Решение № 1187 от 28.06.2019, Софийски градски съд

Р Е Ш

Е Н И Е

№ ………….. гр.София, 28.06.2019 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,

Търговско отделение, състав VI-13, в открито съдебно заседание на двадесет и девети май две хиляди и деветнадесета година в следния състав:

СЪДИЯ: Владимир Вълков

При участието на секретаря Весела Станчева като разгледа докладваното от съдията, търговско дело № 1788 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени при условията на евентуално съединяване искове с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД) и чл. 79 ал. 1 предл. второ ЗЗД и е приет за съвместно разглеждане насрещен иск с правно основание чл. 55 ал. 1 предл. трето ЗЗД.

Ищецът „Е.Д.“

АД твърди да предоставил под наем на ответника „Б.П.Б.“ АД с договор от 20.02.2008 г. недвижим имот, представляващ ПИЦАРИЯ и находящ се в гр. Велико Търново, преустроен в последствие в банков салон. Сочи се, че договорът е сключен за срок от 10 години, продължен впоследствие до 01.05.2022 г. Изрично било договорено и че при предсрочно прекратяване на договора прекратилата го страна дължи да заплати неустойка, формирана от оставащия наем за оставащия период – чл. 3 ал. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г.. Сочи се, че считано от 01.03.2014 г. договорената месечна наемна цена била в размер на 3194,26 евро.

На 18.05.2018 г. ищецът получил писмено уведомление от ответника за прекратяване на договора, считано от 01.06.2018 г. Претендира се сума в размер на 25554,08 евро като част от твърдяното вземане за неустойка от 150130,22 евро.

В отговор по така предявената претенция от името на ответника е противопоставено възражение за нищожност на неустойката с довод да противоречи на добрите нрави. Поддържа се теза, че клаузата на чл. 3 ал. 3 от Анекс № 3 предвижда удовлетворяване интересите единствено на наемодателя като съставлява и недопустим предварителен отказ от права, съответно създава предпоставки за получаване на облага без да се изпълнява обуславящата я престация при обективна възможност наемодателят същевременно да събира наем за имота. От друга страна твърди да е настъпила промяна в търговския оборот към месец февруари 2018 г., довела до безполезност на офиса за дейността на банката. Счита, че невъзможността наемателят да преоцени имуществения си интерес от ползването на имота с оглед променените пазарни условия и конюнктура противоречи както на пазарните механизми и обичайния търговски оборот, така и на добрите нрави. Оспорва неустоечната клауза да отразява присъщите функции на неустойката – обезпечителна, обезщетителна и санкционна. Евентуално прави възражение за намаляване размера на неустойката с довод, че задължението за заплащане на наем е изпълнявано през по-голямата част от договорения период, противопоставяйки и възражение за прихващане със сумата от 7000 евро – заплатена на ищеца при сключване на договора за наем като гаранция. Твърди вземането да е станало изискуемо с прекратяване на договора.

В допълнителната искова молба от името на ищеца се застъпва теза, че фиксираният срок на договора за наем обезпечава интереса на наемодателя, осигурявайки му относително сигурен и предвидим приход като същевременно обаче ограничава възможността му да се разпорежда с отдадения под наем имот. За наемателя фиксираният срок гарантира възможност да планира дейността си и възстанови направените инвестиции за привеждане на имота в състояние, адекватно на очакваното ползване. Застъпва теза и че срокът утвърждава стабилност и сигурност за клиентите на банката, разчитащи на услугите й в трайно ситуиран офис. При тези съображения излага довод, че дългосрочните наемни договори са обичайна практика на банките. Застъпена е теза, че неустоечната клауза отразява съгласувана воля, обвързваща страните със силата на закона. При сключване на анекса съгласуваната воля отразява желанието на страните да изпълнят договора, поради което счита за спазен принципът на справедливостта. Смята, че клаузата санкционира наемателя за неизпълнение на поетото от него задължение да плаща наем за договорения срок. Застъпена е и теза, че хипотетичната възможност имотът да бъде отдаден под наем след предсрочното прекратяване на договора не опровергава наличието на вреда в размер на пропуснатия наем. Твърди, че и понастоящем, въпреки положените усилия за продажба и отдаване под наем на имота, сделка не е реализирана. Оспорва се да е налице дисбаланс в положението на страните, обосноваващ недопустимо разместване на имуществени блага с довод, че ответникът е могъл да прецени дали да прекрати договора и да заплати уговорената неустойка или да продължи използването му като заплаща уговорения наем.

В отговор по допълнителната искова молба от името на „Б.П.Б.“ АД се застъпва довод, че забраната за прекратяване на срочен договор за наем противоречи на свободната пазарна икономика и равнопоставеността на страните и да е в противоречие на доброволния характер на договорното правоотношение, предполагащо възможност за преоценка на интереса от участие по договора. Предвидената неустойка предпоставя принуда за наемателя да държи имота дори да му е излишен или дори да търпи загуби от него, с което се обосновава извод за противоречие на добрите нрави.

Застъпва теза за непротивопоставимост на наемателя твърдяните от ищеца последващи затруднения за разпореждане с имота и отдаването му под наем.

При условията на евентуалност, обусловена от достигнат извод за нищожност на клаузата на чл.

3 ал. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г., ищецът „Е.Д.“ АД поддържа теза, че валидна остава първоначалната уговорка за начина на прекратяване на процесния договор – чл. 14 ал. 1 б. „г“ от Договор за наем от 20.02.2008 г., според която договорът подлежи на прекратяване с шестмесечно предизвестие. Ответникът не спазил и това условие като договорът бил прекратен, считано от 01.06.2018 г.

Претендира се сумата от 25554,08 евро – обезщетение за неполучена наемна цена – иск по чл. 79 ал. 1 предл. второ ЗЗД и предполага да бъде установено по делото съществувала правна връзка между страните, поето от ответника задължение, което да е останало неизпълнено, пропусната полза като пряка и непосредствена последица от твърдяното неизпълнение, възлизаща на претендираната сума.

Твърди се също така клаузата на чл. 14 ал. 1 б. „г“ от Договор за наем от 20.02.2008 г. да съдържа поето задължение при предсрочно прекратяване наемодателят да задържи сумата от внесената гаранция в размер на два месечни наема (чл. 3 ал. 2 от договора) и да получи неустойка в размер на два месечни наема. При тези обстоятелства се претендира сума в размер на 6388,52 евро.

От името на ответника се застъпва теза, че с оглед постигнатото съгласие за заличаване на чл. 14 ал. 1 б. „г“ от договора задължението за шестмесечно предизвестие и предходно договорената неустойка не действат.

При условията на евентуалност – искането е обусловено от отречено отхвърляне на предявените искове, „Б.П.Б.“ АД претендира сумата от 7000 евро. Твърди тази сума да е дадена на ищеца при сключване на договора като гаранция. Оспорва да съществува правно основание за задържането й след прекратяване на договора, което счита да е станало на 01.06.2018 г. Иска се ответникът по насрещния иск „Е.Д.“ АД да бъде осъден да я заплати.

В отговор по насрещния иск от името на ответника е застъпено становище, че волята за промяна в начина на прекратяване на договора и последиците от това следва клаузата следва да се тълкува в цялост като евентуална пречка да се приложи клаузата на чл. 3 от Анекс № 3 осуетява и отмяната на чл. 14 ал. 1 б. „г“ от договора.

Ищецът претендира и законна лихва от датата на завеждане на исковата молба до пълното й изплащане.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца – адв. Ш.-Л. от САК, поддържа исковете. Навежда доводи в писмени бележки. Претендират се разноски по делото като е представен и списък.

Процесуалният представител на ответника – адв. Милева от ЯАК, оспорва предявените искове.

Застъпва теза, че при установена валидна клауза за неустойка размерът следва да бъде намален до средното ниво на пазарните цени, съответно с оглед продължителния период от време, през което договорът е бил изпълняван.

Като обсъди наведените от страните доводи и прецени събраните по делото доказателства при условията на чл. 235 ГПК, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не се спори, а и представеният договор с дата 20.02.2008 г. сочи на писмено изразено съгласие, че „Е.Д.“ АД (наемодател) предоставя на „Б.П.Б.“ АД (наемател) за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ пицария, находяща се в гр. Велико Търново, ул. ******, разположена на първо ниво на търговско-жилищната сграда, откъм ул. „Стефан Стамболов“. Изразено е съгласие, че имотът ще бъде ползван за офис за банкова дейност. Договорено е, че договорът се сключва за срок от 10 години, считано от датата на подписване на договора. Съгласно чл. 3 ал. 2 в деня на подписване на договора наемателят заплаща по сметка на наемодателя сумата от 7 000 евро като гаранция и подлежаща на приспадане от последните два месечни наема.

Съгласно чл. 14 б. „г“, цитат: чл. 14 (1) Действието на

Договора може да бъде прекратено предсрочно в следните случаи: … г) едностранно от НАЕМАТЕЛЯ с шестмесечно писмено предизвестие до НАЕМОДАТЕЛЯ. В този случай НАЕМОДАТЕЛЯТ задържа сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3 ал. 2 от договора и има право да получи неустойка в размер на два месечни наема.

На 05.04.2008 г. между представители на страните писмено е изразено съгласие, че считано от 01.05.2012 г. срокът на договора се продължава за 10 години или считано до 01.05.2022 г., а наемната цена от 3731,15 евро се намалява на 2984,92 евро без ДДС. Съгласно чл. 3 цитат:

„НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ се съгласяват и приемат, че нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му. В случай, че Договорът за наем бъде предсрочно прекратен по вина или по искане на НАЕМАТЕЛЯ, последният дължи на НАЕМОДАТЕЛЯ неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на Договора за наем. В тази връзка НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ се съгласяват, че клаузата на чл.

14 ал. 1, б. „г“ от Договора за наем се заличава…“ Договорено е, че както наемателят, така и наемодателят нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му, а когато бъде прекратен по вина или по искане на наемателя, той дължи неустойка в размер на наемната цена за оставащия наем до края на срока на договора. С анекс от 29.05.2014 г. е договорена наемна цена от 3194,26 лв. без ДДС, дължима по фиксинга на БНБ в деня на плащането.

По делото не се спори, а и от представената нотариална покана се установява писмено обективирано изявление от името на ответника, че считано от 30.04.2018 г. банката не извършва дейност в имота и не възмерява да извършва такава за вбъдеще като е посочено, че наемодателят следва да приеме изявлението за писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на договора за наем, считано от 01.06.2008 г.

На 28.05.2018 г. за ответника е прието писмено изявление от името на ищеца, че текстът на чл.

3 изречение първо от Анекс № 3 не допуска едностранно прекратяване на договора като счита за неотносимо в случая дали ответникът ще извършва дейност в имота.

Споделено е очакване за регулярно плащане на наемната цена в изпълнение договора за наем, а в случай, че договорът все пак бъде прекратен по искане на ответника – да бъде заплатена договорената неустойка с чл. 3 изр. второ от Анекс № 3.

При възприетата фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

По претенцията за неустойка, основана на чл. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г.

Законът признава възможност за страните по договор да определят отнапред обезщетение, освобождавайки кредитора от необходимостта да доказва конкретно претърпяна вреда от неизпълнението и съответно нейния обем. Правилото на чл. 92 ЗЗД утвърждава изключение от принципа, утвърден с чл. 55 ал. 1 предл. първо ЗЗД, че в основата на разместване на имуществени блага стои конкретна, възприета от правния ред причина – даденото без основание подлежи на връщане без оглед на обстоятелството, че е станало по волята на далия го съгласно чл. 55 ал. 1 предл. първо ЗЗД. Това решение намира своето оправдание в очакваното стимулиране на очакваното от закона точно изпълнение – чл. 63 ЗЗД.