Решение № 1760 от 04.12.2025, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 1760 гр. Русе, 04.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Ив. Балджиева при участието на секретаря Дарина Сп. В. като разгледа докладваното от Елена Ив. Балджиева Гражданско дело № 20254520100351 по описа за 2025 година

Ищецът твърди, че на 21.12.2023 г. с ответницата Ф. Б. Ю. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на негов собствен недвижим имот: Дворно място с площ от 980 кв.м., представляващо УПИ V-537, кв.75, находящ се в с. *******, община Борово, обл. Русе, ул. "Бузлуджа", заедно с построените в имота жилищна сграда с РЗП 50 кв.м., лятна кухня с РЗП 24 кв.м. и гараж с РЗП 24 кв.м. Договорили се за цена в размер на 170 000 лв, от които ответницата заплатила капаро в размер на 10 000 евро с левова равностойност 19560 лв., като следвало да заплати остатъка от пълната продажна цена в размер на 150 440 лв. в тримесечен срок, при изповядване на сделката. Задължили се сделката да бъде изповядана по нотариален ред в срок до 01.04.2024 година. Още със сключване на предварителния договор, ищецът предоставил ключовете за къщата на ответницата, като по нейно желание и указания, той извършил редица строително-ремонтни дейности като вложеният труд възлиза на 16003,22 лева.

Ответницата Ф. работела като продавач-консултант в м-н „Практикер" и една част от материалите били закупени от нея, а друга от ищеца с отстъпките, които ползвал като строител от неговите доставчици. Ф. не могла да осигури парите за покупката до 01.04.2024 г. и с оглед на създадените работни отношения между страните, ищецът се съгласил да изчака до 20 септември, 1 когато продал къщата си в с. ******* на друг човек. С реализирането на повисока продажна цена, той си възстановил стойността на положения от него и двамата строители труд.

Независимо от по-добрата продажна цена на имота, ищецът твърди, че претърпял имуществени вреди, пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора за покупко-продажба на недвижим имот от страна на ответницата Ф.. Безспорно е, че същата не е направила точна оценка на възможностите си да осигури средствата по придобиването на имота.

Парите от къщата му били необходими, за да закупи жилище за майка си, която живеела на квартира и заплащала по 280 лв. наем на месец. Свързал се с Агенция за недвижими имоти „Фокс", която му осигурила оглед и той харесал едностаен апартамент в град Русе, ***************, с площ от 39,73 кв.м.

Продажната цена, с която се съгласил била 60 760 лв. и за да бъде запазен апартамента, заплатил услуга „блокиране" в размер на 2 000 лв. С оглед забавата от 6 / шест/ месеца, реализирал покупката на същото жилище, но за друга, много по-висока цена. На 30.09.2024 г. сключил със собственика на жилището предварителен договор за покупко-продажба, като сделката била изповядана пред нотариус на 01.10.2024 г. за сумата 82 320 лв.

Разликата в продажната цена, нараснала за период от шест месеца, на закупеното от него жилище е в размер на 21 560 лв, която сума за ищецът се явява материална щета. 3агубил и първоначално заплатената „стоп" такса или т.нар. такса „блокиране" на продажба в размер на 2 000 лв. 3а периода от 1 април 2024 г. до 1 октомври 2024 г., заплатил наем за наетото от майка му жилище в размер общо на 1 680лв / 280лв х 6 /месеца/. Общо претърпяната от ищецът щета от неизпълнението на договора от страна на ответницата възлиза на 25 240 лв./ разликата в покупната цена от 21 560 лв + 2000 лв за „блокиране" на продажба + наем за 6 месеца в размер на 1 680 лв/.

С оглед изложеното, моли съда да постанови решение, с което да осъди Ф. Б. Ю., да му заплати сумата от 20 000,00 лева, частично от сумата 25 240 лв , представляваща претърпяна от него имуществена щета пряка и непосредствена последица от неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.12.2023 г., ведно със законната лихва, считано от 20.01.2025г., до окончателното изплащане на сумата, както и да му заплати направените по делото разноски.

2

В срока за отговор ответникът, чрез процесуалния си представител адв.

С.П. оспорва предявения иск и счита същия за неоснователен.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

При неизпълнение на задължения, произтичащи от договор, кредиторът има право да иска от длъжника изпълнението на задължението, заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнението му.

Обезщетението по чл. 82 ЗЗД при неизпълнение на договорно задължение обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, а ако длъжникът е недобросъвестен – всички преки и непосредствени вреди. Следователно обезщетението при неизпълнение на договорно задължение обхваща само онези вреди, които намаляват имуществото на кредитора или не го увеличават, т.е имуществените вреди. Претърпяната загуба е вид имуществена вреда, изразяваща се в намаляване на имотното състояние на кредитора в резултат на неизпълнението на договорното задължение. Размерът на претърпяната загуба съответства на разликата между имуществото, което кредиторът би имал, ако задължението беше изпълнено, и имотното му състояние след неизпълнението.

Следователно основателността на иска по чл. 79 ЗЗД, обосноваващ договорна отговорност, е в пряка зависимост от кумулативното наличие на следните предпоставки: наличие на договорна връзка между страните, противоправно деяние на ответника, настъпила от това вреда и причинноследствена връзка между деянието и вредоносния резултат.

Безспорвно по делото е установено, че на 21.XII.2023 г. между страните А. М. Я. и Ф. Б. Ю. е сключен предварителен договор за продажба на собствен на Я. недвижим имот, находящ се в с. *******, община Борово, област Русе, представляващ Дворно място с площ от 980 кв.м., представляващо УПИ V537, кв.75, находящ се в с.*******, община Борово, обл. Русе, *****, заедно с построените в имота жилищна сграда с РЗП 50 кв.м., лятна кухня с РЗП 24 кв.м. и гараж с РЗП 24 кв.м.

Договорената цена е в размер на 170 000 лв, от които ответницата е заплатила капаро в размер на 10 000 евро с левова равностойност 19560.00 лв. Същата следвало да заплати остатъка от пълната продажна цена в размер на 150 440 лв. в тримесечен срок, при изповядване на сделката. Уговорен бил срок за изповядване на сделката по 3 нотариален ред- в срок до 01.04.2024г.

Отношенията между страните били работни, ищецът предоставил ключ от къщата, а ответницата започнала да нанася свои вещи, да сади дръвчета в двора. По желание на ответницата и по нейни указания ищецът поради това, че е строител, с отлична квалификация, сам и с помощта на свидетеля К.Г., както и на други двама специалисти по ВиК и Ел.инсталации извършили довършителни строително-ремонтни дейности : Боядисване на тавани и стени, три ръце; Шпакловка на тавани и стени, полагане на ъглови и хартиени ленти; довършване на баня със замазка, измазване, лепене на фаянс и лепене на теракот, коридор и фугиране, ВиК услуги и Ел. услуги ; монтаж на щендерна стена с метална конструкция 10 см и гипсокартон от едната страна, с вата и изолация, монтаж на гипсокартон с метална конструкция 3 см с вата изолация; монтаж на 1 бр.РУС врата; във втората баня направили замазка, измазване, ВиК услуги, ел. услуги, лепене на фаянс и теракот, фугиране, като вложеният труд оценяваме на ВиК подобрения в къщата, включващи монтаж на мивки, душове, тоалетни чинии и бойлер ; ел. услуги, включващи монтаж на всички контакти, ключове и лампи; монтаж на цокъл към банята, монтаж на PVC врата, обръщане на врата баня, монтаж на PVC цокъл в цялата къща; монтаж на плъзгащи врати, монтаж на преходни лайсни, довършване на ламинат спални, лепене на подпрозоречни дъски от мрамор.

Описаните довършителни работи са визуализирани с представените по делото снимки, направени с телефона на ищеца и датирани от апарата.

Преди започване на строителните дейности, ищецът изчислил стойността на труда по отделните видове операции и предоставил на ответницата сметка, която е приложена към отговора на исковата молба. Същата признава, че ищецът поискал за труд 12 950,10 лв., както и допълнителни 1 850 лв.

Страните се уговорили, по заявка на строителя, Ф. Х., която работела в магазин „Практикер“ да закупува нужните материали и детайли. По съвет на ищецът, част от материалите били закупени от строителна борса, с която Я. работел и която предлагала по-добри цени.

Посочените строителни дейности ищецът осъществил лично, като работел заедно с партньора си К.Г., като за конкретни дейности наели други специалисти- за ВиК услугите и за Ел.инсталациите. Работата била реализирана в продължение на два месеца и половина, общо 56 работни дни, като лично Я. заплатил на К.И.Г. и на другите двама специалисти за осъществената от тях работа. Видно от предоставената по делото разпечатка от сметката на Г., е видно, че последните дължими му 1000.00 лв са били преведени след изповяданата сделка на 01.10.2024 г.

Строително-ремонтните дейности са реализирани в периода от 08.01.2024 г. до 29.03.2024 г.

Ответницата Х. твърди, че е заплатила за труд на ищеца следните суми: 7 000 4 лв, дадени на съпругата на Я. в нейното ателие; 6 950 лв предадени на ищеца пред ВТУ „Ангел Кънчев“ и 1 850 лв- предадени пред дома му.

В хода на настоящото производство ответницата не доказа такива суми да са предавани.

От показанията на св.М. В. Я. се установява, че Ф. Х. не й е предавала пари.

Уточнява, че ответницата действително я посетила в ателието й, но за да каже, че трябва да я чакат година, година и половина защото не е осигурила парите.

Показанията на свидетелите на ответницата са противоречиви, от същите не се установи по безспорен начин действително дали да е достигнала сумата от 7000лв. до ищеца и какво е изплащала същата- материали или труд.

Св.П.Н.Н., живял с ответницата на съпружески начала заявява, че знае за приготвени 7 000 лв. Твърди, че ответницата ги взела от майка си, но не знае дали са предадени и дали са за материали или за труд.

Св.М.Х.Н. /майка на ответницата/ твърди, че лично е дала на дъщеря си сума в размер на 12 000 лв за труд и 7 000 лв за материали, Сочи, че е дала общо 20 000 лв. Поьяснява, че тези пари не представялват капарото, тъй като капарото е платено от продажба на гараж.

Безспорно е, че гаражът, който има предвид свидетелката е продаден покъсно, след подписване на договора и няма как тази сума да е послужила за заплащане на капаро през м. декември 2023 г. Това се извежда от твърдяното в отговора от ответницата, че като продала гаража, предложила на Я. да му предаде 40 000 лв-като част от цената. От дадените от ответницата обяснения се установява, че тя не е имала ясен план как ще набави договорената цена на жилището. Първоначално имала намерение да продаде магазин на майка си, но тъй като сделката се осуетила, решила да тегли заем, чрез договорна ипотека с банка. Към 01.04.2024 г. ответницата не е разполагала със сумата и ищецът й заявил, че с изтичане на срока счита договорът за прекратен.

От представените по делото писмени доказателства е видно, че ищецът инициирал продажбата на имота си в с. *******, за да закупи жилище на майка си. Няма спор и относно обстоятелството, че ответницата е била уведомена за това.

Ищецът установи по делото, че като е разчитал на осъществяване на продажбата в срок, Я. е заплатил стоп капаро за апартамент- гарсониера в блок “Стряма“, като апартаментът е следвало да не се предлага за продажба до дата 5

12.04.2022 г. В този смисъл са представените писмени доказателства, както и показанията на свидетеля М.Т.Б., собственик на Агенция за недвижими имоти „Фокс“, който заявява, че към момента на заплащане на стоп-таксата от 2000.00лв. /Договор от 09.02.2024 г./ уговорената цена за гарсониерата е била в размер на 60 760.00 лв., вписана в договора за запазване на имота. На 12.04.2024 г. Я. не успял да плати цената и загубил стоп -таксата.

Едва след като сключил договор за продажба на собствения си имот, ищецът успял отново да договори и закупи същата гарсониера- но вече за сумата 82 320.00 лв., т.е. разликата в цената на жилището за времето от м. април 2024г., до м. септември 2024 г. е в размер на 21 560 лв.