Протокол № 52 от 19.02.2026, Районен съд - Мадан

ПРОТОКОЛ

№ 52 гр. гр.М., 19.02.2026 г.

РАЙОНЕН СЪД – М. в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ при участието на секретаря Елка Ст. Алендарова

Сложи за разглеждане докладваното от СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20245430100474 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 11:00 часа се явиха:

ИЩЕЦ М. Ж. Т. – редовно призована,

АДВ.И. Т. – с пълномощно по делото. не се явява, за нея се явява

ОТВЕТНИК С. Я. Т. – редовно призована, явява се лично и чрез АДВ.Н. П. – с пълномощно по делото.

ОТВЕТНИК Е. Ж. К. – редовно призована, не се явява, за нея се явява АДВ.Н. П. – с пълномощно по делото.

ОТВЕТНИК Д. Ж. Д. – редовно призована, не се явява, за нея се явява АДВ.Н. П. – с пълномощно по делото.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. С. – редовно призована, явява се лично.

АДВ.Т. – Моля да се даде ход на делото.

АДВ.П. – Също моля да се даде ход на делото.

СЪДЪТ НАМИРА, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Провежда се първо съдебно заседание във втора фаза на делбата Докладва се постъпилото на 11.02.2026 г. заключение по съдебно1 техническата експертиза, същото е в срока по чл.199 от ГПК, поради което няма пречка да се пристъпи към изслушване на вещото лице. Препис от СТЕ се връчи на страните.

ПРИСТЪПИ се към изслушване на вещото лице със снета по делото самоличност.

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл.291 от НК.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. С. – Известна ми е наказателната отговорност по чл. 291 от НК. Поддържам представеното заключение в неговата цялост.

Въпрос от адв.Т.: Въпросите ми се отнасят към предоставената оценка на жилищния етаж, на стр.2 от приложенията сочите пазарни аналози 1, 2, 3 в сайтове Имот БГ, Имоти Нет, Имот БГ, не видях в експертизата да са приложени самите обяви, дали може да ни ги представите, за да се запознаем с тях?

Отговор на вещото лице: По принцип прилагането на тези обяви не е задължително, писала съм в сайта датата на самата оферта, и по методология избират се аналози, които са идентични към оценявания имот.

Въпрос от адв.Т.: На 17.02.2026 г. направих ръчна справка в Имот БГ и не отрих обява с.*, а вие сте посочили 26.01 и 05.02 за дата, така че може и да е свалена?

Вещото лице отговори: Може и да е свалена обявата.

Въпрос от адв.Т.: В посочените цени на пазарните аналози влизат ли парцелите към къщата, които сте посочили с квадратури?

Отговор на вещото лице: Да, влизат парцелите от обявите както са посочени. Когато в обявата няма земя, аз пиша, че няма информация.

Въпрос от адв.Т.: Имате ли възможност за пазарните аналози да дадете развитие каква част от посочената сума се отнася за земята и каква част за сградата?

Отговор на вещото лице: По методология се посочва: във възстановителната стойност първо се оценява застроената площ, общите части и средната пазарна цена за района, това е в прил.1. В сравнителния метод също се посочва от пазарните аналози, и ако има земя. Оценяваме идеална част в експертизата от дворното място, а тук е цял поземлен имот, и с 2 корекционни коефиционти или проценти. Аз използвам методиката на проценти.

Въпрос от адв.Т.: Посочили сте три сравнителни имота в таблица 2, всеки един от тях е получил продажна цена, първият е 58000 евро, вторият 35000 евро, третият 50000 евро. В тези три цени които изброих, влиза ли и земята, която е предмет на обявата?

Отговор на вещото лице: Да, влиза задължително и земята, и после се претегля спрямо предназначението на имота.

Въпрос от адв.Т.: При положение, че влиза, можете ли да посочите от всяка една от тези три суми на пазарните аналози каква част се отнася до сградата и каква до поземления имот, тъй като в експертизата има разбивка на парцел и втори жилищен етаж, за да можем да направим съпоставка?

Отговор на вещото лице: По методологията се взимат 3 или 5 оферти в зависимост от обекта. В случая 3 са достатъчни. Всяка оферта спрямо техническите показатели към оценявания имот се отнася и се получава една осреднена пазарна стойност. На прил.1 съм посочила: резултатите от експертизата са следните: общата пазарна стойност е 18503 евро, но в предвид възложената ми задача е отделно етажа застроената площ, отделно общите части, отделно идеалната част от парцела. Моля да се счита, че в 18503 евро пазарна стойност за актуална към 11.02.2026 в т.ч.общи части и идеалните части от имота. В тази сума от 18503 евро се включва общи части и идеални части от поземления имот. Такава е методологията както проследихме, както и втория жилищен етаж. Но понеже така ми е зададена задачата, може да проследите, че тези цифри от възстановителната стойност за общите части аз ги разпределям спрямо съдебните квоти. В тази сума от 18503 евро са включени тези 762 евро от общите части, както и идеална част от поземления имот, която съгласно моето заключение е с пазарна стойност 3448 евро. Тоест ако е необходимо да се определи пазарната стойност само на втория жилищен етаж, просто трябва да се извадят тези две суми.

Въпрос от адв.Т.: Гледайки таблицата в прил.2 със сравнимите пазарни аналози се вижда, че единствения критерий, по който има разлика между оценявания имот и пазарните аналози е общо състояние на сградата, това е единият, всъщност са два критериите, а другият е местоположение, при които и при двата критерия оценявания имот е посочено „добро“, „добро общо 3 състояние на сградата и местоположение, а за трите пазарни аналози е посочено „много добро местоположение“ с коефициент -3% и „по-добро общо състояние на сградата“ с коефициент -10% от оценявания имот. Въпросът ми е следния: къде се намират другите оценявани имоти?

Отговор на вещото лице: В съседни райони, защото за с.* няма нито една оферта, и по правилата съседни райони – М. и с.С. съм ползвала, идентични и аналогични имоти в съседни райони спрямо оценявания имот.

Въпрос от адв.Т.: Тоест в нито един от пазарните аналози не се намира с.*, така ли?

Отговор на вещото лице: За с.* има само една оферта, и от М. съм взела за имот в кв.Батанци.

Въпрос от адв.Т.: Кой от трите аналога е от с.*, 1, 2 или 3?

Отговор на вещото лице: Сравнителен имот № 2 в Имоти.нет със цена 35000 евро.

Въпрос от адв.Т.: Тогава конкретно за този имот по какъв критерий преценихте, че е с по-добро местоположение отколкото оценявания и сте го класирали с „много добро“ за разлика от оценявания, който е с „добро“?

Отговор на вещото лице: По-отдалечен е от центъра и се намира поблизо до главния път. Местоположението е най-важния критерий при определяне на пазарната стойност. Процесният имот е по-далече от центъра и е по-далеч от главния път *-с.С..

Въпрос от адв.Т.: Тоест да разбираме, че в обявата в аналог 2 е било посочено точно местоположение на имота, с някаква карта или как го изяснихте точно?

Отговор на вещото лице: Спрямо офертата, те си пишат. В офертата си пише местонахождението на имота.

Въпрос от адв.Т.: може ли да представите оферта сега в с.з?

Отговор на вещото лице: Не, защото не е задължително. Аз си имам архив и си ги събирам.

Въпрос от адв.Т.: Този имот в с.*, да обърна внимание, средната цена на квадрат застроена площ излиза 360.82 евро, говоря за обявата аналог 2, докато оценявания имот при подадената стойност по същия метод 4 сравнителен, средната цена на кв.м. застроена площ възлиза на 1/3 по-малко – 224 евро на кв.м.

Отговор на вещото лице: При обявата касае се за ново строителство, а оценявания имот е 1962 г.,неположена към момента външна мазилка, без изолация.

Въпрос от адв.Т.: Никъде в експертизата не сте посочили година на построяване или характеристики на имота, за да преценим, че се касае за ново строителство?

Отговор на вещото лице: По принцип се пишат офертите, дата и официалния източник на офертата, защото имаме право да взимаме пазарни оферти от официалните източници. В офертата беше написано кога е строителството на този имот.

АДВ.Т. – Нямам повече въпроси засега.

Въпрос от адв.П.: Тъй като за всички имоти сте записали за всички имоти дали са поделяеми, за имот 695 не сте писали дали е поделяем, това което е етажа към масивната сграда?

Отговор на вещото лице: Сградата, описана в т. III на заключението, не е поделяема.

Въпрос от адв.П.: Тези всичките имоти, които сте дали като поделяеми, говоря за 2 и 3, отговарят ли за поделяемост съгласно ЗУТ по площи и съответно дали от тях поставени в дял на собствениците може да се обособят като самостоятелни по чл.19 от ЗУТ и как?

Отговор на вещото лице: Съгласно единния класификатор на населените места от 2018 г. с. * е пети функционален тип. Относно площи, то е поделяем, 300 кв.м., но спрямо градоустройствените елементи това е в компетентност на гл. архитект на общината. Имала съм предвид само площта като критерий за поделяемост.

АДВ.П.: Нямам повече въпроси.

Въпрос от адв.Т.: В хода на заседанието извърших справка в интернет, в Имоти.нет не се откриват качени обяви за имоти в с.*, такъв се открива в Имоти.ком. Датата на качване на обявата е 03.02.2026 г., и доколкото експертизата е внесена на 11.02.2026 г. презюмирам, че за този имот става въпрос, естествено вещото лице ще каже. Имотът е къща, населено място с.*, 5 застроена площ 74 кв.м., двор 520 кв.м., строителство гредоред, не е посочена точно година на строителство, но е гредоред, и обявната цена е 62000 евро, което съответства на 837 евро на кв.м.

Вещото лице отговори: Нямам такава оферта в сравнителния метод прил.№ 2.

АДВ.Т. – Обръщам внимание, че същата обява за същата къща и същата цена е налична в сайта Имот.БГ, от който имаме два аналога, които обаче не се откриват към днешна дата, а се открива обявата, която казах, качена отново на 03.02.2026 г., на същия ден както и в Имоти.Нет, една и съща обява е качена в два сайта, цената е същата.

Вещото лице отговори: Сравнителен метод прил.№ 2 аз не съм ползвала тези оферти, които в момента се изричат. Конструкцията на сравняване и на трите имота ми е масивна, не съм ползвала гредоред като оферта, и не съответства на датите на моите приложени оферти. Тази оферта, която ми посочихте, не е част от сравнителния метод на прил. № 2.

АДВ.Т. – Нямам повече въпроси.

Разпечатката съдържа 60 от 108 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/896a7bbe-8ea0-4be5-b4cb-f3fc26807694