Решение № 214 от 02.06.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 214 гр. Варна, 02.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Диана Д. Митева при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Диана Д. Митева Търговско дело № 20203100901353 по описа за 2020 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по реда на гл. 32 от ГПК като ТЪРГОВСКИ СПОР (чл. 365 т.1от ГПК вр. чл. 286 ал.1 и 3 ТЗ) по обективно съединени насрещни претенции на спорещи търговци „Търговска база“ООД ЕИК 813106627, гр. Варна, ***, представлявано от управителя Д.П., и „Алифос България“ЕАД ЕИК 103746636, гр. Девня, Промишлена зона, адм. сграда на Агрополихим АД, представлявано от изп. директор Ф.С.Б.Р..

Ищецът, чрез адв. Д. (ВАК), със служебен адрес ******, твърди че предоставил на ответника (тогава с наименование „Декафос“ АД) за ползване за срок от една година срещу уговорена месечна наемна цена от 6000лв. без ДДС търговски обект, представляващ складова площ в гр. Девня кв.

Изворите, ул. Мадара 16. Твърди, че наемателят ползвал имота до м. октомври 2020 г.г., но престанал още през юни да изпълнява задълженията си по сключения договор № 21/15.02.2012г., въпреки че периодично получавал фактурите за наем и консумативни разходи за сметопочистване, вода и ел. енергия за този обект. Тъй като наемателят не заплатил дължимите суми дори след връченото с телепоща предупреждение за разваляне на договора, считано от 16.10.2020 г., ищецът претендира присъждане на следните суми:

• 28 800лв., претендирана като сбор на главници за четири месечни наемни цени за ползване на складова площ от 1200 кв.м. с прилежащи товароразтоварни рампи и офис помещение, предоставени по договор №

21/15.02.2012г. фактурирани за периода юли 2020 г. – октомври 2020 г.;

• 810.14лв., претендирана като сбор на консумативни разходи за четири месеца за ползване на същия обект, фактурирани за периода юли 2020 г. – 1 октомври 2020 г. ведно със законна лихва върху тези суми от предявяване на иска на 16.12.2020 г. до окончателното им изплащане по уговорения между страните банков път.

Ответникът, чрез юрк. С., оспорва претенцията, като насрещно сочи, че освен този обект, в същата складова база (известна като база „Гъбена махала“), ползвал и друг склад, предоставен от наемодателя с № 99/26.11.2012г., като до пролетта на 2020 г. наемодателят периодично фактурирал и приемал плащания за наемна цена по двата договора поотделно, така както било уговорено в съглашенията помежду им, но страните отчитали общо за всички наети площи административно обслужване за префактурирани за сметка на наемателя консумативните разходи (смет, вода и ел. енергия). По повод реорганизация на предприятието си, на 13.04.2020 г. наемателят уведомил наемодателя с електронно писмо за прекратяване на вече трансформирани в безсрочни наемни правоотношения за всички наети обекти, но тъй като пропуснал да приложи изрично едномесечно предизвестие по всеки от двата договора, допълнително изпратил на 22.05.2020 г. втория писмен документ с изрично пояснение за техническия пропуск. Твърди, че започнал опразването поетапно, като освободил окончателно наетите помещения на 09.06.2020 г. и предложил на наемодателя да протоколират връщането на ползването, но достъп до базата бил осуетен от охраната на портала и затова ключовете от двата обекта били оставени на служител на портала. Сочи, че въпреки изричната покана за довършване на съставените протоколи, изпратена на 03.09.2020 г., управителят на ищцовото дружество отказвал неоснователно да приеме изпълнението и да анулира неправомерно фактурирани наеми и общи консумативи след м. юни 2020 г. за вече освободените и ползвани само от наемодателя наети обекти.

Ищецът е оспорил получаване на каквото и да е изявление относно прекъсване на ползване по договор № 21/15.02.2012г.( т.нар. „голям склад“ с площ от 1200 кв.м. с прилежащи товаро-разтоварни рампи и офис помещение), като сочи, че уговореното първоначално между страните съдържание на тази наемна сделка изисква тримесечно предизвестие, каквото не е било изпращано. Сочи, че самият наемател е изплатил фактуриран наем за м. май и юни 2020 г. вкл., а след това е прекратил плащанията, а предаването на имотите не е било предлагано надлежно, като протоколите, съставени едностранно от наемателя не са отразявали вярно нито крайния момент на ползването, нито добросъвестното изпълнение на задължението за възстановяване на вида на помещенията и отстраняване на повредите по имота.

Насрещно ответникът твърди, че при сключването на двата наемни договора(с № 21/15.02.2012г. и с № 99/26.11.2012г.), страните уговорили и съответно наемателят заплатил депозит в размер на 1 месечен наем (7200 лв. за „големия“ и 3000 лв. за „малкия“ склад), но след прекратяването на договорите наемодателят неоснователно задържа тези суми, след поискването им от наемателя с писма от 18.01.2021г. Като счита, че като наемател добросъвестно е изпълнявал задълженията си до опразването на помещенията, а отказаното съдействие на ищеца изключва отговорността му за каквито и да са вземания след това, с НАСРЕЩЕН ИСК ответникът 2 претендира присъждане на следните суми:

• 7200лв., претендирана като получен от наемодател депозит, предаден от наемател и задържан без основание след прекратяване на наемен договор № 21/15.02.2012г.

• 38лв., представляваща обезщетение за забавено връщане на този депозит след покана за период от 28.01.2021г. до предявяване на насрещен иск на 15.02.2021г.

• 3000лв. претендирана като получен от наемодател депозит, предаден от наемател и задържан без основание след прекратяване на наемен договор № 99/26.11.2012г. за ползване на складова площ от 600 кв.м.

• 15.80лв., представляваща обезщетение за забавено връщане на този депозит след покана за период от 28.01.2021г. до предявяване на насрещен иск на 15.02.2021г. ведно със законна лихва върху тези суми след предявяване на иска на 15.02.2021 до окончателното им изплащане по посочен от кредитора банков път.

Тези насрещни претенции ищецът оспорва с доводи за липса на надлежно прекратяване на двата договора преди неизпълнението на наемателя, като сочи, че е бил уведомен с получено по поща на 15.04.20г. писмено едномесечно предизвестие само по договор № 99/26.11.2012г., и съответно фактурирал плащане на наем по него до 15.05.20г., но тъй като наемателят не успял навреме да освободи този склад, наемодателят приел че действието на договора продължава и издал дебитно известие по фактурата за м. май и фактурирал пълен месец юни. Наемателят заплатил тези задължения, като според ищеца така потвърдил обвързаността си за неопределен срок, а след това не бил отправял ново предизвестие. Предизвестие по другият договор не било изобщо получено, а дори и да е било отправено към ненадлежен адресат, то е можело да прояви действие едва след три месеца, според уговорката в № 21/15.02.2012г. и това е изключило търсене на депозита в по-ранен момент.

Допълнително сочи, че депозитите се задържат правомерно и след като самият той е развалил и двата договора, тъй като не са били изпълнени задълженията за плащане на наемни цени и консумативи и не са съставени протоколи за изпълнение на непаричното задължение на наемателя да върне имота в задоволителен вид, удостоверен в двустранно съставен протокол.

Наемодателят сочи, че освен претендираните с основния иск задължения по договор № 21/15.02.2012г, наемателят останал задължен и по договора за „малкия склад“ с № 99/26.11.2012г., за обща сума от 18 000лв., като сбор от наемна цена за периода от юли до август 2020 г. след фактическото оттегляне на връченото предизвестие на наемателя до евентуално му разваляне с предупреждението на наемодателя от 7.10.20г. Твърди допълнително, че при ползването на имуществото наемателят не само не е извършвал дребните текущи поправки, но не положил дължимата грижа и увредил наетите сгради и обслужващите ги съоръжения по начин надхвърлящ типично изхабяване при обичайна употреба. Сочи, че настилката около складовете понесла необичайно високо натоварване, тъй като там постоянно работели два мотокара и тежки товарни камиони (включително тирове и 3 фадроми), а докараните стоки са били неподходящо складирани, като са подпирани на стените и вратите; при преместването мотокарите често удряли с палети и „бигбегси“ стените отвътре и това водело до напукване на външната мазилка, а прозорците не издържали повишения натиск върху стените отвътре навън от неправилно наредените палети. Твърди, че наемателят бил предупреден за това вредоносно въздействие още през 2013г.

(когато бил изготвен снимков материал), а нанесените щети били и удостоверени в двустранен протокол на 19.11.2019г., като самия наемател, чрез своя представител Т.С., потвърдил съгласие да отстрани конкретни повреди. Сочи, че към 26.07.2020 г., когато наемателят още не бил напуснал помещенията, на обща среща на насрещните страни било заснето фактическото състояние, за да бъде подготвено отремонтиране на асфалтовите, подовите и офисните повреди преди планирано приключване на отношенията с наемодателя, но след прекратяването на контактите между страните ремонтни действия не последвали и наемодателят удостоверил самостоятелно след изтичане на предупреждението за разваляне на двата договора състоянието на двата имота в протоколи от 21.10.2020 г. Така в склада, нает по договор № 99/26.11.2021 били установени повредени мазилки по вътрешни стени и черупков таван, по 2 бр. вътрешни и външни лампи, външните мазилки, 10 бр. прозорци, козирка над врата, по 2 бр. улуци и отводнителни ботуши, по 2 бр. външни решетки на канали и скари за шахти, ролетна врата със заключващ механизъм, покритие на метална врата и захранващо табло и асфалтова настилка от 15 кв.м. пред склада. Общата стойност на разходите, необходими за доставката на нужни материали и елементи и за изпълнение на работите по подмяна и монтажа, боядисването, изкърпването и освежаването на покритията според получени оферти на изпълнители на такива ремонтни услуги възлизала на 16 900лв. за този обект.

За наетите помещения по другия договор № 21/15.02.2012г съответно повредите били нанесени на външни стени откъм ЖП линия и към двора, вътрешните стени и подовата настилка в склада, както и рампите към склада и асфалтовата настилка и цялата дължина на рампа, изровени от товарноразтоварни дейности с фадрома, прилежащите площи били замърсени с образувано микросметище, повредени били 3 бр.улуци, 1 бр. метална решетка върху водооточна шахта, 10 бр. пури за осветление, 4 бр. крушки на вътрешни тела и 4 бр. осветителни тела с автоматика към външна задна стена, 2 бр.ролетни врати с автоматика. За възстановяване на сградата и 4 рампи с ремонтни работи по тези увреждания, вкл. материали и труд наемодателят се нуждаел от 22 020лв. Отделно ремонтни дейности се налагали и в офисните помещения, където мозайката в коридора била силно увредена, фаянсовите и теракотни плочки в санитарен възел, баня, кухненски бокс и мокри помещения се нуждаели от подмяна, както и стените и таваните на всички помещения трябвало да се изкърпят и освежат. Общата стойност на ремонта на офисната част от обекта изисквала разходи от 9200лв. Наемодателят заявява така описаните свои насрещни вземания з евентуално за установяване от съда по основание и размер като възражения за съдебно прихващане, в описаната поредност(18 000лв. за наемни цени, 57 744 лв. за разходите за необходимите ремонти за отстраняване на повреди), в случай че не бъдат уважени предходните му възражения.

4

Наемателят оспорва насрещно тези евентуални претенции. Позовава се на надлежно прекъсване на наемните правоотношения, като сочи, че е заплатил начислени от наемателя наеми след отправените предизвестия като обезщетения за неспазения срок за опразване, като поддържа, че явните опити да уреди отношенията по вече прекратените договори изключват съгласието му за продължаване на ползването. Оспорва да е признавал отговорност за посочените в протокола от 2019г. повреди, както и засягането на правата на наемодателя от увреждания на асфалтови покрития и площи от терена, като сочи, че те са собственост на друго лице, евентуално оспорва да е причинил повреди лично в тези общодостъпни площи, обслужващи и другите ползватели на сгради в този промишлен терен.