Решение № 1605 от 17.03.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1605 гр. София, 17.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20231100110522 по описа за 2023 година

Производството е по иск с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.

ИЩЕЦЪТ „ЕКСКЛУЗИВ – Б2“ ЕООД твърди, че Д. К. А. бил собственик на поземлен имот с площ 295 кв. м., находящ се в гр. София, ул. **** с идентификатор ***.

През февруари 2010 г. се договорили устно да наеме имота, в който да изгради със собствени средства комплекс за автомобилно обслужване с общ покрив от метална конструкция с площ 225 кв. м., включващ четири самостоятелни обекта:

1. Контролен технически пункт за периодични прегледи за проверка на техническата изправност на ППС и сервиз с идентификатор ***;

2. Затворен навес с термопанели и плъзгащи 4 броя врати от термопанели, с площ от 94 кв. м. с идентификатор ***;

3. Преобразуване на паянтов гараж в офис и санитарен възел, с площ от 21 кв. м. с идентификатор ***;

4. Преустройство на магазин с идентификатор 681304.301.17.1.

Излага, че така изградения от него комплекс е в експлоатация от 2016 г., съгласно удостоверение от 07.04.2016 г. на СО р-н Възраждане. Преди да изгради обектите, наетият имот не бил годен за осъществяване на целта, за която ищцовото дружество го наело, като в него имало 2 постройки – паянтова жилищна сграда, преустроена в гараж, а другата преустроили в офис и магазин. Уговорката била обектите да се изградят със средства на дружеството, а в случай на прекратяване на наемните отношения собственикът Д. К. А. щял да възстанови сумата, която последното е разходвало за изграждането и въвеждането им в експлоатация и ще продължи да ги ползва. Тази уговорка не била обвързана с размера на наема, който бил плащан редовно в брой, първоначално от Б.С.Д. като физическо лице, а след въвеждане в експлоатация на обекта, чрез дружеството, на чийто капитал е едноличен собственик.

Бизнес отношенията на Б.С.Д. и Д. К. А. се влошили през 2018 г, поради което на 15.11.2018 г. първият получил нотариална покана за освобождаване на имота в едномесечен 1 срок. Поискал да се удължи срока с три месеца, за да бъдат премахнати изградените от него преместваеми обекти с временен статут според ЗУТ от имота или да му бъде заплатена тяхната стойност. Бил принуден да освободи имота на 15.12.2018 г., тъй като ответникът прекъснал електрическото захранване в целия обект, с което наемното отношение било прекратено и отпаднало основанието за развиване на търговска дейност в комплекса, поради което възникнало задължение за възстановяване на вложените разходи за изграждането на обектите. Не му била предоставена възможност за демонтиране на собствените му преместваеми обекти.

Ищецът претендира, че ответникът се е обогатил за негова сметка със средствата на дружеството, тъй като си спестил разходите за изграждане на обектите. Всички проучвания, инвестиционни и архитектурни проекти били заявявани и плащани от „ЕКСКЛУЗИВ – Б2“ ЕООД, както и всички материали, строителни работи, консумативи, оборудване, административни процедури и такси.

Заявява, че изграденият от него сервиз продължава да се ползва по предназначение и ответникът го отдавал под наем, реализирайки доходи, благодарение на изградените от ищеца обекти, от които неоснователно се обогатява. Претендира възстановяване на разходите за извършените от дружеството подобрения в имота, с които ответникът се е обогатил за негова сметка.

Моли съда да постанови решение, с което да осъди Д. К. А. да заплати на „ЕКСКЛУЗИВ – Б2“ ЕООД сумата в размер на 45 564 лева, представляваща част от стойността на разходите, вложени в изграждането на комплекса, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до пълното заплащане на сумата. Претендира разноски.

ОТВЕТНИКЪТ Д. К. А. оспорва предявения иск по основание и размер.

Възразява срещу твърденията, изложени в исковата молба. Сочи че през 2010 г. имал здравословни проблеми и прекратил интензивната работа, за да се лекува. Имотът, предмет на иска, закупил през 2002 г., ведно с изградените в него сгради – с идентификатор *** и с идентификатор ***, представляващи масивна жилищна сграда и лятна кухня със складово помещение. През 2003 г. извършил преустройство за промяна предназначението на лятната кухня със склад в гараж със склад (сграда с идентификатор ***) и промяна предназначението на жилищната сграда в офис (с идентификатор ***). Тогава сградите били ремонтирани и изградени с канализация, водопровод и всичко необходимо за функционирането им. В офиса били положени подова настилка и окачен таван, а в целия имот била положена бетонова настилка с ревизионна шахта.

Твърди, че когато през 2010 г. решил да прекрати бизнеса си с автомобили Б.С.Д. му предложил да изгради Пункт за ГТП със собствени средства в незастроеното пространство в двора на имота. Последният знаел за намеренията на ответника да започне строителство в притежавания имот, като се разбрали докато тези намерения се реализират той да ползва имота за ГТП, а ответникът да получава някакви доходи. Уговорили се, че стойността на инвестицията няма да е голяма и ще се покрие в рамките на не повече от 5 години експлоатация на обекта.

Ответникът излага, че с Б.С.Д. не са се уговаряли първият да заплаща извършените в имота инвестиции, напротив, те следвало да останат в него без заплащане, тъй като така или иначе следвало да бъдат премахнати с оглед плановете за бъдещо строителство.

Оспорва твърдението, че уговорката с ищеца била последният да ползва имота без уговорен срок и ако ответникът поиска да се преустанови ползването, трябвало да заплати извършените от ищеца СМР, без предварително уговаряне стойността на инвестицията.

Твърди, че за да се компенсира направената от ищеца инвестиция се уговорили, че докато същият ползва имота няма да плаща пазарен наем, а символичен в размер на 300 2 лева, който впоследствие не бил плащан редовно. Били уговорили изрично, че след петата година, ответникът може да поиска от ищеца да освободи имота и да задържи постройките, без да му дължи вложените средства.

Заявява, че ищецът ползвал имота му от 2010 г. до края на 2018 г. необезпокоявано.

Потвърждава, че са били в приятелски и бизнес отношения, които се влошили. След изтичане на 5-годишния срок за ползване не поискал освобождаване на имота, тъй като имали уговорка с ищеца за влагане на средства във ваканционен комплекс на морето, срещу които ответникът следвало да получи 3 апартамента в собственост при въвеждане в експлоатация на обекта, но това не се осъществило, макар и комплексът да започнал да работи. Чакал 2 години за получаване на правото на собственост върху имотите на морето, поради което бил принуден да остави ищеца да продължи да ползва процесния имот при същия символичен наем.

Д. К. А. излага, че в края на 2018 г. научил, че Б.С.Д. е ползвал лично единствено Пункта за ГТП, а останалата част от имота е предоставил под наем на друг търговец през 2011 г., осъществявал автосервизна дейност, без съгласието на собственика, като получавал сума в пъти по голяма от наема, дължим от ищеца към ответника. Поради това счита, че ищецът е извличал ползи от имота, значително надхвърлящи инвестицията му.

Твърди, че след като на 15.11.2018 г. с нотариална покана помолил Б.С.Д. да му предаде владението на имота, на 15.12.2018 г. прекъснал партидата за ток, поради което бил помолен от последния пренаемателят („Ник груп 01“ ЕООД) да остане да ползва имота и да сключи договор директно със собственика. Излага, че ако ищецът имал твърдяното намерение да демонтира постройките, не е логично да иска неговият пренаемател да остане да ги ползва. До края на годината ищцовото дружество изнесло от имота всички вещи, които считало за свои, а ответникът сключил договор за наем с „Ник груп 01“ ЕООД.

Излага, че окачествените от ищеца като преместваеми постройки (пунктът за ГТП и автосервиз) не могат да се демонтират, без да нанесат щети на собствените му сгради и на тях самите, поради което същите представляват приращения. Имат временен статут по ЗУТ, т. е. са изградени до реализирането на одобрения ПУП и са трайно прикрепени към имота.

Оспорва, че ищецът е извършил преустройство чрез СМР на сграда с идентификатор ***, тъй като преустройството от масивна жилищна сграда в офис със санитарно помещение било извършено от него през 2003 г. След това ищецът единствено променил предназначението на сградата в магазин за пакетирани стоки и в нея не били извършени съществени промени (видно от Разрешение за строеж № 39/ 06.06.2011 г.), а единствено било внесено оборудване, което впоследствие било премахнато.

Оспорва и извършването на преустройство от ищеца на гаража в офис сграда с идентификатор ***. Твърди, че съгласно одобрените на 13.10.2010 г. строителна книжа, одобреният проект е за обект „Контролно технически пункт за периодични прегледи за проверка на техническата изправност на ППС, съществуваща офис сграда и съществуващ гараж, а единствените СМР, засягащи съществуващите постройки се изразявали в покриването с общ покрив.

Ответникът прави възражение за погасяване на претенцията на ищеца по давност, тъй като процесните постройки били завършени през 2011 г., откогато са изтекли повече от 5 години.

Моли съда да отхвърли изцяло иска като неоснователен. Претендира направените разноски.

Доказателствата са писмени и устни.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 165, том I, рег. № 2024, 3 дело № 140 от 2002 г. на нотариус Е.Е., на 11.07.2002 г. Д. К. А. закупил поземлен имот, обозначен на скицата с № 10, с площ от 295 кв. м. от кв. 122, по плана на гр. София, ул. ****, Зона Б 3-4, заедно с построените върху него две жилищни сгради.

Съгласно Акт № 07/22.01.2003 г. за узаконяване на строеж от СО – район „Възраждане“, издаден за лицето Д. К. А. въз основа на горепосочения документ за собственост, на датата бил узаконен строеж на основание одобрен проект и във връзка с чл.

145, ал. 5 от ЗУТ възстановяване на строителни книжа за паянтова жилищна сграда на ул.

****.

Съгласно обяснителната записка към горепосочения одобрен проект с инвеститор Д.

К. А., обектът представлявал паянтова жилищна сграда, намираща се в гореописания поземлен имот, строена през 20-те години, разположена в дъното на парцела и на западната регулационна линия. Разпределението се състояло от лятна кухня и складово помещение.

С Разрешение за строеж № 50 от 30.06.2003 г. (л. 205) е разрешено на Д. К. А., съгласно одобрени инвестиционни проекти от 2003 г. за вътрешно преустройство на жилищна сграда на един етаж в поземления имот да се извършат предвидените в одобрените проекти СМР, на основание чл. 153, ал. 1, вр. чл. 147, ал. 1, т. 2 и т. 11 от ЗУТ.

Съгласно обяснителната записка на Проект, одобрен на 16.06.2003 г. (л. 206) от СО за определяне на предназначение, изготвен по възлагане на собственика на паянтовата жилищна сграда, същата е бивша лятна кухня със складово помещение, която се преустройва в гараж. Има съществуваща мивка, която обслужва гаража и не са необходими СМР за промяна на предназначението. Подът е с циментова замазка, стените и тавана са с латекс, дограмата е дървена двукатна.

Съгласно обяснителната записка на Проект, одобрен на 16.06.2003 г. от СО за промяна на предназначение в офис (л. 209), обект, представляващ масивна жилищна сграда на ул. **** се преустройва в офис на фирма. За целта е необходимо да се премахнат две вътрешни стени, за да се увеличи пространството, което ще служи за основен офис, а другите 2 помещения са със спомагателни функции – санитарен възел и кухненски бокс.

Новоизградените стени са от гипс картон, подът е покрит с теракотени плочки, стените са с латекс, таванът е окачен с вградено осветление, дограмата е дървена двукатна. Съгласно конструктивното становище сградата представлява едноетажна масивна постройка, строена около 1940 г., а конструкцията е монолитна, стоманобетонна, с масивни тухлени стени.