Решение № 3559 от 30.06.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3559 гр. София, 30.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-21 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Свилен Станчев при участието на секретаря Снежана Ат. Апостолова като разгледа докладваното от Свилен Станчев Гражданско дело № 20221100108767 по описа за 2022 година прецени:

Делото е образувано по предявени от Ч.Д.Г. „Д.К. М.“ ООД срещу Р. Л.

И. искове с правно основание чл. 237 ал. 3 във вр. с чл. 92, чл. 55 ал. 1 предл.

3, чл. 79 ал. 1 вр. чл. 82 и чл. 86 ал. 1 от ЗЗД, за заплащане на неустойка за предсрочно прекратен договор за наем в размер на 26 000 лева, неправомерно задържан (невърнат) депозит по договора в размер на 3324,91 лева, законна лихва върху тези вземания за периода от претендираната изискуемост до предявяването на исковата молба, и депозит по новия договор за наем в размер на 6845,41 лева.

Пълномощниците на ищеца „Ч.Д.Г. „Д.К. М.“ ООД гр. София излагат, че сключили като наематели с ответника като наемодател договор за наем на следните недвижими имоти:

УПИ III-728 в квартал 3 по плана на град София, местност „Витоща ВЕЦ Симеоново“, одобрен със Заповед ль рд-09-50-674 от 05.12.1997 г., целият с площ по посочена в документа за собственост скица от кв.м., а по цитиран в документа за собственост доказателствен акт - с площ от 987 кв.м., при съседи: УПИ 11-729, УПИ XIV-727, УПИ V-726 и улица „*******“ (бивша улица „*******), заедно с построените в имота детска градина, преустроена от жилищна сграда с ателие и 12 гараж, с разгъната застроена площ от 235 квадратни метра, състояща се от: първи етаж, със застроена площ от 117 кв.м., втори етаж, със застроена площ от 118 кв.м., и трети (тавански) етаж, състоящ се от складове, и „яслена група, лекарски кабинет и служебен офис на директора към детската градина“ (преустроена от 1 допълващо застрояване склад с умивалня, тоалетна и навес с камина) със застроена площ от 48,6 кв.м., и дострояване на съществуващо допълващо застрояване, със застроена площ от 79,6 кв.м., които недвижими имоти понастоящем са заснети и нанесени в кадастралната карта съответно като: поземлен имот с идентификатор *** по действащите кадастрална карта и регистри, одобрени със Заповед рд-18-739/21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, без данни за изменение, с адрес: град София, район „Лозенец“, п.к. 1000, ул. ******* No 6 (шест), с площ по кадастрална карта от 1030 (хиляда и тридесет) кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 до 15 м.), при съседни имоти с идентификатори: ***, ***,

***,

***,

*** и

***, заедно със следните построени в гореописания поземлен имот сгради: сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри, със застроена площ по кадастрална карта от 124 кв.м., брой етажи:

3, без данни за самостоятелни обекти в сградата, с предназначение по кадастрална карта: Сграда за детско заведение; както и сграда с идентификатор ***, със застроена площ по кадастрална карта от 130 кв.м., брой етажи: 1, без данни за самостоятелни обекти в сградата, с предназначение по кадастрална карта: Административна, делова сграда.

Ищецът твърди, че докато траело наемното правоотношение, между страните се водели преговори за продажба на имотите, като офертната цена на ответника била 650 000 евро, а крайният срок, определен от ответника за сключване на предварителен договор, бил 18.10.2021 г.

Ищецът твърди, че преговорите били неоснователно прекратени от ответника, който на 28.10.2021 г. продал имотите на същата цена на друго лице - Е.С.Ш. – Г.ева. Според ищеца, с това действие ответникът осуетил възможността да сключване на договор за продажба на имота и същевременно, го лишил от фактическата власт върху имота, считано от датата на продажбата.

Поради продажбата на имота, ищецът бил принуден да сключи с приобретателя на имота нов договор за наем, според който наемната цена на имота била 3500 евро, два пъти по-висока от предишния договор, и подлежала на увеличение всяка календарна година, считано от 01.01.2024 г.

По новия договор за наем ищецът внесъл депозит от 3500 евро като гаранция за неплатени наеми, консумативни разходи и/или нанесени щети от страна на наемателя върху наетия имот.

Ищецът твърди, че при прекратяване на първоначалния договор за наем ответникът неправомерно задържал депозита от 1700 евро, който следвало да върне на ищеца до 28.10.2021 г.

Ищецът претендира и обезщетение в размер на 26 000 лева, уговорено в допълнение към договора за наем, при предсрочно прекратяване на договора, имащо характер на неустойка. Позовава се на твърдяно от него неизпълнение 2 на задължението на ответника за шестмесечно предизвестие при прекратяване на договора.

На основание изложените обстоятелства, в исковата молба, уточнена с молба вх. № 21563 от 07.03.2023 г., се прави искане до съда да осъди ответника Р. Л. И. да заплати на ищеца „Ч.Д.Г. „Д.К. М.“ ООД гр. София:

- сумата от 26 000 лева неустойка, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба 17.08.2022 г. до окончателното изплащане на сумата;

- сумата от 2123,33 лева законна лихва върху сумата от 26 000 лева за периода от 28.10.2021 г. до 17.08.2022 г.;

- сумата от 3324,91 лева, левовата равностойност на 1700 евро, неправомерно задържан депозит по договора, ведно със законната лихва от 17.08.2022 г. – датата на подаване на исковата молба, до окончателното изплащане;

- сумата от 256,76 лева законна лихва върху сумата от 3324,91 лева от 13.11.2021 г. до 17.08.2022 г.;

- сумата от 6845,41 лева, левовата равностойност на 3500 евро, платен депозит при сключване на договор за наем с приобретателя на имота, ведно със законната лихва от 17.08.2022 г. – датата на подаване на исковата молба, до окончателното изплащане.

Ответникът Р. Л. И. чрез пълномощника си адвокат Б., в законоустановения срок е подал отговор със следните изявления:

- изявление за признание на иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата от 26 000 лева и изявление за доброволно плащане на тази сума преди получаване на препис от исковата молба с искане за приложението на чл. 78 ал. 2 ГПК;

- възражение за недължимост на законна лихва върху вземането за неустойка;

- възражение за недължимост на връщане на депозита от 1700 евро (претендиран в левова равностойност 3324,91 лева), с твърдение за неплатени от ищеца консумативи, погасени с депозита;

- възражение за недопустимост на иска за сумата, равностойна на платения депозит при сключване на договор за наем с приобретателя на имота.

По делото са безспорно установени следните обстоятелства:

- договор за наем между ответника Р. Л. И. като наемодател и ищеца „Ч.Д.Г. „Д.К. М.“ ООД гр. София като наемател, за отдаване под наем на недвижимия имот, описан в исковата молба, сключен на 02.10.2009 г., с нотариално заверена дата (л. 26-29), и изменен с анекси от 17.12.2012 г., 28.02.2018 г. (с нотариално заверена дата), 01.04.2020 г. и 01.12.2020 г.;

- заплащането от ищеца на ответника на депозит от 1700 евро – 3 признава се от ответника в отговора;

- продажбата на имота от ответника Р. Л. И. на Е.С.Ш. – Г. с НА № 24 том V рег. № 11310 дело № 757/2021 г. от 28.10.2021 г. на нотариус В.М. (л.

18-21);

- сключването на 16.03.2022 г. на нов договор за наем на ищеца като наемател с приобретателя на имота Е.С.Ш. – Г. като наемодател (л. 56-62).

По делото е безспорно и че ответникът е заплатил на ищеца сумата от 26 000 лева претендирана неустойка, на 27.10.2022 г. (л. 95). Плащането по същество се признава и от ищеца. Поради това, съдът следва да отхвърли предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД поради плащане.

Ищецът претендира законна лихва от 2123,33 лева върху неустойката от 26 000 лева за периода от 28.10.2021 г. – датата на прехвърляне на имота с НА № 24 том V рег. № 111310 на нотариус М., до 17.10.2022 г. датата на подаване на исковата молба.

Върху заплатената неустойка от 26 000 лева ответникът дължи законна лихва от датата, на която вземането е станало изискуемо до датата на предявяване на исковата молба. Задължението за неустойка е уговорено в точка 3 от допълнително споразумение (анекс 3) от 28.02.2018 г. (л. 31) и възниква в случай на прекратяване на договора преди датата на изтичане срока на договора. Договорът за наем не е останал в сила спрямо приобретателя на имота, тъй като не е бил вписан в имотния регистър. Тази последица обаче не е равнозначна на прекратяването на договора за наем по смисъла на точка 3 от анекса от анекса (л. 31). Приобретателят на имота Е.С.Ш.-Г. е изпратила на ищеца предизвестие за прекратяване на договора за наем, считано от 01.08.2022 г., получено от представител на ищеца на 16.03.2022 г. (л. 63). На датата на получаването на предизвестието 16.03.2022 г. ищецът е сключил с приобретателката на имота Е.С.Ш. нов договор за наем (л. 56). Със сключването на нов договор за наем на 16.03.2022 г., предходният договор за наем с ответника като наемодател се е прекратил на същата дата 16.03.2022 г. На тази дата е възникнало задължението на ответника за неустойка от 26 000 лева. Между страните не е бил уговорен срок за изпълнение на задължението за неустойка, поради което и на основание чл. 84 ал. 2 ЗЗД, вземането става изискуемо и ответникът се смята в забава, след като бъде поканен от ищеца. Дължимост за законна лихва възниква след тази покана. По делото не е представена покана на ищеца до ответника за заплащане на задължението за неустойка. Поради това, законна лихва върху неустойката от 26 000 лева се дължи от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Основателна е претенцията за законна лихва върху сумата от 26 000 лева за периода от 17.08.2022 г. – датата на подаване на исковата молба, до 27.10.2022 г. – датата на заплащане на сумата. Искът с правно основание чл. 86 ал. 1 ЗЗД за заплащане на законна лихва в размер на 2123,33 лева върху неустойката от 26 000 лева за периода от 28.10.2021 г. до 17.10.2022 г. е неоснователен.

4

Депозитът в размер на 1700 евро, чието връщане се претендира в равностойността му в лева, е заплатен от ищеца на основание чл. 3 ал. 3 от договора и съгласно ал. 4 на същия член служи за обезпечение при евентуални щети, причинени по вина на наемателя на имота и мебелите и оборудването в него. Не е спорно, че заплатеният депозит не е върнат от ответника при прекратяването на договора. Представителят на ответника обосновава невръщането на депозита с незаплатени от ищеца такси битови отпадъци. Заплащането на такса битови отпадъци е било задължение на ищеца като наемател, съгласно чл. 14 ал. 1 от договора за наем. В договора за наем не е предвидено, че депозитът обезпечава и неплатени от ищеца консумативи, но в текста на чл. 3 ал. 4 от договора е предвидено като условие за връщане на депозита да няма неизплатени консумативи (л. 27). От представените с отговора разписки е видно, че при действието на договора за наем ответникът – наемодател е заплатил сумите от общо 3622,11 лева за задължения за такса битови отпадъци. Поради това, ответникът не дължи връщане на заплатения от ищеца депозит от 1700 евро. Предявеният иск с правно основание чл. 55 ал. 1 предл. 3 ЗЗД за заплащане на сумата от 3324,91 лева левовата равностойност на депозита от 1700 евро е неоснователен.

Неоснователността на главния иск по чл. 55 ал. 1 предл. 3 ЗЗД за връщане на сумата от 3324,91 лева левовата равностойност на внесения депозит от 1700 евро обуславя и неоснователност на акцесорната претенция по чл. 86 ал. 1 ЗЗД за сумата от 256,76 лева законна лихва върху тази сума.

Искът с правно основание чл. 79 ал. 1 предл. 2 вр. чл. 82 ЗЗД за заплащане на обезщетение в размер на 6845,41 лева, левовата равностойност на заплатения от ищеца депозит от 3500 евро по новия договор за наем е неоснователен. Заплатеният депозит не представлява вреда по смисъла на чл.

82 ЗЗД – съгласно чл. 4 ал. 4 от договора за наем от 16.03.2022 г., при прекратяване на договора заплатеният депозит се възстановява на наемателя при условията на цитираната алинея. Освен това, заплатеният от ищеца депозит на новия наемодател не е „пряка и непосредствена последица“ от прекратяването на договора за наем с ответника, а пряка и непосредствена последица от уговорките от сключения с приобретателя на имота нов договор за наем.