Решение № 503 от 28.02.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 503 гр. Варна, 28.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Деница Славова при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Деница Славова Гражданско дело № 20213110108144 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид сл**то:

Производството е образувано по предявен от Т. Т. А.. с ЕГН:

**********, с адрес: ул.„*********** против „Н.***" ООД с ЕИК

***********, със седалище и адрес на управление в гр. ***********, представлявано от А.М.Е., за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 15 000 лв., представляваща частичен иск от сумата от 12 153, 70 евро, представляваща договорна неустойка, съгласно т. 4.5 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.08.2019г.

Ищецът основават фактически твърдения: исковите си претевции на следните

В исковата молба ищецът Т. Т. АТ. твърди, че на 15.08.2019г. за** с М.Е.Х. са сключили с „Н.***" ООД, ЕИК *********** предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент *** с идентификатор 10135.*******. Твърди се, че след сключване на предварителния договор ищецът е платил на четири вноски през м.август 2019г. обща сума в размер на 10000 евро/19668 лв./ и 1 през м.октомври 2019г. отново на четири вноски още 31365.80лв. или преди прехвърляне на собствеността върху имота общо изплатената на дружеството сума е в общ размер на 51033.80лв. Излага в исковата молба, че през м.октомври 2019г. поради забава на продавача-строител да изпълни поетите от него ангажименти- да построи и предаде сградата в експлоатация, ищецът и ответникът се договорили да бъде намалена продажната цена на апартамента, като това съгласие не е било в писмена форма. Въз основа на това постигнато устно съгласие продавачът е върнал на купувача 31 300лв. в брой. Твърди се, че окончателно договорената между страните продажна цена, упомената в нотариален акт №***********г. на нотариус Б.В., рег.№** НК, е 121537.07 евро, платена по посочения в нотариалния акт начин. Твърди се, че между страните е водено и друго дело /гр.д.№2255/2020г. на ВОС/, по което съдът е приел, че 19462.93лв. е размерът на намалената продажна цена за ап.**, а остатъкът от 11 632 лв. са били дадени без основание и подлежат на връщане на дружеството. Това решение е потвърдено с решение на АпСВарна,, постановено по в.гр.д.№126/2021г. Твърди, че поради забавяне на въвеждане на сградата в експлоатация ищецът не е могъл да реализира инвестиционните си намерения, с които е закупил имота, а именно да отдава същия под наем, месечно в размер на 1000лв. Твърди, че с оглед разпоредбата на чл.4.5 от предварителния договор предвидената между страните неустойка ще компенсира ищеца за пропуснатите ползи. Твърди се също, че задължението на ответното дружество по предварителния договор е било въвеждане на сградата в експлоатация. Според ищецът задължението за въвеждане в експлоатация е в деня на предаване на владението от строителя към купувача-08.11.2019г., в какъвто смисъл била разпоредбата на чл.3.5 от предварителния договор. Това се установявало и от нотариалния акт за прехвърляне правото на собственост. Претендира да бъде осъдено дружеството да заплати сума в размер на 15000лв., представляваща част от договорно установената неустойка в размер на 12153.70 евро/ 10% от продажната цена по нотариален акт/. Претендира и разноските по делото.

С уточняваща молба посочва, че неустойката е предвидена за забавено въвеждане на сградата в експлоатация и размерът е съгласно чл.4.5 /0,02 % от стойността на имота за всеки ден на забавата, но не повече от 10%/. Твърди, че въвеждането в експлоатация е следвало да се извърши до деня на предаване на владението и че забавата тече от 09.11.2019г. до 08.06.2021г.

2

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от страна на ответника, с който оспорва предявената искова претенция.

Не оспорва, че страните са били облигационно обвързани с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 15.08.2019г., както и че между страните е бил сключен окончателен договор с акт № *******г. на СВ-Варна, с който е уговорена окончателна продажна цена в размер на 121537,07 евро за апартамент с идентификатор 10135.*******.

Оспорват твърдението в уточняващата молба към исковата молба, че разпоредбата на чл.3.5 от предварителния договор от 15.08.2019г. съдържа уговорка относно падежа на задължението на строителя за въвеждане в експлоатация. Действително страните са договорили в чл.3.5, че продавачът се задължава да предаде на купувача владението на имота след въвеждане в експлоатация при посочената степен на завършеност. Твърдят, че с разпоредбата на чл.3.5 от предварителния договор е поето облигационно задължение за предаване на владението/ фактическата власт/, но това не е поето задължение за въвеждане на сградата в експлоатация. Твърдят, че в предварителния договор липсва уговорен срок за предаване на сградата в експлоатация след изтичане, на който задължилата се страна/продавачътстроител/ ще изпадне в забава.

Твърдят, че със сключване на окончателния договор от 08.11.2019г. страните са се съгласили правото на собственост да бъде прехвърлено върху имота, предмет на предварителния договор, преди въвеждането му в експлоатация. Признания за това съгласие се съдържа в обстоятелствата част на исковата молба, в която е посочено че:" През м.10.2019год. поради забава на продавача-строител да изпълни поетите от него ангажименти да построи и въведе сградата /част от която е апартамент ***/ в експлоатация, нашият доверител и ответникът са се договорили да бъде намалена продажната цена на въпросния апартамент."

Твърдят, че с подписване на окончателния договор страните са предоговорили условията по предварителния договор от 15.08.2019г., както по отношение на продажната цена, така и по отношение предаване на владението, което да не съвпада с датата на въвеждане на сградата в експлоатация. Изрично в окончателния договор е посочено, че предаване на 3 владението ще се извърши с окончателното плащане на цената по сделката.

Съгласно този договор остатъкът от 105 500 евро ще бъде изплатена на продавача с банков кредит.

Твърдят, че с постигане на съгласие за намаляване на продажната цена, поради забавяне на въвеждането на сградата в експлоатация, обстоятелство което не се оспорва от ищеца и е прието с влязлото в сила решение по гр.д.№2255/2020г. на ВОС, ищецът реално е бил обезщетен за пропуснати ползи. Ищецът се е съгласил да сключи окончателния договор при тези условия, като е приел, че е обезщетен за претърпени вреди от пропуснати ползи от забавното изпълнение на ответното дружество. Изрично в мотивите на решение №84/13.01.2021г. на ВОС по гр.д.№2255/2020г. окръжният съд е приел, че страните по предварителния договор могат да променят съществените условия на окончателния договор, които да бъдат различни от тези по предварителния договор, тъй като негов предмет е само постигане на съгласие за сключване на окончателен договор. За това страните, които имат свобода на договарянето могат да предоговорят основните параметри на предварителния договор, в това число и цената на продавания имот.

Твърдят, че след като ищецът е бил обезщетен с намаляване на продажната цена поради забавянето на продавача ищецът няма основание да претендира заплащане на неустойка по чл.4.5 от предварителния договор.

Твърдят, че с подписване на 08.11.2019г. на окончателния договор е прекратено действието на предварителния договор от 15.08.2019г., поради което ищецът няма правно основание да претендира заплащане на неустойка.

Нито с предварителния договор, нито с окончателния договор за покупкопродажба, обективиран с нотариален акт № *******г. на СВ-Варна е уговорено, че предварителния договор или част от него, в това число в частта за неустойките ще продължи действие и след сключване на окончателния договор.

В евентуалност твърдят, че ответното дружество няма вина за забавеното въвеждане на сградата в експлоатация, тъй като въвеждането не може да бъде извършено преди въвеждане на трафопоста в експлоатация, от който се осъществява ел.захранване на сградата. Разрешението за ползване на трафопоста в експлоатация е било извършено на 16.11.2020г.

4

В съдебно заседание ищецът поддържа иска си и моли за уважаването му, а ответникът поддържа отговора си и моли за отхвърляне на иска.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено сл**то от фактическа и правна страна:

Предявеният иск намира правното си основание в разпоредбата на чл.

92 от ЗЗД. Ищецът претендира заплащане на мораторна неустойка по чл.4.5 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.08.2019г., а именно неустойка за забава в изпълнението на задължението на строителя да въведе сградата в експлоатация преди прехвърлянето на недвижимия имот.

В тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните са налице твърдените договорни отношения, възникнали със сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с включена валидна неустоечна клауза, че ответникът е в неизпълнение на задължение, скрепено с мораторна неустойка, а именно да въведе сградата в експлоатация в определен срок, че е настъпил падежът на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация на посочената дата, както и размерът и периодът на претендираната неустойка.

Ответникът е длъжен да докаже положителните факти, на които основава възраженията си, в случай, че ищецът докаже предпоставките на иска, а именно че предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.08.2019г. е прекратен със сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имот, както и че вредите, за които се иска заплащане на неустойката, а именно вредите от забавеното въвеждане на сградата в експлоатация, са обезщетени от ответника чрез отстъпка в цената на имота, договорена с предварителния договор.

Не се спори по делото, че на 15.08.2019г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент *** с идентификатор 10135.*******. Не е спорно и че с нотариален акт №***********г. на нотариус Б.В., рег.№** НК, страните са сключили окончателен договор за покупко-продажба на същия имот ПРЕДИ въвеждане на сградата в експлоатация, като е постигнато 5 съгласие за отстъпка в цената на имота. Няма спор, че между страните е водено гр.д.№2255/2020г. по описа на ВОС, съгласно което съдът е приел, че 19462.93лв. е размерът на намалената продажна цена за ап.**. Не се спори и че НЕ Е налице започнала процедура по въвеждане на сградата в експлоатация към датата на приключване на устните състезания.

Спори се по факта налице ли е действаща към настоящия момент неустоечна клауза, както и дали е настъпил падежът на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация, т.е. налице ли е забава у ответника.

Видно от приложения по делото предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 15.08.2019г. между страните е била постигната уговорка, съгласно която ПРОДАВАЧЪТ се задьлжава да продаде на КУПУВАЧА или на посочено от него трето лице правото на собственост върху подробно описания по-долу апартамент, в** със съответните идеални части от правото на строеж върху имота, находящ се в „Многофамилна жилищна сграда" в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с идентификатор 10135.******* /******* ******* ******* / по кадастрална карта, с площ 882 кв.м., при граници: 10135.******* 10135.*******, 10135.*******, 10135.*******, находящ се в гр.Варна,. ул."***********, представляващ УПИ *******, по плана на 7 м.р., а именно:

1.1.1 АПАРТАМЕНТ *** /*******/, с идентификатор 10135.******* /***********, *********** *******, **, *******/ по схема от СГКК, находящ се на седми етаж *, с обща застроена площ от 120.94 /сто и двадесет цяло и деветдесет и четири/ кв.м., състоящ се от: дневна с кухня, две спални, килер, баня-тоалет, тераса, при граници по документ за собсвеност: улица, ап.**, коридор, както и 28,63 /двадесет и осем цяло и шестдесет и три стотни/ кв.м. идеални части от общите части на сградата, в** със съответните ид.ч. от правото на строеж, върху горепосоченото УПИ, 22,63 кв.м.,които не се заплащат, но се прехвърлят след АКТ 16, като таксите за прехвърлянето са за сметка на купувача.