Решение № 1411 от 10.12.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1411 гр. София, 10.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-20, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Татяна Костадинова при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Татяна Костадинова Търговско дело № 20221100900505 по описа за 2022 година

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД, чл. 92 ЗЗД и чл. 79, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 240, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД.

Ищецът „Д.Б.Б.“ ЕООД твърди, че на 01.03.2018 г. сключил с ответника „С.-Б.“ ООД предварителен договор, по силата на който ответникът следвало да му учреди право на строеж върху поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, срещу задължението на ищеца да плати определена парична сума, за своя сметка да промени предназначението на имота в такова за жилищна сграда и да я построи. Ищецът заплатил дължимата по договора цена, извършил необходимите дейности по проектиране, за сградата било издадено разрешение за строеж и бил одобрен инвестиционен проект-част Архитектура. Между страните бил подписан и протокол за избор и разпределение на обекти от сградата. Ето защо на 09.12.2019 г. и на 02.03.2020 г. ищецът поканил ответника да се яви за сключване на окончателен договор за учредяване на правото на строеж, но последният не се явил. Междувременно, на 19.11.2018 г., ищецът предоставил на ответника паричен заем, който следвало да бъде върнат в срок до 15.12.2018 г., но и това задължение не било изпълнено. Поради всичко изложено ищецът заявява, че желае предварителният договор да се счита за развален и моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от 93 882,90 лв., платена като цена по предварителния договор, сумата от 158 062,32 лв. – разходи по изпълнение на договора за изготвяне на проектна документация, за издаване на разрешение за строеж, за одобряване на инвестиционния проект, за такси във връзка с издаване на строителните книжа, за наем на строителни фургони и наем на ограда за периода януари-юни 2020 г., 50 000 евро – неустойка за вредите от развалянето, както и 30 000 лв., представляваща подлежащата на връщане заемна сума, ведно с 1 възнаградителна лихва (вж. уточнителна молба от 14.10.2022 г.) за периода от 19.11.2018 г. до 30.06.2020 г. (вж. уточнителна молба от 08.01.2021 г.) в размер от 4 500 лв. По предявените срещу него насрещен иск и възражение за прихващане заявява в устните състезания, че строителните книжа са предадени на ответника и моли претенциите да бъдат отхвърлени.

Претендира присъждане на законна лихва и съдебни разноски. Възразява по чл. 78, ал. 5 ГПК.

Ответникът „С.-Б.“ ООД не оспорва, че по силата на предварителния договор получил от ищеца сумата от 93 882,90 лв., но твърди, че я бил върнал чрез плащане, осъществено в хода на образувано изпълнително производство преди отмяната на постановеното срещу него по настоящите искове неприсъствено решение. Твърди и връщане на заетата сума по същия начин.

Отрича да бил виновен за несключването на окончателния договор. В съставения от нотариуса констативен протокол не било удостоверено, че от страна на ищеца били представени необходимите за сключване на договора документи, вкл. проект на нотариален акт, нито че били осигурени от ищеца необходимите разноски за учредяване на правото на строеж по нотариален ред. Според ответника развалянето се дължало на ищеца, който необосновано и в противоречие с тълкувателната практика на ВКС настоявал да бъде представено решение на общото събрание на съдружниците на ответното дружество. Освен това ищецът можел да предяви иск за обявяване на договора за окончателен, но сам избрал да го развали. Ответникът не оспорва, че ищецът направил част от процесните разходи във връзка с изпълнение на договора – до сумата от 20 542,32 лв. Оспорва разходите за наем на фургони и ограда, тъй като ограждането на имота и поставянето на фургоните не било необходимо преди съставяне на какъвто и да е протокол за строителството, а и в стойността за тези разходи не следвало да се включва ДДС, който ищецът щял да си възстанови, щом сделката била развалена. Наред с това ответникът оспорва претенцията за заплащане на разходите за възлагане на проектнопроучвателни работи с довода, че след разваляне на договора тези разходи следвало да останат в тежест на ищеца. Допълнително сочи, че договореното възнаграждение за тези дейности надхвърляло средния пазарен размер, като същевременно то трябвало да бъде намалено с дължимата се на ищеца в качеството му на възложител по договора за проектиране неустойка за забава в размер от 26 208 лв. Освен това ответникът твърди, че и тези евентуално дължими към ищеца суми били погасени в рамките на образувано от ищеца изпълнително производство, който към 01.11.2019 г. получил плащане в общ размер от 477 957 лв. Предявява насрещен иск за връщане на оригиналите на инвестиционния проект на процесната сграда, а при условията на евентуалност заявява възражение за съдебно прихващане с вземане в размер от 160 000 лв., представляващо паричната равностойност на разходите за изработване на подлежащата на връщане строителната документация – ако искът за връщането й бъде отхвърлен. Претендира разноски, вкл. по насрещния иск, и оспорва дължимостта на разноски за производството по чл.

240 ГПК.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По иска по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

Предявеният иск е за връщане на даденото по развален договор.

Безспорно е, а и се установява от събраните писмени доказателства, че 2 на 01.03.2018 г. между страните е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, по силата на който ответникът е поел задължение да учреди в полза на ищеца право на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** за изграждане на жилищна сграда, в която ответникът ще запази за себе си право на строеж върху отделни обекти, определени при условията на чл. 2, ал. 1, т. 1 и чл. 3 от договора - чрез посочването им в протокол за избор и разпределение. Насрещно ищецът се е задължил да построи за своя сметка сградата, като осигури изменението на ПУП за промяна на предназначението на имота, както и изготвянето и одобряването на необходимите строителни книжа, а също така да заплати допълнително цена за учреденото право на строеж, възлизаща съгласно анекс от 16.05.2018 г. на сумата от 40 000 евро без ДДС (първоначално уговорена в размер от 50 000 евро без ДДС).

Уговорено е окончателният договор да се сключи в десетдневен срок от получаване на отправена от ищеца покана при наличие на следните предпоставки, установени в чл. 10, ал. 1: влязло в сила разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект-част Архитектура; двустранно подписан протокол за избор и разпределение по чл. 3; плащане на дължимата от ищеца цена (изискването за наличие на влязло в сила изменение на ПУП за промяна на предназначението на сградата като условие за сключване на окончателния договор, посочено в чл. 10, ал. 1, т. 4, следва да се счита за отпаднало по силата на анекс от 21.12.2018 г., с който страните уговарят изменението на ПУП да бъде извършено по време на строителството). Техническата подготовка и разходите по сключването на окончателния договор са възложени в тежест на ищеца, а съгласно чл. 17 от договора ответникът е поел задължение в седемдневен срок преди сключване на окончателния договор да представи на ищеца „всички необходими за нотариалното изповядване на сделката документи и протоколни решения на дружеството“.

В периода 01.03.2018 г. – 08.10.2018 г. ищецът е заплатил на ответника сумата от 93 882,90 лв., представляваща паричната част от престацията, дължима за учредяване на правото на строеж. На 08.11.2019 г. е издадено разрешение за строеж, влязло в сила на 28.11.2019 г., както и е одобрен инвестиционен проект-част Архитектура, изготвен по възлагане на ищеца. На същата дата между страните е подписано споразумение за разпределение на обекти в бъдещата сграда. Наред с това на 26.01.2018 г. е издадена скица на поземления имот, а на 19.02.2020 г. – и данъчна оценка, които документи според показанията на свидетеля К.-А.а били набавени от ищеца в качеството му на пълномощник на ответника.

След изпълнение на изискванията по чл. 10, ал. 1 от договора ищецът е поканил ответника да му учреди договореното право на строеж. Поканата е връчена на управителя на ответното дружество М.Б. на 09.12.2019 г. На 02.03.2020 г. същият е получил нова покана от ищеца за явяване на 12.03.2020 г., 13 часа, в нотариалната кантора на нотариус Л., както и в тридневен срок от получаване на поканата да представи „необходимите за изповядване на сделката документи и протоколни решения на дружеството“. Съгласно констативен протокол от 12.03.2020 г. на нотариус Л., на посочената дата в нотариалната кантора се е явил управителят на ищеца, а управител на ответника не се е явил в периода 13.00-14.00 часа.

Поради неявяване на ответника за сключване на окончателния договор ищецът е отправил волеизявление за разваляне на договора, обективирано в 3 нотариална покана от 25.06.2020 г. Тъй като според твърденията на ищеца поканата не е била надлежно връчена до момента на предявяване на настоящия иск, същото волеизявление е направено изрично и в исковата молба.

При тези факти спорни са следните въпроси: 1). имал ли е право ищецът да развали договора и ако да – 2). погасено ли е задължението на ответника да върне получената по разваления договор цена чрез извършеното в хода на принудителното изпълнение плащане.

Относно правото на разваляне.

Развалянето на договора настъпва в резултат от упражняване на потестативно право на изправната (по правило) страна, което възниква при неизпълнение на съществено (арг. чл. 87, ал. 4 ЗЗД) изискуемо задължение на насрещната страна, което неизпълнение може да й се вмени във вина. Ако неизпълнението се дължи на причина, за която длъжникът не отговаря, или на противопоставено от негова страна възражение за неизпълнен договор или за забава на кредитора, то същото не може да обоснове право на разваляне.

В настоящия случай се твърди да е развален предварителен договор за учредяване на право на строеж. Следователно същественото задължение на ответника е сключването на окончателен договор и ако то не е изпълнено по причина, за която той е отговорен, без да може да противопостави насрещно възражение по чл. 90 ЗЗД или чл. 96 ЗЗД, то потестативното право на ищеца ще се яви надлежно упражнено и ще е породило своя конститутивен спрямо облигационната връзка ефект.

Както беше посочено, изискуемостта на задължението за сключване на окончателния договор е уговорено да настъпи след покана, каквато е отправена и надлежно получена от ответника чрез неговия управител. Към момента на отправяне на поканата са били изпълнени предвидените в чл. 10, ал. 1 от договора изисквания (вж. гореизложените мотиви относно изискването по т. 4), като същевременно от показанията на свидетеля К.-А.а се установява, че ищецът е подготвил технически (по смисъла на чл. 10, ал.

2 от договора) сключването на сделката – от страна на ищеца в качеството му на пълномощник на ответника са набавени скица и данъчна оценка, а свидетелят К.-А.а в качеството си на ангажиран от ищеца адвокат е изпратила на нотариуса проект на окончателния договор, изготвен от нея съобразно договореностите в предварителния договор и споразумението за разпределение на обекти. Въпреки това, според показанията на свидетеля К.А.а, ответникът не представил протокол на общото събрание, удостоверяващ взето решение за учредяване на суперфицията, а видно от констативния протокол, същият не се е и явил за сключване на окончателния договор.

Съдът кредитира показанията на свидетеля относно готовността на ищеца за сключване на сделката, като намира за неоснователно възражението на ответника, обосновано в писмената му защита, за недопустимост на доказването със свидетели на обстоятелството, че при явяването си пред нотариуса ищецът е бил снабден с необходимите за сключване на договора документи. Това възражение се основава на грешния извод, че констативният протокол, съставен на основание чл. 593 ГПК, удостоверява по официален начин представените от явилите се лица документи. Съгласно предоставената с чл. 593 ГПК удостоверителна функция нотариусът може да констатира, създавайки документ с материална доказателствена сила, че определено лице се е или не се е явило пред него за извършване на определено действие, както 4 и че е изразило или не съгласие. Препращането към чл. 580 ГПК е съответно - доколкото друго не следва от особените правила за това удостоверяване, а „друго“ следва именно от съдържанието на самото удостоверително изявление. Ето защо, на основание чл. 580 ГПК при съставяне на констативния протокол за явяване/неявяване на лица нотариусът е длъжен да удостовери дата (евентуално час и място на съставяне), своята и самоличността на страните, участващи в охранителното производство.