Решение № 2438 от 08.12.2021, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 2438 гр. Пловдив, 08.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Весела П. Кърпачева при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева като разгледа докладваното от Весела П. Кърпачева Гражданско дело № 20215330103569 по описа за 2021 година

Предявен е осъдителен иск от М. СТ. Ч. против АТ. СТ. Ч. за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от общо 18000 лв., включваща сумата от 15750 лв. – представляваща ½ част от месечната наемна цена за съсобствения между страните СОС с идентификатор № *****, ведно с 1/3 идеална част от тераса с площ от 54 кв.м. и допълнително построени помещения под нея, находящ се в гр. ***** за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г., и сумата от 2250 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на притежаваната от ищеца ½ част от процесния имот, за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г., представляващо разликата между уговорената наемна цена и средната месечна наемна цена на имота.

Ищецът твърди, че с ответника са съсобственици на следния недвижим имот, а именно СОС с идентификатор № *****, находящ се в гр. *****, ведно с 1/3 идеална част от СОС с идентификатор № ***** и 1/3 част от ПИ с идентификатор № *****. Посочва, че през пролетта на 2017 г. процесният имот бил преустроен за търговска дейност в кафе-аперитив.

След преустройството имотът бил отдаден под наем от ответника, без знанието и съгласието на ищеца, на дружеството „1890“ ООД. Ищецът не получил от съсобственика си полагащата му се наемна цена до размера на притежаваната от него ½ идеална част, която била 350 лв. месечно, тъй като уговореното възнаграждение било 700 лв. Затова претендира от ответника да му заплати получените граждански плодове за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г. от общо 15750 лв. Заявява претенция и за обезщетение за лишаване от ползване за сумата от още по 50 лв. месечно, или общо 2250 лв., като за целта отправил покана до ответника.

Моли за уважаване на исковете и присъждане на разноски.

В срока по чл.131, ал.1 ГПК не е постъпил писмен отговор от ответника. Същият не 1 се явява в откритото съдебно заседание и не взема становище по отношение на предявените искове.

С молба, представена от ищеца в откритото съдебно заседание от 08.11.2021 г., се прави изменение на размера на предявените искове по реда на чл.214, ал.1 ГПК, както следва: искът по чл.30, ал.3 ЗС се изменя от сумата от 15750 лв. на сумата от 10125 лв., представляваща ½ част от наемната цена за процесния имот за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г. (за 45 месеца по 225 лв.); искът по чл.31, ал.2 ЗС се изменя от сумата от 2250 лв. на сумата от 7513,65 лв. за същия период от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г., като за периода от 01.05.2017 г. до 31.12.2018 г., 20 месеца по 171,72 лв. месечно и за периода от 01.01.2019 г. до 31.01.2021 г., 25 месеца по 163,17 лв.

С протоколно определение от 08.11.2021 г. съдът е допуснал изменение на размера на предявените искове по реда на чл.214 ГПК, съобразно молбата на ищеца.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени и гласни доказателства и доказателствени средства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл.30, ал.3 ЗС и чл.31, ал.2 ЗС.

По въпроса за разграничението и съотношението между двата иска е налице съдебна практика. В решение № 94/ 18.04.2012 г., постановено по гр.д. 1562/ 2010 г. на ВКС, IV г.о., решение № 212/ 10.09.2012 г., постановено по гр.д. № 338/ 2011 г. на ВКС, IV г.о., решение № 679/ 04.11.2010 г., постановено по гр.д. № 692/ 2009 г. на ВКС, III г.о. и др. се приема последователно, че съгласно чл.30, ал. 3 ЗС всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ, съразмерно с частта си. Ако някой от съсобствениците е извлякъл някаква полза от общата вещ, той дължи на съсобствениците си съответна част от нея. По този иск в тежест на ищеца е да докаже, както своето право на собственост, така и ползата, която ответникът е извлякъл. Когато някой от съсобствениците е лишен от ползването на общата вещ, той може съгласно чл.31, ал.2 ЗС да покани съсобственика, който я използва да му предостави достъп или да му плаща ползите, от който той като неползващ собственик е лишен (пропуснатите ползи). По този иск в тежест на ищеца е да докаже своето право на собственост и ползата, която е пропуснал след поканата, като е без правно значение дали използващият вещта съсобственик, който не е предоставил достъп след поканата е извлякъл някаква полза. Той дължи обезщетение за пропусните ползи, дори да не се е обогатил никак от общата вещ. Ако след поканата е реализирал някаква полза, дължи съответната част от нея, колкото и да е голяма тя, но ако реализираната полза е по-малка от пропуснатата, той дължи обезщетение в размер на пропуснатата полза. Използващият общата вещ съсобственик не може да се брани с възражение, че не е реализирал никаква или по-малка полза в сравнение с пропуснатата. Той може да се брани само с възражение, че е предоставил достъп или че е платил обезщетение. За да получи по-голямо обезщетение от пропуснатата полза, съсобственик с ограничен достъп трябва да докаже реализирането й.

Ищецът, в качеството си на съсобственик на процесния недвижим имот претендира 2 припадащата му се част от наемната цена за отдадения под наем съсобствен между страните недвижим имот. Претенцията се квалифицира под нормата на чл.30, ал.3 ЗС, а за основателността й следва да са се проявили в обективната действителност следните материалноправни предпоставки (юридически факти), а именно: наличие на съсобственост между страните по отношение на процесния недвижим имот, ответникът да е отдал под наем имота, вследствие на което да е реализирал ползи, размера на иска – уговорената наемна цена.

По делото не е спорно, а и се установява от събраните писмени доказателства, че страните са съсобственици при равни квоти (по ½ идеална част) на процесния недвижим имот - СОС с идентификатор № *****, представляващ двуетажен магазин с изба със застроена площ от 32,60 кв.м., ведно със СОС с идентификатор № *****, находящи се на адрес: гр. *****. Имотът е придобит от страните по наследство от ***** им Щ. Д. Ч., видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *****, удостоверение за наследници № *****, издадено от Община Пловдив, Район Централен, както и удостоверение на лице с различни имена изх. № *****, издадено от Община Пловдив, район Централен. По делото се установява също, че е извършено преустройство на процесния имот с промяна на предназначението на двуетажна сграда за търговска дейност в кафе – аперитив, съгласно разрешение за строеж № *****(така – съобщение на л.13 от делото).

Имотът е бил отдаван под наем от ответника, като сведения за това дава разпитаната по делото свидетелка М. Г. Ч., която изяснява, че имотът се използва като кафене, като се отдава от ответника под наем на човек от *****. При посещение в имота наемателят казал на свидетелката и ищеца, че заплаща наем на ответника А.Ч.. От изисканите копия от годишни данъчни декларации по чл.50 ЗДДФЛ за отчетните 2017 г., 2018 г., 2019 г. и 2020 г., се установява, че ответникът е декларирал доходи от наеми, получавани от дружеството „1890“ ООД, ЕИК: 203619999, в размер от 5400 лв. за една година. От това следва, че за един месец получената наемна цена за процесния имот възлиза на 450 лв. Ищецът притежава ½ идеална част от правото на собственост по отношение на отдадения под наем имот, поради което има право на основание чл.30, ал.3 ЗС да получи половината от наемната цена, по 225 лв. месечно. Доказа се, че за целия процесен период от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г. ответникът е отдавал под наем имота, като е получавал наемна цена в посочения размер, без да предава половината от получената полза от имота на съсобственика си. Поради това предявеният иск се доказа, както по своето основание, така и по размер, като ответникът следва бъде осъден да заплати на ищеца сумата от общо 10125 лв., представляваща половината от получаваната наемна цена за съсобствения недвижим имот в размер на 225 лв. месечно за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2021 г.

Ищецът претендира също така и разликата от реализираната полза до реалния размер на пропусната полза, а именно – средната пазарна цена за имота. Както се посочи по-горе, с оглед принципните постановки, заложени в трайната съдебна практика, няма пречка, дори съсобственият имот да бъде отдаден под наем, ищецът съсобственик да претендира обезщетение за лишаване от ползването по реда на чл.31, ал.2 ЗС. За основателността на тази искова претенция, за разлика от иска по чл.30, ал.3 ЗС, съсобственикът следва да е 3 отправил покана до ответника. Следва да са се проявили в пълнота в обективната действителност следните материалноправни предпоставки (юридически факти), а именно: процесният имот да е съсобствен между страните по спора (което се установи по делото); отправена писмена покана от ищеца до ответника; ответникът да ползва имота или пък да ползва площ, по-голяма от съответстващата на правата му в съсобствеността. Следва да се установи и размерът на ползата, която е пропуснал. В доказателствена тежест на ищеца е да установи посочените обстоятелства. Същественото при този иск е, че ищецът има право на обезщетение за лишаване от ползването от датата на поканата до съсобственика. След получаване на поканата, при непредоставяне на достъп е налице хипотезата на чл.31, ал.2 ЗС и ответникът дължи обезщетение за ползата, която ищецът е пропуснал да реализира.

Пропуснатата полза може да е значително по-голяма от тази, която ответникът фактически е реализирал поради неефективното управление на общия имот. В този случай в тежест на ищеца е да докаже дела си от съсобствеността и размера на наема, който е било възможно да бъде получен според пазарните условия през процесния период – това е неговата пропусната полза. В този смисъл решение № 411/ 28.12.2012 г., постановено по гр.д. № 1143/ 2011 г. на ВКС, IV г.о.

По делото се установиха посочените по-горе предпоставки, а именно наличието на съсобственост и ползването на имота от страна на ответника. По отношение на факта на ползването на имота, следва да се имат предвид задължителните разяснения, дадени с ТР № 7/2012 г. на ОСГК на ВКС. Тълкувателната практика дефинира личното ползване по смисъла на чл.31, ал.2 ЗС като всяко поведение на съсобственика, което възпрепятства или ограничава другите съсобственици да ползват общата вещ съобразно правата си, без да се събират добиви и граждански плодове. Лично ползване по смисъла на закона е налице и когато съсобственикът не си служи пряко или непосредствено с цялата обща вещ, но имайки достъп до нея, не допуска друг съсобственик да си служи с нея, като държи ключа. За лично ползване се приема от практиката и случаите на отдаване под наем на имота – така решение № 411/ 28.12.2012 г., постановено по гр.д. № 1143/ 2011 г. на ВКС, IV г.о.

За да е дължимо обезщетение на ищеца по реда на чл.31, ал.2 ЗС, следва да е отправена писмена покана до ползващия съсобственик. Веднъж отправено, писменото поискване се разпростира неограничено във времето, докато трае съсобствеността или се прекрати ползването от съсобственика. Законът не поставя изискване относно съдържанието на поканата, поради което няма основание по пътя на разширително тълкуване на нормата да се изискват и други реквизити от поканата освен същата да е писмена и да е достигнала до своя адресат – ползващия имота съсобственик. В този смисъл решение № 112/ 02.07.2013 г., постановено по гр.д. № 1011 по описа за 2013 г. на ВКС, II г.о. Не се изисква и неползващият съсобственик да поиска първо да ползва имота, а една след това, при липса на възможност за това, да претендира парично обезщетение за лишаване от ползването. Също така, ищецът има правната възможност сам да определи пътя на защита, който да предприеме. Съсобственикът, лишен от ползване може да иска да бъде обезщетен парично за това или пък да поиска разпределение на реалното ползване по реда на чл.32, ал.2 ЗС.