това е най-късния момент, от който е възникнала възможност за упражняване на правата по чл.211 ЗЗД. Счита ,че правилно са констатирали съдилищата в приключилото между страните съдебно производството по чл.19, ал.З от ЗЗД, от страна на продавача е било направено искане само за разваляне на предварителния договор за покупко продажба, но не и искане по реда на чл.210 ЗЗД, при което пък, купувачът от своя страна е имал право да се откаже от сключване на окончателния договор.