Протокол № 221 от 12.02.2025, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 221 гр. Варна, 12.02.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Николай Св. Стоянов мл.с. Станислав М. Ангелов при участието на секретаря Марияна Ив. И.

Сложи за разглеждане докладваното от мл.с. Станислав М. Ангелов Въззивно гражданско дело № 20243100501932 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 14:17 часа се явиха:

Въззивникът К. Й. К., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, явява се лично, представлява се от адв. Р. М., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Въззиваемата С. Й. И., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, явява се лично, представлява се от адв. Б. Д., редовно упълномощена и приета от съда отпреди и от адв. К.К., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Вещото лице М. М. Т., редовно призована, явява се лично.

АДВ. М.: Моля да се даде ход на делото.

АДВ. Д.: Моля да се даде ход на делото.

АДВ. К.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

ВЪЗЗИВАЕМАТА С. И.: Уважаеми окръжни съдии заявявам, че оттеглям пълномощията си от адв. Б. Д. от ВАК, които съм й предоставила.

1

СЪДЪТ намира, че с оглед изявлението на въззиваемата С. Й. И. в днешно съдебно заседание, следва да освободи адв. Б. Д. като процесуален представител на страната и същата следва да бъде заличена от списъка на лицата за призоваване, поради което ОПРЕДЕЛИ:

ОСВОБОЖДАВА адв.Б. Д. като процесуален представител на въззиваемата С. Й. И..

ДА СЕ ЗАЛИЧИ от списъка на лицата за призоваване адв. Б. Д. от ВАК, като пълномощник на страната С. Й. И..

СЪДЪТ докладва постъпилото в срока по чл.199 от ГПК писмено заключение с вх.№ 2950 от 31.01.2025 г. на вещото лице М. Т. по допуснатата от въззивния съд повторна съдебно – оценителна експертиза на процесния имот.

АДВ. М.: Не възразявам по изслушването на вещото лице.

АДВ. К.: Не възразявам.

СЪДЪТ пристъпва към изслушване на вещото лице след снемане на самоличността му:

М. М. Т.: 64г., българка, бълг.гражданка, неосъждана. Без родство и дела със страните по делата. Обещавам да дам вярно заключение. Предупредена за наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам представеното от мен заключение.

АДВ. М.: С оглед поставената от съда задача съобразихте ли състоянието на имота към момента, когато имотът е бил подарен?

В.Л. Т.: Да, съобразила съм се.

АДВ. М.: Пишете във вашето заключение, че сградата е строена през 90-те години на миналия век без сертификат за енергийна ефективност, без външна топлоизолация. Нямаше ли други аналози касаещи покупко – продажба на имоти с приблизителна година на построяване – 1999 г. или 90- те години, а сочите аналози, като два от тях съответно аналог 1 и аналог 2 – 2024г., ново строителство?

В.Л. Т.: Това, което съм посочила е това, което съм открила в този район като офертни цени. За съжаление нямаме достъп до действително сключени сделки или някакви други данни, които да ни ориентират в стойността на имотите. Тъй като в този район пазарът 2 е много развит, съобразила съм се с офертите, които са конкретно в район „Б.х.“ и съм подбрала офертите, които смятам, че със съответни прибавки или отбиви биха довели до действителната пазарна стойност на имота, както съм го и посочила в заключението си.

АДВ. М.: Аналог 3, който е във вашето заключение на стр.4, продажба на апартамент -210000 евро при цена на кв.м. 2692,31 евро – клиентката ми е отворила линка, който е посочен отдолу под тази обява, видяла е офертата, която касае имот в комплекс „Ч.“ във Варна. Може ли да обясните евентуално на какво се дължи това несъответствие ?

В.Л. Т.: В случая ще споделя пред съда, че това ми беше междувременно отправено като бележка. Действително този линк в последния момент видях, че е на апартамент в Ч..

Това е техническа грешка, тъй като едновременно работих по две експертизи и най – вероятно в момента на копиране на линка не съм копирала линка на офертата, а съм оставила линка от предходната работа. Всъщност съм видяла офертата. Всъщност посочения в таблицата жилището като аналог №3 от мен е действително това, което съм изследвала, но погрешно съм посочила линка към този имот, който е на друга оферта, а всичко друго, като текст, като описание, като цена и като изводи съответства на избрания аналог.

АДВ. М.: Аналог №2, който сте посочила с цена от 159900евро при продажна цена на кв.м. - 2132 евро – как изчислихте тази продажна цена на кв.м., защото като се отвори тази оферта излиза, че апартаментът е на 100 кв.м., а не на 75 кв.м., както е посочена площта във вашето заключение?

В.Л. Т.: Когато вземах тази оферта, този имот още не беше въведен в експлоатация, но се намира съвсем в близост до сградата, в която оценявам процесния имот. Познавам добре тази сграда и всички оферти. Тази квадратура от 100 кв.м. е строителна площ, която обичайно брокерите оферират офертите си за т.нар. ново строителство, която площ не съответства на застроената площ на имота за да има съпоставимост. Знам офертата, знам застроената площ на имота, застроена в очертанията и съгласно Наредба №7, така както би следвало да се определя застроената площ и поради тази причина съм взела предвид застроената площ, със съответните отбиви за нови строителства и състояние на новата сграда и така съм получила сравнителна стойност, цена на кв. м.

АДВ.М.: Нямам повече въпроси към вещото лице.

АДВ. К.: С оглед представените снимки към заключението по извършената от вас съдебно – техническа експертиза бихте ли ми отговорили дали всички обекти в процесния апартамент са снимани?

В.Л. Т.: Аз не смятам за необходимо да се показва всичко. Първата снимка и втората снимка са дневна с поглед към кухня, втората снимка е кухня, една спалня, това е малката 3 спалня, голямата спалня, коридора, едната тераса, която е към бул. „Х.Б.“, банята, общите части и стълбище. На снимките липсват тоалетното помещение и малката тераса.

АДВ. К.: Бихте ли отговорили как се ориентирахте какво е било състоянието на апартамента към момента на подаряването и как изчислихте, какво взехте като критерий за да изчислите стойността на апартамента ?

В.Л. Т.: Първо съм се запознала с всички доказателства и преписката. Там не виждам нищо, т.е. не срещнах никъде да се е коментирало състоянието към момента на подаряването. В нотариалния акт пише, аз видях - груб строеж. Груб строеж означава да не е въобще обзаведен апартаментът. Този апартамент обаче, като видях обзавеждането и състоянието му, съм абсолютно сигурна, че е бил подарен в този вид, и т.к. не видях нищо друго и съм го приела апартамент – необзаведен в груб строеж. Оценила съм го както по нотариален акт за дарение, а именно като жилище в груб строеж, без никакво обзавеждане.

Поначало имотите се остойностяват без обзавеждане освен ако няма някакво изрично указание.

АДВ. К.: Вие казахте, че нямало сертификат за енергийна ефективност. Този сертификат какво отражение дава върху оценката на имота?

СЪДЪТ перефразира въпроса към вещото лице: Ако сравним два почти еднакви апартамента или един и същ апартамент, ако е със сертификат за енергийна ефективност и без сертификат за енергийна ефективност, каква ще бъде разликата в цената?

В.Л. Т.: Засега нямаме точни указания, т.к. това изискване е въведено от 01.01.2025 г. по отношение оценяване стойността на недвижимите имоти. Но това, което вече си коментираме в средите на оценителите, а засега само банките го изискват, е че с около 10 % се увеличава стойността, минимум. Сертификатът за енергийна ефективност все още не се прилага масово при оценка стойността на имоти, но все пак го вземаме предвид като цялостна оценка, а ако има такава задължително. Банките го изискват задължително при закупуване на имот на кредит. Едно жилище без сертификат за енергийна ефективност и със сертификат за енергийна ефективност разликата в цената му би била около 10% по - висока в полза на жилището с такъв сертификат.

АДВ. К.: Качеството на материалите по време на строежа на сградата какво е, по – добро ли е от сегашните материали, с които се изгражда или не, защото на времето имаше БДС?

СЪДЪТ перефразира въпроса към вещото лице: При оценката на процесното жилище Вие съобразявали ли сте качеството на строежа и на материалите, вложени в строежа на жилището, когато е било построено през 1999г. и сега?

В.Л. Т.: При оценката съобразяваме възрастта на сградата като приемаме, че сградата е 4 качествено построена. Конкретно за качество на материалите не би следвало да давам мнение, тъй като това за качество на материалите, дали е по-добро или по-лошо, е въпрос на специално обследване на материалите на една сградата. Освен това е и въпрос на стандартизация, която се мени в годините. Съобразяваме възрастта, вида и състоянието, физическото и моралното състояние – остаряване, което се отразява в самата таблица, въз основа на която се достига до крайната пазарна стойност.

АДВ. К.: Как определяте стойността на правото на ползване? Тук има едни формули и как приемате, че при n=5, то стойност Кс е равна на 0,216? Отговорете на този въпрос!

В.Л. Т.: Правото на ползване,поради липса на свидетелства за пазарна стойност на ползване, се изчислява по Закона за местните данъци и такси, по Приложение №2, по формулата. Описано е на стр.5 и това буквално е преписано в експертизата за улеснение на страните и на съда, и се смята по формула, която подробно съм посочила и са правени математически изчисления. Когато ползвателят е на повече от 70 години, в случая ползвателят е на повече 70 години за брой на години са приемат 5, това е за 5-та, за което казвате. Неизвестното число n, съответно по тази методика. Формулата е 1-1,05 на степен „n“.

АДВ. К.: Нямам други въпроси към заключението на вещото лице.

С оглед изчерпване на въпросите към вещото лице СЪДЪТ

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА И ПРИОБЩАВА към доказателствата по делото писмено заключение с вх.№2950 от 31.01.2025 г. по допуснатата повторна съдебно – оценителна експертиза на вещото лице М. Т..

С оглед представената декларация следва да se определи окончателно възнаграждение на вещото лице М. Т. в размер на 550 (петстотин и петдесет )лева, поради което ОПРЕДЕЛИ:

ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице М. Т. в размер на 550 (петстотин и петдесет)лева.

ИЗПЛАЩА възнаграждение на вещото лице в размер на 250 (двеста и 5 петдесет)лева от първоначално внесения депозит. /изд.РКО/

ЗАДЪЛЖАВА въззиваемата С. И. в десетдневен срок от днес да внесе по сметка на ВОС сумата от 300 (триста )лева с оглед изплащане на окончателния размер на възнаграждението на вещото лице.

УКАЗВА на въззиваемата С. И., че при неизпълнение на горното задължение сумата ще бъде събрана принудително по реда и условията на чл.77 от ГПК.

АДВ. М.: Нямам искания по доказателствата.