Решение № 346 от 28.07.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 346 гр. Варна, 28.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на шестнадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Деница Добрева при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Деница Добрева Търговско дело № 20243100900442 по описа за 2024 година за да се произнесе, съдът съобрази следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на Щ. З., роден на *** г. във *** и Ж. З., родена на *** г. във ***, и двамата с адрес за кореспонденция: **** чрез адв. Р. от ВАК, с която срещу „Шварцмеер Имобилиен“ ЕООД, ЕИК 206719741, със седалище и адрес на управление: гр.

Варна, ***, ап. 1, е предявен осъдителен иск за сумата от 19,368.72 евро (37800 лева), претендирана като стойност на разходите за поправка и възстановяване на некачествено изпълнени СМР на жилищна сграда, находяща се в ПИ *** в с. Оброчище, въз основа на предварителен договор от 08.12.2022 г., на основание чл. 265, ал. 1, предл.

2-ро от ЗЗД и чл. 160, ал. 3 от ЗУТ.

Ищците се позоват на валидно възникнало договорно правоотношение между страните от 08.12.2022 г. за бъдеща продажба на недвижим имот във в.з.

„Изгрев“, с. Оброчище, общ. Балчик, обл. Добрич и строителство на жилищна сграда, по силата на което ответното дружество се е задължило да изгради сграда до степен на завършеност, съгласно протокол №1 към договора.

Твърди се, че ищците са се настанили в имота в имота две седмици след предвидения срок за приключване на всички видове работи( 31.08. 2023г.) По това време изпълнението не било приключило. След като се нанесли в имота ищците констирали, че осъщественото от ответния строител изпълнение не съответства на уговореното между страните.

Позовават се на следното неточно изпълнение, което е оспорено от ответника:

1.При монтажа на входна врата е допуснато провисване и изкривяване.

1

Поставената около врата изолация е нарушена, особено от страната на пода.

Самата врата е с ниско качество и не е подходяща за предназначението като входна врата. Ищците твърдят, че страните са уговорили устно да бъде поставена външната врата от марката „Salamander” , а поставената врата е друга марка. Възложителите получили от изпълнителя каталог, от който сами избрали външната врата. Уговорили врата да има изолация, каквато не е била поставена.

Ответникът възразява, че ищците сами са избрали конкретната врата от няколко снимки на мостри, изпратени им от управителя на ответника чрез приложение ¨whatsApp“. Избраната от ищците врата е монтирана качествено от фирмата доставчик, като самото качество е удостоверено от фирмата доставчик.

2.Неравномерно работещо подово отопление и липсващо такова в кухненската част. Според договореното между страните е следвало да се постави отопление и под кухненската мебел.

Ответникът възразява, че по проект липсва подово отопление под самата кухненска мебел и плътно до прозорците, тъй като прозорците са изпълнени плътно до земята и поставяне на подово отопление под тях би довело до топлинна загуба. Отделно сочи, че съгласно сключения от страните договор подово отопление не следва да се монтира в спалнята, но такова е монтирано.

3.Неправилно поставени подови наклони в санитарното помещение към спалнята, в резултат, на което водата не се оттича нормално към сифоните.

Позовава се на дефект на клапата на ваната, дължаща се на неправилен монтаж, а не на самото оборудване. Сочи се, че в хода на изпълнението страните са договорил устно изменение на първоначалния проект касателно стената между спалнята и банята. Стената е изместена заради поставяне на тоалетната. Оборудването за банята, вкл. ваната, страните са избрали съвместно.

Ответникът твърди, че подовите наклони са добре изпълнени. Възразява, че по настояване на купувача проектът е променен, като дължината на стената между банята и спалнята е намалена наполовина, отделно в помещението няма врата или праг, поради което нивото на подовите плочки в банята съвпада с нивото на плочките в спалнята, което пречи на оттичането.

Ищците репликират, че макар да е поставен втори сифон, водата не се оттича към него. Оспорват да са уведомявани за негодността на проекта.

4. Ищците се позовават се на неефективна водонагревателна система.

Монтираният бойлер е с вместимост 100 литра, вместо договорените 200 литра. Поставеният бойлер е неефективен и не е достатъчен за нуждите на ищците. Твърдят, че подовото отопление и вградената помпа не са монтирани правилно.

Според ответника поради изричното желание на купувача за промяна на разпределението на мокрото помещение, в това число за поставяне на допълнителна мивка с умивалник, и предвид големината на санитарното 2 помещение, се е наложило бойлерът да бъде поставен хоризонтално, а не вертикално. Хоризонталното разположение на бойлера не позволява поставянето на такъв с вместимост 100 литра.

5.Неработещи електрически ключове в дневната и коридора на сградата.

Ищците твърдят, че поставените двойни ключове функционират като единични. Има неработещ ел. ключ в спалнята, който предизвиква късо съединение.

Ответникът се позовава в промяната в проекта за електрическа система по искане на купувачите. В действителност са налице ключове, които не функционират, тъй като кабелите за осветление са оставени зад гипсокартона на тавана и са останали несвързани по желание на купувача. Наложило се е един от контактите да бъде прекъснат по съображения за безопасност, предвид последващото желание на купувачите за поставяне на комин. По отношение установеното късо съединение на един от ключовете, счита, че това се дължи на поведението на ищците след предаване на сградата.

6.Неработещ спирателен клапан за задържане на водата във ваната, който не допуска оттичане на вода в канализация и води до практическа неизползваемост на ваната.

Ответникът възразява, че единствено е монтирал оборудване, избрано от купувачите.

7.Намалена е полезната вътрешна площ на стаите чрез поставяне на голям слой гипсова шпакловка.

Ответникът оспорва твърдението.

8.Стената между кухнята и санитарното помещение е замазана само с гипсова шпакловка, поради което се постига недобро изолиране и образуване на мухъл.

Ответникът сочи, че за този проблем е бил уведомен и на свой ред е пояснил на купувачите, че причината за това е строителната влага.

Препоръчал е през първите шест месеца ищците да ползват влагоабсорбатор.

Ответникът сочи, че през м.юни 2024 е отстранил нарушението в мазилката.

9.Фактическото изпълнение на вертикалната планировка не отговаря на проекта- земните нива около сградата не са изравнени, а допълнително са поставени стълби за изравняване на нивата, което създава опасност при ползване.

Ответникът възразява, че проектът е изпълнен съобразно договореното между страните, като стълбите са изпълнени максимално полегати.

Промените по вертикалната планировка са направени след съгласуване с ищците.

10.Външната дренажна система по южната граница на имота и до басейна не е изпълнена правилно, което предизвиква задържане на дъждовните води в улеите и замърсявания.

Ответникът възразява, че поставените линейни сифони се оттичат 3 нормално, но е необходимо да се почистват.

11. При входа и стълбището има нарушение по стените, причинено от влага. По този начин мазилката се разрушава( тези дефекти не са били докладвани с доклада по делото, но са заявени с исковата молба).

Твърдението се оспорва от ответника.

12.Гредите на покрива не са изпълнени съгласно проекта, налице са разминавания при поставянето и свързването на покривната конструкция.

Ответникът оспорва твърдението.

13.Поставеният стъклопакет е некачествен и не отблъсква достатъчно слънчевите лъчи в жилището.

Ответникът се позова, че страните са договорили поставянето на пет камерна PVC дограма, с троен стъклопакет „мултиглас“, цвят RAL7016, какъвто е поставен.

14.Коминът на сградата не е довършен, открит е и е налице опасност от наводняване.

Ответникът възразява срещу твърдението. Насрещно твърди, че по първоначалния проект е било предвидено изграждането на комин на къщата, но по-късно ищците са решили да отпадне. По-късно такъв е поставен отново по искане на възложителите, но това е наложило част от вече поставените кабели да се изолират. Твърди се, обаче че това не е нарушило първоначалния ел. проект на къщата

15.По външните стълбища са налице счупени плочки.

Ответникът възразя, като се позовава на възможността подобно увреждане да настъпи при механичен натиск.

16.Една от водосточните тръби по източната част на сградата се отича външно върху плочките, за разлика от останалите, които са вкопани в земята.

Ответникът се позовава, че водосточната тръба, която се оттича външно не е вкопана в пътеката поради желанието на купувачите. Възразява, че водосточните тръби са изпълнени съобразно техническите възможности, ограничени от измененията във вертикалната планировка. Водосточните тръби не могат да бъдат вкопани в земята поради наличие на зелени площи и паркинг.

Ответникът твърди, че възложителите са се нанесли в имота на 25.08.2023 г., а за издаденото удостоверение за въвеждане в експлоатация са били уведомени на 13.10.2023 г. По отношение на уведомлението на констатирани недостатъци сочи, че дружеството не е уведомявано писмено, а е получило частна техническа експертиза на 22.04. 2024г.

В пледоариите си по същество на спора страните поддържат становищата си. В хода на устните състезания ответникът акцентира, че ищцовата страна се е запознала със състоянието на къщата и я е приела такава каквато е, включително изградените стъпала, вертикална планировка, басейн 4 и всичко останало. Счита, че имотът е приет в състоянието към сключване на окончателен договор за продажба във формата на нотариален акт. Счита, че гаранционната отговорност на строителя не може да бъде реализирана, тъй като на строителя не е възложен ремонт. Представя подробни и аргументирани писмени бележки.

По предварителни въпроси и разпределението на доказателствената тежест съдът се е произнесъл с определение №46/12.01.2025г. и допълнително с определение №.448/26.03.2025г. , съответно тези въпроси не следва да се преповтарят в решението .

За да се произнесе по спора, съдът съобрази от фактическа и правна страна следното:

Съдът приема, че страните са обвързани от валидно общо договаряне, включващо договор за изработка на обект на жилищна сграда и последващо прехвърляне на собствеността върху същата. Не могат да се споделят аргументите на ответника, че отношенията между страните се основават само на договора за покупко-продажба на вилна сграда, съгласно нотариален акт за покупко-продажба № 93, том VII, рег.№ *** по дело № 746/2023г. на нотариус №109 НК. Разбира се, със сключването на този договор във формата на нотариален акт, ответникът се е съгласил да прехвърли собствеността и да предаде владението върху вещта(чл. 187- 188 от ЗЗД), но като е приел на свой риск да изработи преди това същата тази вещ, съобразно конкретната спецификация по приложение № 1 към предварителния договор, изпълнителят се е задължил и по допълнително правоотношение с характер на договор за изработка (чл. 258 от ЗЗД). Ето защо, не може да се сподели аргумента на страната, че отговаря за състоянието на вещта към дата на продажбата- чл. 187, изр. 2 от ЗЗД. Макар този довод да не е погрешен от гледна точка на продажбеното правоотношение, след като е поел задължение да изработи дадена вещ, ответникът- изпълнител, на общо основание отговаря и за съответствие на изработеното с договореното(чл. 79, ал. 1 от ЗЗД).

Строителят, освен обща отговорност на изпълнител за извършените строително-монтажни работи по чл. 265, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, носи и гаранционната отговорност тези недостатъци, които са се появили в течение на използването на изработеното през гаранционния срок(гаранционна отговорност). Съгласно разясненията, дадени в ТР № 88/84 г. на ОСГК на ВС, гаранционната отговорност включва задължението за определен период от време да бъде гарантирано наличието на установени качества и свойства на вещта, предмет на договора, през който период гарантът носи материална отговорност за недостатъци и повреди при условие, че са спазени изискванията за правилното й съхраняване и надлежната й употреба. От своя страна разпоредбата на чл.163 ал.3 от ЗУТ предвижда, че строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия и бездействия. В рамките на установения в чл.20 от Наредба №2/31.07.2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в РБ и минимални 5 гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, /ред.ДВ, бр.72 от 15.08.2003г./, 5-годишен гаранционен срок от въвеждането в експлоатация на строителния обект строителят отговаря за проявилите се дефекти при строителството.