Решение № 798 от 10.09.2024, Районен съд - Сливен

РЕШЕНИЕ

№ 798 гр. Сливен, 10.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, VI СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Минчо Ст. Минев при участието на секретаря РОСИЦА ПЛ. ДЗОБЕЛОВА като разгледа докладваното от Минчо Ст. Минев Гражданско дело № 20232230102044 по описа за 2023 година

В исковата молба на Ю. В. П. се твърди, че в качеството си на арендодател е страна по договор за аренда от 22.04.2013г., сключен за срок от 25 години, по силата на който предоставила на ответното дружество, за временно и възмездно ползване, собствения си недвижим имот № 009032, представляващ лозе в местността „Сламовец“ с площ 11, 595 дка, находящ се в землището на с. Глушник, община Сливен, при граници: имоти с номера:

№009033; 009131; 009029; 009174; 009031; 000902. Съгласно чл. 3 от договора, арендатора „Тера Груп 2“ ЕООД се задължил да й дава арендно плащане в размер на 40 кг. грозде/дка през първите три години, а за следващите стопански години - по 100 (сто) кг. грозде/ дка или левовата им равностойност по пазарни цени. Срокът за всяка такава престация бил определен на края на месец ноември за текущата стопанска година.

Ищцата твърди, че арендатора не е спазвал договорните си задължения, като до момента е извършил в нейна полза само две плащания. Така според нея, към датата на предявяване на настоящата искова молба арендатора дължи на арендодателя заплащане на арендното възнаграждение за 3 стопански години, както следва:

-за стопанската 2019 -2020г.: арендно плащане в размер на 100 кг. грозде за 1 декар, при отдадени 11, 595 дка, равняващи се на 1159, 5 кг. грозде или левовата им равностойност по пазарни цени, с падеж на плащането: 30.11.2020г.;

-за стопанската 2020 - 2021 г.: арендно плащане в размер на 100 кг. грозде за 1 декар, при отдадени 11, 595 дка, равняващи се на 1159, 5 кг. грозде или левовата им равностойност по пазарни цени, с падеж на плащането: 30.11.2021г.;

-за стопанската 2021 - 2022г.: арендно плащане в размер на 100 кг. грозде за 1 декар, при отдадени 11, 595 дка, равняващи се на 1159, 5 кг, грозде или левовата им равностойност по пазарни цени, с падеж на плащането: 30.11.2022г.

Ищцата обяснява, че е изпратила до „Тера Груп 2“ ЕООД нотариално заверено 1 уведомление за разваляне на договора, достигнало до управителя на ответното дружество — М.Ж., на 28.04.2023г. в 9:26ч. Вследствие на полученото уведомление същия ден била проведена допълнителна среща с управителя на ответното дружество, в кантората на адв. В.

М. - Д., с адрес: площад Хаджи Димитър № 6, с цел извънсъдебно уреждане на спора, но тя не се оказала успешна. Поради това и предвид продължилото забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, както и с оглед императивната разпоредба на чл. 28 ал. 2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, съгласно който развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, предявява иск съда да стори това, на осн.чл.28 ал.2 във вр. ал.1 от ЗАЗ, с решение.

Прави изрично изявление за случай, че ответното дружество оспори получаването на уведомлението за разваляне на договора за аренда, то същото да се счита предявено и с исковата молба въпреки, че счита че необходимостта от същото е изключена в хипотезата на чл. 28 ал.2 ЗАЗ.

П. заявява и претенция "Тера Груп 2“ ЕООД да бъде осъдено, на осн. чл.30 ал.1 от ЗАЗ, да й върне собствения й недвижим имот, № 009032, представляващ лозе в местността „Сламовец“ с площ 11, 595 дка, находящ се в землището на с. Глушник, община Сливен, при граници: имоти с номера: №009033; 009131; 009029; 009174; 009031; 000902.

Претендира и търговското дружество да бъде осъдено да й заплати дължимите арендни вноски за стопанските 2019/2020, 2020/2021 и 2021/2022г, ведно със законната лихва за забава, считано от предявяване на исковата молба до окончателното им плащане.

Претендира и т.н. мораторна лихва върху всяко от вземанията за арендно плащане- законната лихва за период от падежа на задължението до датата на депозиране на исковата молба.

Търси и направените от нея в това в съдебно производство разноски и адв. хонорар.

На ответното дружество бе връчен препис от исковата молба, но писмен отговор не е депозиран. То и не изпрати представител на проведеното съдебно заседание, въпреки редовното му призоваване за него. Ищцата също не се яви, но за нея пълномощник-адвокат поддържа претенциите. Следва да се отбележи, че в хода на делото, преди провеждане на заседанието, в нарочно писмено изявление ищцата признава, че е получила плащане, също в хода на делото, от ответното дружество- 2087.10лв., което според нея е частично.

Съобразявайки същото, тя намалява цената на исковете за парични вземания- както за главница, така и за лихва за забава, до конкретно посочени размери. Преди съда да е взел становище по това изменение ищцата оттегли, в съдебно заседание, исковете си за пари за горницата от вземанията си, които има над платеното. Изцяло поддържа исковете за разваляне на договора и връщане на процесния имот, както и искането си за осъждане ответника да й заплати разноските по делото.

След като обсъди събраните по делото доказателства съда приема за установени следните факти:

Не е спорно по делото, а то и се установява от нарочно писмено доказателствено средство- диспозитивен документ, че страните по делото са страни по договор- Договор за аренда, с вх. № 2976/22.04.2013г., акт № 138, том II, дв. вх. рег. № 2978 от 22.04.2013г., по силата на който Ю. В. П., в качеството си на арендодател е предоставила на ответното дружество, в качеството на арендатор, за временно и възмездно ползване- за срок от 25 2 години, собствения си недвижим имот № 009032, представляващ лозе в м. „Сламовец“ с площ 11, 595 дка, находящ се в землището на с. Глушник, община Сливен, при граници: имоти с номера: №009033; 009131; 009029; 009174; 009031; 000902. Съгласно чл. 3 от договора, арендатора „Тера Груп 2“ ЕООД се задължава да й дава арендно плащане в размер на 40 кг. грозде/дка през първите три години, а за следващите стопански години - по 100 (сто) кг. грозде/ дка или левовата им равностойност по пазарни цени. Срокът за извършването на всяка такава престация е определен на края на месец ноември за текущата стопанска година.

Съдът не може да приеме от Уведомление за разваляне на договор за аренда и 2 бр. товарителници, че преди образуване на делото на ответното дружество е било връчено това изявление на ищцата за разваляне на процесния договор, тъй като върху никоя от товарителниците не е отбелязано, че с нея се доставя това уведомление. Видно от документа, представляващ лист № 20 от делото, на 01.06.2023г. е извършен паричен превод в размер на 2087.10лв. от М.Ж. в полза на Ю. П., представляващо рента по процесния договор за три стопански години, дължима от "Тера груп 2"ЕООД.

Така установените факти налагат следните правни изводи:

Предявени са, в обективно, кумулативно съединяване, няколко иска.

Единият от тях е конститутивен и е за разваляне на сключен между страните договор за аренда. По него ищцата е арендодател и се позовава на неизпълнение от арендатораответник на основно негово- както по договор, така и по закон, задължение да извършва арендно плащане.

Този вид договори- договора за аренда в земеделието, се урежда от нарочен нормативен акт със същото наименование. Съгласно чл.1 ал.2, арендните отношения се уреждат с аренден договор. Съгл.чл.2 ал.1, арендодателя се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендатора- да извърши определено арендно плащане. Минималният срок на такъв договор е пет стопански години- чл.4 ал.1.

Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове, а плащането може да се договори в пари и/или в земеделски продукти- чл.8 ал.1 и ал.4. Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Съгласно чл.27, договора за аренда се прекратява: т.1- с изтичането на срока, за който е сключен и т.н. В чл.28 пък е уредена хипотезата на разваляне на договораарендодателя може да го развали при забава на арендното плащане с повече от три месецаал.1. Ако договорът е сключен за срок, по-дълъг от 10г. или пожизнено, развалянето става по съдебен ред.

По аргумент за противното от ал.3 се налага извод, че при развалянето на договора за аренда на частен имот поради неплащане на арендната вноска не е необходимо арендодателя да отправя предизвестие до арендатора с покана да плати, иначе договора ще се счита развален, а може направо да го развали. Същото становище се налага и от съдържанието на ал.1 на чл.29 - в която изрично е предвидено развалянето да бъде предхождано от предизвестие. Т.е., ако законодателя е имал предвид, че за развалянето на договор за аренда и на частен имот трябва предварително да бъде изпратена покана от арендодателя до арендатора да плати, той би го записал и в тази част-чл.28, от закона. След като такъв текст липсва, то и липсва такова изискване.

3

Процесният договор е за срок от 25 години и поради това развалянето му трябва да стане по съдебен ред. Ще бъде сторено, тъй като е налице предвидената в чл.28 предпоставка. Така е, защото в договора е предвидено падежа на арендното плащане за всяка от трите стопански години, предмет на делото, да е края на месец ноември на текущата стопанска година. Съвсем ясно е, че всяка от стопанските 2019/2020, 2020/2021 и 2021/2022 години са отминали, отдавна, т.е. отдавна е отминал месеца ноември от всяка от тях. Ето защо е категоричен извода, че падежа на задължението на ответното дружество да извърши арендно плащане за всяка от трите е настъпил. Дружеството обаче не ангажира доказателства да е сторило това, а бе в неговата доказателствена тежест. Нещо повече- то и не оспори това ищцово твърдение, а тъй като и не депозира писмен отговор, въобще загуби възможността да прави възражения против исковете и обстоятелствата, на които са основани. При това положение съда прави извода, че ответника е в забава, а тя за всяка от стопанските години е повече от три месеца. Това означава, че иска е основателен и следва да бъде уважен. Този извод се затвърждава и от друг аспект в поведението на "Тера груп 2"ЕООД, а именно- извършеното в полза на П. плащане в размер на 2087.10лв. То е от 01.06.2023г. и представлява рента за три стопански години по Договор № 29761/ 22.04.2013г.

Т.е., това е плащане по процесния договор за процесния период от време. Ето защо то представлява извънсъдебно, конклудентно признание на ищцовото твърдение, направено в исковата молба, депозирана пред съда преди плащането, че дружеството й дължи арендно възнаграждение за стопанските 2019/2020, 2020/2021 и 2021/2022 години.

Логично е при това положение да бъде уважен и другия иск, по който претенцията е да бъде осъдено ответното дружество да върне на ищцата отдаденото му под аренда имущество. С развалянето на договора отпада основанието/каузата, при която земята, негов предмет, може да бъде държана от "Тера груп 2"ЕООД.

За исковете за парични вземания: при доводите на съда, изложени по първия разгледан по-горе иск, е основателен и иска за заплащане на арендно възнаграждение за процесните стопански години. След като е липсвало плащане до образуване на настоящото дело се налага извода, че П. има това вземане от ответника. Тъй като обаче по силата на изрична разпоредба на ГПК /чл.235 ал.2 от ГПК/ съда е длъжен да вземе предвид и настъпилите във висящия исков процес факти, то и извършеното от "Тера груп 2"ЕООД, чрез управителя му, плащане в хода на настоящото дело следва да се отчете, а тъй като с него се погасява или поне част от вземането за арендно плащане, то съда ще трябва да отхвърли иска в тази му част - тъй като задължението по него е погасено с плащане.

За размера на вземането: предвид клаузите на договора е ясно, че за всяка от процесните стопански години ответното дружество дължи по 1159.50кг. грозде /11.595 дка х 100кг./дка/. Ищцата не ангажира доказателства каква е била пазарната цена на този продукт, поради което съда ще приложи разпоредбата на чл.162 от ГПК, първа хипотеза. Нали и съдията е човек!, на съдията-докладчик се е налагало всяка година назад във времето да купува грозде от лозя /винен сорт/. Поради това е долу-горе, че и съвсем, наясно за цената му през годините. Така съда я определя на 60ст./кг. за първата от процесните стопански години; на 70ст./кг. за втората и на 80ст./кг. за последната от тях. Ето защо съда изчислява, че вземането на П. за главница за стопанската 2019/2020г. е 695.70лв.; за стопанската 2020/2021г. е 811.65лв. и за стопанската 2021/2022г. е 927.60лв. Т.е., общо 2434.95лв.