Решение № 285 от 17.03.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 285 гр. Варна, 17.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Николай Св. Стоянов при участието на секретаря Марияна Ив. И. като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно гражданско дело № 20233100501293 по описа за 2023 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Потребителна кооперация „С.К.", ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: град Д.Ч., обл. Варна, Фуражен цех, подадена чрез процесуален представител, срещу Решение № *********** год., постановено по гр. дело № ********* год. по описа на РСВарна, с което е отхвърлен предявен от ПК „С.К.", ЕИК ********* със седалище гр. Д.Ч., Варненска област срещу В. Н. Х. и Р. И. Х., двамата съпрузи от гр. Варна, район П., пощ. код 9000, ж. к. „Б.", ул. "****" №**, ет. З, ап. 19, иск с правно основание чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в З.то /ЗАЗ/, за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 12 000 лева, представляваща увеличената пазарна стойност на имот, находящ се в местност „Д.Б.", с кадастрален № ******, обособен в парцел №** от масив №*** по плана за земеразделяне землището на гр. Д.Ч., Варненска област, в резултат на извършените от ПК „С.К.", ЕИК ********* със съгласието на арендодателя в периода 2004-2005 г. подобрения в имота, предмет на Договор за аренда №*** от ********* г., изразяващи се в засаждане на трайни насаждения – ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от подаването на исковата молба /12.08.2021 год./ до окончателното й изплащане.

В жалбата са наведени оплаквания, че решението е неправилно и 1 незаконосъобразно, постановено е в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила, които се обобщено се свеждат до необсъждане на доводите на жалбоподателя и недопускане на своевременно поискани и представени от жалбоподателя доказателства, в резултат на което и решението е постановено при неизяснена фактическа обстановка и невъзможност ищецът да докаже твърденията си, на които основава предявения иск.

Неправилен е изводът на съда, че договорът за аренда с №***/********* год., на който се позовава ищецът, е нищожен, независимо от приетото за безспорно установено между страните по делото и ненуждаещо се от доказване обстоятелство, че подписът в договора за аренда от ********* год. за „арендодател“ не е положен от лицето А.Н.С.. В случая не е съобразено, че ответниците са оспорили единствено автентичността на договора с твърдения, че не е подписан от арендодателя А.Н.С. (праводателка на праводателя на двамата ответници), но не са оспорили верността на нотариалното удостоверяване на подписа на арендодателя, т. е., не са оспорили удостоверителното изявление на нотариуса, доколкото в частта му относно нотариалното удостоверяване на подписа на арендодателя от нотариуса договорът е официален свидетелстващ документ и материалната доказателствена сила на документа (присъща на официалните свидетелстващи документи) не е опровергана. Не са обсъдени и доводите на ищеца, настоящ жалбоподател, че този договор е сключен от пълномощник, в полза на когото арендодателят е издал пълномощно и е потвърдил всички негови действия, извършени без представителна власт от името и за сметка на арендодателя във връзка с предоставянето на процесния имот под аренда на ищцовата кооперация.

Не са обсъдени и доводите на ищеца, че дори и да се приеме, че договорът за аренда от ********* год. е нищожен поради липса на форма (както е приел първоинстанционният съд) то същият следва да се конвертира в договор за наем, а договорите за наем също създават валидни отношения по повод предоставянето за временно и възмездно ползване на земеделска земя.

Неправилно и в нарушение на процесуалните правила са счетени за неотносими и съответно не са обсъдени и доводите на ищеца, че подписът в договора за аренда принадлежи (е положен) от пълномощник, за който пълномощник е установено от гласните доказателства, че арендодателят е имал воля да го упълномощи да сключи процесния договор за аренда.

Оспорени са и изводите на съда, че ищецът не е доказал, че именно в резултат на извършените от ищцовата кооперация подобрения е увеличена стойността на процесния имот, предмет на договора за аренда.

Отправено е искате за отмяна на решението и за постановяване на друго, с което искът да бъде уважен, ведно присъждане на разноските за двете инстанции.

В писмен отговор, подаден в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, въззиваемите, ответници по иска, съпрузите В. и Р. Х.и оспорват жалбата, считат, че е неоснователна, а обжалваното решение – правилно и настояват да бъде 2 потвърдено. Претендират присъждане на разноски.

От ищеца ПК „С.К.“ със седалище град Д.Ч. е подадена и частна жалба против Определението № *************** год. по гр. дело № ********* год. на РС-Варна, постановено в производство по чл. 248 ГПК, с което е оставена без уважение молбата му за изменение на решението в частта му за разноските, като се намали присъденото в полза на ответниците адвокатско възнаграждение до установения в Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС минимален размер.

В частната жалба са наведени оплаквания, че определението е неправилно като се настоява за отмяната му.

В писмен отговор насрещните страни В. и Р. Х. оспорват частната жалба, считат, че е неоснователна и настояват да се остави без уважение.

В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуален представтиел поддържа въззивната си жалба и настоява да бъде уважена. Поддържа и подадената частна жалба.

В съдебно заседание въззиваемите, чрез процесуален представител, оспорват въззивната жалба, считат решението за пранвилно и настояват да бъде потвърдено. Оспорват и частната жалба.

Съдът съобрази следното:

Производството пред РС-Варна е образувано по предявени от Потребителна кооперация (ПК) „С.К.", ЕИК ********* със седалище гр. Д.Ч., Варненска област срещу В. Н. Х. и Р. И. Х., двамата съпрузи от гр. Варна, район П., п. код 9000, ж. к. „Б.", ул. "****" №**, ет. З, ап. 19, обективно кумулативно и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл.

12, ал. 2 от Закона за арендата в З.то (ЗАЗ), за осъждането на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 12 000 лева, представляваща увеличената пазарна стойност на имот, находящ се в местност „Д.Б.", с кадастрален № ******, обособен в парцел №** от масив №*** по плана за земеразделяне на землището на гр. Д.Ч., Варненска област, в резултат на извършените от ПК „С.К.", ЕИК ********* със съгласието на арендодателя в периода 2004-2005 г. подобрения в имота, предмет на Договор за аренда №*** от ********* г., вписан на ******** год., акт №**, том IX, дв. вх. рег. № *****/******** год. по описа на СлВп-Варна, изразяващи се в засаждане на трайни насаждения – ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от подаването на исковата молба (12.08.2021 год.) до окончателното й изплащане.

Ищецът е навел следните твърдения:

Въз основа на договор за аренда №*** от ********* год. с нот. заверени подписи на съдоговорителите, вписан в СлВп-Варна на ******** год. като акт №**, том IX, вх. рег. № *****, арендодателят А.Н.С. (А.) е предоставила на ищцовата кооперация (арендатор) за срок от 15 години ползването на недвижим имот – нива от 4, 499 дка, находяща се в землището на гр. Д.Ч., Варненска област, в местността „Д.Б.“ с кад. № ****** по плана за земеразделяне на землището на гр. Д.Ч., съставляваща парцел 15 в масив ***.

3

След сключването на договора, в периода 2004 – 2005 година ищецът – арендатор е извършил подобрения в предоставения му за ползване имот – засадил е 900 броя ябълкови дръвчета, включени в създадената от арендатора (ищец) овощна градина, цялата на площ от 220 дка. Засаждането на плодни ябълкови дръвчета в имота на арендодателя е извършено в съответствие с предоставените му с договора за аренда права по Раздел IV, т. 3 от договора, според която клауза арендаторът има право на засади трайни насаждения върху арендуваната земя, както и да изгради съоръжения, инсталации, огради и други подобрения, които са необходими за тяхното отглеждане. Към момента на прекратяването на договора за аренда – 27.03.2019 год. – от засадените 900 броя плодни дръвчета, плододаващи са около 800 броя, а останалите 10 % са погинали. При действието на договора за аренда, сключен за срок от 15 години, на дата 23.10.2013 година, арендодателят А.С. е продала имота на Д.И.И., който от своя страна на 28.10.2013 год. го е продал на Х.А.Х.в, а Х.Х. го е продал на ответника Х. Н. Х. на дата ********* год., който към момента на придобиването на имота е в брак с ответницата Р. И. Х.. Според раздел V, т.

6 от договора за аренда, приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако договорът е бил вписан. Според Раздел III, т. 9 от договора за аренда, при прекратяване на договора арендодателят дължи [на арендатора] сумата, с която е увеличена стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения. Предвид вписването на договора за аренда в СлВпВарна на дата ******** год., ответниците, в качеството си на приобретатели на арендувания имот, са страни по този договор и дължат изпълнение на задълженията си по него. Остатъчната стойност на засадените и налични към момента на прекратяване на договора за аренда на дата 27.03.2019 год. е в размер на 12 000 лева, поради което и на основание Раздел III, т. 9 от договора за аренда, респ. на основание чл. 12, ал. 2 от ЗАЗ, ответниците дължат на ищеца горната сума. В съответствие с наведените твърдения е и отправеното искане – за осъждането на ответниците да заплатят на ищцовата кооперация сумата от 12 000 лева, с която се е увеличила пазарна стойност на гореописания имот, в резултат на извършените от арендатора – ищец със съгласието на арендодателя през периода 2004-2005 г., подобрения в имота, изразяващи се в засаждане на трайни насаждения – ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от подаването на исковата молба (12.08.2021 год.) до окончателното й изплащане.

В писмен отговор, подаден в срока по чл. 131 от ГПК чрез процесуален представител, ответниците Х. и Р. Х.и, оспорват предявените против тях искове, считат, че са недопустими, като излагат следните доводи:

Ищецът не е активно материално правно легитимиран да претендира увеличената пазарна стойност на имота в резултат на извършени в него подобрения, тъй като овощната градина в имота е засадена от друго дружество – от предходния арендатор „И.К.“ АД през 2002 год. Твърдят също, че в случай, че именно ищецът е засадил овощната ябълкова градина, то периодът на плододаване на нискостеблените ябълкови дървета е около 16 год., при което и към 2019 год. те са амортизирани и негодни, от което следва, че не е 4 налице увеличение на пазарната стойност на имота. Навеждат още, че в периода 2014 – 2019 год. процесният имот е заявяван за подпомагане по схемите и мерките за директни плащания от други лица, а не от ищцовата кооперация, от което пък следва, че ищецът не е стопанисвал имота, нито е полагал грижа на търговец, поради което и липсва правен интерес от страна на ищеца от предявените искове. Отправено е искане за прекратяване на производството поради недопустимост на исковете.

В евентуалност излагат, че предявените против тях искове са неоснователни. Твърдят, че договорът за аренда, на който се позовава ищецът, е нищожен, тъй като подписът за арендодател не е на сочената за такъв – А.Н.С. и нотариалната заверка на подписа на арендодателя е нищожна (респ. нотариалното действие по удостоверяване на подписа на арендодателя е нищожно) поради нарушаване на процедурата по удостоверяване на подписа на лицето, сочено за арендодател. Нищожната поради липса на форма сделка не обвързва страните по нея, не обвързва и ответниците, в качеството им на последващи приобретатели на имота. Твърдят също, че договорът за аренда, в случай, че същият е валиден, им е непротивопоставим, тъй като не е надлежно вписан. Излагат, че преди да придобият имота с договора за продажба от 2014 год. извършили справка в СлВп-Варна, както по партидата на имота, така и по персоналната партида на първоначалния собственик А.Н. А. (също и с името С.), според които справки за имота е нямало вписани тежести, вкл. и договор за аренда. Поради това и през 2015 год. ответниците сключили договор за аренда на имота с друг арендатор – „С.А.“ ЕООД. Договорът е вписан в СлВпВарна на 02.07.2015 год. и в периода 2015 – 2019 год. процесният имот е бил стопанисван именно от арендатора „С.А.“ ЕООД.