Решение № 252 от 17.02.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 252 гр. Бургас, 17.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Радостина П. Иванова

Йорданка Г. Майска при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско дело № 20222100500593 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по въззивна жалба с вх.№ 260347/22.02.2022г. на НРС от Н. В. Д., заявена чрез процесуалния представител по пълномощие и съдебен адресат адв. Татяна Тотева от БАК с посочен съдебен адрес в гр.Бургас, ***, партер против Решение № 260009/31.01.2022г. по гр.д. № 486/2020г. по описа на РС-Несебър.

С обжалваното решение е отхвърлена искова претенция на въззивницата за признаване на установено по отношение „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК201656269, че клаузите в чл.4, ал.2, чл.5, чл.8, в частта „както и разходите за поддръжка, отопление, електричество, текущи ремонти, профилактика на спа центъра, които се делят пропорционално между собствениците на апартаменти в корпус А и Б в зависимост от притежаваните от собствениците квадратура“, чл.11, ал.2, изр.2-ро, чл.13, ал.1, чл.14, ал.1, ал.4 в частта“ или нужда от допълнителна таката и/или други разходи, влияещи на размера на месечната такса“ и ал.6 в частта „определена от управителя по правилата на ал.1 и ал.2“, чл.17 и чл.18 от договор за управление и стопанисване с нотариална заверка на подписите, сключен на 22.08.2013г. между Н. Д. като собственик на самостоятелен обект и „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД като управител, са нищожни като неравноправни на осн.чл.143, вр.чл.146 от ЗЗП, а уговорката в чл.21, ал.1, изр.3-то от договора е нищожна като неравноправна, както и в резултат на противоречие с чл.81, ал.1 от ЗЗД, като е отхвърлено и искането й за присъждане на разноски.

Решението се обжалва като неправилно. Твърди, че съдът неправилно тълкува и прилага разпоредбите на ЗУЕС и ЗЗП, като приема, че физическо лице, в качеството си на етажен собственик няма качеството потребител на услуги по поддръжка и управление. Намира за неправилно разбирането, че качеството потребител е отнапред несъвместимо с качеството етажен собственик, когато се 1 уреждат права и задължения свързани с правилата на ЗУЕС относно поддържането и управлението на общите части на сграда, в която етажният собственик притежава самостоятелен обект, като излага подробни разсъждения и аргументи в обратен смисъл, включително е изложен и анализ на релевантните правни норми и са дадени примери от различни сфери на регулация-образовение, туризъм, продажба на стоки, като навежда, че целта на законодателството при защита на потребителя е да го лиши отнапред от грижата „да се пази сам“ и тази цел се реализира в интерес на пазара.

Моли, за отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което претенцията да бъде уважена поради неравноправност на атакуваните клаузи от процесния договор. Не сочи доказателства. Не са направени доказателствени искания.

Претендират се сторените съдебни разноски за двете инстанции.

В законния срок не е постъпил писмен отговор от въззиваемото „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД, редовно уведомени за постъпилата жалба чрез пълномощника адв. П. Атанасов от БАК.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

Видно от приложенията първоинстанционното производство е било образувано по искова молба от Н. В. Д. за признаване на установено по отношение „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-201656269, че в сключения между въззивницата в качеството й на собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** и възложител и въззиваемото дружество в качеството на изпълнител, договор от 22.08.2013г. с нотариална заверка на подписите за управление и стопанисване на „апартаментен хотел с външен басейн – М.“ в к/с“Романс Марин“ общ.Несебър, съдържа неравноправни клаузи както следва: неравноправна по смисъла на чл.143, ал.1, т.3 и ал.2, т.11 от ЗЗП счита уговорката по чл.4, ал.2 от договора, според която управителят си запазва правото да извършва налагащи се текущи промени относно вида, начина на извършване и конкретни специфики на задълженията си. Като неравноправни по смисъла на чл.143, ал.2, т.11 от ЗЗПт намира уговорките в чл.5 от договора, съгласно която управителят определя таксите и начина на заплащане на допълнителните услуги, предоставени в комплекса, от които собственикът може да се ползва, и в чл.14, ал.1 от договора, съгласно която собственикът се задължава да заплаща на управителя такса в определен от управителя размер, както и че част от уговорката в чл.14, ал.4 от договора, предвиждаща повишаване на таксата в зависимост от повишена нужда от работна сила, съгласно думите „или нужда от допълнителна такава“, както и думите „и/или други разходи, влияещи на размера на месечната такса“. На същото основание ищецът счита за нищожна клаузата на чл.14, ал.6 от договора, според която всички дължими такси за годината, които следва да се внесат наведнъж, в началото на всяка календарна година от 1-и до 31-и януари, в частта, с която е предвидено таксата да се определя от управителя, тъй като това дава право на управителя едностранно да променя размера на таксата, включително и да я повишава. В т.8 от договора е предвидено за профилактиката на „спа център“ в комплекса, който макар и да е съоръжение за общо ползване, да се заплаща отделна такса, съобразно тази отделна уговорка, която такса да е определена пропорционално на собствениците на комплекса съобразно притежавани квадратура на самостоятелния обект и процент от общите части. Тази клауза, в която са предвидени разходи освен профилактиката, така и за отопление, електричество, текущи ремонти, и поддръжка, означава управителят сам да определя таксата с произволно избран от него размер и независимо от вида и обема на извършените разходи, което създава неравновесие в отношенията и контрол за тези разходи. Счита се, че такова неравновесие създава и уговорката в чл.13, ал.1 от договора, според която всички собственици на обекти следва да заплащат разходи, по начина, по който са 2 разпределени, независимо дали ползват обектите. За неравноправна по смисъла на чл.143, ал.2, т.5 от ЗЗПт се счита и клаузата за предвидената в чл.11, ал.2 от договора неустойка, чийто размер е фиксиран от 5 000 лева, и която тя следва да заплати ако не бъдат възстановени разходите на управителя за повреди и щети в комплекса.

Неравноправността на клаузите в чл.17, ал.1 от договора за обща неустойка за забава в плащанията, както и в чл.17, ал.2 от договора, включително и в случаите, когато управителят е неизправна страна, което е в пряко противоречие на приложимите общи и специални разпоредби в Закона за задълженията и договорите и се допуска ищцата като изправна страна да търпи вреди и да не получава насрещна престация, по който начин неравноправността на тази уговорка се обосновава по чл.143, ал.1, т.2, т.15 и т.19 от ЗЗПт. Ищцата като собственик в комплекса няма основание да поема отговорност да осигурява евентуалния бъдещ купувач на собствения й обект да сключва договор за поддръжка с управителя, поради което уговорката, с която е предвидена отговорност за неизпълнение чрез заплащане на неустойка, също е неравноправна на основание чл.143, ал.1 от ЗЗПт и на чл.81, ал.1 от ЗЗД. Процесният договор не е уговарян индивидуално, защото той е същият по съдържание с другите договори, сключени с управителя от останалите собственици, изготвени са от ответника и собствениците не са могли да влияят на съдържанието, респ. на отделни клаузи, в тях е посочена една и съща дата на подписване. Тези претенции на потребител ищцата е съобщила на ответника с писмо, получено от последния на 30.04.2020г., но той ги е оспорил като несъществуващи в договорните им отношения, което поражда правния спор. Прави искане да бъде установено в отношенията с ответника, че клаузите в чл.4, ал.2, чл.5, чл.8, чл.11, ал.2, чл.13, ал.1, чл.14, ал.1 и ал. 4, чл.17, чл.18 и чл.21, ал.1 от сключения между страните Договор за стопанисване и управление от 22.08.2013г. са нищожни.

В законния срок от ответната страна писмен отговор не е постъпил.

В проведеното с.з. процесуалният представител на ищцата е поддържал исковата молба на заявените основания.

Процесуалният представител на ответното дружество е заявил, че оспорва исковата молба. Доказателствени искания не са сторени.

По делото е представен нот.акт № **/**.**.****г., дело № ****/**г. на нотариус с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър, от който се установява, че Н. Д. е придобила чрез покупко-продажба от „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-201656269 собствеността върху апартамент №**** с идентификатор *** на площ от 34,66кв.м. с 1,508%ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 5,79кв.м., находящ се в сграда „М.“ с идентификатор ***, изградена в степен „груб строеж“ в ПИ с идентефикатор *** в комплекс „Романс Марин“ в к.к.Слънчев бряг, общ.Несебър. На същата дата е сключен между въззивницата и въззиваемото дружество договор за стопанисване и управление/л.12 по гр.д.№ 486/2020г. на НРС/ с нотариална заверка на подписите и вписан в СВ-Несебър, съгласно извършеното върху него отбелязване. По силата на този договор първата в качеството си на собственик на описания по-горе сабостоятелен обект е възложиласа своя сметка и срещу определено възнаграждение /чл.1 от договора/ на дружеството, наричано в договора управител непосредствено да извършва управлението, поддръжката, обслужването и възстановяването на частите и съораженията на „Апартаментен хотел и външен басейн“-„М.“ в к.“Романс Марин“. Така съгласно чл.2 от договора управителят се е задължил да извършва управление, поддръжка и обслужване на комплекса, като осигури целогодишна 24-часова охрана на комплекса, охранителна система; поддръжка на следните съоражения в комплекса: Басейнипочистване, препарати и профилактика на съораженията; инсталации, електро, ВиК, 3 пожароизвестяване-профилактика,

Асансьори и

Климатизация-общи части, включително почистване, профилактика; поддържане на чистота на фоайе, рецепция, лоби, коридори, стълбища и стълбищни клетки, асансьори и другите общи части на сградата и двора/без сметосъбиране и сметоизвозване/; поддържане на зелените площи на сградата и на дървесната растителност; дейности по подготовката на сградата, общите чести и частите за общо ползване за зимния период:градина, инсталации, оборудване, басейни, общи съоражения; извършване на дребните поправки на общите части и съораженията. За изпълнение на задълженията си е уговорено в чл.14, ал.3 от договора, че управителят има право на възнаграждение определено като годишна такса в размер на 12 евро с ДДС на квадратен метър от площта на притежавания от собственика апартамент и съответните ид.части от общите части на сградата, която съгл.ал.6 на чл.14 се заплаща наведнъж в началото на всяка календарна година в периода 01-31 януари.

В подкрепа на твърдението си, че клаузите по процесния договор не са индивидуално договорени въззивницата ищца е представила още два договора за поддръжка и стопанисване с други собственици на обекти в сградата.

Други доказателства по делото не са събрани.

Видно от решаващите мотиви на обжалваното решение, съдът е приел, че ищцата бидейки собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС няма качеството потребител по см.на ЗЗП, тъй като етажният собственик не е потребител на услуги, когато се касае до поддръжка на общите части на сградата, независимо дали тази поддръжка се извършва от физическо или юридическо лице по занятие.

Задълженията на етажните собственици поризтичат и се регулират от ЗУЕС. Прието е също така, че представения договор има характеристиките на договор за поръчка, като ЗУЕС не поставя изискване относно съдържанието на сключените индивидуални договори от отделните собственици за поддръжка на общите части. Независимо от това всяка от отделните, атакувани с исковата молба като неравноправни клаузи е подробно самостоятелно разгледана на заявените от ищцата основания, но и в контекста на цялостното съдържание на договора. С решението е прието, че атакуваните клаузи не са неравноправни по см.на чл.143, вр.чл.146 ЗЗП, както и по чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД поради което искът е отхвърлен като неоснователен.