Решение № 858 от 14.07.2021, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 858 гр. Варна , 14.07.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ в публично заседание на четиринадесети юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Магдалена Давидова Янева като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело № 20203110111388 по описа за 2020 година

Производството по делото е образувано по предявен от Изпълнителна агенция „Военни клубове и военно- почивно дело“ срещу М. ИВ. Д., за установяване на дължимостта от ответника на сумите, за които е издадена заповед № 3023/29.06.2020г. изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК, издадена по ч.гр.д. № 7004/2020г. по описа на PC-Варна, а именно: 5883.10лева, представляваща обезщетение за ползване на недвижим имот – апартамент № 51, находящ се в гр. ***********, след прекратяване на договор за наем от 23.04.2010г., начислено за периода от 01.07.2015г. до 23.12.2019г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на заявлението в съда– 18.02.2020г. до окончателното изплащане на задължението на основание чл. 422 ГПК, а условията на евентуалност за осъждане ответницата да заплати сумата от 5883.10лева, представляващо обезщетение за ползване на горния имот, определено в размер на средния пазарен наем за периода за периода от 01.07.2015г. до 23.12.2019г., на основание чл. 236, ал.2 ЗЗД.

Ищецът основава претенцията си на твърдения, че въз основа на заповед за настаняване № 331/23.04.2010г. на изпълнителния директор на агенцията, е сключен договор за наем № 207/23.04.2010г. с М.Д., цивилен служител в поделение 26340, гр. София, с който й е предоставено ползването на жилище, представляващо апартамент 51, находящ се в гр. ***********. Договорът за наем е прекратен на основание чл. 19, ал. 1, т. 7 от договора, тъй като семейството на Д. не е отговаряло на условията за предоставяне на жилище от жилищния фонд на Министерство на отбраната и във връзка с чл. 23, ал. 1, т. 6 от Наредба № Н-22 от 16.07.2010г. за ползване под наем на имоти от жилищния фонд на Министерство на отбраната и за изплащане на компенсационни суми на военнослужещи и цивилни служители, които живеят при условията на свободно договаряне, доколкото ответницата и съпругът й са се разпоредили през 2008г. с притежаван от тях недвижим имот. С писмо изх.

№ 20-26/869/05.07.2011г. Д. е уведомена, че следва да освободи ползваното жилище, като в същото е определено и обезщетение в размер на 150.88лева, в случай че имотът продължи да се ползва и след изтичане на едномесечния срок. Същото е получено от ответницата на 14.07.2007г. Тъй като жилището не било освободено, Министърът на отбраната, на 1 основание чл. 80а ЗС, издал заповед № ЗС-232/27.10.2017г. за изземване на горния имот, в която отново е определено обезщетение в размер на 150.88 лева, дължимо, в случай че имотът продължи да се ползва. Ответницата е предала недвижимия имот на 23.12.2019г., поради което и дължи обезщетение за времето от 01.07.2015г. до 23.12.2019г. Тъй като е възразила срещу издадената заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 7004/2020г., за ищеца е налице правен интерес от установяване съществуването на вземането за сумата горната сума. Претендира и присъждане на сторените по делото разноски, включително и в заповедното производство.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, ответната страна депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на исковете. Не оспорва, че между ИА „ДСМО“ и съпругът й е бил сключен договор за наем за имот, находящ се в гр.

***********, ап. 51, както и че съгласно споразумение за заместване на страна № 5216/23.04.2010г. и заповед за настаняване № 331/23.04.2010г. на министъра на отбраната е сключила договор за наем № 207/23.04.2010г. за горния имот. Излага, че съгласно чл. 7 от договора е подписала декларация, че е съгласна наемната цена да й бъде удържана от трудовото възнаграждение. Не оспорва и че с писмо от 05.07.2011г., получено от нея на 14.07.2011г., договорът за наем е бил прекратен едностранно от наемодателя, тъй като през 2008г. прехвърлили наследствен имот в гр. Варна и съгласно чл. 23, ал. 1, т. 6 от Наредба № Н-22/16.07.2010г. не отговаряли на условията за настаняване във ведомствено жилище. Не оспорва, че тя и семейството й продължило да ползва имота, тъй като трудовото й правоотношение не било прекратено, като наемателят започнал да й удържа обезщетение в размер на 150.88лева (за времето от 15.08.2011г. до 31.01.2013г.) Междувременно твърди, че ежегодно подавала до изпълнителния директор на агенцията заявление- декларация на основание чл. 7, ал. 3 от Наредба № Н-22/16.07.2010г. Към 2013г. поддържа, че вече отговаряла на условията за категоризация като нуждаеща се, поради което от трудовото й възнаграждение работодателят започнал да удържа месечния наем, посочен в Поименен списък на сектор „Жилища и общежития-София“. Горното счита за постигнато устно съгласие за сключване на договор за наем, считано от 01.02.2013г. и в този смисъл твърди, че ползването на имота е осъществено на това основание. Вън от това поддържа, че ползването на ведомственото жилище е било винаги със знанието и съгласието на ведомството, ежемесечно е заплащала следващия се наем, поради което и искът се явява неоснователен. На следващо място поддържа, че за процесния период ищецът не е пропуснал ползи, тъй като е получавал наемната цена за имота. Поддържа, че уговореното в договора обезщетение, имащо характер на неустойка, е прекомерно и не отговаря на принципа на добросъвестността и в този смисъл счита клаузата на чл. 18 от договора за нищожна. Прави възражение за погасяване по давност на претенцията. Сочи на следващо място, че със заповед № ЗС-232/27.10.2017г. й е даден едномесечен срок за доброволно освобождаване на имота. Тази заповед е обжалвана по съдебен ред, като решението е влязло в сила на 30.10.2019г. Имотът е предаден на наемодателя на 23.12.2019г., с което счита, че е изпълнила окончателно задълженията си към наемодателя и не е налице неизпълнение на такива. За периода до влизане в сила на заповедта е заплащала дължимия наем. Изразява становище и за неоснователност на предявения в условията на евентуалност иск, като счита, че наемът за ведомственото жилище не се влияе от пазарния такъв, а се определя съгласно Наредбата за отдаване под наем и за разпореждане с имоти от ведомствения жилищен фонд на Министерство на отбраната. В този смисъл счита претенцията за неоснователна и моли за нейното отхвърляне.

В съдебно заседание чрез процесуални представители исковата молба и отговора се поддържат.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът прие за установено 2 следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК за установяване съществуване на вземане на ищеца срещу ответника, за което е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК, а в евентуалност осъдителен иск.

За да проведе успешно иска, предявен по реда на чл. 422 ГПК, в тежест на ищеца е при условията на пълно и главно доказване на сключен между страните договор за наем; прекратяването му на соченото основание; продължило ползване на имота от ответницата и след прекратяване на договора; наличие на валидна неустоечна клауза; размер на претенцията.

В тежест на ответника е да докаже правоизключващи си възражения, в т.ч. че между страните е сключен неформален договор за наем за процесния имот на 01.02.2013г. и че за процесния период от трудовото й възнаграждение е удържан ежемесечно дължимия за имота наем.

Между страните са обявени за безспорни следните факти:

- че въз основа на споразумение за заместване на страна № 5216/23.04.2010г. и заповед за настаняване № 331/23.04.2010г. на министъра на отбраната между страните е сключен договор за наем № 207/23.04.2010г., по силата на който на ответницата е отдаден под наем имот от жилищния фонд на МО, а именно: апартамент 51, находящ се в гр.

***********;

- че с писмо от 05.07.2011г., получено от ответницата на 14.07.2011г., договорът за наем е бил прекратен едностранно от наемодателя, тъй като през 2008г. прехвърлили наследствен имот в гр. Варна и съгласно чл. 23, ал. 1, т. 6 от Наредба № Н-22/16.07.2010г. не отговаряли на условията за настаняване във ведомствено жилище;

- че имотът е предаден на ищеца на 23.12.2019г.

От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното: На 23.04.2010г. въз основа на заповед за настаняване № 331/23.04.2010г. между страните е бил сключен договор № 207, по силата на който ищецът като наемодател е предоставил на ответницата ползването на имот- апартамент № 51 в гр. София, жк Полигона, бл.4, вх. Б, ет.5 срещу наемна цена от 37,72лева на месец. Сключването му е предшествано от подписано споразумение, с което ответницата, като член на семейство в заповед за настаняване № 2101/18.12.2006г. е заместила Пламен Димитров и е поела задълженията му произтичащи от положението му на титуляр по наемно правоотношение по договор № Д952/20.12.2006г. Съгласно чл. 5 от договора уговорена е била като дължима наемна цена от 37,72лева месечно. В чл. 18, ал.2 от договора страните са уговорили, че при прекратяване на договора и ползване имота на отпаднало правно основание, наемателят дължи обезщетение за ползване на имота равняващо се на четирикратния размер на определената с оценителен протокол № 57/30.03.2010г. за съответното жилище наемна цена. С писмо от 05.07.2011г., получено на 14.07.2011г. ответницата е уведомена, че на основание чл. 19, ал.1 т. 7 от договора за наем, последният се прекратява и че в едномесечен срок следва да освободи имота. За продължилото ползване на имота е посочено, че ще дължи обезщетение в размер на 150,88лева. Със заповед № 1063/ 23.10.2015г. на изп. директор на ИА ВКВПД размерът на обезщетението дължимо от лицата заемащи имоти от жилищния фонд без основание или на отпаднало основание е определен на четирикратния такъв на определената месечна наемна цена на месец. С декларация от 20.01.2016г. ответницата е изразила съгласие дължимите от нея суми по договора за наем да бъдат удържани от месечното й 3 възнаграждение. Съгласно удостоверение издадено от командира на военно формирование 38040, удържаните и преведени суми за ползване на имот от жилищния фонд на МО за периода 01.07.2017г. до 23.12.2019г. от ответницата са в размер на 2036,88лева. На 27.10.2017г. е издадена заповед № ЗС-232 на изп.директор на ИА „ВКВПД“ за изземване имота от ответницата. Тази заповед е влязла в сила на 30.10.2019г. и на 23.12.2019г. имотът е предаден от ответницата.

От представеното по делото жилищно досие на процесното жилище се установява, че в периода от м.10.2015г. до м.06.2019г. ищецът е издавал фактури като е начислявал наемна цена, а от м.07.2019г. до м.12.2019г. обезщетение. От м.10.2015г. до м.02.2018г. тя е била в размер от 37,72лева. На 08.01.2018г. има издадени общо 32фактури с основание наем в размер на 113,16лева всяка. От м.08.2018г. е начислявана наемна цена и обезщетение от по 150,88лева месечно.

По делото е било изслушано заключението на в.л. М.А. по изготвена СТЕ. В заключението си в.л. след запознаване с материалите по делото и извършен оглед на място е дало заключение относно средния пазарен наем за имота за периода м.07.2015г. до м.12.2019г., което като неспорено от страните и изготвено от в.л. с нужната компетентност бива кредитирано в цялост. Експертът сочи, че за 2015г. средната пазарна наемна цена е 260лева, за 2016г.- 260лева, за 2017г.- 270лева, за 2018г. 290лева и за 2019г.- 300лева.

Спорният въпрос между страните се свежда до това налице ли е сключен неформален договор за наем и действителна ли е уговорената в договора дължимост на обезщетение за продължило ползване и след прекратяване на договора.

В практиката на ВКС (така решение № 227/07.01.2015г. по т.д. № 2482/2013г. на ВКС, Първо ТО) е застъпено становището, че нормата на чл. 236, ал.1 ЗЗД не урежда и не се прилага за хипотезите, при които наемен договор е преустановил действието си, поради разваляне или предсрочно прекратяване, а само когато е изтекъл срокът на действие, за който е сключен. Само в последният случай, ако наемателят продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното наемно отношение продължава действието си като безсрочно. Извън това, редът за сключване на договор за наем с предмет недвижим имот – частна държавна собственост, е регламентиран изрично със специалните норми на ЗДС, Правилника за неговото приложение и Наредба № Н-22/16.07.2010г. за ползване под наем на имоти от жилищния фонд на Министерството на отбраната и за изплащане на компенсационни суми на военнослужещите и цивилните служители, които живеят при условията на свободно договаряне. Съгласно разпоредбата на чл. 16 и чл. 20 от посочената Наредба, настаняването в жилищата, ателиетата и гаражите от жилищния фонд на Министерството на отбраната, се извършва със заповед на изпълнителния директор на Изпълнителна агенция "Военни клубове и военно-почивно дело", като въз основа на заповедта за настаняване се сключва писмен договор за наем между изпълнителния директор на Изпълнителна агенция "Военни клубове и военно-почивно дело" и лицето, посочено като наемател в настанителната заповед. В договора се уреждат: редът за предаване и приемане на имота; правата и задълженията на страните; размерът на депозита, наемната цена за имота и за движимите вещи в него, разходите, свързани с ползването на имота, както и редът и начинът за плащането им; срокът за настаняване; отговорността при неизпълнение на задълженията; задълженията за извършване на текущите ремонти, редът за прекратяване на договора, дължимото обезщетение за ползване на имота без основание или на отпаднало правно основание, или който се ползва не по предназначение и други. При наличието на посочените норми, налага се извод, че договорът е формален и формата е изискване за неговата действителност. Т.е изключено е по законов ред, договорът да се сключи в устна форма предвид продължилото ползване на имота от ответница, независимо от неговото прекратяване на 14.07.2011г. едностранно от страна на наемодателя и факта, че ответницата 4 последващо е отговаряла на специалните изисквания за настаняване във ведомствено жилище. Без правно значение се явява и обстоятелството, че ползването е продължило без противопоставяне на наемодателя, предвид получаване от негова страна на наемната цена.