Решение № 36 от 04.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 36 гр. С, 04.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ при участието на секретаря Г. Н. БАРАКОВА като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело № 20251110141715 по описа за 2025 година

Предявени са следните осъдителни искове от Д. К. С., ЕГН: **********, адрес: гр. П., ул. „И.“ № 5, срещу „Д. Т.“ ЕООД, ЕИК: **********, седалище и адрес на управление: гр. С, ул. „К. Б. I“ № 55, ет. 2, ап. 7, за заплащане на следните суми за ползването на недвижим имот – офис с площ от 120 кв. м, находящ се в гр. П., ул.„И.“ № 5, партер, по договор за наем от 25.10.2019 г. по:

1. Чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 25 лв. – неплатен остатък от наемна цена за м.02.2025 г., ведно със законната лихва от 03.04.2025 г. до изплащане на вземането (при извършено прихващане на основание чл. 6 от процесния договор с депозит от 550 лв.);

2. Чл. 92 ЗЗД за сумата от 575 лв. – неустойка за прекратяване на процесния договор без едномесечно предизвестие на основание чл. 26 от договора, ведно със законната лихва от 03.04.2025 г. до изплащане на вземането;

3. Чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за следните суми:

553,56 лв. - стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.01.202515.02.2025 г.;

263,44 лв. - стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.02.202501.03.2025 г.;

10,90 лв. - стойност на потребена вода за м. 02.2025 г.;

128 лв. – такса битови отпадъци за 2023 г.;

128 лв. - такса битови отпадъци за 2024 г., ведно със законната лихва от 03.04.2025 г. до изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че сключил процесния договор за наем с ответника, по силата на който предоставил на ответника посочения имот за ползване срещу месечно възнаграждение в размер на 550 лв., което било увеличено на 575 лв. с анекс считано от 01.10.2022 г. Ответникът поел задължение да заплаща и консумативни разходи за 1 ток, вода и такса смет за имота, но го напуснал на 01.03.2025 г. без предизвестие, без да заплати съответни суми за наем и консумативи за ток, вода и такса смет, като съгласно чл. 26 от договора дължи и неустойка за прекратяване на договора без предизвестие в размер на 1 наем.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове. Не оспорва сключването на договора, но с оглед цялостно или частично уважаване на исковете прави възражение за прихващане на вземанията на ищеца за 128 лв. – такса битови отпадъци за 2023 г., 128 лв. – такса за битови отпадъци за 2024 г. и 319 лв. – част от цена на доставена ел. енегия за периода 16.01.2025 г. – 15.02.2025 г. със сумата от 575 лв. като дължима от ищеца неустойка по чл. 25 от договора, доколкото последният прекратил договора без едномесечно предизвестие. Описва битови проблеми, довели до обективна невъзможност за използването на имота съгласно уговореното предназначение и увеличаване на сметките за ток за съответен период.

Съдът, като прецени събраните доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД:

Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата. Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. За основателността на предявения иск по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че за процесния период и имот между страните е било налице валидно правоотношение по договор за наем, че въз основа на договора за наем е предоставил спокойното и безпрепятствено ползване на имота на ответника за срока на договора, както и размера и изискуемостта на претендираната месечна наемна цена.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга, както и своите искания и възражения.

Между страните не се спори и съдът с доклада по чл. 146 ГПК, обявен за окончателен в проведеното на 01.10.2025 г. открито съдебно заседание, е отделил за ненуждаещо се от доказване, че на 25.10.2019 г. между страните е сключен процесният договор със соченото в исковата молба съдържание, прекратен на 01.03.2025 г., на която дата ответникът е напуснал процесния имот.

Обстоятелството, че между ищеца като наемодател и ответника като наемател е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем се установява и от приложения по делото договор за наем от 25.10.2019 г. Видно от чл. 1 и чл. 4 от същия ищецът е предоставил на ответника за възмездно ползване недвижим имот – офис с площ от 120 кв.м., находящ се в гр. П., ул. „И.“ № 5, партер, а ответникът от своя страна се задължил да заплаща наемна цена в размер на 550 лв. месечно, платима от първо до пето число на текущия месец по посочената в договора банкова сметка на наемодателя, а считано от 01.10.2022 г. – в размер на 575 лв. съгласно сключения към договора анекс от 01.10.2022 г. От приложения по делото приемо-предавателен протокол от 28.10.2019 г. се установява, че на посочената дата ищецът е предал на ответника фактическата власт върху недвижимия имот, обект на сключения между страните договор за наем, като между страните не се спори, че ответникът е напуснал имота на 01.03.2025 г. Следователно ищецът е изпълнил задължението си да предостави на ответника за възмездно ползване процесния имот, като ползването е 2 продължило до 01.03.2025 г. от ответника.

С оглед изложеното, доколкото по делото няма спор, че през исковия период между страните по делото е съществувало валидно облигационно правоотношение, възникнало по силата на договор за наем, прекратено на 01.03.2025 г., за ответника на основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД е възникнало задължение за плащане на наемната цена за м. 02.2025 г. в размер на 575 лв., като по делото не се твърди и не се установява ответникът да е заплатил посочената сума.

Между страните не се спори, а и видно от чл. 6 от договора, страните са уговорили, че при подписването му наемателят заплаща на наемодателя депозит в размер на 550 лв. като гаранция за навременното заплащане на наема, консуматуивните разноски и за обезщетяване на евентуални повреди в наетия имот, като договорът служи за разписка за плащането на посочената сума. Видно от съдържането на договора действителната обща воля на страните е с предаването на паричната сума в размер на 550 лв. да се обезпечи изпълнението на определени задължения на наемателя - тези по чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 233, ал. 1 изр. 2 ЗЗД.

Договорът за наем е прекратен на 01.03.2025 г., към която дата съществува непогасено задължение на ответника за наем за м. 02.2025 г. в размер на 575 лв. и предвид изявлението на ищеца в исковата молба, връчена на ответника на 13.05.2025 г., с внесения депозит е погасено чрез прихващане задължението на ответника за наем за м.

02.2025 г. до размера на 550 лв. – арг. чл. 103 вр. чл. 104, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД., и остава непогасен остатък от 25 лв.

С оглед изложеното, искът по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е доказан по основание и размер.

По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД:

По иска по чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: възникване на облигационно правоотношение между страните по силата на валиден договор за наем; че е изпълнил точно задълженията си по сключения договор; наличието на неустоечна клауза с твърдяното в исковата молба съдържание; настъпване на условията за начисляване на договорна неустойка, както и размера на претендираното неустоечно вземане.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга, както и своите искания и възражения.

В клаузата на чл. 24, б. „г“ от договора за наем е предвидено, че същият може да бъде прекратен от всяка страна, без да е налице виновно неизпълнение с едномесечно писмено предизвестие, а съгласно чл. 26, в случай на прекратяване на същия от страна на наемателя без едномесечно писмено предизвестие до наемодателя същият дължи неустойка в размер на един месечен наем. Следователно е налице писмена клауза, уреждаща компенсаторна неустойка за вредите от предсрочно прекратяване на договора по инициатива на наемателя, без да спазва срока на предизвестието.

От събраните по делото доказателства не се установява по безспорен начин, че процесният договор за наем е бил прекратен именно от страна на наемателя ответник.

Както се посочи по-горе, между страните няма спор за това, че сключеният между тях договор е прекратил действието си на 01.03.2025 г., на която дата ответникът е освободил имота, като спорът се концентрира върху това по чия инициатива е станало прекратяването. За установяване посоченото обстоятелство по делото от страна на ответника са ангажирани писмени доказателства – ел. кореспонденция, която ищецът в молбата от 30.09.2025 г. и в съдебно заседание на 0.10.2025 г. признава, че е водена 3 между страните с обективираното в нея съдържание, от която се установява, че на 11.02.2025 г. ищецът е заявил на ответника, че с платения от последния депозит ще бъде погасено задължението му за наем за месец февруари и че считано от месец март трябва да освободи имота, както се потвърждава и от показанията на свид. Георгиев, които съдът цени като правдоподобни и житейски логични. Именно с напускането на имота от ответника на 01.03.2025 г. по искане на ищеца процесният договор е прекратен без спазване на едномесечно предизвестие от негова страна при липса на каквито и да е данни по делото в противоположен смисъл.

Действително в чл. 29 от договора са посочени адресите за кореспонденция между страните, а именно за наемодателя – в писмена форма на адрес: гр. П., ул. „И.“ № 5 или на email: * **************, а за наемателя – гр. С, ул. „Г.С. Р.“ № 86 или на email: * ***************** . Независимо от това, доколкото изявлението на ищеца за прекратяване на договора е било получено от ответника, от значение е, че ответникът реално е получил изявлението на ищеца за прекратяване на договора, макар и на адрес, различен от адреса, посочен за кореспонденция с него в договора. В случай на отправено изявление на една от страните до насрещната страна за прекратяване на договора на адрес, който е различен от посочения за кореспонденция в договора, то единствено последната може да оспори валидността на получаването на изявлението.

С оглед изложеното, за ищеца не е възникнало вземане за неустойка по чл. 26 от договора в претендирания размер, поради което искът е изцяло неоснователен и подлежи на отхвърляне.

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД:

По иска по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи възникнало за ответника задължение за заплащане на консумативни разходи за ток, вода и такса смет в претендирания размер за посочените периоди.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга, както и своите искания и възражения, а по възражението за съдебно прихващане - че има насрещно изискуемо вземане за неустойка към ищеца в твърдения размер поради прекратяване на процесния договор от ищеца без спазване на едномесечно предизвестие.

Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. Несъмнено разходите за ел. енергия, вода и такса битови отпадъци са такива, свързани с позлването на вещта.

В случая освен нормативно, задължението на наемателя да заплаща разходите, свързани с ползване на вещта, е изрично уговорено и в договора. Видно от клаузата на чл. 16 от договора за наем в същата е предвидено задължение на наемателя да заплаща дължимите консумативни разноски за ток и вода в сроковете, посочени в известията на съответните дружества доставчици, както и дължимата за имота такса за битови отпадъци. В тази връзка като писмени доказателства от страна на ищеца са представени и са приети по делото разписка № **************/17.03.2025 г. и фактура № 1326807000/23.03.2025 г., издадена от „ЕВН България Електроснабдяване“ АД. Видно от посочената фактура същата е на стойност 263,44 лв. за доставена в периода 16.02.2025 г.-15.03.2025 г. ел. енергия в недвижим имот – апартамент № 1, находящ се в гр. П., ул. „И.“ 5, с клиентски номер **************и място на потребление (ИТН) 1370204. От посочената разписка се установява заплащането на сумата от 553,56 лв., представляваща цена на доставена ел. енергия за периода 16.01.2025 г.-15.02.2025 г., съгласно фактура № 1325033166/23.02.2025 г., издадена от 4