Решение № 4826 от 14.08.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4826 гр. София, 14.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Ваня Н. И.а

Виктория Недева при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Ваня Н. И.а Въззивно гражданско дело № 20231100510033 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение от 20.01.2023 г. по гр. д. № 24582/2021 г. на Софийски районен съд е отхвърлен предявения от „Х.Т.Ю.Б.” АД срещу Р. И. П. иск с правно основание чл. 4951 от ТЗ, вр. чл. 286 от ЗЗД, за заплащане на сумата 4 144 евро, представляваща възнаграждение по Договор за посредничество при покупко-продажба от 19.01.2021 г.

Решението е обжалвано от ищеца „Х.Т.Ю.Б.” АД като неправилно с искане същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което се осъди ответника да му заплати сумата 4 140 евро, представлаяваща дължимо възнаграждение по сключен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2021 г., ведно със законната лихва от 18.03.2021 г. до окончателното изплащане на сумата. В жалбата се излага довод, че подписаният между страните договор за посредничество при продажба на недвижим имот е от категорията на т. нар. в практиката „ексклузивни” договори, предвиждащи изключителни права за посредника да предлага имота за продажба по време на неговото действие, като нарушаването на тези права е скрепено със санкция, уговорена от страните. Поддържа се, че първоинстанционният съд е достигнал до неправилни изводи при тълкуването на 1 клаузите на сключения договор, несъобразено с правилото на чл. 20 от ЗЗД. В тази връзка се излага довод, че неправеният от първоинстанционния съд извод относно обхвата на поетите от ищеца задължения по процесния договор за посредничество противоречи на текста на договора, както и на собствената му констатация на съда, че ищецът е поел задължението да посредничи при продажбата на описания имот и отделните видове дейности, включени в това задължение, са конкретизирани в т. 4 от договора. Жалбоподателят навежда аргумент, че клаузата на т. 4.2 от договора се отнася до упражняването на правата, с които ищецът е упълномощен, а не превръща механично същите в негови задължения, както погрешно е приел районният съд. На следващо място жалбоподателят излага оплакване срещу извода на първоинстанционния съд, че въпреки извършеното в нарушение на договора разпореждане с имота, посредникът няма право на възнаграждение, понеже не се е свързал продавача с купувач, във връзка с което възражение се позовава на приетото в решение № 115/03.12.2020 г. по т.д. № 559/2020 г. на ВКС, ІІ т.о. досежно действителността на клаузата за неустойка за неизпълнение на задължението на продавач на недвижим имот да не продава имота за срока на договора самостоятелно или с посредничеството на трето лице, различно от посредника, който единствен има изключителното право да предлага имота и да посредничи за сключване на сделка за продажба на имота. Сочи се, че в това решение, както и в други такива, е прието, че клаузата, предвиждаща въздържане от разпоредителни сделки с имота за срока на договора с посредник, без посредничеството на последния, е уговорена в границите на допустимата по чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне. Според жалбоподателя, уговорената между страните клауза за непрехвърлимост на имота за времето на действие на договора освен с посредничеството на ищеца е действителна и валидно сключена между страните, като неспазването й представлява пълно неизпълнение на договора. Излага се аргумент, че доколкото правото да се развали договора поради пълно неизпълнение и претендирането на неустойка вследствие на това е лично потестативно право на кредитора, то той на още по-голямо основание и по аргумент от чл. 79 от ЗЗД може да иска изпълнение на валидно сключен договор, по който е изправна страна. Поддържа се, че с оглед естеството на сделката и съобразно цитираната съдебна практика, невъзможността на посредника да свърже продавача с потенциален купувач е обусловена от спазването на задълженията на последния по договора да оказва съдействие и да се въздържа от определено поведение – въздигнато и от самия него в хипотезата на пълно неизпълнение с подписването на договора. Ако продавачът не изпълни задълженията си по договора за посредничество, той лишава посредника от възможността да изпълни своите задължения, а с това да получи комисионно възнаграждение, което включва възстановените му разходи и част от печалбата. С оглед на това въззивникът счита за неправилен изводът на районния съд, че за ищеца не възниква право на възнаграждение при неизпълнение на основното му 2 задължение за свързване на страните по сделката, предмет на договора за посредничество. Този извод според въззивника бил в директен разрез с разпоредбата на чл. 288, ал. 1 от ЗЗД, доколкото изключвал задължението на продавача-доверител да заплати възнаграждението на довереника-посредник при оттегляне на поръчката. Сочи се, че приложеното от съда превратно тълкуване директно води до нарушаване на принципа за недопускане на неоснователното разместване на имуществени блага, като така би се позволило на продавача да черпи блага от собственото си противоправно поведение. На следващо място в жалбата се оспорва извода на първоинстанционния съд, че ищцовото дружество не е изправна страна по договора. Сочи се, че изпълнението на поетите от посредника задължения е доказано от показанията на св.

А., от които се установява, че дружеството е подпомагало продавача да определи правилната продажна цена, контактувало е с лица, които са се интересували от имота, обявило е имота в сайт за недвижими имоти след изготвяне на снимки при посещение на имота, т.е. посредникът е упражнявал всички дадени му права с оглед постигане на целта, заложена в т. 4.2 от договора. Поддържа се, че доколкото в текста на т. 5.2 от договора е предвидено, че нарушаването от страна на продавача на предвидените в същия текст задължения /да се въздържа от сключване на сделки по отношение на имота без посредничеството на „Х. Т. Ю” се приравнява на пълно неизпълнение, то възпрепятстването от страна на ответника на сбъдването на условието за заплащане на уговореното възнаграждение обуславя дължимост на възнаграждението. Въззивникът се позовава на разпоредбата на чл. 25 от ЗЗД.

Въззиваемият Р. П. оспорва въззивната жалба. Подържа, че при липса на осъществено посредничество от ищеца, възнаграждение не му се следва. В договора липсвала клауза, според която възнаграждението на посредника да се дължи, независимо дали той е осъществил посредничество. Сочи, че поддържаните във въззивната жалба аргументи, касаещи условията за дължимост на неустойка, са неотносими към настоящия случай, тъй като предявената от ищеца претенция е не за неустойка, а за посредническо възнаграждение.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

„Х.Т.Ю.Б.” АД е предявило срещу Р. И. П. иск за осъждане на ответника да му заплати сумата 4140 евро, представляваща възнаграждение за посредническо при покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от 18.03.2021 г. до окончателното заплащане не сумата.

Твърди се в исковата молба, че на 19.01.2021 г. страните сключили договор за посредничество при продажба на недвижим имот, с който ищцовото дружество в качеството си на търговски посредник приел да посредничи при продажбата на описания в него недвижим имот, собственост на ответника – продавач, при уговорена в договора продажна цена, срещу възнаграждение в размер на 3% без ДДС от 3 договорената с краен купувач цена, но не по-малко от 1000 евро, за срок до 30..05.2021 г. Ищецът твърди, че веднага след сключването на договора започнал да посредничи за продажбата на имота – разпространявал обява за същия в интернет сайтове, в резултат на което редица потенциални купувачи проявили интерес към закупуването на имота.

Твърди се, че ответникът не е изпълнявал поетите с чл. 5.2 от договора за посредничество задължения, като не е осигурявал достъп до имота за извършване на огледи от потенциални купувачи, открити от ищеца, с което е възпрепятствал работата му. Междувременно, в срока на действие на договора ответникът прехвърлил имота в полза на лице, което до момента бил наемател на имота. Ищецът твърди, че ответникът изобщо не е имал намерение да спази договора за посредничество, индикация за което бил фактът, че няколко дни след това той се е снабдил с необходимите документи – удостоверение за семейно положение, данъчна оценка, които действия сочели, че ответникът възнамерявал да продаде имота, като „прескочи” услугите на ищеца, продавайки го без неговото посредничество. С оглед на това ищецът счита, че е налице пълно неизпълнение на задълженията на ответника по договора от 19.01.2021 г., като оттеглянето на поръчката съгласно чл. 288 от ЗЗД не лишава посредника от правото да претендира разноските и уговореното възнаграждение. Според ищеца, възнаграждение се дължи и при невъзможност за изпълнение. Поддържа, че доколкото в т. 3 от договора за посредничество заплащането на уговореното възнаграждение в размер на 3% е поставено под условие /сключване на предварителен договор, а ако такъв не е сключен – сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху имота/, приложима е разпоредбата на чл. 25, ал.1, предл. 2 от ЗЗД. След като в срока на действие на договора за посредничество ответникът се е разпоредил с имота в полза на лице, което не е било открито от посредника, той е възпрепятствал сбъдването на условието за заплащане на уговореното в т. 3 от договора възнаграждение. С оглед на това ищецът счита, че ответникът му дължи уговореното в договора възнаграждение съгласно т. 3 от договора за посредничество в размер на исковата сума от 4140 евро.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва иска по основание и по размер. Не оспорва, че е сключил с ответника представения с исковата молба договор за посредничество от 19.01.2021 г., но твърди, че ищецът в продължение на две седмици от сключването му не е предприел никакви действия по изпълнение на задълженията му по договора от предвидените в чл. 1.1, чл. 2.1.2, чл.

2.1.3 и чл. 2.1.4, които задължения следвало да се изпълнят възможно най-бързо съгласно чл. 4.2. Ищецът не заснел имота, не го рекламирал, не организирал огледи, нито е извършвал каквато и да било друга форма на посредническа дейност.

Ответникът твърди, че няколко дни след сключването на процесния договор уведомил наемателя на имота Б.П.Ф. за намерението си и необходимостта да освободи имота, при което наемателят започнал преговори да закупи имота. Във връзка с това на 4

01.02.2021 г. ответникът сключил с Б.Ф. договор за депозит, с който те уговорили заплащане на задатък в 3 –дневен срок. Ответникът твърди, че два дни след подписване на това депозитно споразумение – на 03.02.2021 г. брокер при ищцовото дружество М. А. се обадила директно на наемателя с цел уговаряне на заснемане на апартамента, което било първото подготвително действие на ищеца, за да започне предлагане на имота. Веднага след като научил това, на същия ден 03.02.2021 г. ответникът отправил искане до брокера да не стартира рекламирането на имота до 05.02.2021 г. На следващия ден 04.02.2021 г. ответникът получил уговорения задатък /капаро/ от бъдещия купувач и веднага се обадил на брокера, за да съобщи, че има сигурен купувач и няма да се възползва от услугите на „Х. Т. Ю”, като предложил да компенсира с минимална сума направеното предния ден посещение на имота и заснемането на 5 броя снимки. Ответникът твърди, че въпреки отправеното от него изявление за прекратяване на договора, на 12.02.2021 г. ищецът публикувал първа обява за имота на сайта „Imot.bg”, което според ответника било израз на симулирана непоискана активност на брокерите, очевидно безпредметна към момента на извършването й. След отправено до брокера запитване защо качва в интернет сайт обявата за имота и кога ще получи документите за прекратяване на договора, на 15.02.2021 г. ответникът изпратил до ищеца електронно писмо с искане за прекратяване на същия, а на 22.02.2021 г. същият едностранно прекратил действието на договора за посредничество. Въз основа на тези твърдения ответникът поддържа, че сключеният между страните договор е бил развален на основание чл. 87, ал.1, вр. ал. 2 от ЗЗД – без срок за изпълнение, тъй като забавата на ищеца го е направила безполезно, а в условията на евентуалност заявява, че разваля договора с настоящия отговор на исковата молба. Поддържа, че след като договорът е развален, той не дължи изпълнение по него. На следващо място ответникът излага възражение, че предметът на сключения с ищеца договор за посредничество е за определен резултат – свързване на страните, с оглед на което на посредника се дължи възнаграждение само, ако сделка се осъществи вследствие на осъщественото посредничество. По аргумент от противното, ако продавачът се свърже с лице без осъществено посредничество, възнаграждение не се дължи. След като ищецът не се е свързал със страните за сключване на сделката, а това се е случило без посредничеството на ищеца, не е налице принос на посредника, тъй като той не осигурил със своето поведение целения правен резултат, поради което той няма право на уговорената насрещна престация – брокерско възнаграждение. Ответникът поддържа също, че освен главното си задължение да свърже страните, ищецът не е изпълнил и другите си задължения по договора за посредничество – да осъществи комуникация с потенциални купувачи, да проведе огледи на имота, да участва в процеса на договаряне, да съдейства за подписване на предварителен и окончателен договор, да консултира документите за продажбата, да подсигури организационно сделката, произтичащи от чл. 2.1.2, чл.

Разпечатката съдържа 21 от 56 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/8b698d96-a51b-44ae-8dee-cf9592640304