Решение № 6476 от 15.12.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6476 гр. София, 15.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-4 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мариана Х.а при участието на секретаря Ива Ат. И.а като разгледа докладваното от Мариана Х.а Гражданско дело №

20221100108559 по описа за 2022 година

Производството е образувано по обективно съединени в условията на евентуалност искове на „О.Б.“ ЕООД предявени срещу Н. Г. К., за връщане на сумата 352049.40лв., представляваща двойният размер на задатъка, а в евентуалност за връщане на сумата 176024.70лв., представляваща даденият задатък, по Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 05.09.2018г., като получена на неосъществено основание – несбъдване на уговореното в чл. 2, ар. 5 от договора отлагателно условие, с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД и чл. 93, ал. 2 ЗЗД, а в евентуалност за връщане на същите по размери суми на отпаднало основание – разваляне на Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 05.09.2018г., поради виновно неизпълнение на насрещната страна, с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 93, ал. 2 ЗЗД, както и сумата 10757.07лв., представляваща законната лихва върху главницата считано от 04.01.2022г., когато е получено изявлението за разваляне, до датата на предявяване на исковете, ведно със законната лихва върху главниците считано от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане, на осн. чл. 86 ЗЗД.

В исковата молба „О.Б.“ ЕООД твърди, че между него и Н. Г. К., като обещател, е сключен Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 05.09.2018г., а именно: ПИ с идентификатор по КК № *** с площ 14178кв.м., находящ се в кв.“Враждебна“, гр.София.

Твърди, че е изправна страна по договора, т.к. платил по него общо сумата 200000.00евро, представляваща задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Част от сумата в размер на 110000.00евро заплатил по сметка на нотариус В.Ч., а остатъка от 90000.00евро с левова равностойност 176024.70лв. заплатил директно, по банков път на продавача Н. Г. К..

1

Ответника Н. Г. К. бил неизправна страна по договора, т.к. не изпълнил задължението си по чл. 2, ал. 5 от договора да се снабди със З. по чл. 16 ЗУТ на кмета на р-н „Кремиковци“ за процесния имот, за придадени по регулация части от територии, както и да я впише в Имотния регистър в гр.София. Затова не бил сключен окончателен договор, какъвто следвало да се сключи в двуседмичен срок от вписване на заповедта по чл.

16 ЗУТ в Имотен регистър, съгласно чл. 7 от Предварителният договор.

Твърди, че на 14.01.2019г. била връчена на ответника покана за изпълнение на задължението по чл. 2, ал. 5 от договора, в отговор на която той представил З. Р.18РД09-216/09.11.2018, съгласно която собственици на процесния ПИ с идентификатор по КК № *** са Столична Община – на 325.3/14178кв.м. ид.ч. и Н. Г. К. – на 13852.7/14178кв.м. ид.ч., но за собственост само върху част от имота предмет на договора.

Останалата част била собственост на Столична община. По късно Столична Община завела иск за собственост срещу ответника за същия имот. Така се оказало, че ответника не е изключителен собственик на процесния имот и върху него са налице претенции на трето лице, в противоречие с декларацията му по чл. 9, ал. 1 от Предварителният договор, като по този начин ответника не би могъл да изпълни задължението си по договора за прехвърляне на собствеността върху целия имот. Впоследствие се установило, че още през 2017г., преди подписване на Предварителният договор е бил съставен Акт за общинска собственост върху процесния имот, което обстоятелство ответникът е могъл да узнае при полагане на дължимата грижа.

Твърди, че поради неизпълнението на Н. Г. К. изразяващо се в неснабдяване със З. по чл. 16 ЗУТ за целия имот и от там невъзможността да прехвърли собствеността върху целия процесен имот, с покана връчена му на 04.01.2022г. ищецът се отказал от Предварителният договор на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, като в резултат възникнало задължението на ответника да върне задатъка платен по негова сметка в двоен размер, а именно: сумата 180000.00евро или 352 049.40лв. Остатъка от даденото капаро платено по сметка на нотариуса било възстановено.

В евентуалност излага, че с връченото на 04.01.2022г. писмо на ответника ищецът направил изявление за разваляне на същия, т.к. късното изпълнение станало безполезно за него, защото от сключване на договора вече изминали повече от три години. От друга страна изпълнението било невъзможно за ищеца, т.к. върху имота имало претенции на трето лице, което притежава идеални части от същия съгласно представената от ответника З. по чл. 16 ЗУТ. Поради късното изпълнение и невъзможността на ответника да изпълни така, както е уговорено, и наличието на висящо съдебно производство относно собствеността, ищецът загубил интерес от изпълнението и договорът бил развален без предоставяне на срок за изпълнение, на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Развалянето следва да се счита настъпило на 04.01.2022г., с връчване на изявлението на ответника. С разваляне на договора е отпаднало основанието, на което е даден задатъка, поради което ответника дължи връщането му.

Ответникът не оспорва, че между него и ищеца е сключен Предварителен договор за 2 покупко продажба на недвижим имот от 05.09.2018г., с твърдените параметри и, че получил като задатък от ищеца по договора сума в размер на 90000.00евро., както и, че на 14.01.2019г. получил покана за изпълнение на задължението да се снабди със З. по чл.

16 ЗУТ, която съдържа изявление за разваляне на договора и покана за връщане на даденият задатък в двоен размер, ако не се изпълни задължението в срок.

Възразява, че е изправна страна по договора, т.к. изпълнил в разумен срок задължението си да се снабди със З. по чл. 16 ЗУТ на кмета на р-н „Кремиковци“ за процесния имот, като се снабдил със З. Р.18-РД09-216/09.11.2018г, вписана в СВ на 21.12.2018г. Съгласно заповедта собственици на процесния ПИ с идентификатор по КК № *** са Столична Община – на 325.3/14178кв.м. ид.ч. и Н. Г. К. – на 13852.7/14178кв.м. Излага, че вписването на Столична Община като съсобственик на имота в З. Р.18-РД09-216/09.11.2018г е резултат от техническа грешка, т.к. СО не е представяла декларация за собственост върху имота. Допуснатата грешка и изобщо заповедта по чл. 16 ЗУТ не създава право на собственост, поради което и издаването и не съставлява пречка за него да прехвърли фактически притежаваната от него собственост върху целия имот. Излага и, че въпреки това предложил на ищеца да изкупи само идеалните части от имота, на които е собственик съгласно З. Р.18-РД09-216/09.11.2018г, при намалена цена, но му било отказано.

Не оспорва, че срещу него е предявен иск за собственост на процесния имот от Столична Община, по който е образувано и висящо съдебно производство, както и, че след сключване на предварителният договор узнал, че е налице незаконосъобразно издаден АОС за имота, във връзка с което поискал деактуването му.

Възразява, че неизправна страна по договора е ищеца, т.к. отказал да сключи окончателен договор при увеличена цена, поради общото покачване на цените на недвижимите имоти, за което е отправена покана от 08.12.2021г. Отказали да подпишат договор и до получаване на съгласие от СО по чл. 33 ЗС, което съгласие се забавило не по вина на ищеца. С покана от 08.12.2021г. от ответника връчена на ищеца на 31.12.2021г., ответника заявил, че се счита свободен от договора, поради отказа на ищеца от него и ще задържи даденият задатък

Съдът след като съобрази предметните предели на спора очертани с исковата молба, възраженията на страните и всички доказателства по делото, прие за установено от фактическа страна следното и прави следните правни изводи:

Предявени са искове е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД а в евентуалност чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 93, ал. 2 ЗЗД, и чл. 86 ЗЗД.

Не е спорно между страните и от събраните доказателства се установява, че между „О.Б.“ ЕООД и Н. Г. К., като обещател, е сключен Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 05.09.2018г., а именно: ПИ с идентификатор по КК № *** с площ 14178кв.м., находящ се в кв.“Враждебна“, гр.София. По силата на договора ищецът заплатил на ответника общо сумата 200000.00евро, представляваща задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Част от сумата в размер на 110000.00евро заплатил по 3 сметка на нотариус В.Ч., а остатъка от 90000.00евро с левова равностойност 176024.70лв. заплатил директно, по банков път на продавача Н. Г. К..

Съгласно чл. 2, ал. 5 от договора ответника Н. Г. К. поел задължението да се снабди със З. по чл. 16 ЗУТ на кмета на р-н „Кремиковци“ за процесния имот, за придадени по регулация части от територии, както и да я впише в Имотния регистър в гр.София.

Съгласно чл. 7 от договора окончателен договор се сключи в двуседмичен срок от вписване на заповедта по чл. 16 ЗУТ в Имотен регистър.

На 14.01.2019г. на ответника е връчена покана за изпълнение на задължението по чл.

2, ал. 5 от договора.

Ответникът се снабдил и представил на ищеца З. Р.18-РД09-216/09.11.2018 за имота предмет на предварителния договор, съгласно която собственици на същия с идентификатор по КК № *** са Столична Община – на 325.3/14178кв.м. ид.ч. и Н. Г. К. – на 13852.7/14178кв.м. ид.ч. Между Столична Община и ответника е налице висящо исково производство по иск за собственост за процесния имот имот.

Съдът намира предявеният главен иск за връщане на даденото по договора на неосъществено основание, с пр. квалификация чл. 55, ал.1 предл. второ ЗЗД за неоснователен.

С иск по чл. 55, ал.1 предл. второ ЗЗД разполагат лицата, които твърдят, че са престирали с оглед на очаквано в бъдеще осъществяване на валидно правоотношение между страните, оправдаващо престацията, което правоотношение не е осъществено. За да са налице вторият и третият фактически състави на неоснователното обогатяване, в тежест на ищеца е да установи, че е престирал с оглед очакваното в бъдеще осъществяване на договорното правоотношение, оправдаващо предприетото от него разместване на имуществени блага, което правоотношение впоследствие не е възникнало или, че макар и възникнало, последното е отпаднало с обратна сила. Поради характера на иска по чл. 55, ал.1 ЗЗД в тежест на ищеца се следва доказването на факта на плащането, а задължение на ответника е да установи, че е налице основание за получаване, респ. за задържане на полученото.

Видно от уговорките по чл. 2, ал. 5 и чл. 7 от договора, страните са поставили сключването на окончателен договор, респ. изправността на ответника като страна по предварителния договор, в зависимост от настъпване на отлагателно условие – определени факти относно статута на имота, а именно: снабдяване от ответника със З. по чл. 16 ЗУТ на кмета на р-н „Кремиковци“ за процесния имот.

Фактическият състав на чл. 55, ал.1 предл. второ ЗЗД има предвид извършена престация с оглед на очаквано в бъдеще основание, което не е могло да бъде осъществено и намира приложение при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, както и при сделки под отлагателно условие, когато то не се сбъдне. В тази хипотеза липсва необходимост от разваляне на договора на основанията по чл. 87 ЗЗД, със съответното приложение на обратното действие на подобно 4 разваляне, съгласно разпоредбата на чл. 88, ал. 1 ЗЗД, респ. чл. 93, ал. 2 ЗЗД, които факти биха се явили задължителни предпоставки за уважаване на евентуалния иск по чл. 55, ал.1 предл. трето ЗЗД. Изтичането на срока за настъпване на отлагателното условие има значение на юридически факт, прекратяващ възникналата при сключването на предварителният договор облигационна връзка между страните. В случая обаче отлагателното условие е настъпило. Ответникът се е снабдил със З. по чл. 16 ЗУТ на кмета на р-н „Кремиковци“ за процесния имот. Наличието на претенции на трети лица за собствеността върху същия не може да се тълкува като виновно неизпълнение на задължението за снабдяване с административният акт по чл. 16 ЗУТ. Следователно договорното правоотношение между страните не е прекратено. То е висящо и получената от ответника по него сума, като задакът е платена с оглед на основателно очаквано и осъществено основание във връзка със статута на имота, поради което и същият не дължи нейното връщане на основание чл. 55, ал.1 предл. второ ЗЗД.