Решение № 4425 от 06.12.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4425 гр. Варна, 06.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Е. Николова при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева като разгледа докладваното от Е. Николова Гражданско дело № 20233110116784 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба от ищеца „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.

„Княз Борис I" №82, ет. 2, ап.3, представлявано от Пол Райли за осъждане на ответника Е. С. В., гражданин на Руската Федерация, родена на 14.08.1974г. в гр.

Красногорск, Московска област, адрес за призоваване: гр. О. да заплати на „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД, с ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление гр.

Варна, ***, ет.2, ап.3, представлявано от Пол суми дължими по договор за поддръжка и управление във връзка с притежавания от ответника самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. О., намиращ се в сграда №4, със застроена площ от 79,49 кв.м., както следва:

- сумата от 249,27 евро, явяваща се незаплатеното възнаграждение за 2021г., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете до окончателното плащане на сумата.

- сумата от 1333,84 евро, явяваща се незаплатеното възнаграждение за 2022г., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете – 29.12.2023г. до окончателното плащане на сумата.

- сумата от 1559,50 евро, явяваща се незаплатеното възнаграждение за 2023 г., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете - 29.12.2023г. до окончателното плащане на сумата Ищецът твърди в исковата си молба, че е сключил договор за поддръжка и 1 управление от 20.12.2008 г. с ответника Е. С. В., по силата на който срещу възнаграждението, уговорено в него ищецът се задължил да извършва услугите, изчерпателно посочени в чл. 1.1 от договора, а именно:

• Организация на вътрешния ред в сградата на Комплекса и по отношение на общите части и оборудването в Комплекса;

• Оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните собственически права в помещенията и Комплекса като цяло, в рамките на настоящия договор;

• Техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в Комплекса;

• Всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към Комплекса, както и безплатно ползване на залата, сауната и джакузи в работно време;

• Външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в Комплекса (алеи, тревни площи);

• Организация на външната охрана на Комплекса (пазачи, пропускателен режим и контрол на достъпа);

• Организация на санитарно-хигиеничните и екологични мерки в Комплекса и в общите части на сградата на Комплекса (дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване);

• Заплащане на консумативите водоснабдяване за общите части; за електричество, климатизация и

• Подготовка на сградата и Комплекса за зимния сезон.

Съгласно чл. 1.5. от договора той влиза в сила между страните в деня на подписването му пред нотариус, а именно на 20.11.2008г. Съгласно чл.2.1 и 2.7. от договора за поддръжка ответникът се е задължил да заплаща годишна такса в размер на 12,14 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части, която е 79,46кв.м., авансово след издаване на проформа фактура, не покъсно от 31 декември на предходната година, а за първата година при подписването на нотариалния акт, т.е. от 20.11.2008г.

Твърди, че уговорената такса се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация опредЕ. от НСИ съгласно чл.5.1 от договора. Индексът на потребителските цени на годишна база към декември 2008 е 7,8 на сто, към декември 2009г. е 0,6 на сто, към декември 2010г. е 0,4 на сто, към декември 2011 е 2,8 на сто, към декември 2012г. е 4,2 на сто, към декември 2013г. е -1,6 на сто, декември 2014г. е - 0,9 на сто, към декември 2015г. е - 0,4 на сто, към декември 2016г. е 0,1 на сто, към декември 2017г. е 2,8 на сто, към декември 2018г. е 2,7 на сто, към декември 2019г. е 3,8 на сто, към 2 декември 2020г. е 0,1 на сто, към декември 2021г. е 7,8 на сто и към декември 2022г. е 16,9 на сто.

След индексацията по реда на чл.2.7 от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесния период - 2021г., което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2020г. е в размер на 12,94евро без ДДС, за 2022г., което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2021г. е в размер на 13,95 евро без ДДС и за 2023г., което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2022г, е в размер на 16,31 евро без ДДС.

Излага, че площта на обект с идентификатор *** е 79,68 кв.м, в това число и припадащите се идеални части от общите части на сградата, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, приложен към настоящата искова молба. Съобразно изложеното по-горе възнаграждението за 2021г., 2022г. и за 2023г. се формира като площта на самостоятелния обект се умножи по посоченото възнаграждение на кв.м за съответния период и се добави дължимият ДДС върху горното. Така се получава, че дължимите суми по години са, както следва: за 2021 г. – 1237,27 евро, от които са платени 988,00 лв., а като неплатени са останали 249,27 евро; за 2022 г. – 1333,84 евро и за 2023 г. – 1559,50 евро, или сумарно 3142,61 евро.

В срока за отговор ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на предявения иск, както излага следното:

Счита, че към датата на завеждане на исковата молба договорната връзка между страните е прекратена по реда на чл. 87 ЗЗД с уведомление изх. № 21604/29.12.2021 г. чрез ЧСИ Станислава Янкова с рег. №719 на КЧСИ, което било е полученото от ищеца на 24.01.2022 г.

Ответницата закупила от ищцовото дружество обект, разположен в сграда №4, построена в ПИ *** - град Обзор, а именно ап.D 202 /по нот. акт/ или идентичен с ап. А 202 /по проектна документация/. Към момента на покупката, а и към момента на построяването на сградата, съобразно приложимия и действащ закон, само Общо събрание на собствениците се е считало за компетентно да взима решения, засягащи общите интереси. Въпреки това, при покупката на имотите, новите собственици са били задължавани да сключват договори за поддръжка и управление с инвеститора. Върху формата, съдържанието и конкретните условия, вкл. цената те не могли да повлияят, договорните условия им били налагани. Въпреки усилията на инвеститора, облигационни взаимоотношения били създадени не с всички 100% собственици, като с преобладаващото болшинство били регулирани с договори, сключени в обикновена писмена форма. Едновременно, много други етажни собственици не подписали въобще предлаганите им писмени договори.

Счита, че сключените договори с част от всички собственици в обикновена 3 писмена форма и преди влизането в сила на ЗУЕС не образуват комплекс, и затова спрямо тях регулацията на чл. 2 от ЗУЕС е неприложима.

Отделно от това излага, че независимо че сградата, в която се намира процесният обект, формално може да отговори на част от изискванията на пар.1, т.3 от ДР от ЗУЕС и притежава някои от характеристиките на комплекс „затворен тип", фактически не представлява такъв.

На първо място сочи, че за успешното прилагане на особения режим по чл.2 ЗУЕС, отсъства кумулативното изискване на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а именно сградите от „комплекса" да са с жилищен статут. Същите не се обитават целогодишно.

По данни от кадастъра, процесният ПИ *** не е с предназначение за жилищно застрояване, а е с НТП „за курортно-рекреационен обект". Освен построените на място ресторанти, фитнес, други, притежаваните от инвеститора самостоятелни обекти в сградите, са се ползвали и се ползват за друга негова търговска дейност - прием на туристи.

На второ място излага, че съгласно легалната дефиниция на закона, жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, за който се установява контролиран достъп на външни лица. В процесния период инвеститорът неглижирал това свое задължение.

Независимо от факта, че са представени сключени договори за охрана и вероятно извършвани плащания по тях, фактически голяма част от отправени към инвеститора в процесния период оплаквания на собствениците се отнасят до липсата на поддържан надежден контролиран достъп.

На следващо място сочи, че групата от сгради е построена в един УПИ, но част от спомагателните обекти (басейнът) се разполагат върху друг, съседен УПИ (също собствен на инвеститора).

Накрая сочи и, че неспазената форма на договорите едновременно и при еднакви условия с всички собственици, на свой ред изключва приложението и последиците на съответната уредба в закона за „жилищен комплекс затворен тип".

След обнародването на ЗУЕС, и появата в правния мир на особената форма на управление по чл.2 от закона, Дружеството-ищец е имало възможност да организира с всички собственици сключване на договори в предвидената за това форма, но това не било сторено.

В заключение сочи, че когато съвкупността от всички предвидени правни белези на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС не е налице и, независимо че някои от тях са осигурени, то режимът на управление по чл.2 ЗУЕС е неприложим. След като чл.2 от ЗУЕС не е приложен и е неприложим, не може да се приеме, че ищцата и „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД имат надлежна договорна връзка.

Освен горното навежда твърдения, че договорът, от който ищецът черпи права 4 се явява нищожен на следните основания: а/ Счита за недопустимо, по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД, с двустранни договори да се уреждат отношения между етажен собственик и трето лице, които са от компетентността на Общо събрание, а именно за поддръжка на общи части. В тази връзка излага, че при възникване на сградите - етажна собственост, през 2008 г. е действал ПУРНЕС, който предвиждал управление само чрез Общо събрание на етажните собственици. Съгласно Разрешение за ползване от 18.08.2008 г., и с оглед действащите към онзи момент норми, сградата, в която ответницата закупила обект, към момента на възникването на етажната собственост, не би могла да се управлява по договори от инвеститор. Едновременно с това, към онзи начален момент, не са съществували и спомагателните обекти и съоръжения, които по дефиниция образуват и формират облика на „комплекс", защото същите са били изградени на по-късен етап.

Басейните и други съоръжения, се въвеждат в експлоатация в по-късен момент.

Счита, че след влизане в сила на ЗУЕС и доколкото ЖКЗТ не е организиран чрез сключване на договори в съответна форма, събираните по договора „такси" влизат в противоречие с императивните норми на чл.51 от ЗУЕС за начина на определянето и разпределянето им между собствениците. б/ По смисъла на чл.26, ал. 2, предл. трето ЗЗД, в случай че съдът възприеме наличието на „комплекс затворен тип", прави възражение за нищожност на представения от ищеца индивидуален договор поради липса на предвидената от закона квалифицирана форма, тъй като договорът не е подписан пред нотариус и не е вписан в ИР. в/ Като допълнително основание за нищожност на процесния договор, като вид потребителски такъв, навежда възражение за неравноправния характер на част от клаузите му, с които се установява правото за разваляне само за една от страните изпълнителя (ищеца), както и предвиждането на огромни и нееквивалентни по размер на евентуално претърпени вреди неустойки в негова полза и нито една предвидена неустойка в полза на собственика.

Така като неравноправна сочи клаузата на чл.5.1 от процесния договор, тъй като неясно и неизчерпателно са посочени случаи, при които може да бъде променено възнаграждението, по кой начин се преценява внезапната промяна на ценовото равнище и над кой размер ще се счита за значителна, но най-вече не е предвидена и съответстващата възможност на потребителя да се откаже от договора.