Решение № 164 от 20.04.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 164 гр. гр.Несебър, 20.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20212150101723 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени при условията на евентуално обективно съединяване искове с правно основание чл.26, ал.1 от Закона на задълженията и договорите и чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищецът „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град В., булевард К. Б. I **, представлявано от П.Р., твърди в исковата молба, че е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в сграда С – К., разположена в поземления имот, целият с площ 15 297 кв.м. Ищецът твърди че е собственик и на поземления имот, в който е изграден жилищен комплекс от затворен тип. Жилищният комплекс включва жилищни сгради с идентификатори ***, ***.3, ***.4 и ***.5. Ищецът твърди също, че на 22.11.2021г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост в сграда с идентификатор ***.3, с адрес: град ***“, блок С – К.. За управител на Етажната собственост е избран Д. В. Ш., който отказва да предостави на ищеца препис от протокола от събранието, изготвен на 30.11.2021г. Ищецът излага доводи, че решенията, взети на събранието, са нищожни, тъй като комплексът представлява такъв от затворен тип, и следва да бъдат прогласени за такива, а при условията на евентуалност следва да бъдат отменени като незаконосъобразни. Ищецът твърди, че е инвеститор в комплекса и той осъществява дейности по управление и поддръжка по силата на сключени с етажни собственици индивидуални договори. Решенията на етажните собственици са се разпрострели и върху поземления имот, който е собственост на ищеца. В обстоятелствената част на исковата молба ищецът излага твърдения за незаконосъобразно свикване и провеждане на събранието като посочва, че то не е свикано от легитимно лице, както и че е нарушен чл.13, ал.1 от 1

ЗУЕС поради липса на покана, респ. не е спазен срока, предвиден в тази разпоредба, поголямата част от собствениците не са били уведомени за събранието. Отрича избраният за управител на ЕС да е упълномощавал лице, което от негово име да свика събранието и да го представлява на него. Оспорва кворума на събранието, като нарушение изтъква обстоятелството, че събранието било проведено на руски език, не е бил осигурен преводач, с което е нарушено правото на етажни собственици да участват при обсъжданията и гласуванията по дневния ред, на събранието са участвали лица, които не са собственици или техни пълномощници, включително и протоколчика, посочените като участвали на събранието етажни собственици в действителност не са присъствали, нарушени са разпоредбите на чл.14 от ЗУЕС относно представителството. Не е вземано решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС, а изчисленията на идеалните части при гласуването са погрешни и не съответстват на тези, посочени в списъка на присъствалите на събранието. Излага отделни съображения за незаконосъобразност на конкретни решения, взети на събранието.

С допълнителна молба ищецът твърди, че на 22.12.2021г. е получил от Община Несебър препис от протокола от ОС на ЕС и заявява, че прави оспорване съдържанието на протокола на основание чл.16, ал.9 от ЗУЕС, оспорва подписите върху протокола с твърдението, че управителят не е присъствал на събранието и при изготвянето на протокола, не разбира български език. Изброява пълномощници, които в нарушение на закона са представлявали повече от трима етажни собственици, като освен това същите не са имали представителна власт. В протокола не са отразени конкретните изявления на определени участници, отрича да е имало повторна регистрация на участниците в по-късен час, оспорва към 16:20 часа да е имало кворум от 50,86% идеални части, включително и поради неправилното изчисление при регистрацията, което се е отразило както на погрешно посочен кворум на събранието, така и този, при който са провеждани гласуванията по отделните точки от дневния ред на събранието. Моли решенията на Общото събрание на ЕС да бъдат прогласени за нищожни, а при условията на евентуалност, същите да бъдат отменени като незаконосъобразни.

В отговора на исковата молба ответникът – Етажната собственост на сграда с идентификатор ***.4, с адрес: град О., местност „Ю.п.“, блок С – К., представлявана от управителя Д. В. Ш., изразява становище за допустимост, но за неоснователност на предявения иск. Отрича решенията на процесното ОС на ЕС да са нищожни, както и да е налице особения режим на управление, предвиден в чл.2 от ЗУЕС, защото блок С – К. не е част от комплекс от затворен тип съгласно § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС предвид липсата на сключени договори от страна на инвеститора „Б.с.и.т.“ ЕАД, от една страна, и отделните собственици на обекти в Етажната собственост, от друга страна. Такива договори с нотариална заверка на подписите и вписани в Службата по вписванията – Несебър, са сключени само с 15 от общо 53 етажни собственици на сградата. Затова в случая, след като управлението не е уредено с договори, които да са сключени от всеки един етажен собственик, се прилагат общите правила за управление на ЕС, предвидени в ЗУЕС и тези на ЗС и ЗЗД. Наред с това имотът, в който е разположена сграда с идентификатор ***.3, не 2 притежава белезите на комплекс от „затворен тип“, първо защото комплексът не е жилищен такъв, налице е само една сграда с предназначение: Жилищна сграда със смесено предназначение. Липсват условия за контролиран достъп или денонощна охрана, не е изградена и система за видеонаблюдение и такива за контрол на достъпа, а контролът се осъществява единствено чрез заключване на входната врата. След като ищецът отдава под наем собствените си обекти в комплекса на трети лица, означава, че този комплекс не е жилищен такъв, а в него се развива хотелска дейност, т.е. обектите на ищеца не са жилищни.

Отбелязва, че процесното общо събрание на ЕС е свикано от етажен собственик на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС доколкото последното проведено такова събрание е било на 05.12.2011г. Твърди се спазване на всички изисквания на чл.13, ал.1 и ал.7 от ЗУЕС за свикване на събранието, а събранието е проведено при условията на чл.15, ал.2 от ЗУЕС при кворум от 50,89% идеални части от общите части в ЕС, като протоколът от събранието също отговаря на законовите изисквания за съдържанието му. Не са нарушени изискванията за представителството на събранието. Съобщението за изготвения протокол от събранието е съставено и поставено на 30.11.2021г. Моли искът да бъде отхвърлен.

В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба, както и допълнителните молби с изложените в тях доводи, които счита, че представените към тях писмени доказателства подкрепят твърденията му. Моли за уважаване на исковете като настоява, включително и с отделните писмени молби, че комплексът отговаря на обективните критерии на жилищен такъв от затворен тип, а събраните по делото доказателства подкрепят становището му. Оспорва твърденията на ответната страна, като отбелязва, че комплексът е образуван от четири жилищни сгради, всяка от които е в режим на етажна собственост, противопоставя се и да е налице възможност за свободен достъп в комплекса на трети лица за да обоснове наличието на контролиран достъп, което обстоятелство се оспорва от ответната страна. Посочва също, че с всички етажни собственици, с изключение само на един, са сключени писмени договори за управление и поддръжка, по които ищецът има качеството на изпълнител, като признава, че едва 18 от тях са вписани в Службата по вписванията, но това не се отразява на валидността на невписаните договори, същите се изпълняват от страна на ищеца. Освен това обстоятелството, че не са сключени договори с всички етажни собственици и не всички договори са вписани, намира за ирелевантно, като за относим за делото намира факта, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип.

Ответникът – Етажната собственост на сграда с идентификатор ***.3, се представлява в съдебно заседание от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа отговора на исковата молба. Ангажира доказателства, включително и писмени, насочени както за доказване законосъобразното свикване и провеждане на процесното Общо събрание на ЕС, така и във връзка с възраженията и оспорванията на ищцовата страна. Посочва, че са налице 46 броя договори за управление и поддръжка, сключени със собственици в сградата.

Намира за доказано, че комплексът не е заграден от всички страни, с което да обоснове възможността в него да се влиза свободно от външни лица, летуващи на плажа, да 3 преминават през комплекса, както и да ползват изградената в него инфраструктура и басейна. По този начин не е налице 24-часов контролиран достъп в комплекса, който не може да осигури и жива охрана, въз основа на което прави извод за липса на един от обективните критерии, предвидени в кумулативна наличност, за жилищен комплекс от затворен тип, а оттам, че не е приложим особения режим на чл.2 от ЗУЕС. Освен това само едната сграда е жилищна, а останалите три са със смесено предназначение. Сградите не са самостоятелни, тъй като имат общи ВиК връзки, представляват общ архитектурен проект, общи дилатационни фуги. При провеждане на процесното Общо събрание на ЕС не са налице твърдените от ищеца нарушения на ЗУЕС, включително и относно представителството. По силата на сключените с ищцовото дружество договори за управление и поддръжка съответният собственик може да ползва услугите, извършвани в незастоената част и да заплаща възнаграждение на изпълнителя.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.06.2004г., обективиран в нотариален акт № 34, то VIII, рег.№ 4422, дело № 1363/2004г. на нотариус Стоян А.ов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „Б.с.и.т.“ АД, по който договор той е имал качеството на купувач, е придобил собствеността върху следните недвижими имоти, а именно: НИВА с площ от 9 605 кв.м., находяща се в землището на град О., община Несебър, местност „К.д.“, съставляваща имот пл.№ 1151, при граници: полски път, имот пл.№ 1153, имот пл.№ 1125, скат; НИВА с площ от 8 858 кв.м., находяща се в землището на град О., местност „К.д.“, съставляваща имот пл.№ 1153, при граници: имот пл. № 1151, имот № 1154, скат.

С друг договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.06.2004г., оформен с нотариален акт № 72, том IX, рег.№ 5066, дело № 1492/2004г. на нотариус Стоян А.ов с рег.

№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „Б.с.и.т.“ АД е закупил и на това основание е придобил собствеността върху следния недвижим имот, а именно:

НЕЗАСТРОЕНО МЯСТО, нива с площ от 10 804 кв.м., находяща се в землището на град О., община Несебър, местност „К.д.“, съставляваща поземлен имот 1163 по неодобрения кадастрален план на град ***“ в строителните граници на града, при граници: полски път, общинско място, имот № 1159 и морски плаж.

С трети договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2004г., обективиран в нотариален акт № 162, том IX, рег.№ 5389, дело № 1606/2004г. на нотариус Стоян А.ов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „Б.с.и.т.“ АД е закупил и придобил собствеността и върху следния недвижим имот, а именно:

НЕЗАСТРОЕНО МЯСТО (НИВА) на площ от 11,631 дка, находящо се в землището на град О., община Несебър, в местността „Кавак – тарла“, представляващ имот № 1154, по неодобрения кадастрален план на град О. – „Ю.п.“ е в строителните граници на града на площ от 12,036 дка, от които възстановени 11,631 дка и отказ – 405 кв.м. – асфалтов път, при 4 граници и съседи: морски плаж, имот № 1153, имот № 1159 и полски път.