Решение № 723 от 31.07.2026, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 723 гр. Горна Оряховица, 31.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VI СЪСТАВ ГРАЖДАНСКО НАПРАВЛЕНИЕ 1. ИСКОВИ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Красимира Ив. Николова-Петрова при участието на секретаря Милена Гр. Д. като разгледа докладваното от Красимира Ив. Николова-Петрова Гражданско дело № 20254120102232 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът Е. Д. С. с ЕГН **********, с адрес: с.Р...общ.П.Т. ул..., с адрес по местоживеене в И.: гр.Н...ПЛ..., чрез пълномощник – адвокат Д. Г. Д. от ВТАК, твърди в исковата си молба, че ищцата е собственик на апартамент № 4 на трети етаж в сграда на адрес: гр. Горна Оряховица, ***, придобит през м. април 2023 г. Заявява, че ищцата живее постоянно в И., а имота обитава за около месец през лятото. Допълва, че в сградата има обособени общо шест самостоятелни обекти, пет от които фактически са собственост на едно семейство: на първи етаж търговски обект, апартамент № 1, гараж; на втори етаж са разположени апартамент № 2 и апартамент № 3; на трети етаж е разположен апартамент № 4 - нейна собственост.

Посочва, че при идването си през 2025 година е уведомена по телефон, че ще се провежда общо събрание на собствениците, но не е уведомена за дневен ред и въпроси, които ще се обсъждат. Твърди, че събранието е проведено на 28.07.2025г. и са взети редица решения, а на 22.08.2025г. ищцата подава възражение по представения на 19.08.2025г. протокол в цялост /изпратен е от представител на фирма „КДК Инвест“/. Оспорва проведеното събрание като незаконосъобразно, с извършени нарушения на процедурата по свикване и провеждане, както и оспорва и част от взетите решения като незаконосъобразни - нарушаващи материалния и процесуалния закон. С оглед на това моли съда да се произнесе с решение, с което да отмени взетите решения, предмет на оспорване.

Посочва, че в етажната собственост до настоящият момент не е провеждано събрание, а 1 въпроси, касаещи общите части, са решавани без проблеми до момента, в който ищцата отказва да даде съгласие на Григор Стойчев да построи покрив и да закрие половина от нейната тераса. Не й става ясно по чия инициатива е свикано общото събрание и с какъв дневен ред, а поканата за свикване не е обявена, както и не е изпратена /обявена/ на ищцата.

Заявява, че тя е уведомена по телефона за дата на събранието, която съвпада с нейното идване от И., но покана няма поставена в сградата. Допълва, че на първа страница от протокола се съдържа таблица с посочени участници в събранието и техните идеални части.

Оспорва посочените участници и представените с тях идеални части, доколкото ищцата няма знание за правото на собственост /ползване или обитаване/ на участвалите в събранието и в тази връзка, дали са имали право да участват в него и във вземането на решенията, съответно дали решенията са взети с необходимия кворум. Твърди, че не е правен избор за председател на събранието, а протоколът е подписан от Г..С.. Тъй като взетите решения не са номерирани последователно, при оспорването им посочва страницата, на която се намират в протокола. Макар и гласувала „за" за някои от решенията, след запознаване със съдържанието на протокола, ищцата е установила редица нарушения, поради което ги оспорва.

Оспорва Решение 2 на стр.2 от протокола, с което е избран професионален домоуправител фирма „КДК Инвест" ООД /към момента на провеждане на събранието фирмата е ЕООД/.

Твърди, че нарушенията са следните: 1/ Не е представен проекто-договор с професионалния търговец, който да бъде обсъден, нито са представяни параметрите на т.нар „икономичен пакет" или друг пакет; не е представено удостоверение за регистрацията в регистър на професионалните домоуправители, което е задължително условие за сключване на договор, както и не е избран и упълномощен представител на ЕС, който да сключи договора нарушения на чл.19,ал.8 от ЗУЕС. До настоящия момент ищцата не е виждала и не е запозната с условията на този договор; 2/ В нарушение на разпоредбите на чл.51,ал.9,т.3 от ЗУЕС е определено, че такса за услугата се дължи от апартамент. Твърди, че в сградата самостоятелните обекти са 6 - четири апартамента, търговски обект и гараж и заплащането на тази такса следва да се извършва от всеки самостоятелен обект, съгласно чл.51,ал.9,т.3 от ЗУЕС. Заявява, че този порок присъства в почти всички решения, касаещи плащанията.

Счита, че тъй като самостоятелните обекти са 6, а не четири, и следва всички обекти да заплащат дължими такси за ЕС, оспорва и решенията на страница 4 от протокола: Решение 1 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за услугата „Професионален домоуправител" - икономичен пакет /решението на практика повтаря Решение 2 на стр.2/;

Решение 2 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на касиер; и Решение 3 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за консумативи, материали, почистващи препарати и други свързани с управлението и поддръжка на общите части, като се изключва търговския обект, който е с отделен вход. На същото основание оспорва и Решение 4 на страница 5 от протокола. Оспорва Решение 5 на страница 5 от протокола и поради неяснота как се формира размерът на месечната такса за фонд „Ремонт и обновяване", дължима от всеки апартамент, като единственото ясно е, че не може да бъде по-малка от 1% от МРЗ.

2

Твърди, че следващо процедурно нарушение е извършено при обсъждане и „гласуване" на Правилник за вътрешния ред - Решение на страница 6 от протокола. Заявява, че проектът за правилник не е подлаган на предварително обсъждане, на ищцата не е предоставян проект, с чието съдържание да се запознае предварително, за да изложи и свои предложения или корекции. Твърди, че посоченото, че В.С. е изчел предложението за правилник, не отговаря на действителността. Сочи, че след предоставяне на екземпляр от правилника /след провеждане на събранието/, С. констатира, че значителна част от разпоредбите и ограниченията, заложени с тях, са предложени единствено с цел да ограничават нейните права, доколкото тя е външен за останалите съсобственици човек. Посочва, че второто нарушение е, че правилникът изобщо не е подлаган на гласуване, а отразеното в протокола, че е подложен на гласуване и са гласували 100% от присъстващите, е невярно. Твърди, че гласуване не е провеждано, Е. С. не е гласувала, но принципно е била против приемането му.

Моли съда да отмени Решение на страница 6 от протокола и на основание, че самият правилник съдържа норми, които излизат извън обхвата на отношенията, които трябва да урежда; някои противоречат на законодателството, други предполагат ограничаване на правото на собственост, трети навлизат в личното пространство на живущите в ЕС и противоречат на добрите нрави. Счита, че множество конкретни разпоредби имат някакъв порок. Заявява, че една група предвиждат предоставяне на по-големи правомощия на управителя от предвидените в закона: чл.10,т.13 предвижда свръх правомощия на управителя - да приема решения за извършване на неотложни ремонти, които не търпят отлагане, а законът предвижда възможност за вземане на решение за отпускане на финансови средства за неотложен ремонт от управителя, но не и да взема решения за неотложни ремонти. Сочи, че законът е предвидил ред за свикване на ОС на ЕС в неотложни случаи, което липсва в правилника. Допълва, че чл.16,ал.1 и ал.2 предвиждат правомощия на управителя, които са от компетентност на ОС на ЕС, и ограничават съсобствениците при управление и разходване на общи средства, а в ал.2 не става ясно какъв удостоверителен протокол по чл.12 ЗУЕС ще съставя.

Заявява, че друга група разпоредби са тези, които неправомерно ограничават пълноценно упражняване на правото на собственост, а други навлизат необосновано в личния живот на съсобствениците и излизат извън обхвата на управление на общите части. Посочва чл.27, който би трябвало да посочи часовия диапазон, в който съсобствениците трябва да осигурят спокойствие и тишина, се разпростира неуместно, изброявайки всякакви дейности - свирене, пеене, шумен говор, увеселения, включително и използването на перални и съдомиялни, ремонтни дейности, а в сравнение с общинската наредба тук ограниченията са още по големи. Цитира чл.29,ал.1,ал.2,ал.3,ал.4 – текстовете, съдържащи задължение собственика да придружава /да присъства абсолютно задължително при посещения на различни лица, да не дава ключ за входна врата на никого, а ако предаде такъв, лицето трябва да се предоставят данните - неизвестно на кого; чл.30,т.1, даващ „разрешение" на собствениците два пъти на месец да се събират с хора за „празненства", „събирания"; чл.33 в последната част, който забранява инсталиране на антени по балконите. Посочва, че балкони и тераси са 3 индивидуална собственост и правилникът не може да ограничава правото на собственика, каква телевизия и кой доставчик на такава да използва, съответно да постави антена на найподходящото за това място; чл.33 в частта за забрана за сушене на дрехи, поставени над нивото на парапета на балконите на лицевата страна на сградата, също и чл.36, който забранява използването на конструкции за простиране на дрехи от балконите, са разпоредби ограничаващи правата на ищцата, която не разполага със собственост в двора, а има единствено тераса, на която може да суши дрехи.

Твърди, че още по-съществено ограничаване на правото на собственост предвижда чл.34 въвежда се забрана за достъп до общи части, каквато е покривът, като единствено с решение на 100 % от идеалните части в ЕС може да се вземат решения, с които се ограничава достъп, променя предназначение или се предоставя за ползване обща част. Заявява, че в случая ищцата не е давала такова съгласие.

Счита, че чл.53 е неточен и неясен относно методиката на формиране на таксата за фонд „Ремонт и обновяване", по изложените по-горе съображения. Счита за очевидно, че част от текстовете в правилника са предложени с оглед на факта, че сградата е била собственост на едно семейство, и когато през 2022 г. идва външен за семейството човек, се „нарушава" техният комфорт. Заявява, че надхвърляйки компетентността да решават единствено въпроси за управление на общите части, ред и спокойствие в ЕС, съсобствениците притежаващи 70 % от идеалните части, предлагат и вземат решения, с които се нарушават правата на другият съсобственик - право на собственост и право на личен живот.

Оспорва и Решение 3 на страница 7 от протокола за промяна на предназначението на жилищен имот на първи етаж - апартамент 1. Заявява, че не е посочено какъв е видът на новия обект и какво предназначение ще има, доколкото има връзка с общия вход на ЕС.

С оглед на горепосоченото, счита, че свикването и провеждането на ОС на ЕС е съпроводено с нарушения на процедурните правила, а оспорените решения са незаконосъобразни и нарушават материалния закон.

Моли съда да постанови решение, с което да отмени следните решения на ЕС на адрес в гр. Горна Оряховица, ***, взети на ОС, проведено на 28.07.2025г., като незаконосъобразни - в противоречие с материалния и процесуалния закон, а именно:

Решение 2 на стр.2 от протокола за управление на ЕС да бъде избрана за професионален домоуправител фирма „КДК Инвест“ ООД, с икономичен пакет, с месечна такса от 0,5% от МРЗ за страната за апартамент; Решение 1 страница 4 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за услугата „Професионален домоуправител - икономичен пакет;

Решение 2 на стр.4 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на касиер; Решение 3 на стр. 4 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за консумативи, материали, почистващи препарати и други свързани с управлението и поддръжка на общите части, като се изключва търговския обект, който е с отделен вход;

Решение 4 на стр. 5 да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на ел.енергия и вода на общите части, като сумата не подлежи на отчитане със счетоводни документи; Решение 5 на страница 5 - да се събира месечна такса по фонд „Ремонт и 4 обновяване", съгласно % общи части за всеки апартамент, като таксата е индивидуална, изчисление по коефициент, съгласно който най-малката такава е в размер на 1% от МРЗ;

Разпечатката съдържа 26 от 96 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/87f50f5c-6de0-4518-b203-d0504793a447