Решение № 3051 от 09.06.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3051 гр. София, 09.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично засеД.е на тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Вяра Евг. Баева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20221100100245 по описа за 2022 година искове с пр.осн. чл. 79, ал. 1 (реално изпълнение евентуална обезщетение), във вр. с чл. 258 от ЗЗД:

Ищците - 1. З. Р. А. , 2. В. Р. А. , 3. В. М. А., 4. К. В. Т. , 5. В. К. В., 6. Д. Л. А., 7. М.

Г. П., 8. А. Г. Т. , и 9. П. Ц. Т., в исковата си молба и уточнение на същата от 28.01.2022г., твърдят, че всички заедно били - съсобственици на поземлен имот и съучредители на право на строеж по предварителен договор от 01.11.2017г. за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сграда.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири хиляди триста тридесет и три, четиристотин и деветнадесет) по КККР на гр. София, община Столична област София, одобрени със Заповед № 1851/15.07.2010г. на ИД на АГКК, с адрес на поземлен имот гр. София, район Овча купел, с площ от 2 684 (две хиляди шестстотин осемдесет и четири) м2 , с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири хиляди триста тридесет и три, седемдесет и четири), номер по предходен план: 74 (седемдесет и четири), квартал 4 (четири), парцел: 111-74 (трети за имот пл. № седемдесет и четвърти), при съседи, имоти с идентификатори: ***, ***,

68134.4333124, ***, 68134.4333 2923, ***, ***,

***, с описание по документ за собственост: незастроено дворно място, находящо се е гр. София, с площ от 3160 (три хиляди сто и шестдесет) м 2 , бивша нива, съставляващо имот пл. № 74 (седемдесет и четвърти), кв. 4 (четвърти) на гр. София, 1 м.“ж.к.Овча купел“, втора част по плана от 1982г., при съседи: от две страни-улици, парцел № 112 и парцел № 114 и с описание по решение на Поземлената комисия: нива, находяща се в землището на Горна баня, м. “Садене“, представляваща имот пл. № 398 (триста деветдесет и осем), парцел 710 по кадастралния план на местността от 1943г., който имот е частично идентичен с УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ 111-74, кв. 4 по действащия ПРЗ на гр.

София, м.“Овча купел 2“, с площ на урегулирания поземлен имот от 2 684 (две хиляди шестстотин осемдесет и четири) м2 .

На 01.11.2017г., в гр. София бил сключен Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сграда, като ищците подписали договора, в качеството си на съсобственици - учредители на правото на строеж с ответното строително дружество - „К. 2001“ ООД, в качеството му на приемател – строител.

Дружеството се съгласило със свои средства, финансов и организационен потенциал да проучи, проектира на всички етапи и фази, построи и въведе в експлоатация с Разрешение за ползване новопостроената жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи в съсобствения поземлен имот, подлежащ на застрояване.

На определен етап от проектирането, а именно след подписване на Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 70, том I, peг. № 634, дело № 52 от 12.07.2018г. на Нотариус М.В., peг. № 292 в регистъра на Нотариалната Камара на Р.

България, вписан в Службата по Вписванията с вх. peг. № 45651/12.07.2018г., Акт № 83, том CIII, дело № 32631 се променил размерът на разгърнатата застроена площ (РЗП) сградата, т.е. настъпили изменения в инвестиционния проект и най-вероятно още на този етап за сметка на учредителите бил нарушен размерът на реално получените като обезщетение обекти в договореното съотношение по цитираните Предварителен договор и Нотариален акт.

Не били разпределени на ищците общо 646,95 м2 .

Изрично са посочени квотите на учредителите.

С оглед изложеното се моли да се осъди ответникът да изпълни реално задължението си. Евентуално (а не алтернативно - Решение № 97/08.02.2013г. по т.д. № 196/11г. на І т.о.), ако обектите са разпределени и продадени, да се заплати обезщетение.

- за З. Р. А., В. Р. А., и В. М. А. се претендират по 57 548 евро (€) (3 Х 19 182,66 €), като те съответстват на по 143,87 м2 (3 Х 47,95 м2 ).

- за К. В. Т. – 37,07 м2 / 14 828 €;

- за В. К. В. – 78,15 м2 / 31 260 €;

- за Д. Л. А. – 54,36 м2 / 21 744 €;

- за М. Г. П. – 147,70 м2 / 59 080 €;

- за А. Г. Т. и П. Ц. Т., – 185,80 м 2 / 74 320 €.

Ответникът - “К. 2001” ООД, оспорва иска:

2

- искът бил недопустим, тъй като не бил предявен от всички учредители на правото на строеж;

- правото на ищците било и погасено – чл. 6, ал. 2 от предварителния договор от 01.11.2017г.;

- претенцията била и с невъзможен предмет. Няколко квадратни метри не можели да се добавят към вече изградените обекти, а самите обекти, находящи се в сградата били продадени.

- излага и други правни доводи.

Претендира и разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Не се спори, че е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж, между ищците:

Р. А., представляван от З. Р. А.,

К. В. Т., представляван от Д. Л. А.,

В. К. В., представлявана от Д. Л., А.,

Д. Л. А.,

М. Г. П.,

А.И В.П. (те не са ищци), тъй като, според исковата молба (л. 8), престациите които получили били пълни.

А. Г. Т., и

П. Ц. Т..

Обезщетението за съсобствениците е 27 % от РЗП. Жилищните обекти ще са разположени на К. + 3,60 (първи жилищен етаж) и + 19,60 (последен жилищен етаж) и ще бъдат индивидуализирани по местоположение, площи съседи при изработване и съгласуване от страна на учредителите на идейния архитектурен проект, за което ще се подпише анекс (чл. 2, ал. 2 и чл. 19, ал. 1). Процентите не подлежат на предоговаряне.

Според чл. 6, ал. 2, учредителите имат право да откажат съгласуването на идейния и/или техническия проект, в случай, че обектите на учредителите не съответстват по площ и брой на договорените, както и във всички случаи, когато не е спазен договорения процент обезщетение от окончателния размер на РЗП за обекта, постигнат от приемателя-строител.

Сключен е и НА за учредяване на право на строеж на 12.07.2018г. Изрично е посочено разпределението на апартаментите, като някои от тях са на III, V или VI. Отново е посочено, че се прехвърлят 73 % ид.ч. (чл. V).

3

С НА за промяна на НА за учредяване право на строеж от 20.11.2019г. са предоговорени обектите: Страните по настоящия договор констатират, че в резултат на снабдяването им, след подписване на посочения в пункт I /първи/ Натариален акт, с Разрешение за строеж № 158/02.07.2019 г., издадено от Столична Община … строеж на „Жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи”, с разгърната застроена площ от 10059,82 /десет хиляди и петдесет и девет цяло и седемдесет и две стотни/ кв.метра, с включена площта на сутерена и 7983, 57 /седем хиляди деветстотин осемдесет и три цяло и петдесет и седем/ кв.м. надземна разгъната застроена площ, съгласно одобрени (съгласувани) инвестиционни проекти от 02.07.2019 г. - Фаза „Технически проект“ са настъпили промени в параметрите на част от подлежащите на построяване самостоятелни Обекти в новостроящата се сграда, включително и в обектите, които Приемателят - Строител се e задължил да изгради като обезщетение, в полза на собствениците - Учредители и предвид промените в площта, съседите и вида на гаражите и паркоместата, предмет на обезщетение, Страните по взаимно съгласие и при пълно съвпадение на волите си относно правните последици на настоящия договор, взаимно и безвъзмездно си учредяват, запазват и приемат безсрочно правото на строеж и извършват промени в цитирания Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 70, … като окончателния избор на самостоятелни обекти, предмет на обезщетение, в полза на собстветците се индивидуализира изчерпателно, както следва: посочени са етажи, площ и съседи на всички обекти (л. 47). Ответникът става изключителен собственик на всичко останало (чл. III, 2). НА е много подробен, като в клауза VI отново се набляга на 73 %, а договорената валута на сделката е евро – арг. от клауза VII (л. 54).

До ответника е изпратена нотариална покана от съсобствениците, получена на 14.12.2021г.

Общо ищците формално са съсобственици на: ¼ ид.ч. + ¼ ид.ч. + 4/18 ид.ч + 1/12 ид.ч., според исковата молба – тези проценти не са оспорени. Така неучастващите съсобственици имат 7/36 ид.ч., а ищците 29/36 ид.ч. Изложеното е ирелевантно, съобразно посоченото по-долу в „от правна страна“ – посочено е само за пълнота.

По делото е изготвен проекто-доклад (л. 156). Него изрично се сочи, че е предявен един (това е условно, съобразно посоченото по-долу в „от правна страна“) иск. Окончателния доклад е инкорпориран в о.с.з. от 22.11.2022г., макар ответникът да счита нещо различно.

В исковата молба, освен реално изпълнение, в петитума се сочи: или алтернативно, в случай че всички обекти от процесната сграда са продадени на клиенти на дружеството ответник - в паричната равностойност на липсващото (непредадено) обезщетение по пазарна стойност за 1 (един) кв.м. РЗП, определена от експерт в процеса към датата на предявяване на настоящата искова претенция.

Исковата молба е оставена без движение, за да се уточни какво точно искат ищците (л. 102): Правя следното уточнение относно вида на обективно и субективно съединените искове – ПРЕДЯВЯВЯТ СЕ В УСЛОВИЯТА НА ЕВЕНТУАЛНОСТ. При евентуалното ОСИ ищците в настоящия случай търсят безусловно защита по главния иск, а по евентуалния при 4 условие, че не получат такава по главния. Петитумът на настоящия иск съдържа искане да бъде задължен ПРИЕМАТЕЛЯ - СТРОИТЕЛ със сила на присъдено нещо да изпълни реално и в пълен размер договорните си задължения, в съотвествие с Предворителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сграда/1.11.2017 г. относно договореното обезщетение в дължимата пропорция от 27 % постигнатата и защитена РЗП на сградата - в обекти от всеки функционален тип, съгласно одобрения инвестиционен проект и издадената лицензия за строителство, а в случай че всички обекти от посторената сграда са продадени на клиенти на дружеството - ответник - в паричната равностойност на липсващото /непредадено/ обезщетение по пазарна стойност за 1 /един/ кв.м РЗП, определена от експерт в процеса към датата на предявяване на настоящата искова претенция.

Относно формулиране на петитум на исковата молба по съединените искове с посочване на размера на обезщетение за всеки ищец - такова действие не се налага, поради непредявяването на такива искове.

Според САС – Определение № 772/17(16).03.2021г. по ч.гр.д. № 744/2022г. са предявени претенции с пр.осн. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД – за реално изпълнение и евентуално за обезщетение. От този момент нататък е ясна бройката и вида на претенциите.

Депозирано е заключение на СТЕ, оспорено от ответника и прието от съда, като компетентно изготвено. От него, както и от разпита на в.л. в о.с.з. се установява, че: недоизпълнението съответства на 691,08 м2 .

Вид площ

ГАРАЖИ подземни

ГАРАЖИ надземни

ПАРКОМЕСТА

АПАРТАМЕНТИ

АТЕЛИЕТА