Определение № 38153 от 16.10.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 38153 гр. София, 16.10.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в закрито заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело № 20251110153785 по описа за 2025 година

Съдът за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба, подадена от С. Д. Ж. срещу Д. Д. Г., М. Д. М. и С. Д. М..

Съдът, след като констатира, че исковата молба отговаря на изискванията на закона, предявените искове са процесуално допустими, изпълнена е процедурата по чл. 131 ГПК, и с оглед направените от страните доказателствени искания и на основание чл.140, ал.1 ГПК, чл.140, ал.3, изр.1 ГПК, вр. чл.146 ГПК,

ОПРЕДЕЛИ:

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД

I.Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения:

Ищецът извежда съдебно предявеното субективно право при твърденията, че заедно с първите две ответници – нейни сестри, са наследници на родителите си Д.Ж.Д. Д., починал на 29.07.2005 г., и Катерина Д. Д., починала на 11.09.2024 г. Сочи, че по време на брака си родителите им придобили апартамент № .., находящ се в гр. С., ж.к..., бл.., вх.., ет..,, със застроена площ от 83,81 кв.м, предоставен като обезщетение срещу отчужден недвижим имот, като част от стойността му била изплатена със заемни семейни средства. Твърди, че с нотариален акт за дарение от 09.03.1995 г.

1 родителите й прехвърлили правото на собственост върху друг недвижим имот – апартамент ..., находящ се на същия етаж в сградата, със застроена площ от 42,04 кв.м. Сочи, че приживе родителите им подпомагали и трите си дъщери съобразно техните нужди, като до смъртта на майка им ответниците не оспорвали извършеното в нейна полза дарение. Твърди, че след смъртта на майка им през септември 2024 г. отношенията между сестрите се влошили по повод наследствения апартамент № ... В началото на 2025 г. ответниците Д. Г. и М. М. настоявали имотът да бъде продаден незабавно, докато ищцата се противопоставяла на прибързаната продажба както поради скорошната смърт на майка им, така и поради непрекъснатото повишаване на пазарните цени на недвижимите имоти. Сочи, че апартаментът се намирал на комуникативно място, в близост до метростанция „Б. д.“, търговски обекти и административни учреждения, бил в добро състояние и се нуждаел единствено от лек освежителен ремонт. Според ищцата сестрите й настоявали да получат незабавно паричната равностойност на наследствените си дялове, без да предприемат действия по подготовката и организирането на продажбата. Поради възникналите разногласия ищцата преустановила почти изцяло контактите си с тях за няколко месеца.

Ищцата твърди, че поради лични ангажименти към децата си решила да продаде собствения си апартамент ..., придобит по дарение от родителите й. За тази цел на 11.06.2025 г. сключила договор за посредничество с „Т....“ ЕООД, осъществяващо дейност като Е...., с уговорено комисионно възнаграждение в размер на 3% от продажната цена. На 08.09.2025 г. сключила предварителен договор за продажба на апартамента с Г.. П. за цена от 100 000 евро, като на 09.09.2025 г. получила задатък в размер на 10 000 евро. Заплатила и уговореното посредническо възнаграждение от 3000 евро. Окончателният договор следвало да бъде сключен на 24.10.2025 г. Сочи, че в предварителния договор декларирала липсата на съдебни и извънсъдебни спорове относно имота, като при неизпълнение на задължението й да прехвърли собствеността купувачът имал право да развали договора и да претендира връщане на платените суми и неустойка в размер на задатъка – 10 000 евро.

Твърди, че на 22.07.2025 г. ответниците Д. Г. и М. М. предявили срещу нея иск за намаляване на дарението от 09.03.1995 г. до размера, необходим за възстановяване на запазените им наследствени части, по който било образувано гр. д. № 41255/2025 г. по описа на СРС, 144 състав. Исковата 2 молба била вписана в Имотния регистър на 10.09.2025 г., след сключването на предварителния договор за продажба на апартамент ..., като ищцата узнала за предявения иск след вписването му, когато получила съдебните книжа по образуваното производство.

Твърди, че поради вписването на исковата молба и възникналия спор относно собствеността върху апартамент ... изпаднала в изключително тежко финансово положение, тъй като съществувала опасност купувачът да развали предварителния договор и да претендира уговорената неустойка от 10 000 евро, а ищцата вече била заплатила посредническо възнаграждение от 3000 евро. Сочи, че работела като технически сътрудник в Столична община, район „Л..“, със средно месечно възнаграждение около ...0 лв., като имала задължения по договор за потребителски кредит от 28.06.2021 г. с месечна погасителна вноска от 210,60 лв. Разполагаемите й месечни средства били около 980–990 лв., поради което нямала финансова възможност да понесе загуба в общ размер на 13 000 евро, нито да осигури необходимите средства чрез допълнително кредитиране.

Сочи, че предявеният от сестрите й иск за намаляване на дарението бил неоснователен, тъй като в наследството на родителите им влизали и други имоти, включително апартамент № .. с приблизителна пазарна стойност 260 000 евро, както и гори, земеделски земи, двор и къща в гр. К... Твърди, че ответниците узнали за намерението й да продаде апартамент ... и целенасочено предявили иска за намаляване на дарението, за да я поставят в затруднено положение и да я принудят да се разпореди с наследствения си дял от апартамент № .. при условия, определени от тях.

Твърди, че първоначално сестрите й поискали да им дари притежаваната от нея 1/3 идеална част от апартамент № .. срещу отказ от предявения иск за намаляване на дарението. Впоследствие предложили да закупят тази идеална част срещу сумата от 2500 евро, която според ищцата дори не възнамерявали да заплатят. След проведени преговори настояли за сключване на договор за покупко-продажба срещу цена от 10 000 лв. Сочи, че пазарната стойност на притежаваната от нея 1/3 идеална част възлизала приблизително на 86 500 евро, равняващи се на около 169 179 лв., поради което предложената цена била близо 17 пъти по-ниска от действителната стойност на имуществото. Ищцата сочи, че се е съгласила с предложените условия единствено поради 3 невъзможността да изпълни задълженията си по предварителния договор за продажба на апартамент ... при наличието на вписана искова молба и опасността да понесе значителни финансови загуби, като при липсата на възникналото финансово затруднение не би продала наследствения си дял от апартамент № .. на такава цена. Твърди, че след продължителни преговори между страните било постигнато съгласие ответниците Д. Г. и М. М. да се откажат от предявения иск за намаляване на дарението срещу прехвърляне в тяхна полза на притежаваната от ищцата 1/3 идеална част от апартамент № ...

Междувременно, с анекс от 10.10.2025 г. към предварителния договор за продажба на апартамент ..., срокът за сключване на окончателния договор бил продължен до 07.11.2025 г.

В исковата молба се сочи още, че на 21.10.2025 г. между ищцата като продавач и ответниците Д. Г. и М. М. като купувачи бил сключен договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ..., том ..., рег.№., дело № .../... г. на нотариус Б.М., с който прехвърлила собствеността върху 1/3 идеална част от апартамент № .., с идентификатор ................., срещу продажна цена от 10 000 лв., заплатена по банков път. Ищцата твърди, че към датата на сделката ответницата М. М. се намирала в граждански брак с ответника С. М., поради което последният следвало да участва в производството като необходим другар.

Твърди, че на датата на сключване на договора за продажба – 21.10.2025 г., ответниците Д. Г. и М. М. подали молба с нотариално заверени подписи за отказ от предявените срещу ищцата искове по гр. д. № 41255/2025 г. на СРС, 144 състав, поради което с определение от 22.10.2025 г. производството по делото било прекратено на основание чл. 233 ГПК, а на 31.10.2025 г. било извършено отбелязване за заличаване на вписаната искова молба. След заличаването, на 07.11.2025 г., ищцата сключила окончателен договор за продажба на апартамент ... с В..П. и Г.. П..

Ищцата излага доводи, че договорът за покупко-продажба на притежаваната от нея 1/3 идеална част от апартамент № .. е сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия, тъй като финансовото затруднение, породено от предявения срещу нея иск за намаляване на дарението и опасността от неизпълнение на предварителния договор за продажба на апартамент ..., я принудило да приеме продажна цена, многократно по-ниска 4 от пазарната стойност на прехвърлените права. Сочи, че ответниците са се възползвали от създалото се положение, като поставили отказа си от предявения иск в зависимост от продажбата на наследствения й дял при предложените от тях условия.

При тези твърдения моли съда да унищожи на основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД договор за покупко-продажба от 21.10.2025 г., обективиран в нотариален акт № ..., том ..., рег.№., дело № .../... г., с който е прехвърлена собствеността върху 1/3 идеална част от апартамент № .., находящ се в гр. София, район „В.,, бл..,, вх.., ет.., с идентификатор ................., поради сключването му при крайна нужда и явно неизгодни условия. Претендира и отмяна на нотариалния акт, удостоверяващ сделката, както и присъждане на разноски по делото.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците М. Д. М., С. Д. М. и Д. Д. Г. са подали чрез адв. И.Ю. общ отговор на исковата молба, с който оспорват предявения срещу тях иск като неоснователен. В отговора на исковата молба се сочи, че към момента на сключването му ищцата не се е намирала в състояние на крайна нужда, нито е била принудена да се разпореди с имуществото си поради тежко материално положение. Ответниците твърдят, че ищцата е била активната страна в преговорите за сключване на договора, като е водила преговорите за продажба на идеалните части от съсобствения между страните апартамент. Сочат, че тя е установила изключително кратки срокове за сключване на сделката и е ангажирала професионален посредник и адвокатска кантора, които са изготвили и съгласували необходимите документи, включително нотариалния акт. Твърдят още, че ищцата е изпращала кореспонденция, давала е указания и е извършвала действия по организирането на сделката, като всички разходи за подготовката и сключването й са били за сметка на ответниците. Оспорват твърденията, че са принудили ищцата да сключи договора чрез предявяване на иск за намаляване на дарението по чл. 30 ЗН, предмет на гр. д. № 41255/2025 г. на СРС, 144 състав. Излагат съображенния, че предявяването на този иск представлява законосъобразно упражняване на признато от закона субективно право и не може да бъде квалифицирано като неправомерно поведение или средство за принуда. Твърдят, че не са извършвали действия, насочени към поставяне на ищцата в неблагоприятно положение, нито са я принуждавали да се разпореди с наследствените си права. Сочат още, че ищцата е била в състояние свободно да прецени дали да сключи договора, като е разполагала с възможност да 5 откаже предложените условия, като отричат да са й отправяли заплахи и да са упражнявали неправомерен натиск върху нея. Излагат доводи, че обстоятелството, че ищцата е имала задължения по предварителен договор за продажба на друг недвижим имот, не установява наличие на крайна нужда, тъй като тези задължения са възникнали вследствие на предприети по нейна воля действия.

Ответниците оспорват твърденията, че ищцата е била поставена в тежко финансово положение поради опасността да заплати неустойка по предварителния договор за продажба на апартамент ..., тъй като тя е знаела за съществуването на спора относно дарения имот и въпреки това е предприела действия по продажбата му, като е сключила предварителен договор с трето лице. Излагат доводи, че евентуалните неблагоприятни последици от поетите от нея договорни задължения не могат да бъдат противопоставени на ответниците като основание за унищожаване на сключената между страните сделка. Твърдят още, че при сключването на договора ищцата е разполагала със значително имущество, включително с други недвижими имоти, поради което не може да се приеме, че е била в състояние на материално затруднение, налагащо незабавно разпореждане с процесните идеални части.