Решение № 19524 от 17.10.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19524 гр. С., 17.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 173 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: БОГДАН Р. РУСЕВ при участието на секретаря ВЕНКА ХР. КАЛЪПЧИЕВА като разгледа докладваното от БОГДАН Р. РУСЕВ Гражданско дело № 20251110147380 по описа за 2025 година

Производството е по общия съдопроизводствен ред на ГПК и при прилагане на чл. 3, чл. 4, чл. 11, чл. 12 и чл. 13 ЗВЕРБ, вр. Решение на Съвета /ЕС/ № 2025/***7 от 08.07.2025г. относно приемането на еврото от България.

Делото е образувано въз основа на Искова молба, вх. № 313541/26.09.2025г. на СРС, уточнена с Молба, вх. № 334356/14.10.2025г. на СРС, и Молба, вх. № 340372/20.10.2025г. на СРС, подадена от „Арт Строй Инженеринг“ ООД срещу К. С. К. и С. П. Д..

Ищецът „Арт Строй Инженеринг“ ООД чрез адв. М. А. – АК-Бургас, е предявил против К. С. К. и С. П. Д. искове с правно основание по чл. 327, ал. 1 вр. чл. 318, ал. 1 и чл.

79, ал. 1 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 304 ТЗ за осъждане на ответниците да заплатят солидарно на ищеца сумите, както следва:

2500,00 евро /4889,58 лева/ неплатен остатък от третия транш за заплащане на покупната цена на продадения от ищеца на ответниците с Нотариален акт № ***/01.11.2023г., т. ІХ, рег. № 11526, дело № 1497/2023г. на Нотариус № *** – С.Ф., недвижим имот – апартамент в град С., ул. „********“ № 124, ет. 3, ап. 6, идентификатор *************, ведно с припадащите му се общи части от сградата и склад № 2, ведно със законната лихва от подаването на исковата молба /26.09.2025г./ до окончателното изплащане;

1124,00 евро /2198,35 лева/ неустойка за забава на плащанията по третия транш от покупната цена за имота, продаден от ищеца на ответниците с Нотариален акт № ***/01.11.2023г., т. ІХ, рег. № 11526, дело № 1497/2023г. на Нотариус № *** – С.Ф., а именно: апартамент в град С., ул. „********“ № 124, ет. 3, ап. 6, идентификатор *************, ведно с припадащите му се общи части от сградата и склад № 2, за периода 10.04.2025г.-26.09.2025г.

Ищецът твърди, че с Нотариален акт № ***/01.11.2023г., т. ІХ, рег. № 11526, дело № 1497/2023г. на Нотариус № *** – С.Ф., продал на ответниците недвижим имот – апартамент в град С., ул. „********“ № 124, ет. 3, ап. 6, идентификатор *************, ведно с 1 припадащите му се общи части от сградата и склад № 2, за сумата от общо 130962,50 евро с равностойност от 256***,39 лева, които трябвало да се изплатят на три транша. Първите два от тях – 128353,39 лева и 24447,88 лева, били изплатени в цялост и своевременно. Третият транш от 24447,88 лева следвало да се изплати по банков път след издаването на разрешение за ползване на сградата. Такова било издадено на 02.04.2025г. На 25.04.2025г., при това със забава, ответниците изплатили на ищеца 19558,30 лева, като останала неплатена процесната сума от 4889,58 лева, които след 01.01.2026г. се равняват на 2500,00 евро. Съгласно Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 07.06.2021г. и Анекс към него от 17.10.2023г. при забава ответниците дължали неустойка в размер на 0,2% на всеки просрочен ден върху съответната вноска. При отчитане на периодите, за които не бил платен целият трети транш, съответно само част от него, за периода 10.04.2025г.-26.09.2025г. дължимата неустойка била 2198,35 лева, които след 01.01.2026г. се равняват на 1124,00 евро.

Обосновава се солидарна отговорност за сумите, тъй като и двамата ответници били купувачи по нотариалния акт, те били съпрузи и имотът се придобивал от тях в режим на съпружеска имуществена общност. В насрочените по делото открити съдебни заседания ищецът се представлява от адв. А., който поддържа предявените искове, включително в хода на устните състезания.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците К. С. К. и С. П. Д. чрез адв. С. – АК-С., са подали Отговор на исковата молба, вх. № 420247/23.12.2025г. на СРС, с който оспорват предявените искове като неоснователни. Не оспорват изложените от ищеца обстоятелства, но правят възражение за прихващане, тъй като според чл. 19.1 от Предварителния договор ищецът им дължал неустойка в случай, че сградата бъде въведена в експлоатация със забава от повече от шест месеца. Срокът за това въвеждане бил 11.10.2023г. и от 11.04.2024г. ищецът дължал съответната неустойка, чийто размер съответствал точно на претендираната от ищеца сума. Тези обстоятелства били изложени пред дружеството, което обаче за позовало на пандемията от Ковид, която обаче била преди да бъде учредено правото на строеж, съответно и на бавене от страна на топлоснабдителното предприятие, документи за което обаче били налични след като ищецът бил в забава. Допълва, че ответниците са били публично заплашени, че, ако не платят, ще се спре доставката на ток и на други обитатели в сградата. Тъй като прихващането имало обратно действие и поради това главница не се дължала, то неоснователни били претенциите за заплащане на лихви. Д. въобще не била страна по предварителния договор, поради което претендирането на неустойка срещу нея било неоснователно. Възразява се, че изискваната от ищеца неустойка се дължала само при неплащане на цялата вноска, съответно се начислявала само върху неплатената част. Прави възражение за прекомерност на неустойката. Имало и анекс от 08.09.2022г., който ищецът не представил. В насрочените по делото открити съдебни заседания ответниците се явяват лично или не се явяват, като се представляват от адв. Терзийски, който оспорва предявените искове, включително в хода на устните състезания. Допълнителни съображения излага в Защита, вх. № 313120/09.10.2026г. на СРС.

Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова молба, предявените с нея искове и възраженията на ответниците, съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното:

Исковата молба е депозирана от надлежно процесуално легитимирано за това лице при наличие на правен интерес, поради което предявените с нея искове са допустими и следва да бъдат разгледани по същество.

Не са налице предпоставки за решаване на делото с неприсъствено решение или решение при признание на иска.

Съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест по исковете с правно основание по чл. 327, ал. 1 вр. чл. 318, ал. 1 и чл. 79, ал. 1 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл.

2

304 ТЗ е за ищеца, който следва при условията на пълно и главно доказване да установи, че е сключил описаните в исковата молба договори, наличието на уговорка за заплащане на конкретна парична сума, както и реализирането на условията, обуславящи изискуемост на съответното вземане. По иска за неустойка ищецът следва да докаже наличието на валидна клауза за неустойка в договор, сключен с ответниците, наличието на предпоставките за начисляването ú, както и нейният размер. Ищецът следва да докаже, че ответниците по силата на закона или уговорка в договор отговарят солидарно. В тежест на ответниците е да докажат факта на плащането или обстоятелства, които го освобождават от това задължение.

Във връзка с възражението им за прихващане, същите следва да установят, че към момента, в който е настъпила изискуемостта на претендираната от ищеца главница, са имали изискуемо и ликвидно вземане спрямо него в съответния размер. В тежест на всяка от страните е да установи фактите и обстоятелствата, от които черпи благоприятни за себе си правни последици.

Видно от Удостоверение, изх. № 20251017120***/17.10.2025г. на Агенцията по вписванията, ответниците С. П. Д. и К. С. К. са в брак от 07.08.2014г. при избран режим на имуществени отношения – съпружеска имуществена общност.

Видно от представеното заверено копие, с Предварителен договор от 07.06.2021г., К.

С. К. се е задължил да закупи, а „Арт Строй Инженеринг“ ООД – да му продаде, обект в сграда – апартамент № 6 на третия жилищен етаж, кота +5,60м., при описано разпределение и съседи, с чиста застроена площ от 85,82 кв.м. и 4,774% идеални части от общата част на сградата, заедно със съответни идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който тя е построена, заедно със склад № 02 с площ от 2,51кв.м., който апартамент се намира в обект „Жилищна сграда с подземни гаражи“, УПИ ІV- 17,18, кв.169, м. „Западно направление – метростанция 5-7“, район „Възраждане“, имоти с идентификатори 68134.303.*** и 68134.303.***. Апартаментът ще се продаде за общо 115247 евро с ДДС или левовата им равностойност от 225403,54 лева. 35 % от сумата следва да се плати до три работни дни от влизане в сила на разрешението за строеж, като 10% от тази сума е капаро, 55% трябва да се платят в срок от 20 работни дни от подписване на Акт 15 и окончателен договор за покупко-продажба, при посочено уреждане на въпросите във връзка с кредитиране на покупката от банка, а 10% - 20 дни след уведомяване за въвеждане на сградата в експлоатация. Според т. 10 от Договора продавачът се задължава да въведе сградата в експлоатация до 24 месеца от съставяне на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа. Според т.19.1 от Договора, ако продавачът се забави с въвеждането в експлоатация повече от шест месеца от крайния срок за изпълнение на задължението му за това и забавата се дължи на виновно негово поведение, то купувачът има право да получи неустойка в размер на 0,2% на ден от незаплатената част от продажната цена на имота, но не повече от 10% от незаплатената част.

Според т. 21, ако купувачът забави плащането на уговорените суми, той дължи неустойка в размер на 0,2% дневно върху размера на съответната вноска, но не повече от 10% от размера ú. С Анекс от 08.09.2022г. страните са уговорили продажната цена да бъде увеличена, като същата става 130962,50 евро /увеличението е 15715,50 евро/ с ДДС или 256***,39 лева. Тази цена е уговорена като окончателна и повече не подлежи да промяна. Страните се уговарят да сключат окончателния договор в срок от една седмица от съставянето на Акт 14. В срок от 3 работни дни от сключване на окончателния договор купувачът следва да плати на продавача 15715,50 евро, а останалите суми остават за плащане така, както са уговорени. В т. 6 страните са се съгласили, че 24-месечният срок по т. 10 от Договора от 2021г. е започнал да тече от 11.10.2021г., когато е открита строителната площадка, като изтича на 11.10.2023г.

„Арт Строй Инженеринг“ ООД потвърждава вече сключения предварителен договор. С Анекс от 17.10.2023г. страните са уговорили сключване на окончателен договор в срок до 19.12.2023г., като е уговорено съответно заплащане на суми от страна на купувача към продавача.

3

С Нотариален акт № ***/01.11.2023г., т. ІХ, рег. № 11526, дело № 1497/2023г. на Нотариус № *** – С.Ф., „Арт Строй Инженеринг“ ООД е продало на К. С. К. и С. П. Д. самостоятелен обект с идентификатор ************* по кадастралната карта и регистри, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016г. на Изпълнителния директор на АГКК, представляващ апартамент в град С., ул. „********“ № 124, ет. 3, ап. 6, с площ от 85,82 кв.м., ведно с припадащите му се площи, права и склад № 2 в сутеренния етаж, за продажна цена от 130962,50 евро с ДДС или 256***,39 лева. В нотариалния акт е вписано, че от тази сума 78891,24 лева вече са платени. Останалата част от продажната цена /177249,15 лева/ следва да се заплати на три транша: І. 128353,39 лева – след вписване на нотариалния акт, на договорна ипотека в полза на банката-кредитор на купувачите и представяне на удостоверение за вещни тежести; ІІ. 24447,88 лева – след изпълнение на условията за усвояване на първия транш и представяне на кредитора на Акт 15; ІІІ. 24447,88 лева – след изпълнение на условията за усвояване на първия транш и представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване. Според т.ІІІ.2 от Нотариалния акт останалите условия на предварителния договор и анексите към него остават в сила.

Във връзка с горното между страните не се спори, че с Нотариален акт № ***/01.11.2023г., т. ІХ, рег. № 11526, дело № 1497/2023г. на Нотариус № *** – С.Ф., ищецът е продал на ответниците недвижим имот – апартамент в град С., ул. „********“ № 124, ет. 3, ап. 6, идентификатор *************, ведно с припадащите му се общи части от сградата и склад № 2, за сумата от общо 130962,50 евро с равностойност от 256***,39 лева, които трябвало да се изплатят на три транша, че първите два от тях – 128353,39 лева и 24447,88 лева, били изплатени в цялост и своевременно, че третият транш от 24447,88 лева следвало да се изплати по банков път след издаването на разрешение за ползване на сградата, че такова било издадено на 02.04.2025г., че на 25.04.2025г. ответниците изплатили на ищеца 19558,30 лева, като останала неплатена процесната сума от 4889,58 лева, които след 01.01.2026г. се равняват на 2500,00 евро. Т.е. липсва спор, че част от последната вноска от продажната цена е платена със закъснение, а останалата част – предмет на делото, не е платена въобще.