Решение № 955 от 18.07.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 955 гр. Варна, 18.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мария К. Терзийска

Членове:

Елина Пл. Карагьозова

Ралица Ц. Райкова при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело № 20223100500441 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по постъпилa въззивна жалба вх. № 260 883 / 21.01.2022г., подадена от Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес: *********************, срещу решение № 262990/ 23.12.2021г., постановено по гр.д. № 12129 / 2020г. на ВРС, 40 с-в, в неговата цялост, с което жалбоподателят е осъден да заплати на ищеца „Конструмакс“ ООД, ЕИК 148143322, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Академик Андрей Сахаров“ No 19, офис 1, представлявано от С.Г.П. – управител, сумата от 4093,40 лева, представляваща остатък от общо уговорено с т. 3 от писмен анекс от 17.04.2018г. доплащане в размер на 6493,40лв. за надвишението между реално застроената площ на самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за него обекти по писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба – 28.09.2020г., до окончателното изплащане на задължението, като е отхвърлено и направеното от Н. П.

АНГ., ЕГН **********, възражение за прихващане с дължима му от „Конструмакс“ ООД, ЕИК 148143322 сума на основание чл. 79 вр. чл. 9 ЗЗД в размер на 3360 лв. – обезщетение по чл. 12 от писмен анекс от 24.02.2017г. към предварителния договор от 05.04.2016г. в 1 размер на 120 лв. месечно, дължимо за периода от 17.11.2017г. до 02.04.2020г.

Във въззивната жалба, подадена чрез процесуален представител, се излага, че решението е неправилно и незаконосъобразно. В жалбата се сочи, че ищецът не бил ангажирал доказателства за РЗП на новопостроената сграда, а оттам да се изчисли какво би следвало да бъде обезщетението на Н.П. предвид квотата, която той притежава в новообразувания имот и дали не е следвало в този смисъл предварителният договор да търпи корекция в частта досежно уговорените площи на самостоятелните обекти, предвидени за строителство, след като към момента на неговото сключване не е имало никакви проекти и планове, не е имало площообразуване и ценообразуване. Твърди, че на база посочената в Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа от 21.02.2020г., РЗП от 4531.36 кв. м, а за сутерена - 5222.24 кв.м., жалбоподателят е следвало да получи значително по - голямо обезщетение от това, което е получил реално с общите части.Затова не е налице превишение в квадратурата на реално получените от ответника обекти, което да обоснове основателност на ищцовата претенция. От друга страна не бил ясен механизмът, по който са определени стойностите на общите части на сградата.

Представената по делото „Таблица за определяне на общи части" била оспорена още в отговора на исковата молба досежно нейното съдържание с твърдението, че не е съобразена с правилата, предвидени в нормативните актове и че при изготвянето й не е спазена методиката за изчисляване на идеалните части от общите части на сградата, в т. ч. към самостоятелните обекти на Н.П., което е довело до отразяване на нереални идеални части от общите части на сградата, за които изначално страните са уговорили, че собственикът не дължи на строителя доплащане.Тези твърдения не били опровергани в хода на производството пред първата инстанция. Самата договореност между съсобствениците на имота- учредители на правото на строеж и ищцовото дружество - строител за следващото се имотно обезщетение е финализирана със сключването на нотариален акт от 17.04.2018г., в който страните безусловно били приели, че не си дължат доплащане на суми за уравняване на престации. Щом страните били приели при подписването на нотариалния акт от 17.04.2018г., че не си дължат никакви суми за доплащане, е необосновано приетото от съда, че след като не е преуредена с нотариалния акт, клаузата попада в хипотезата на т. 28 от предварителния договор. Би било резонно да е така, ако клаузата за доплащане бе включена в предварителния договор или в анекс към него до датата на коментирания нотариален акт.

По отношение на възражението за прихващане сочи, че новопостроената сграда е снабдена с акт Обр.15 на 02.04.2020г. и спор за това обстоятелство не можело да има, тъй като документът бил представен по делото и не бил оспорен от страните.Спорът между страните е по въпроса от кой момент строителят дължи наем в размер на 120 лв. на Н.П.. В тази връзка в чл. 15 от предварителния договор страните по него били приели, че строителят няма право да събаря съществуващите в поземления имот сгради докато не влезе в сипа разрешението за строеж. Собственикът бил поел задължението да предаде владението на поземления имот и сградата, освободени от вещи, в срок до 7 дни от датата на издаване на разрешението за строеж и в този смисъл правата и задълженията на двете страни по договора били поставени в зависимост от издаването на разрешението за строеж. То било 2 издадено на 23.10.2017г. и било влязло в сила на 17.11.2017г. и следователно от тази дата за строителя е възникнало правото да извърши събаряне на старите сгради, а за жалбоподателят било възникнало задължението да предаде владението на имота. Именно в изпълнение на това поето задължение жалбоподателят бил наел и помещението на ул.

„Беласица" в гр. Варна, за което свидетелства воденият от него св. Ангел Кирков, който е заявил пред съда, че познава Н.П. отпреди четири години, есента, когато последният му е споделил, че идва да живее там, защото са му съборили къщата и се е изнесъл. Неговите свидетелски показания, обаче не били възприети за достоверни от съда, въпреки че чрез тях се установявало съвпадението на периода на издаване на разрешението за строеж и периода на изпълнение на задължението по договора Н.П. да освободи имота и да предаде владението му на строителя.

Моли съда да отмени постановеното решение и в условията на евентуалност да уважи възражението за прихващане. Моли за присъждане на съдебно-деловодните разноски.

В допълнение към подадената въззивна жалба, лично жалбоподателят депозира допълнително становище, с което поддържа изложените доводи от своя процесуален представител и допълва следните:

Неправилно било прието, че сградата била съборена на 16.05.2018г. Отделно началният момент, от който се дължи наемът е 24.11.2017г., както е посочено и обосновано и във въззивната жалба, изготвена от адв. С.. Сочи още, че предварителният договор губи действието си, защото имал сила до сключване на окончателния договор с нотариалния акт, а с последния изрично било предвидено, че възложителят не дължи никакви допълнителни престации на строителя. Твърди, че бил придобил застроена площ за трите обекта в размер на 190, 85 кв.м. и общо 57,33 кв.м. от общите части на сградата. Очевидно било, че получавал по-малко от това, което реално е следвало да получи като обезщетение, изчислявайки съобразно констативния акт за установяване годността за приемане на строежа от 2020г. Счита, че ищецът, който носи доказателствена тежест не бил сторил това, като неправилно съдът е приел за доказана претенцията на ищеца. Прави доказателствени искания, като се позовава на съществени процесуални нарушения от първоинстанционния съд.

В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна „Конструмакс“ ООД. Считат решението за правилно и законосъобразно и молят жалбата да бъде оставена без уважение. Сочи, че няма уговорка между страните, съобразно която ответникът е следвало да получи обезщетение в по-голям размер от уговореното по предварителния договор от 05.04.2016г.., тъй като бил придобил 25,57% идеални части от новообразувания ПИ с идентификатор **************. Сочи, че страните са обвързани от подписаните между тях предварителен договор, два анекса и нотариален акт, а в нито един не се съдържали подобни уговорки, каквито твърди жалбоподателят. По – нататък сочи, че в чл. 31 от Предварителния договор и след това и в анекса от 17.04.2018г. страните били уговорили единственото плащане за уравняване помежду си. По отношение на площообразуването сочи, че жалбоподателят не е навел конкретни факти по 3 оспорванията си, а възраженията са общи. Твърди, че площообразуването е изготвено от лицензиран оценител, а стойностите на площите в него се подкрепяли, както от съдържанието на НА за учредяване на право на строеж, така и от представените справки от кадастралната карта за двата апартамента и гаража от новата сграда. Разликата между реалната площ на апартаментите и първоначално уговорената с предварителния договор е 6,64 кв.м., а равностойността на които при цена от 500 евро за кв.м. е 3320 евро. Сочи, че датата на акт обр.15 е 21.02.2020г., като сочената от жалбоподателя 02.04.2020г. е датата, на която главният архитект на Община Варна се е подписал за ответника Н.А., на основание чл.

170 ал.2 от ЗУТ. Именно и до 21.02.2020г. ищецът дължи на ответника наемната цена от по 120 лв. на месец. По отношение на началния момент, от който сумата се дължи, сочи, че между страните не е имало уговорка това да е влизането в сила на разрешението за строеж, а уговорката е от събаряне на постройката, което се установи, че се е случило през месец май 2018г. По отношение на твърденията, че ответникът бил наел помещение на ********, сочи, че същият е представил доказателства, че реално помещението е закупено от А., както и че същото е гараж. Неоснователни са доказателствените искания на страната – искането за представяне на строителната документация е несвоевременно, а за допускане на СТЕ е било отправено с предявения насрещен иск, който е бил отделен.

С определение No 1535 / 18.04.2022г. въззивният съд е допуснал събиране на доказателства, поради допуснато процесуално нарушение от ВРС, като е приел, че възраженията на ответника /че размерът на застроената площ на избраните от собственика самостоятелни обекти по площообразуване реално не превишава размера на уговорената между страните площ по предварителния договор/ е следвало да бъдат разгледани от първоинстанционния съд, като съответно и е следвало да му се даде възможност да ангажира доказателства, което Н.А. своевременно е направил чрез доказателствените си искания, които е формулирал и по които липсва произнасяне от ВРС.

В открито съдебно заседание, възивникът се явява лично и се представлява от процесуален представител – адв. С., а за въззиваемата страна се явява процесуален представител – адв. П.. Страните поддържат съответно въззивника – въззивната си жалба, а въззиваемата страна – отговора на същата. Въззивникът моли за отмяна на решението и за присъждане на разноски, като в предоставения му срок депозира писмена защита.

Въззиваемата страна моли съда да остави без уважение подадената въззивна жалба и да потвърди решението, както и да присъди разноски.

За да се произнесе по подадената въззивна жалба, настоящият състав съобрази следното:

Първоинстанционното производство пред РС –Варна е образувано по предявени от „Конструмакс“ ООД, ЕИК 148143322 със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул.

„Академик Андрей Сахаров“ № 19, офис №1, срещу Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес ********************************, искове с правно основание чл.266 ал.1 вр. чл. 79 ал.1 и чл. 86 от ЗЗД, да бъде осъден, ответникът да заплати на ищеца сумата от 4093,40 лева, представляваща остатък от общо уговорено с т. 3 от писмен анекс от 4

17.04.2018г. доплащане в размер на 6493,40лв. за надвишението между реално застроената площ на самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за него обекти по писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба – 28.09.2020г., до окончателното изплащане на задължението.