Решение № 2318 от 15.10.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2318 гр. Бургас, 15.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело № 20262120100006 по описа за 2026 година

Делото е образувано въз основа на исковата молба на Х. П. П., от гр.

Бургас, против Етажната собственост на сграда с адрес гр. ....., представлявана от „Домконсулт66“ ЕООД, ЕИК ...., с която претендира отмяна като незаконосъобразни на решенията, взети при проведеното на 01.12.2025 год. общо събрание на етажната собственост.

В исковата молба са изложени следните фактически и правни твърдения: ищецът е собственик на апартамент № ..в гр. ..., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...., и на гараж № ..., разположен на ет. -1 в същата сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор .....; на 01.12.2025 год. е проведено общо събрание на етажната собственост, чиито решения противоречат на ЗУЕС; общото събрание е свикано при нарушение на чл. 12-13, ЗУЕС; общото събрание е свикано от лице без представителна власт; на предходно ОС на ЕС – от 24.10.2018 год., е прието решение управлението на общите части да бъде възложено на професионален домоуправител – „Акритос ТТ“ ООД, ЕИК ...., с който е сключен договор от същата дата, със срок на действие 2 години; след 1 изтичането на срока договорът не е удължен, не е прието решение за продължаване на мандата на този професионален домоуправител; „Акритос ТТ“ ООД не е разполагало с правото да инициира общо събрание; на проведено на 25.06.2025 год. ОС на ЕС също не е прието решение за избор на управител или за възлагане управлението на професионален домоуправител; неясно е кое лице е свикало ОС с поканата от 24.11.2025 год.; подписът на поканата не е на представляващия дружеството Ч..Т..; обстоятелството, че дружеството не е управител на ЕС, е признато от неговия представител в писмен отговор по гр. д. № 3614/2025 год. на БсРС; нарушени са правилата на ЗУЕС за кворума и мнозинството за провеждане и валидно приемане на решения от ОС, както и на правилата за представителство в ОС; процентите, посочени в списъка на присъстващи и гласуващи в ОС, е неверен, не отразява правилни стойности и обекти, не са включени търговски обекти – 5 броя офиси, находящи се на първия етаж, както и гаражни клетки, находящи се на сутерен (етаж -1); сутеренът няма самостоятелен характер, поради което не е налице основание за формиране на самостоятелна етажна собственост по чл.

8, ал. 2, ЗУЕС; посочените в списъка проценти идеални части от общите части на сградата са неверни и не образуват 100 %; неверни са и изчисленията относно индивидуалния размер на общите части в %, посочен за всеки собственик; по списъка общо присъстващи и гласуващи всъщност са 43.992 %, или под минимално необходимия кворум от 51 % съгласно чл. 15, ал. 1, ЗУЕС; по отношение на сградата-ЕС е налице хипотезата на чл. 15, ал. 4, ЗУЕС, тъй като един от собствениците – „Болеро“ ООД, притежава повече от 51 % ид. ч. от общите части на сградата; неспазени са и правилата за представителство в общото събрание; в текста на протокола има противоречия; не са спазени изискванията за упълномощаване по чл. 14 ал. 1 и 3, ЗУЕС; волята на „Болеро“ ООД, представлявано на общото събрание от управителя И..К.., е неправилно зачетена като валидна; това дружество се представлява приоритетно от управителя П..К.., а при нейно отсъствие – заедно от двама от другите вписани управители; отразените за това дружество гласове в процентно отражение не следва да бъдат взети предвид за кворум или за мнозинство; всяко едно от приетите по т. 1 до т. 11 решения е незаконосъобразно; решението по т. 7 противоречи на чл. 50, ЗУЕС; ползването на средствата от този фонд за други цели и разходи също е незаконосъобразно; чл. 50, ал. 4, т. 3, ЗУЕС не дава неограничена свобода на 2 общото събрание на ЕС да разходва средства от Фонд „Ремонт и обновяване“ за произволни цели; незаконосъобразно е включването във фонда на разходи, които по своето естество представляват текущо управление и поддръжка – възнаграждения на управителни органи, охрана, почистване, интернет услуги, банкови такси, застраховки и други режийни или административни плащания; разходи по чл. 50, ал. 4, т. 3, ЗУЕС са допустими само ако имат пряка връзка с ремонтни, възстановителни или обновителни дейности на общите части; решението за разпределение на идеалните части в процентно изражение според представения списък подлежи на отмяна, тъй като не е част от предварително обявения дневен ред и ОС не е можело да приеме решение по него; подобно предложение изобщо не е било предмет на обсъждане и отразяването му в протокола е невярно; възражение срещу верността на протокола е предявено в срока по чл.16, ал. 9, ЗУЕС.

Ищецът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на деловодните разноски.

Правното основание на предявения иск е чл. 40, ал. 1, ЗУЕС.

Ответникът е оспорил иска като недопустим и неоснователен; изложил е следните фактически и правни твърдения: поканата за ОС на ЕС е в съответствие с изискванията на чл. 13, ал. 1, ЗУЕС, тя е поставена 7 дни преди датата на общото събрание и съдържа дневния ред и мястото, на което ще се състои; ОС е свикано от управителя „Акритос ТТ“ ООД, чиито правомощия възникват на основание решение на ОС на ЕС от 24.10.2018 год. и договор за предоставяне на услуга „Професионален домоуправител“ от същата дата; въпреки изтеклия срок на договора, след този момент не е избран нов управител на етажната собственост – приложим е чл. 21, ал. 2, ЗУЕС; за проведеното ОС от 01.12.2025 год. е съставен протокол, съдържащ всички реквизити по чл. 16-17, ЗУЕС и е подписан от избраните протоколчик и председател; идеалните части, сформиращи кворума, са правилно посочени, а чл. 15, ал. 4, ЗУЕС е неприложим в конкретния случай, тъй като „Болеро“ ООД не е собственик на 51 % от идеалните части; настоящата етажна собственост обхваща единствено жилищната част – жилищните обекти, но не и търговските и паркинга в сградата; не е налице законова пречка да бъде извършено устно упълномощаване, сведено до знанието на председателя, съгл. чл. 14, ал. 1, ЗУЕС; след обявяване на началото на общото събрание е 3 присъствал и упълномощителят С..А.., но това не води до незаконосъобразност – той е присъствал и правил изказвания, но гласуването по решенията е извършено от пълномощника му М..Д..; няма нарушение в начина на разпределение на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“; решенията от процесното общо събрание са обявени по реда на чл. 16, ал. 1, ЗУЕС, за което е съставено съобщение на 05.12.2025 год.

Ответникът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на направените разноски.

Съдът, след запознаване със становищата на страните и данните по делото, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за установено:

По делото не се спори, а и се установява от представения Нотариален акт № ... год., н. д. № ... год. на нотариус рег. № ..., че ищецът Х. П. е легитимиран като етажен собственик на апартамент № .., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., и на гараж № ..., отразен в КККР на гр. Бургас като самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., двата имота находящи се в сграда-етажна собственост с адрес гр. ...

По делото е представена писмена покана за свикване на общо събрание на сградата-етаж собственост, определено за 01.12.2025 год., от 18.00 ч., с дневен ред от 11 точки. Поканата носи саморъчен подпис, а като автор е посочен „Управителя на ЕС“.

По делото е представен писмен протокол, съставен за проведено на 01.12.2025 год. общо събрание на етажните собственици на сградата, по което са взети решения по 11-те точки от дневния ред. Към протокола е представен списък на присъствалите лица на ОС на ЕС, който включва 29-те апартамента в сградата и само два от 7-те офиса.

По делото е представено писмено съобщение от 05.12.2025 год., съставен от Ч..Т.., управител на „Домкосулт66“ ЕООД, за изготвяне на протокола за проведено общо събрание.

Ответникът твърди, че при провеждане на процесното ОС на ЕС са спазени нормативните разпоредби и не е налице допуснато законово нарушение при свикване и провеждането му.

В писмения си отговор по делото ответникът е признал обстоятелството, че проведеното на 01.12.2025 год. общо събрание се отнася 4 само за жилищните обекти в сградата, а в него не са участвали собствениците на търговските обекти и на паркоместата.

В подкрепа на твърденията си ищецът Х. П. е ангажирал показанията на свидетеля Я..Я.., който сочи, че в сградата-ЕС няма гаражи със стени, а само общ етаж с разчертани паркоместа; част от тези паркоместа на собственост на лица, които не притежават самостоятелни обекти в сградата; на процесното ОС на ЕС нямало точка в дневния ред и не е било обсъждано и гласувано с единодушие разпределението на идеалните части.

В подкрепа на твърденията си ответникът е ангажирал показанията на свидетеля З..М.., която твърди, че професионалният домоуправител „Акритос“ управлява само жилищните обекти в сградата, но не и търговските; на процесното ОС било проведено обсъждане и гласуване по всяка точка от дневния ред.

По делото е изготвено и прието експертно заключение, неоспорено от страните, което съдът цени като обективно и компетентно. Вещото лице е описало обектите, от които се състои жилищната сграда в гр. .... жилища, 7 офиса, търговски обект (магазин) на „Болеро“ ЕООД и подземен етаж с паркоместа (видно от приложените снимки, липсват ограждащи стени на паркоместата); установило е, че само търговският обект на „Болеро“ ЕООД има самостоятелни входове, а всички други обекти в сградата се обслужват от няколко точки за достъп (стълбище и асансьор). В устното пояснения на заключението си вещото лице е посочило, че през етажа с паркоместата има достъп до помещения към магазина „Болеро“.

При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира предявения иск по чл. 40, ал. 1, ЗУЕС за основателен. В тежест на ответната страна е провеждане на главно и пълно доказване законосъобразното свикване и провеждане на ОС на ЕС на 01.12.2025 год., на което са взети обжалваните решения, в кръга на материалната компетентност на общото събрание – чл.

154, ал. 1, ГПК във вр. с чл. 11-17, ЗУЕС. Мнозинството за вземане на различните решения от компетентността на общото събрание е определено от законодателя в чл. 17, ал. 2 и 3, ЗУЕС. Тежестта за доказване на наличното мнозинство при гласуване на оспорените от ищеца решения се носи от ответника, но съдът счита, че такова доказване по делото не е проведено.

Видно от становището на ответника, обективирано в писмения му отговор по 5 делото, както и от показанията на свидетеля З..М.., в проведеното на 01.12.2025 год. общо събрание не са участвали собствениците на офисите и на магазин „Болеро“ – това са търговските обекти в сградата, както и на паркоместата на сутеренния етаж, т. е. притежаваните от тези собственици идеални части от сградата не са взети предвид при определяне на кворума за общото събрание. Ответникът не е ангажирал доказателства за законосъобразното изключване на собствениците на търговските самостоятелни обекти в сградата от кръга на етажните собственици, които следва да участват в общото събрание, на основание чл. 5, ал. 1, т. 2, ЗУЕС.

Видно от заключението на вещото лице, сградата има един общ вход за достъп, която обслужва апартаментите и офисите; за магазин „Болеро“ има друг, самостоятелен вход, но до помещения на същия магазин може да се стигне и през подземния паркоетаж. Това обстоятелство мотивира съда да приеме, че не е налице хипотезата на чл. 8, ал. 2, ЗУЕС, поради което в общото събрание на ЕС следва да участват всички етажни собственици или собственици на идеални части от сградата. Липсата на архитектурно предвидени в сградата гаражи (като самостоятелни обекти на правото на собственост) означава, че паркоместата в сутеренния етаж не са самостоятелни обекти, независимо от отразяването им като такива в КККР и придадените им идентификатори – тези паркоместа представляват идеални части от общите части на постройката, поради което всеки собственик на такава идеална част е легитимиран като участник в общото събрание на етажната собственост.