Решение № 4456 от 27.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4456 гр. София, 27.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-20 СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Даниела Г. Шанова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Даниела Г. Шанова Гражданско дело № 20221100105660 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба с вх. № 33725/01.06.2022 г., предявена от Г. С. К. с ЕГН ********** с адрес гр. Стара Загора, ул. „******** против „БЕЛВЮ ПРОПЕРТИ“ ООД, ЕИК 175290038, с адрес гр. София, бул. „Тодор Каблешков“ № ********.

Ищецът твърди, че на 23.12. 2018 г., А.Е.Б. и Б.И.Б., учредили в полза на „Белвю Проперти“ ООД, право на строеж върху Урегулиран поземлен имот № V-851, в квартал 25б, по плана на София, местността „Овча Купел“, одобрен с Решение № 111 по Протокол № 32/10.12.2001 г. на СОС, целият урегулиран поземлен имот с площ от 917 кв.м., при граници на поземления имот: от две страни улици, УПИ VI-705 и УПИ IV-852, им. партида №596483, за недвижими имоти, включително за Обект № 4 - Апартамент №16, съставлявавщ самостоятелен обект в сграда с кад.ид. № ***. Правото на строеж било учредено по силата на договор за учредяване на право на строеж, срещу задължение за построяване на жилища, ателиета, магазин и паркоместа от 23.12.2018 г., н.д. № 571/2008 г. по описа на нотариус с рег. № 049 от РНКРБ, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. рег. № 723797/23.12.2008 г., дв.вх.рег. № 98428/23.12.2008 г., Акт том 258, Акт номер 104, година 2008, № от описна книга 69159/23.12.2008 г.

На 06.07.2017 г., между страните по делото бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който „Белвю Проперти“ ООД, се задължило да прехвърли на Г. С. К., правото на собственост върху следния недвижим имот: Обект № 4 – АПАРТАМЕНТ № 16, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № ***, с адрес на имота: гр. София, ж.к. „Овча Купел“, ул. „********, ет.

Партер, разположен в сграда № 1, в поземлен имот с идентификатор № ***, с площ 70.58 кв.м., заедно с 9.68 кв.м. идеални части от общите части на сградата.

Уговорената продажната цена била в размер на 65 000 евро, платима, както следва: сумата от 20 000 евро, представляваща задатък, следвало да бъде заплатена на 06.07.2017 г. по банковата сметка на „Белвю проперти“ ООД, и сумата от 45 000 евро - в деня на нотариалното изповядване на сделката след подписване на нотариалния акт. Съгласно чл. 6, ал. 1 от договора, страните се задължили да сключат окончателен договор в срок до 10.08.2017 г.

1

Ищецът твърди, че е платил на ответника, както следва: на 06.07.2017 г. – 39 117 лв. с платежно нареждане от 06.07.2017 г., на 18.07.2017 г. – 19 558.30 лв. - с платежно нареждане от 18.07.2017 г., на 31.07.2017 г. – 9779.15 лв. - с платежно нареждане от 31.07.2017 г., на 23.08.2017 г. – 10 000 лв. - с платежно нареждане от 23.08.2017 г., на 30.08.2017 г. – 10 000 лв. – с платежно нареждане от 30.08.2017 г., на 24.08.2017г. – 20 000 лв. с платежно нареждане от 24.08.2017 г., Или общият размер на сумата, платена на ответника по договора била 118 233.60 лв., равняващи се на 60 451.88 евро. Въпреки, че настъпил крайният срок по договора и въпреки опитите на ответника, продавачът не изпълнил задължението си да прехвърли на ищеца собствеността върху имота, предмет на предварителния договор.

Предвид изложеното, ищецът моли, да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен, предварителният договор за покупко-продажба от 06.07.2017 г. на следния недвижими имот: Обект № 4 – апартамент № 16, находящ се в сграда с идентификатор № ***, находяща се в гр. София, ж.к. „Овча Купел“, ул.

„********, в УПИ V-851, кв. 25Б, с идентификатор ***, на кота -2.90, който обект № 4 представлява самостоятелен обект с идентификаторр ***, с площ 70.58 кв.м., заедно с 9.68 кв.м. идеални части от общите части на сградата, идентичен с Магазин № 4, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в сграда № 1, на нулев етаж по кадастрална схема, а по строителни книжа на партера на сградата, със застроена площ 70.58 кв.м., състоящ се от: търговска сграда, склад, преддверие и тоалетна, при съседи по документ за собственост: двор, улица, магазин № 3, магазин № 2, главно електрическо табло и стълбищна клетка и при съседи по кадастрална схема: на същия етаж: обекти с идентификатор ***, ***., под обекта: ***, над обекта ***, заедно със 3.85% идеални части от общите части на сградата (без тези на подземния паркинг).

Препис от исковата молба, ведно с приложените към нея документи, както и препис от разпореждането на съда по чл. 131 ГПК, са връчени на ответника, по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК, като на адреса на ответника е и залепено уведомление, по реда на чл. 50, ал. 4, вр. чл.

47, ал. 1 ГПК.

В срока по чл. 131 ГПК, а и след него, „БЕЛВЮ ПРОПЕРТИ“ ООД не е депозирал отговор на исковата молба.

При проверка на материА.те по делото, съдът намира от фактическа и правна страна следното:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, като при уважаване на иска договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Уважаването на конститутивния иск предпоставя нА.чието на вА.ден предварителен договор и неизпълнение от страна на ответника на задължението му по него при настъпил падеж.

Съгласно чл.363 ГПК задължение на съда при разглеждане на иска е да извърши служебна проверка дА. са нА.це предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред, ако предварителният договор има за предмет право на собственост върху недвижим имот, като установи дА. отчуждителят е собственик на имота.

Липсва спор между страните по делото, а се установява и от събраните и неоспорени писмени доказателства, че на 23.12. 2018 г., А.Е.Б. и Б.И.Б., учредили в полза на „Белвю Проперти“ ООД, право на строеж върху Урегулиран поземлен имот № V-851, в квартал 25б, по плана на София, местността „Овча Купел“, одобрен с Решение № 111 по Протокол № 32/10.12.2001 г. на СОС, целият урегулиран поземлен имот с площ от 917 кв.м., при граници на поземления имот: от две страни улици, УПИ VI-705 и УПИ IV-852, им. партида №596483, 2 за недвижими имоти, включително за Обект № 4 - Апартамент №16, съставлявавщ самостоятелен обект в сграда с кад.ид. № ***. Правото на строеж било учредено по силата на договор за учредяване на право на строеж, срещу задължение за построяване на жилища, ателиета, магазин и паркоместа от 23.12.2018 г., н.д. № 571/2008 г. по описа на нотариус с рег. № 049 от РНКРБ, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. рег. № 723797/23.12.2008 г., дв.вх.рег. № 98428/23.12.2008 г., Акт том 258, Акт номер 104, година 2008, № от описна книга 69159/23.12.2008 г.

В случая, по делото безспорно се установи възникналата облигационна връзка между ищеца Г. К. и ответното Белвю проперти ООД по сключен между тях предварителен договор за продажбата на следния недвижим имот, а именно Обект № 4 – апартамент № 16, находящ се в сграда с идентификатор № ***, находяща се в гр. София, ж.к. „Овча Купел“, ул. „********, в УПИ V-851, кв. 25Б, с идентификатор ***, на кота -2.90, който обект № 4 представлява самостоятелен обект с идентификаторр ***, с площ 70.58 кв.м., заедно с 9.68 кв.м. идеални части от общите части на сградата, който съгласно приетата без възраения СТЕ е идентичен с Магазин № 4 /проведена е процедура по промяна на предназначението на обекта/, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в сграда № 1, на нулев етаж по кадастрална схема, а по строителни книжа на партера на сградата, със застроена площ 70.58 кв.м., състоящ се от: търговска сграда, склад, преддверие и тоалетна, при съседи по документ за собственост: двор, улица, магазин № 3, магазин № 2, главно електрическо табло и стълбищна клетка и при съседи по кадастрална схема: на същия етаж: обекти с идентификатор ***, ***., под обекта: ***, над обекта ***, заедно със 3.85% идеални части от общите части на сградата (без тези на подземния паркинг)., като при сключването му купувачът – ищецът заплатил пълния размер на продажната цена от 65 000 евро, като било договорено сключването на окончателния договор най-късно до 10.08.2017 г. Освен това, безспорно е между страните, че окончателен договор със съответните индивидуА.зиращи елементи, описани в предварителния договор, относно имота обект на продажбата, цената и начина и срока на плащането й, до момента на завеждане на исковата молба не е сключен между тях. Исковата молба е вписана в СВ – гр.

София на 02.09.2022г.

От представеното по делото копие на изпълнително дело № 20218510402103 по описа на ЧСИ М.П. с рег. № 851 на КЧСИ се установява, че същото е образувано по молба на взискателя Е.В.Д. за негово вземане от длъжника „Белвю Проперти“ ООД, ЕИК 175290038 по договор за заем, въз основа на изпълнителен лист от 02.08.2021г., като с молба от 07.09.2021г. взискателят Д. е поискал да се насочи изпълнението към недвижим имот, собственост на дружеството длъжник, а именно процесния Магазин № 4.

Установява се от изпълнителното дело, а и от представените справки за извършени вписвания в СВ – гр. София, че върху гореописания недвижим имот е учредена договорна ипотека в полза на „П. Г.“ ЕООД, ЕИК 203153633, с н.а. за учредяване на договорна ипотека № 175, том XLI, вх. Рег. № 83309/07.12.2018г., с оглед на което „П. Г.“ ЕООД е присъединен взискател по право. С молба от 24.03.2022г. е представил удостоверение по чл. 456 ГПК, издадено по изп.дело № 2022846040400039 по описа на ЧСИ О.М. рег. № 846, с оглед на което е конституиран като взискател по изп.дело № 20218510402103 по описа на ЧСИ М.П. с рег. № 851.

Като последица от обезпечаване на вземането по договора за заем, което е обект на принудително изпълнение, е проведена процедура по реА.зиране на публична продан по изп.дело № 20218510402103 по описа на ЧСИ М.П., рег. № 851 на КЧСИ, в резултат на която в полза на купувача – заемодателя „П. груп“ ЕООД е издадено Постановление за възлагане на недвижим имот от 22.08.2022 г., което по силата на чл. 496, ал. 2 ГПК придава качеството на собственик на купувача. Видно от отбелязването върху постановлението 3 същото е влязло в сила на 15.09.2022г., като е посочено и че купувача „П. Г.“ ЕООД е заплатил дължиммия местен данък за придобиване на имота с платежно нареждане от 16.09.2022г.

Съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК, от деня на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Купувачът следователно придобива правото на собственост върху недвижимия имот само, ако длъжникът е притежавал това право към момента на влизане в сила на постановлението за възлагане.

Правата, които трети лица са придобили върху имота, съгласно същата разпоредба, могат да бъдат противопоставени на купувача, ако могат да бъдат противопоставени и на взискателите в изпълнителното производство.

Съгласно чл. 453, т. 2 ГПК, спрямо взискателя и присъединилите се кредитори са непротивопоставими не само всички разпоредителни сделки с вещни права, но и решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди налагане на възбраната, като в случая преди вписването на исковата молба – на 02.09.2022г. е била вписана договорна ипотека дв.вх.рег.№ 82071, вписана при АВ – София в том 41, под акт № 175 на 07.12.2018г. с кредитор П. Г., ЕИК 203153633 и ипотекарен длъжник Белвю Проперти, ЕИК 175290038, а след това и възбрана дв.вх.рег.№ 59737, вписана в АВ София в том 10, под акт № 221 на 25.08.2021г. и възбрана дв.вх.рег.№ 75907, вписана в АВ София в том 13, под акт № 36 на 22.10.2021г., по отношение на процесния недвижим имот, изнесен на публична продан, като същия имот е придобит от купувача по реА.зирания изпълнителен способ по горепосоченото изпълнително дело, който черпи права от реА.зирането на ипотечното право на ипотекарния кредитор да изнесе имота на публична продан.

В разглеждания случай се установява, че придобиването на имота от трето за процеса лице – „П. груп“ ЕООД чрез възлагане на публична продан е станало в хода на настоящото висящо производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като възлагането с постановлението от 22.08.2022 г. е извършено преди вписване на исковата молба на 02.09.2022 г. Предвид изложеното, съдът намира, че към датата на приключване на устните състезания ответникът не е собственик на процесния имот, доколкото същият е придобит от трето за спора лице – „П. Г.“ ЕООД въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане след осъществената публична продан на ипотекирания имот, като без значение за спора е вписването на исковата молба преди влизане в сила на възлагателното постановление. В този смисъл са определение № 162/20.04.2022г. по гр.дело № 4659/2021г. на ВКС, II г.о., определение № 60/21.02.2022г. по гр.дело № 3654/2021г. на ВКС, II г.о., решение № 70/23.07.2015г. по гр.дело № 6858/2014г. по описа на ВКС, I г.о.