Решение № 3070 от 17.04.2014, Софийски градски съд

Р

Е Ш Е

Н И Е гр.София, 17 април 2014год.

В

И М Е

Т О Н

А Н А

Р О Д А

Софийски градски съд,

Гражданска колегия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 04 февруари две хиляди и четиринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ

При секретаря А.С., като разгледа докладваното от съдия Гигов гр.дело №14 473/2010год., за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са от Д. К.С.,гражданин на О.К.В. и С.И. против „М.Р.И.К.

2 „ЕООД иск с правно основание чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД за заплащане на сумата 30 585 евро представляваща първа и втора вноска по предварителен договор от 19.01.2007год. по покупко-продажба на недвижими имот във ваканционен комплекс”А.В.”, за заплащане на сумата 3000 евро депозит, иск по чл.86,ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата 6 282.56 евро за периода от ипотекиране на процесния имот – 08.11.2007год. до поканата за връщане на сумите-28.04.2009год.,включително, иск по чл.86,ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата 5 315.64 евро за периода от разваляне на договора и поканата за връщане на сумите - 29.04.2009год. до подаване на исковата молба в съда 13.12.2010год.,включително,ведно със законните лихви върху сумите, считано от подаване на исковата молба до окончателното им изплащане и направените по делото разноски.

В исковата молба ищцовата страна се позовава на сключен между страните предварителен договор за покупка на недвижим имот апартамент № D 116,намиращ се комплекс „А.В.”-гр.Р., по който договор били направени редица плащания, депозит, пълна и втора вноски,съгласно посоченото в исковата молба.Ищецът бил напълно изрядна страна по договора и е бил изпълнил всички поети задължения.

През 2007год. ответникът сключил с имота,предмет на предварителния договор,като го е ипотекирал без изричното писмено съгласие на Д.С.,като се позовава на чл.4.2 от предварителния договор ,че в случай,че продавачът,без изричното съгласие на купувача сключи каквато и да е сделка с имота,то последният има право да развали едностранно и без предизвестие договора, а продавачът се задължава за върне на купувача всички платени суми.След извършване на това договорно нарушение ответникът предложил на ищеца да подпишат анекс,по силата на който да се съгласи Д.С. да одобри извършеното от ответника нарушение на договора.ищецът обаче е отказал и този анекс е останал само проект, като е била отправена нотариална покана до ответното дружество получена на 29.04.2009год., за разваляне на договора, тъй като ответникът е сключил сделка с имота, като го е ипотекирал,без изричното писмено съгласие на Д.С., който факт е обективиран в нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №90,том ІХ, рег.№ 7125,дело №1605 от 2007год. по описа на нотариус М..Имотът не е бил завършен в договорения вид и в срок до август 2008год.,съгласно поетото от ответника задължение в чл.5 от предварителния договор,като на 21.10.2010год. ответникът бил взел решение за усвояване на изцяло нов кредит за довършване изграждането на имота, като очевидно има данъчни задължения и една от целите на кредита е именно погасяването им.

Ответникът – „М.Р.И.К. 2 „ЕООД оспорва исковете, като неоснователни и недоказани, както по основание, така и по размер.Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Счита се,че за купувача не е възникнало право на разваляне,тъй като той е неизправна страна по договора.Същият е в забава за сключването на окончателен договор и за заплащане на остатъка от продажната цена, като се позовава на чл.3 от предварителния договор от 19.01.2007год.,че ще сключат окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне собствеността върху обекта в срок от 20 дни от получаването на писменото уведомление,че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа/Акт образец/,съгласно чл.176,ал.1 ЗУТ.Акт образец 15 за обекта „А.В.” е издаден на 01.11.2008год. и купувачите са уведомени,че съгласно чл.3 окончателното плащане във връзка с придобиването на апартамент D 116 е вече дължимо, като уведомяването е извършено чрез регистрирана поща „У.М.”, като цитира електронно писмо от 11.11.2008год., както и документ от „У.М.” – Консорциум по пощенски манипулации и услуги” от

19.11.2008год.,представляващ списък на документи, удостоверяващи доставка по мрежата.С факта на получаване на акт обр.15 от ищеца за него е започнал да тече 20-дневен срок, в който е следвало да се свърже с продавача и да уговори дата за сключване на окончателен договор, както и да заплати остатъка от продажната цена, но ищецът не е предприел никакви последващи действия във връзка с финализиране на сделката.С нотариална покана на 16.07.2009год. пред нотариус Иванчева купувачът е поканен да се яви на 20.08.2009год. в 11 часа в кантората на нотариус М. за подписване на нотариален акт за продажба на процесния апартамент, както и да се заплатят дължимите суми по предварителния договор,но на посочената дата нито ищеца нито негов представител не се е явил в кантората на нотариус М..Видно от компютърна справка от Имотния регистър към АВ по партидата на ответното дружество,преди всяко прехвърляне на право на собственост върху самостоятелен обект в комплекса,учредената върху същия ипотека е заличена и собствеността върху всички самостоятелни обекти е прехвърлена и имотите са предадени без тежести.

След преценка доводите на страните и доказателствата по делото ,с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

От предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот във ваканционен комплекс”А.В.” от 19.01.2007год. е видно,че между страните е била възникнала облигационна връзка за покупка от ищеца-купувача от продавача-ответното дружество за апартамент под №116 D, като с чл.3 от този договор е предвидено,че страните ще сключат окончателен договор във формата на нотариален акт, в срок от 20 дни от уведомлението,че продавача се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа/Протокол15/,съгласно чл.176,ал.1 ЗУТ.

С чл.4.1,б.”Б” от предварителния договор продавача-ответното дружество се е задължило – да предаде имота, без тежести, възбрани, залози или ипотеки, като с чл.5 срокът за построяване с предвиденото обзавеждане е в срок до м.август 2008год.,като е предвиден 4 месечен гратисен период за завършване на сградата.

От нотариални актове за учредяване на договорна ипотеки под №90, том ІХ, рег.№7125,дело №1605 от 08.11.2007год. и под №91,том ІХ, рег. №7126,дело №1606 на нотариус М. е видно,че за обезпечаване на вземанията на кредитори ипотекарният длъжник-ответното дружество е учредило договорна ипотека върху редица недвижим имоти.Налице е уведомление от 11.11.2008год. до ищеца,че акт 15 е изготвен на Комплекс „А.В.” и че окончателното дължимо плащане за процесния имот трябва да бъде проведено в срок от 20дни,като има данни за изпратен имейл от 19.11.2008год.По протокол от 21.10.2010год. е взето решение за учредяване на договорни ипотеки,вкл.и за комплекс”А.В.”.

Съгласно заключението на вещото лице – Г. по извършената съдебно-счетоводна експертиза/ССЕ/ Д.К.С. е превел в полза на „М.Р.И.К.

2”ЕООД по предварителния договор за покупка от 19.01.2007год. – продажба на недвижим имот във ваканционен комплекс „А.В.”, апартамент D 116 чрез представителя си . „Л.И.-Б.”ЕООД на MRI CONSTRUCTON IRELAND LTD/ записано и като „Е.А.А.К.”/И./-доверителен агент – 19 921.00 евро,като Д.с. чрез директен превод е изплатил 10 664.00 евро или общо преведена сумата от ищеца – 30 585 евро.Обезщетението определено ,като законна лихва върху преведената сума от ищеца в размер на 30 585.00 евро, за времето от 08.11.2007год. до 29.04.2009год.- датата на разваляне на договора и покана за връщане на сумите, възлиза на 6 427.56 евро.Обезщетението определено ,като законна лихва,върху преведената сума от ищеца в размер на 30 585.00 евро за времето от 29.04.2009год. – датата на разваляне на договора и покана за връщане на сумите, до датата на подаване на исковата молба – 14.12.2010год., възлиза на 5 460.64 евро.

От писмо изх.№ МДТ-94-Е-10/1/ от 17.05.2012год. на

Дирекция ”ПАМДТ”-СО е видно,че в масива на дирекцията ответното дружество няма данъчни задължения към 16.05.2012год., а в писмо изх.№20-15-7297 на ТД”ГДО”-София НАП-МФ е отразено, че към

19.05.2012год.ответното дружество е имало задължение за ДДС, за данъчен период 01.12.2011год.-31.12.2011год., лихва в размер на 9.22лв.С писмо изх.№ МДТ-94-Е-1481//27.09.2012год. на дирекция „ПАМДТ”.СО се посочва, че след извършената проверка в масива на дирекцията не се установили задължения по закона за местните данъци и такси от ответното дружество за периода 2007-2010год.

От удостоверение от ТД-София-ГДО-НАП от

15.11.2010год.е видно,че ответното дружество няма задължения по данни актуални към 15.11.2010год., а с писмо от 07.05.2013год. е изпратено извлечение от данъчно-осигурителната сметка на дружеството за периода 01.01.2007год.-31.12.2010год.-13стр.

От удостоверение №29/01.06.2009год.е видно,че процесния обет е въведен в експлоатация,като строеж от четвърта категория,като на същото удостоверение има положен ръкописен текст,че на основание заповед №РД15-133 от 11.02.2013год. е нанесена поправка в обект: Жилищни сгради, като е отразено,че е нанесена от Главния архитект, като в писмо на Община

Р. от 31.01.2013год. се пояснява,че е налице допусната фактическа грешка.Със заповед №РД-15-133/11.02.2013год.- на Главния архитект на Община Р. е обезсилена заповед №РД -15-413/16.06.2010год.,като е оставено в сила Удостоверение за въвеждане в експлоатация №29/01.06.2009год.,считано от датата на неговото първоначално издаване.

В тежест на ищеца по делото е да докаже,че е изправна страна по сключения предварителен договор,че е налице неизпълнение на този договор от страна на ответника, както и че за ищеца е възникнало субективното потестативно право да развали предварителния договор.Правото на разваляне на предварителен договор е крайно средство за защита при неизпълнение на договора от някоя от страните.За да е налице виновно неизпълнение от страна на продавача-ответното дружество,водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор и съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл.87 ЗЗД, трябва ипотечното задължение да не е било заличено, но към момента на предаването на процесния недвижим имот.

В разглеждания случай ищцовата страна не представи доказателства, да е оказала необходимото съдействие на продавача-ответното дружество да получи процесния апартамент, като изпълни и задължението за заплащане изцяло на продажната цена на процесния недвижим имот предвид изискването да няма ипотека и други тежести към момента - на предаване на обекта-процесния апартамент на ищцовата страна, а не дали има наличие на такава ипотека и други тежести в един предходен момент, поради което не е налице нарушение на разпоредбата на чл.4.1,б.”б” от предварителния договор от 19.01.2007год.

Позоваването,че е взето само решение от ответното дружество за усвояване на нов кредит от 21.10.2010год. не доказва, че има учредени ипотеки и други тежести върху процесния недвижим имот впоследствие, както и към настоящия момент.

Остана недоказано и заявеното в исковата молба, на ищцовата страна,че ответното дружество има данъчни задължения, с оглед представените удостоверения от ТД-НАП и СО –Д”ПАМДТ”.

Неоснователно ищцовата страна счита,че е налице съществено договорно нарушение с оглед позоваването,че имотът не е бил завършен до август 2008год.,предвид договореният гратисен период от четири месеца за завършване на сградата,с оглед наличието на акт 15 на комплекс „А.В.” към 01.11.2008год., и неизпълнението от страна на ищеца на задължението за окончателното плащане на дължимата цена, в срок от 20 дни от писменото уведомление/електронно писмо от 11.11.2008год./, с оглед доставката му по имейл - 19.11.2008год., удостоверено със Списък на документи удостоверяващи доставка по мрежата, по състояния на „У. п.”-Пощенска Национална служба или от датата на получаването на уведомлението е станало изискуемо и задължението на ищеца-купувач да заплати остатъка от продажната цена и да сключи окончателен договор, което неоснователно не е било сторено, поради което продавачът не е бил поставен в забава, а за купувача не е било възникнало валидно право за разваляне на предварителния договор.

Разпечатката съдържа 37 от 49 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/88295d67-5974-47dc-a0aa-d6140e8dd098