Решение № 16400 от 20.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16400 гр. София, 20.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: БВ при участието на секретаря С В като разгледа докладваното от БВ Гражданско дело № 20231110162114 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е за съдебна делба във фазата по извършването й.

С влязло в сила на 22.08.2025 г. решение по чл. 344, ал. 1 ГПК е допуснато извършване на делба на следните имоти:

- АПАРТАМЕНТ №...., находящ се в гр. София, ж.к. „М..“, бл.., ввх..., ет..., състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 78, 37 кв.м., с идентификатор ..., съгласно кадастралната карта и кадастрални регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-..06.03.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо самостоятелния обект със заповед № 1..-06.12.2024 г. на Началник на СГКК-София, заедно с МАЗЕ №... с площ от 5,52 кв.м., и 1, 937 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, представляващо комплексно жилищно строителство по плана на гр.София, и при съседи съгласно схема № ...24.03.2025 г.: на същия етаж: ..., ...; под обекта: ..., ...; над обекта: ..., ..., и - АПАРТАМЕНТ №..., находящ се в гр. София, жк „М..“, бл..., вх..., ет..., състоящ се от две стаи и кухня, със застроена площ от 73, 57 кв.м., с идентификатор ..., съгласно кадастралната карта и кадастрални регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-..06.03.2009г. на ИД на АГКК, заедно с прилежащите му МАЗЕ №... с квадратура от 20.06 кв.м, ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ №..., с квадратура 15.51 кв.м, както и 5.86 % ид.ч. от общите части на сградата, и при съседи съгласно схема № ..11.12.2023 г.: на същия етаж: .., .., под обекта: .., над обекта: .., при следните квоти:

- 1/2 ид. части за М. А. Л., ЕГН **********;

- 1/2 ид. части за М. А. А., ЕГН **********.

За разглеждане във втора фаза на делбата е приета предявената от ищцата претенция по чл. 349, ал. 2 ГПК за възлагане на следния недвижим имот – апартамент №..., находящ се в жк „М.., бл..., ет..., както и заявената по реда на 346 ГПК претенция по сметки от ищцата с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС за осъждането на ищеца за сумата 17 519, 42 евро с левова равностойност 34 265 лв., ведно със законната лихва от 26.11.2025 г. до окончателното плащане, представляваща ½ от стойността на извършени и заплатени от нея ремонтни 1 дейности на единия от делбените имоти – апартамент №...., находящ се в гр. София, ж.к.

„М..“, бл.., ввх..., ет....

С писмена молба, подадена в откритото съдебно заседание на 29.04.2026 г. (л. 481), ответникът е направил искане по реда на чл. 344, ал. 2 ГПК за предоставяне ползването на единия от делбените имоти - апартамент №...., находящ се в гр. София, ж.к. „М..“, бл.., ввх..., ет....

По извършване на делбата съдът намира следното:

Съгласно приетото заключение на съдебно-техническата експертиза апартамент №...., находящ се в гр. София, ж.к. „М..“, бл.., ввх..., ет..., е разположен на втори етаж във вход 7 на осеметажна едропанелна сграда с 9 входа, строена през 70-те години на миналия век, като на всеки етаж във входа има по три апартамента. Сградата е изпълнена без топлоизолация по фасадните стени и с дървена дограма. По-късно на някои от апартаментите е изпълнена външна топлоизолация с минерална мазилка по фасадните стени и е подменена дограмата с алуминиева или пластмасова, вкл. в процесния апартамент, където дограмата е пластмасова.

Сградата е топлофицирана, има работещ асансьор с чип за достъп. На апартамента е било направено преустройство като към него е била прибавена една стая от апартамент №... от съседния вход №... и така жилището е придобило настоящите си вид и размери, като е станало тристайно. В дневна, кухня, спални и коридори подът е с ламиниран паркет, стените и таваните с гипсова шпакловка и латекс, в санитарните помещения подът и стените са с облицовъчни плочи, таванът с латекс, входната врата е фурнирована метална.

Другият делбен имот, представляващ апартамент №..., находящ се в гр. София, жк „М..“, бл..., вх..., ет..., е разположено на втория етаж на триетажна монолитна жилищна сграда с два входа, построена през 50-те години на миналия век за нуждите на военнослужещи в близкото военно поделение от другата страна на бул. „Ц..“. В сградата има по три апартамента на етаж. Към този апартамент има големи мазе и таванско помещение.

Жилището се състои от две стаи и кухня с трапезария. Дограмата е подменена като е монтирана пластмасова със стъклопакет на прозорците, вътрешните врати на стаите и кухнята са от масивни дървени плоскости, а на санитарния възел е алуминиева с изолационен панел за пълнеж. Входната врата е метална, облепена с фолио. Подовата настилка в дневната е ламиниран паркет, в спалнята - естествен паркет, в кухнята – дървено дюшеме, в коридора – монолитна мозайка. Стените и таваните са шпакловани и боядисани и са в сравнително добро състояние. В кухнята при шкафовете има залепени фаянсови плочи на стената. Санитарният възел е ремонтиран и облепен с облицовъчни плочи, а подът е с теракот. Терасите са с дървен профилиран парапет, лакиран и добре поддържан, на пода има монолитна мозайка. Жилището се отоплява с централно отопление с чугунени радиатори.

Водопроводните тръби са сменени с ППР тръби, които минават външно пред облицовъчните плочи по стената на санитарния възел.

Съгласно заключението на вещото лице и двете процесни жилища са неподеляеми.

Вещото лице е определило средната пазарна стойност на двата апартамента чрез метода на сравнителните продажби (сравнителен метод)/метод на пазарните аналози.

Средната пазарна стойност на апартамент №.... се равнява на 197 884 евро. По отношение средната пазарна на стойност на апартамент №... съдът намира, че неправилно при изчисляването й вещото лице е взело предвид част от площта на прилежащите мазе и таван, тъй като това са отделни прилежащи помещения и никаква част от тяхната квадратура не следва да се включва при изчисляване цената на имота. Ето защо, съдът определи средната пазарна стойност на този апартамент по реда на чл. 162 ГПК като умножи квадратурата му съгласно влязлото в сила решение по допускане на делбата от 73, 57 кв.м. по посочената в заключението средна продажна цена за квадратен метър от 2335 евро/кв.м., т.е. съдът приема, че средната пазарна стойност на апартамент №... се равнява на 171 785, 95 евро.

Определените в ГПК способи за прекратяване на съсобствеността при извършване на съдебна делба са четири: възлагане на неподеляемо жилище по реда на отделните хипотези по чл. 349 ГПК; теглене на жребий по чл. 352 ГПК; разпределение по чл. 353 ГПК и 2 извършване на публична продан по чл. 348 ГПК. Когато броят на допуснатите до делба имоти е равен или по-голям от броя на съделителите, действа принципът, заложен в чл.69, ал.2 ЗН, според който всеки от съделителите следва да получи реален дял в натура. В този случай обаче следва да се извърши преценка относно вида на допуснатите до делба имоти, предназначението, стойността и състоянието им, както и квотите в съсобствеността. При равни квоти, приблизително еднакви по вид и предназначение имоти, най – справедливо е да се съставят дялове според броя на съделителите, след което да се тегли жребий, като разликата в дяловете да се уравни с пари. При съществена разлика във вида, предназначението и стойността на делбените имоти, или в квотите, делбата следва да се извърши от съда чрез разпределение, при съобразяване, както на имуществени, така и на лични /социални/ критерии – колко от делбените имоти имат жилищен характер, как се ползват от съделителите, правени ли са подобрения или преустройства в някой от тях, респективно от кого и пр. Ако имотите от един и същи вид са толкова, колкото са съделителите, или са по-малко, но са реално делими, така че могат да се образуват дялове отделно за всеки съделител, възлагане по реда на чл. 349 ГПК е недопустимо. Когато обаче един от имотите е неподеляемо жилище, направената възлагателна претенция в преклузивния срок за това е допустима и има приоритет пред другите способи за извършване на делбата, като специална норма. Ето защо, първо следва да бъде разгледана предявената от ищцата възлагателна претенция по чл. 349, ал. 2 ГПК по отношение на апартамент №....

Съгласно разпоредбата на чл. 349, ал. 2 ГПК ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго такова, може да поиска то да бъде поставено в негов дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари.

Основното законово изискване е делбеният недвижим имот да има характер на жилище и да е неподеляем. Същият следва да е служил за жилище на наследодателя и по своето предназначение да служи за задоволяване на жилищни нужди, отговаряйки на изискванията на чл. 40 ЗУТ и пар. 5, т. 30 от ДР на ЗУТ (ДВ, бр. 1 от 2002 г.), както и от същия да не могат да се обособят самостоятелни обекти на собственост при спазване изискванията на чл. 203 ЗУТ. Наличието на всички тези предпоставки се установи в хода на производството. В показанията си (л. 491 гръб) свидетелят К Д заяви, че ищцата живее в апартамент №... от 2006 г., когато се е върнала в София от Б.., като от 2006 г. е живяла в този апартамент с майка й, която е починала там, и ищцата продължава да живее там и понастоящем. От показанията на свидетелката И С също се установи, че ищцата живее в този апартамент от около 20 години и че е живяла в него с майка си и баба си. Съгласно приложената по делото справка на л. 455 ищцата не притежава друго жилище, а процесните имоти са неподеляеми. Ето защо, възлагателната претенция на ищцата се явява основателна.

Другият делбен имот – апартамент №..., следва да бъде поставен в дял на ищцата по реда на чл. 353 ГПК.

Стойностното уравнение на дяловете при възлагане на делбен имот и уравнение с имот и/или пари, както и при разпределение на делбените имоти, с различна стойност, се извършва на базата на съпоставка на стойността на получения в собственост имот и стойностното изражение на дела от общата делбена маса, изчислена също в парична стойност. Когато някой от съделителите получава дял на стойност по-висока от стойността на дела му, уравнението следва да се извърши в размера на разлика между получен и притежаван стойност дял от общата маса, а не като разлика между стойността на отделните дялове, получени от съделителите. Стойността на дела на всеки съделител от общото имущество е в размер на 184 834, 97 евро /1/2 от 369 669, 95 евро – сборът от стойността на двата имота/. Съделителят М. А. получава имущество на стойност 197 884 евро, което надвишава дела му с 13 049, 02 евро, а съделителката М. Л. получава имущество на стойност 171 785, 95 евро, което е с 13 049, 02 евро по-малко от стойността на дела й. Следователно, за уравняване на дяловете, съделителят М. А. следва да заплати на съделителката М. Л. сумата от 13 049, 02 евро.

3

По претенцията по сметки на ищцата

В молбата, в която се прави уточнение на претенциите по сметки, касаещи извършени ремонтни дейности от името на ищцата, се излагат твърдения, че се касае за необходими разноски за запазване на вещта от погиване и повреждане, за отстраняване на рискове за здравето и безопасността (вкл. течове, вредители, риск от пожар), както и поради необходимостта от спестяване на разходи за плащане на обезщетения към трети засегнати лица от лошото състояние на имота. Следва обаче да се направи разграничение на различните хипотези, при които се претендират между съсобственици суми за извършен от един от тях ремонт.

Необходимите разноски са свързани с наложителността да се запази съществуването на имота, който без тяхното извършване би погинал или състоянието му би се влошило съществено, т.е. следва да е налице обективна наложителност за извършването им. Това са разноските, които се правят не за увеличаване, а за предотвратяване намаляването на стойността на вещта. За разлика от необходимите разноски, полезните разноски (подобренията) са такива нововъведения, които изменят имота и които не са били необходими за запазването и съхраняването му, но обективно водят до увеличение на стойността на имота (в този смисъл ППВС №..../1974 г., т. 6).